大數(shù)據(jù)支撐下的城市土地定級更新工作思路

笪鵬益

【摘要】大數(shù)據(jù)時代的到來對傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計工作提出挑戰(zhàn)，也帶來了效率顯著提升的機遇，文章以合肥市新一輪住宅用地定級更新為例，對大數(shù)據(jù)在城市土地定級更新中主要植入環(huán)節(jié)進行介紹，對影響因素因子分析、土地級別初劃與確定中大數(shù)據(jù)分析方法進行闡述，提出了大數(shù)據(jù)在土地更新事前資料收集、事中輔助作業(yè)、事后協(xié)助評估的工作思路，以期為自然資源統(tǒng)一管理后的土地定級與基準地價更新工作提供借鑒參考。

【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù);土地定級;基準地價

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.033

1、基本概況

土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟、自然屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級別的活動。基于城鎮(zhèn)土地定級的商服、住宅、工業(yè)三類用地的基準地價是我國公示地價體系的核心組成部分，一般每3-5年調(diào)整一次。土地定級反映了不同類型用地在城市各板塊的價值差異[1]。

合肥市新一輪土地定級與基準地價更新調(diào)整主要滿足了三個方面的要求，一是實現(xiàn)空間性規(guī)劃及重點片區(qū)、重大項目建設(shè)對土地價值提升的要求，特別是適應土地利用總體規(guī)劃調(diào)整、五大近期重點發(fā)展片區(qū)規(guī)劃及軌道交通、公共服務中心體系等重大專項規(guī)劃。二是自然資源機構(gòu)改革、精細化管理的要求，加強主城區(qū)統(tǒng)籌、完善級別因素因子體系，實現(xiàn)地價管理能力的提升。三是適應穩(wěn)地價和穩(wěn)預期的要求，以“三穩(wěn)”為目標，建立穩(wěn)中有增、與市場相適應、以基準地價為調(diào)控杠桿的地價標準。

2、大數(shù)據(jù)支撐下土地定級更新的研究思路

根據(jù)《城鎮(zhèn)分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）的要求，土地定級主要分為以下幾個技術(shù)程序：一是編制以土地利用現(xiàn)狀、規(guī)劃為基本要素的工作底圖，并調(diào)查收集土地定級資料;二是建立土地定級評價指標體系，確定影響土地級別的因素因子及其權(quán)重;三是定級資料的定量化處理，主要對點線狀影響因素因子根據(jù)其影響方式和強度，確定其影響半徑;四是通過土地定級單元的劃分和定級單元內(nèi)作用分值計算，初步劃分土地級別的;五是土地級別的驗證與調(diào)整，并最終明確土地級別，為基準地價的制定提供先決條件。

在以上步驟中，傳統(tǒng)方法中資料調(diào)查、定量化處理、土地級別驗證等步驟主要依靠問卷和現(xiàn)場調(diào)查，一方面資料收集成本人力成本高，另一方面受樣本量的限制難以實現(xiàn)精細化，更加依賴于主觀判斷。經(jīng)實踐，筆者發(fā)現(xiàn)大數(shù)據(jù)方法在土地定級的數(shù)據(jù)調(diào)查、數(shù)據(jù)分析、后期驗證三個主要環(huán)節(jié)中也可具有強的應用性，如：①通過獲取公服、商業(yè)、公共交通等POI（興趣點）數(shù)據(jù)，疊合城市近期建設(shè)規(guī)劃數(shù)據(jù)，支撐定級影響因子的分析;②借助熱力分析支撐中心體系和繁華度的識別，輔助進行土地級別的初步判斷;③通過互聯(lián)網(wǎng)獲得房價數(shù)據(jù)并進行重分類，支撐土地定級的驗證。

3、大數(shù)據(jù)支撐影響因素因子分析

3.1影響因素確定

住宅用地定級中，基礎(chǔ)設(shè)施完善度和公用設(shè)施完善度起到至關(guān)重要的作用，政務、商服繁華影響度、道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、景觀條件優(yōu)劣度對住宅用地質(zhì)量也有一定影響，另外加入了能充分反映住宅用地質(zhì)量的居住人口密度因素和城市規(guī)劃影響度因素。

3.2定級因子確定[2]

基礎(chǔ)設(shè)施完善度因子選取了供電、供水、排水、供氣、供暖五個因子，并結(jié)合規(guī)劃供暖分區(qū)進行了修正。

商服繁華影響度因子選取了商服中心和政務中心兩個因子，并結(jié)合在建、擬建商業(yè)綜合體進行了修正。

公交便捷度選取了地面公交和軌道交通這兩個因子，并對規(guī)劃6-9號線軌道交通樞紐站點進行了修正。

對外交通便利度選擇了汽車站、火車站、港口、高速公路出入口、機場因子進行調(diào)查，并對高速公路出入口進行了規(guī)劃修正。

公用設(shè)施完備度選擇了大學、中學、小學、幼兒園、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、公園廣場、體育館、圖書館、文化宮、博物館、大型超市，并結(jié)合優(yōu)質(zhì)中小學學區(qū)，和規(guī)劃大型公服設(shè)施進行了修正。

環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度和綠地覆蓋度選擇了是大氣污染、水污染、噪聲污染和公園景觀因子，并結(jié)合近期重要污染源搬遷改善和規(guī)劃具有一定規(guī)模的城市公園進行了修正。

以上定級因子中，商服中心、公交站點、中小學、幼兒園、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、體育館、圖書館、文化宮、博物館、大型超市的現(xiàn)狀分布情況收集難度較大，均可通過獲取POI數(shù)據(jù)獲得，人口密度往往無法精確到社區(qū)層面，可以通過手機移動信令數(shù)據(jù)以及熱力數(shù)據(jù)輔助獲得。

3.3因素因子權(quán)重確定

根據(jù)多輪專家打分，確定合肥市城區(qū)住宅用地土地定級影響因素因子權(quán)重。

3.4定量化處理

以50*50m的網(wǎng)格為定級單元，根據(jù)收集的各類資料，以近期規(guī)劃+現(xiàn)狀要素進行模擬定級，鐵路、高速公路、河流、山體為阻隔線后進行定級單元作用分值計算。一般而言，城市的人口分布、以商服中心因子的大數(shù)據(jù)處理為例：通過對各個商服中心節(jié)假日的客流密度對比可以得到市民對各商服中心購物、娛樂、休閑的意向程度，從而判斷各商服中心的影響力，因此客流密度可作為商服繁華影響度的基礎(chǔ)影響數(shù)據(jù)分析其對土地質(zhì)量的相對影響程度。

基于獲取的微信宜出行大數(shù)據(jù)，借助 GIS 分析軟件的 Kernel Density 分析模塊，得到規(guī)劃范圍人口熱力圖，通過用戶數(shù)量渲染地圖顏色，從而實時展示該地區(qū)的人口密度，通過獲取百度地圖中各個商服中心區(qū)域內(nèi)不同時間段的用戶（人口）數(shù)量可計算得出該商服中心的流動人口密度。具體過程如下：（1）確定各商服中心調(diào)查區(qū)范圍;（2）獲取每個調(diào)查區(qū)內(nèi)周五及周六下午五點至九點各整點共計十個時間點人口數(shù)量;（3）對獲取到的各商服中心人口數(shù)據(jù)進行整理得到各商服中心流動人口密度，從而獲取各商服中心相對影響力。

將經(jīng)過整理各調(diào)查區(qū)單位時間段內(nèi)的人口數(shù)量，按其所在的商服中心進行匯總統(tǒng)計，得出各個商服中心流動人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計表。各商服中心規(guī)模指數(shù)用流動人口密度公示計算。按照一級商服中心服務半徑 40000m;二級商服中心服務半徑 30000m;三級商服中心服務半徑 20000m;四級商服中心服務半徑 15000m，基于 GIS軟件的空間分析模塊進行影響模擬（見下圖）。

4、大數(shù)據(jù)支撐土地級別劃分與確定

4.1土地級別初步劃分

依據(jù)是各定級單元（網(wǎng)格）的因素因子作用分值及其作用總分值在空間分布上的變化規(guī)律，基于充分反映評價區(qū)內(nèi)土地區(qū)位條件和社會經(jīng)濟效益的地域差異的出發(fā)點，以土地質(zhì)量的突變處形成土地級別界線。

按照綜合土地級別初步劃分步驟，繪制住宅用地理論級別界線圖，結(jié)合行政區(qū)邊界、城市規(guī)劃中快速路網(wǎng)布局、現(xiàn)狀宗地界線等實際情況，初步劃定住宅用地土地級別（見下圖）。

4.2土地級別的驗證

按初步劃分的住宅用地土地級別，選取各級地房地出租、出售和商品房開發(fā)樣點資料分別測算各級地住宅用地平均地價。

通過大數(shù)據(jù)抓取市區(qū)不同區(qū)域二手房與新房銷售總價（單價乘住房面積），見下圖，將銷售總價與居住區(qū)占地面積相比，并按照住宅用地級別個數(shù)進行級別劃分，驗證住宅用地定級并修正定級范圍。

4.3土地級別的最終確定

基于上述分析和修正，再通過主觀判斷進行最終修正，經(jīng)征求屬地意見并修改后確定最終土地級別。

結(jié)語：

以服務地價精細化管理為導向的城鎮(zhèn)土地定級，應體現(xiàn)近期建設(shè)規(guī)劃與重大項目建設(shè)對土地價值提升，住宅用地基準地價體現(xiàn)與市場價格掛鉤動態(tài)調(diào)整，商服、工業(yè)用地基準地價體現(xiàn)政策控制與項目招商的需要。在實現(xiàn)土地定級的精準化要求下，應積極應用新技術(shù)獲得數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，合肥市新一輪土地定級與基準地價更新特別增加了規(guī)劃數(shù)據(jù)、房屋交易數(shù)據(jù)與土地供應數(shù)據(jù)的綜合應用，以不同區(qū)塊服務配套能級高低、基礎(chǔ)設(shè)施投入強度、人口與產(chǎn)業(yè)聚集程度、環(huán)境因素正反面影響、特殊影響因素，重新評定土地級別。基準地價編制項目屬于原國土領(lǐng)域的傳統(tǒng)項目，在規(guī)劃與國土融合為一家之后，規(guī)劃的思維和大數(shù)據(jù)分析方法將更加有利于促進土地定級與基準地價更新工作的精準和效率提升。

參考文獻：

[1]陳誠.瑞昌市城區(qū)土地定級與基準地價變化研究[D].江西農(nóng)業(yè)學，2018.

[2]云彤.基于特爾菲法的城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新調(diào)整研究——以五原縣城區(qū)為例[J].內(nèi)蒙古大學學報（自然科學版），2019，50（03）：280-286.