新形勢下片區(qū)開發(fā)項目運作思路分析

劉楠

[摘 要]隨著我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷增多，在未來較長時間的投資項目必然會在城市功能改造這一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面進(jìn)行匯集，新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)模式也將迎來較快的發(fā)展。基于此，文章首先對新形勢下片區(qū)開發(fā)項目的背景和概念進(jìn)行闡述，之后對新形勢下片區(qū)開發(fā)項目的運作模式進(jìn)行分析，并提出新形勢下片區(qū)開發(fā)項目的運作思路以及發(fā)展建議，希望對我國片區(qū)開發(fā)項目的發(fā)展提供一定參考。

[關(guān)鍵詞]新形勢;片區(qū)開發(fā);項目運作;思路分析

中圖分類號：G221? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ?文章編號：1674-1722（2021）18-0004-03

我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷發(fā)展，使得傳統(tǒng)基礎(chǔ)建設(shè)措施已經(jīng)無法滿足現(xiàn)階段我國建設(shè)市場的需求，而片區(qū)開發(fā)項目則是新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中探索出的一條發(fā)展道路，片區(qū)開發(fā)項目必然成為未來我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目投資的重要方向。因此，相關(guān)人員應(yīng)加大在片區(qū)開發(fā)項目運作模式方面的創(chuàng)新力度，以此滿足當(dāng)下基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資市場的供求需要。

一、新形勢下片區(qū)開發(fā)項目的背景和概念

片區(qū)開發(fā)項目是涵蓋目標(biāo)土地內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的綜合項目種類，其主要包含舊城改造、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園、新城區(qū)以及開發(fā)區(qū)建設(shè)等項目，可以極大程度地推動目標(biāo)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展。為了更快地提高目標(biāo)區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展水平，當(dāng)?shù)氐胤秸畱?yīng)積極拓展片區(qū)開發(fā)項目，積極引導(dǎo)社會資本參與到片區(qū)開發(fā)項目的建設(shè)中，探索新型的片區(qū)開發(fā)項目運營模式，以此滿足市場的需求。

片區(qū)開發(fā)項目主要是針對當(dāng)?shù)匾?guī)模較大且相對成片的區(qū)域進(jìn)行整體的投資開發(fā)工作，此項工作中不僅包含對目標(biāo)區(qū)域的整地戰(zhàn)略定位進(jìn)行策劃，還包括對目標(biāo)區(qū)域的城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一編制、目標(biāo)土地進(jìn)行一級開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)工作、土地出讓、引入產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及對片區(qū)開發(fā)項目的運營管理等工作[1]。

二、新形勢下片區(qū)開發(fā)項目的運作模式分析

（一）PPP運作模式

片區(qū)開發(fā)項目的運作模式大體分為兩種類型：傳統(tǒng)運作模式以及創(chuàng)新運作模式。傳統(tǒng)運作模式又根據(jù)當(dāng)?shù)卣畬ζ瑓^(qū)開發(fā)項目的不同操控程度分為：政府完全操控運作模式、政企分離且相對市場化的運作模式以及完全市場化的運作模式，這三種子運作模式共同組成了片區(qū)開發(fā)項目的傳統(tǒng)運作模式。而片區(qū)開發(fā)項目的創(chuàng)新運作模式的種類更多，以下簡單介紹幾種常見的創(chuàng)新運作模式。

PPP模式是片區(qū)開發(fā)項目創(chuàng)新運作模式的一種，其主要運行模式為政府和企業(yè)通過契約進(jìn)行捆綁運營式合作，二者共享片區(qū)開發(fā)項目收益，項目的收入來源主要為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的服務(wù)費以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務(wù)費。PPP模式大多用于運營性和公共性的綜合類開發(fā)項目，但在片區(qū)開發(fā)項目目標(biāo)土地出讓收入不能作為項目運營補貼后，在片區(qū)開發(fā)項目中實施此種模式的難度較大。

（二）ABO結(jié)合區(qū)域開發(fā)的運作模式

ABO結(jié)合區(qū)域開發(fā)的運作模式中的片區(qū)開發(fā)項目的開發(fā)主體為政府授權(quán)的企業(yè)，由這類企業(yè)進(jìn)行社會資本方的招募，并且得到政府授權(quán)的企業(yè)作為政府方的出資代表和社會資本方合資建立片區(qū)開發(fā)項目公司，并由項目公司負(fù)責(zé)片區(qū)開發(fā)項目的具體融資、建設(shè)以及運營等工作，政府相關(guān)部門通過對片區(qū)開發(fā)項目進(jìn)行投資補助等方式，向片區(qū)開發(fā)項目企業(yè)支付授權(quán)運營服務(wù)費，以此對片區(qū)開發(fā)項目建設(shè)成本以及投資收益進(jìn)行對沖。

（三）片區(qū)債券結(jié)合土地收益補償?shù)倪\作模式

片區(qū)開發(fā)項目目標(biāo)區(qū)域政府可以通過發(fā)行土地儲備專項債券或者其他形式債券的方式，以此募集片區(qū)開發(fā)項目的啟動資金，并由土地儲備中心和住建單位對目標(biāo)土地附帶的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目進(jìn)行公開聯(lián)合招標(biāo)，由中標(biāo)的社會資本方組建項目公司進(jìn)行目標(biāo)土地的二級開發(fā)建設(shè)。

（四）政府專項債結(jié)合EPC等形式的運作模式

通過政府專項債結(jié)合權(quán)益性基金、配套貸款、片區(qū)開發(fā)、二級開發(fā)以及EPC形成的運作模式。此種模式中地方政府的專項資金用于目標(biāo)土地的一級整理，并委托合資企業(yè)對片區(qū)項目進(jìn)行綜合開發(fā)。并且，目標(biāo)區(qū)域地方政府還可以和社會資本方合資成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，以此獲得片區(qū)開發(fā)項目配套土地的二級開發(fā)權(quán)，社會資本方通過EPC的方式進(jìn)行片區(qū)開發(fā)項目工程的總承包[2]。

三、新形勢下片區(qū)開發(fā)項目的運作思路和建議

（一）片區(qū)開發(fā)項目使用土地符合相關(guān)規(guī)定

由于我國土地方面的政策十分復(fù)雜，并且會由于不同土地的開發(fā)性質(zhì)存在差異，導(dǎo)致片區(qū)開發(fā)項目獲取目標(biāo)土地的方式呈現(xiàn)多元化的情況，所以片區(qū)開發(fā)項目可以順利獲取目標(biāo)土地并開展立項操作的必然前提便是符合國家相關(guān)政策以及地區(qū)發(fā)展的相關(guān)規(guī)劃。片區(qū)開發(fā)項目只有對地區(qū)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行深入研究，加強對國家相關(guān)政策的解讀，符合這些條件，才能有效避免項目實施過程中的政策風(fēng)險。對于片區(qū)開發(fā)項目獲取目標(biāo)土地的合規(guī)性特點，相關(guān)人員應(yīng)在以下幾個方面進(jìn)行注意。

第一，片區(qū)開發(fā)項目的土地收儲部門只是形式上對土地具有收儲以及開發(fā)的職能，而社會資本只能作為項目的承接主體，并以此身份參與對目標(biāo)土地的整理服務(wù)，國有企業(yè)可以通過合資公司的身份，通過招商、拍賣以及掛售的方式獲得片區(qū)開發(fā)項目內(nèi)經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)限，但需要注意的是，在企業(yè)獲得土地使用權(quán)之間不能將片區(qū)開發(fā)項目土地用于融資。

第二，在開展片區(qū)開發(fā)項目時，相關(guān)人員還應(yīng)重點關(guān)注片區(qū)開發(fā)項目的土地儲備資金，是否已經(jīng)被納入了政府性基金的預(yù)算管理工作中。

第三，由于片區(qū)開發(fā)項目一般會包含較大體量的目標(biāo)土地整理工作，而片區(qū)開發(fā)項目的前期開發(fā)屬于政府的基礎(chǔ)設(shè)施類建設(shè)工作的范疇，政府相關(guān)部門應(yīng)正常對目標(biāo)土地區(qū)域內(nèi)生活的群眾支付拆遷補償費用，不能讓片區(qū)開發(fā)項目企業(yè)代為支付此項費用。若是政府相關(guān)部門不進(jìn)行拆遷補償費用的支付，則政府相關(guān)部門便存在變相舉債的問題。