物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的優(yōu)化

作者簡(jiǎn)介：鄒倩儀（1984— ），女，漢族，廣東清遠(yuǎn)人。主要研究方向：物業(yè)企業(yè)管理。

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也迅速崛起。物業(yè)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，如何在眾多的物業(yè)企業(yè)中占領(lǐng)一席之位，且屹立不倒，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者不斷思考的問題。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，且規(guī)范本企業(yè)的內(nèi)部控制，物業(yè)企業(yè)必須建立適合自身的全面預(yù)算管理體系，這樣可以通過全面預(yù)算管理推進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，保證企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。文章首先就全面預(yù)算管理的重要意義展開了闡述;然后描述大部分物業(yè)企業(yè)在全面預(yù)算管理實(shí)施中的現(xiàn)狀以及存在的一些問題;最后，為改善全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中的運(yùn)用，總結(jié)一些優(yōu)化改善的建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);全面預(yù)算管理;預(yù)算執(zhí)行;戰(zhàn)略目標(biāo)

隨著物業(yè)企業(yè)管理市場(chǎng)需求的不斷增長，政府加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的重視，制定出臺(tái)了一系列物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)的法規(guī)和政策，物業(yè)服務(wù)行業(yè)，正面臨著發(fā)展的風(fēng)口。全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)有效運(yùn)用，一方面促進(jìn)物業(yè)企業(yè)規(guī)范化、可持續(xù)性發(fā)展，另一方面保障了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)能力及盈利能力。

一、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要意義

全面預(yù)算是指企業(yè)以商業(yè)計(jì)劃、戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，在對(duì)將來經(jīng)營環(huán)境預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，綜合考慮預(yù)算期內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況、市場(chǎng)環(huán)境等影響因素，確定預(yù)算期內(nèi)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，形成年度生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃，然后再逐層分解下達(dá)，并用價(jià)值形式反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)活動(dòng)的計(jì)劃安排。

（一）有助于實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)

我國房產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也迅速崛起，物業(yè)企業(yè)想要在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，并且實(shí)現(xiàn)健康、可持續(xù)的發(fā)展，必須要做好全面預(yù)算管理。首先，物業(yè)企業(yè)想要穩(wěn)定發(fā)展的前提就是實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理，這樣企業(yè)才能有計(jì)劃地落實(shí)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，降低物業(yè)企業(yè)受內(nèi)、外部經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境的負(fù)面影響;其次，物業(yè)企業(yè)各項(xiàng)目及部門能通過全面預(yù)算管理的實(shí)際應(yīng)用更加深入的了解企業(yè)的商業(yè)計(jì)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)上下協(xié)調(diào)配合;最后，物業(yè)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理可及時(shí)處理企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中存在的問題，使企業(yè)沿著戰(zhàn)略目標(biāo)前進(jìn)。

（二）有助于提高物業(yè)企業(yè)經(jīng)營效益

企業(yè)的全面預(yù)算管理需要上下全員深入?yún)⑴c，物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)覆蓋所有經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍。物業(yè)企業(yè)大部分收入都是穩(wěn)定的管理費(fèi)收入，要提高盈利水平，只能嚴(yán)控成本費(fèi)用，這需要一系列的管理活動(dòng)。因此，物業(yè)企業(yè)抓緊落實(shí)全面預(yù)算管理工作，可以有效的規(guī)范相關(guān)工作流程和審批權(quán)限、強(qiáng)化控制成本的能力，最終提高物業(yè)企業(yè)經(jīng)營效益的目的。

（三）有助于提升物業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求也越來越高，物業(yè)企業(yè)需要加強(qiáng)人員梯隊(duì)的建設(shè)，吸引優(yōu)秀的人才，提升員工素質(zhì)。全員參與企業(yè)全面預(yù)算管理可增加本企業(yè)凝聚力，而且通過對(duì)預(yù)算事前控制、事中管理、事后分析，可進(jìn)一步培養(yǎng)出業(yè)財(cái)相結(jié)合的綜合性人才。

二、物業(yè)企業(yè)在全面預(yù)算管理中存在的問題

（一）全面預(yù)算管理體系不健全

首先，物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)、理解、意識(shí)和重視程度會(huì)直接影響企業(yè)開展全面預(yù)算管理的程度。部分物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)為預(yù)算只是收入、成本費(fèi)用、利潤情況等經(jīng)營預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，覺得由財(cái)務(wù)部進(jìn)行統(tǒng)籌、數(shù)據(jù)收集，就能完成預(yù)算的相關(guān)工作。但是，企業(yè)若沒有設(shè)立預(yù)算管理機(jī)構(gòu)及相應(yīng)權(quán)責(zé)，會(huì)使全面預(yù)算管理沒有得到系統(tǒng)性的開展與落實(shí)，使企業(yè)自身的商業(yè)計(jì)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。其次，若由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)籌跟進(jìn)全面預(yù)算管理，使其他部門、各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人會(huì)覺得預(yù)算管理是配合財(cái)務(wù)部的工作，缺乏自主能動(dòng)性。最后，還有物業(yè)企業(yè)的一般員工，他們是日常實(shí)際接觸經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)最多的人，但是部分企業(yè)未貫徹全員參與全面預(yù)算管理的理念，導(dǎo)致一般員工會(huì)認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)營效益和戰(zhàn)略目標(biāo)離自己太遙遠(yuǎn)，所以對(duì)全面預(yù)算管理不夠重視。

（二）全面預(yù)算編制考慮不全面

部分物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算編制未結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，如對(duì)新增項(xiàng)目管理體量及對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用預(yù)測(cè)上沒有充分考慮，制定了增值業(yè)務(wù)收入?yún)s在增值業(yè)務(wù)開展方面也沒有相應(yīng)的計(jì)劃，出現(xiàn)數(shù)據(jù)脫離業(yè)務(wù)實(shí)際等情況。部分物業(yè)企業(yè)認(rèn)為全面預(yù)算的表現(xiàn)形式就是經(jīng)營預(yù)算，沒有考慮與企業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的投資預(yù)算、融資預(yù)算及財(cái)務(wù)預(yù)算等。

反映預(yù)算期內(nèi)，企業(yè)可能因生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)形成的財(cái)務(wù)影響是經(jīng)營預(yù)算，包括收入預(yù)算、人工成本預(yù)算、其他成本費(fèi)用預(yù)算等。部分物業(yè)企業(yè)在編制經(jīng)營預(yù)算中，也存在以下問題：首先，物業(yè)企業(yè)的收入包括管理費(fèi)收入、增值業(yè)務(wù)收入兩大類，管理費(fèi)收入是物業(yè)企業(yè)占比最大的收入來源，該收入相對(duì)穩(wěn)定，部分物業(yè)企業(yè)使用增量預(yù)算法，以上年預(yù)計(jì)完成情況和預(yù)算期間變動(dòng)因素編制收入預(yù)算。這樣的預(yù)算編制方法對(duì)于小物業(yè)企業(yè)是比較實(shí)用的，但是很容易造成業(yè)務(wù)部門保守估算預(yù)算期間的變動(dòng)情況，導(dǎo)致收入預(yù)算考慮不全面。其次，傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)人工成本占據(jù)營業(yè)總成本60%以上，所以編制人工成本預(yù)算的工作至關(guān)重要，部分物業(yè)企業(yè)人工成本預(yù)算由人事部門統(tǒng)一編制，而人事部門編制人工成本預(yù)算的依據(jù)是各項(xiàng)目、部門的人員編制，但是忽略分析實(shí)際在編人員情況，及各項(xiàng)目現(xiàn)狀運(yùn)行情況，導(dǎo)致人工成本預(yù)算偏離實(shí)際情況。最后，企業(yè)其他成本費(fèi)用預(yù)算編制過于隨意，特別是日常耗費(fèi)的材料費(fèi)用，是隨便估計(jì)的，還有突發(fā)的維修費(fèi)用及不可預(yù)計(jì)費(fèi)用更沒有相關(guān)依據(jù)作為支撐，導(dǎo)致成本費(fèi)用預(yù)算金額偏大，雖然這樣就能順利完成預(yù)算考核，但是不利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）全面預(yù)算管理執(zhí)行與控制力度不足

部分企業(yè)在完成全面預(yù)算編制工作后，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行、分析及控制力度不足，令全面預(yù)算管理形同虛設(shè)。企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過程中存在很多變量，部分公司沒有對(duì)預(yù)算管理流程和制度作出明確的指導(dǎo)，使預(yù)算目標(biāo)偏差、預(yù)算執(zhí)行力低等問題沒有被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，最終不能達(dá)成年度目標(biāo)。造成全面預(yù)算管理執(zhí)行與控制力度不足的情況有以下因素：首先：部分物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致各項(xiàng)目、各部門沒有意識(shí)到全面預(yù)算是企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，卻認(rèn)為它是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的體現(xiàn)，導(dǎo)致不按照全面預(yù)算管理的相關(guān)要求執(zhí)行工作。其次，由于全面預(yù)算編制考慮不全面，預(yù)算執(zhí)行中會(huì)出現(xiàn)大量偏差，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行管理沒有起到實(shí)際的作用，沒有發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中存在的問題。再次，物業(yè)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的分析，存在財(cái)務(wù)部門脫離業(yè)務(wù)實(shí)際，只看數(shù)據(jù)作為分析的依據(jù)，存在預(yù)算分析判斷結(jié)果不合理的情況。最后，全面預(yù)算管理需要全員參與的活動(dòng)，部分物業(yè)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過程中，不能及時(shí)從實(shí)際業(yè)務(wù)和預(yù)算中發(fā)現(xiàn)差異，物業(yè)企業(yè)未能及時(shí)掌握信息并作出調(diào)整，這樣削弱了全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中發(fā)揮的作用。