房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃研究

陳曉嵐 哈爾濱鐵路房建置業(yè)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很高，隨著我國“營改增”政策的落實，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)也發(fā)生了巨大的變化，而財務(wù)人員在稅收管理中難以及時轉(zhuǎn)變思路、合理安排稅收籌劃，不僅會增加企業(yè)稅負(fù)，還會提高企業(yè)的涉稅風(fēng)險。稅務(wù)籌劃指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃和安排，加強(qiáng)稅收籌劃有利于增加企業(yè)可支配收入，讓企業(yè)獲得延期納稅的利益，促進(jìn)企業(yè)作出科學(xué)的投資、生產(chǎn)經(jīng)營決策，獲得最大化的稅收利益，進(jìn)而促進(jìn)整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面卻存在諸多問題，因此，管理者應(yīng)從企業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，深入研究稅收籌劃的相關(guān)內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃中存在的問題

(一)稅務(wù)籌劃組織管理不完善

房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃需要嚴(yán)密的組織管理，需要依托組織的力量合理分工，從而有效發(fā)揮專業(yè)人才的價值，提升管理工作效率。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理的問題，導(dǎo)致稅收籌劃無法有序有效開展。例如缺少專門負(fù)責(zé)稅收籌劃的部門，主要工作由財務(wù)部門擔(dān)任；部門設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)實際狀況存在出入，一些企業(yè)雖然設(shè)計了專門的稅收籌劃部門，但是缺乏系統(tǒng)扎實的理論依據(jù)，盲目跟風(fēng)，導(dǎo)致部門化的結(jié)果難以承擔(dān)企業(yè)稅收籌劃的實際需要；崗位設(shè)置不合理，稅收籌劃人員的設(shè)計缺乏層次，難以支持稅收籌劃的合理開展。

(二)稅務(wù)籌劃人才的綜合素養(yǎng)有待提升

稅收籌劃是一項智力活動，它對籌劃人員的綜合素質(zhì)有著很高的要求。但是在房費產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃中，工作人員專業(yè)素質(zhì)不高的問題卻比較突出。例如稅收籌劃人員在工作中對稅收政策的內(nèi)容理解不到位，“營改增”后，對納稅項目的分析不夠透徹，無法從根本上為企業(yè)制定妥善的避稅方案；缺乏財會、法律、金融等方面的專業(yè)知識，導(dǎo)致稅收籌劃不合理等等。這些問題的存在導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)繳納了不該繳納的稅或者該繳納的稅沒有及時繳納的情況，這樣稅收籌劃人員不僅沒有為企業(yè)控制成本提供支持，反而增加了企業(yè)的管理風(fēng)險。

(三)稅收籌劃過程管理缺乏效率

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目周期長，涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜，稅務(wù)風(fēng)險大且稅負(fù)重，在融資日趨困難的形勢下，企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型或并購重組。基于此，企業(yè)的稅收管理人員和公司的領(lǐng)導(dǎo)需要準(zhǔn)確了解稅收政策，并結(jié)合實際業(yè)務(wù)合法降低稅負(fù)、化解稅收風(fēng)險。但是，在這一過程中，一些企業(yè)對于稅收籌劃管理不到位，忽視了不同環(huán)節(jié)稅收籌劃的潛力，將工作要求局限在某一環(huán)節(jié)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程稅收風(fēng)險控制不合理，稅收籌劃方案不夠科學(xué)。針對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要從項目全過程管理的角度出發(fā)，挖掘稅收籌劃空間，提高稅收籌劃管理效率。

(四)稅收籌劃中風(fēng)險控制不合理

企業(yè)在實施稅收籌劃過程中，為了實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，需投入相應(yīng)費用，這其中有直接費用也有間接費用，而作為一項財務(wù)管理活動，企業(yè)必須要分析稅收籌劃自身存在風(fēng)險。例如在房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃中，一些企業(yè)對于籌劃的意義缺乏深入分析，盲目組織人員進(jìn)行籌劃管理，同時缺乏對籌劃過程與結(jié)果的控制，導(dǎo)致投入的費用高于企業(yè)節(jié)省的稅收費用，得不償失；此外，企業(yè)在稅收籌劃中對于風(fēng)險管理不到位，針對各類風(fēng)險的分析不準(zhǔn)確，影響了稅收籌劃效果。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險與成本控制，提高稅收籌劃實際效果。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)對策

(一)通過組織管理促進(jìn)稅收籌劃

稅收籌劃的專業(yè)性極強(qiáng)，籌劃人員不僅需要熟練掌握企業(yè)涉稅、財務(wù)管理、會計核算等多方面應(yīng)用技能，還需要全面了解企業(yè)各個階段的經(jīng)濟(jì)活動。針對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃現(xiàn)狀，企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的組織機(jī)構(gòu)，指揮稅收籌劃工作。組織結(jié)構(gòu)完善、責(zé)任范圍清晰是保證稅收籌劃有序進(jìn)行的關(guān)鍵。企業(yè)依托財務(wù)部門積極建立專門的稅收籌劃團(tuán)隊，利用組織力量做好工作安排。其次，企業(yè)圍繞稅收籌劃要求，還應(yīng)加強(qiáng)信息共享系統(tǒng)，確保稅收籌劃部門及時地掌握各個環(huán)節(jié)的經(jīng)營信息。例如企業(yè)應(yīng)利用信息化系統(tǒng)，為稅收籌劃部門和市場部門、財務(wù)部門、行政部門等建立聯(lián)系，掌握完善的財會信息，了解企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)，進(jìn)而推動工作的有序開展。最后，加強(qiáng)對部門工作的監(jiān)督和管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視部門稅收籌劃職責(zé)履行效果的分析，并結(jié)合企業(yè)的績效管理進(jìn)行考核，形成部門評價信息，以作為優(yōu)化稅收籌劃工作的依據(jù)。

(二)通過人才管理促進(jìn)稅務(wù)籌劃

稅收籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)和實際操作能力是評價稅收籌劃執(zhí)業(yè)風(fēng)險的重要因素?；诖耍诜康禺a(chǎn)業(yè)稅收管理中，企業(yè)應(yīng)重視人才的作用，通過人力資源管理，打造專業(yè)的稅收籌劃團(tuán)隊，提高稅收籌劃效果。在人才管理中，企業(yè)首先要注重對人才的篩選，選擇具有專業(yè)資質(zhì)的人才到稅收籌劃工作中來。注冊稅務(wù)師資格是稅收籌劃人員必須具備的執(zhí)業(yè)資格，企業(yè)應(yīng)以此為依據(jù)完善人才招聘、任用的條件，提高對稅收籌劃人才的要求。其次，利用企業(yè)培訓(xùn)機(jī)制，加強(qiáng)對稅收籌劃人員的培養(yǎng)。例如企業(yè)應(yīng)通過培訓(xùn)提升稅收籌劃人員分析國家稅收政策以及對政策進(jìn)行深層加工的能力；優(yōu)化用人制度，并根據(jù)企業(yè)稅收籌劃需要加強(qiáng)對專業(yè)人員的培訓(xùn)管理。在人才任用與培養(yǎng)過程中，企業(yè)一方面要著重強(qiáng)調(diào)其稅收籌劃的專業(yè)能力，另一方面還應(yīng)結(jié)合當(dāng)前市場競爭環(huán)境，對其綜合素養(yǎng)提出要求，例如稅收籌劃工作中會涉及到多部法律，同時還會設(shè)計金融、保險、工商等內(nèi)容，這就需要工作人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)、積極進(jìn)修，從而更好地掌握企業(yè)涉稅事項，明確企業(yè)的籌劃意圖，并兼顧企業(yè)的不同階段發(fā)展需要制定合理的籌劃方案。最后，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作，利用稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的人力資源，通過合作制定籌劃方案，推動企業(yè)稅收籌劃工作的有效開展。

(三)通過優(yōu)化項目促進(jìn)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理過程中，應(yīng)根據(jù)需要將稅收籌劃融入到項目管理的各個環(huán)節(jié)。具體來看，在項目開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，工作人員應(yīng)全面把握項目信息，并針對契稅繳納設(shè)計不同的方案，以供企業(yè)決策者選擇。在項目開發(fā)建設(shè)階段，工作人員應(yīng)根據(jù)不同建設(shè)部門差異化計算，例如對融資方式的稅收籌劃中，工作人員可以分析土地增值稅匯算中利息的扣除情況，并通過合理計算明確項目取得土地使用權(quán)所支付的金額，形成納稅方案；針對自建自銷、代建等不同方式，按照銷售不動產(chǎn)稅目征稅、土地增值稅、代建服務(wù)稅收標(biāo)準(zhǔn)制定方案；在綠化建設(shè)中需要根據(jù)企業(yè)之間增值稅專用發(fā)票的流轉(zhuǎn)設(shè)計方案。在項目銷售環(huán)節(jié)，工作人員需要根據(jù)銷售定價、房屋裝修費用等制定不同的稅收籌劃方案，對項目土地增值稅進(jìn)行籌劃。在后續(xù)管理環(huán)節(jié)，工作人員應(yīng)根據(jù)合同合并與分離進(jìn)行籌劃。這樣結(jié)合項目的全過程管理設(shè)計階段性的稅收籌劃方案，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供合理的稅收籌劃建議，有利于企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)利潤率，提高企業(yè)的市場競爭力，同時也能保證房地產(chǎn)項目實施的可行性，提高資金利用率。

(四)通過風(fēng)險控制促進(jìn)稅收籌劃

房地產(chǎn)業(yè)在稅收籌劃中應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險控制，并通過成本分析，提高稅收籌劃的實效性。具體來講：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本效益分析，關(guān)注稅收籌劃為企業(yè)帶來凈收益，重視對直接成本和間接成本的計算，確保稅收籌劃的有效性。第二，堅持依法籌劃。稅收籌劃工作人員應(yīng)深入分析我國的稅收法規(guī)、政策，并在此基礎(chǔ)上確保籌劃政策與國家的稅收政策導(dǎo)向相符合，享受稅收優(yōu)惠，控制政策風(fēng)險。第三，優(yōu)化稅收籌劃目標(biāo)。企業(yè)應(yīng)基于效益最大化的目標(biāo)綜合分析稅收籌劃的風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)需要加強(qiáng)對個別稅種的籌劃，同時應(yīng)打破單純以減少稅收費用的籌劃目標(biāo)，從長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，將稅收籌劃與企業(yè)的整體經(jīng)營戰(zhàn)略相結(jié)合，提高稅收籌劃對企業(yè)業(yè)務(wù)的影響，同時，注重企業(yè)的社會效益，提高企業(yè)的品牌效益。第四，注重稅收籌劃的靈活性。由于國家的稅收法規(guī)政策存在變動的可能性，同時市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是瞬息萬變的，企業(yè)在稅收籌劃中應(yīng)避免過于剛性，讓方案的選擇性更多，從而合理控制風(fēng)險，落實稅收籌劃目標(biāo)。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)部管理中，應(yīng)重視稅收籌劃的價值，并完善組織管理，讓稅收籌劃能夠有序開展；加強(qiáng)財務(wù)人員培養(yǎng)，提高稅收籌劃的專業(yè)性；理順稅收籌劃項目，拓展企業(yè)稅收籌劃的空間；加強(qiáng)風(fēng)險控制，提高企業(yè)整體效益。這樣才能提高稅收籌劃水平，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。