我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險防范研究

吳小霞

【摘要】近年來，我國的社會經(jīng)濟水平不斷提高，經(jīng)濟體制不斷完善，房地產(chǎn)經(jīng)濟也在不斷發(fā)展。至此，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，為我國國民經(jīng)濟的增長做出了重要貢獻。但是，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展不穩(wěn)定，不僅對房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟的發(fā)展和穩(wěn)定產(chǎn)生重大影響，而且對我國的穩(wěn)定也有直接影響，也影響我們國民經(jīng)濟的發(fā)展。我們從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的角度解釋了影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要原因，并提出了化解房地產(chǎn)經(jīng)濟波動和金融風(fēng)險的策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟;金融風(fēng)險

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

房地產(chǎn)市場對我國經(jīng)濟發(fā)展有著非常重要的影響。它已成為我國工業(yè)的重要支柱，在擴大經(jīng)濟需求和增加人口收入方面發(fā)揮著非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)與金融體系的關(guān)系具有獨特的特點。沒有足夠的資金，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展就不會進一步發(fā)展。反之，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟波動較大，或多或少構(gòu)成金融風(fēng)險，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動現(xiàn)狀

在中國5000年歷史和文明的影響下，中國人民對住房的需求一直很旺盛。特別是2008年以來，人民可支配收入增加。不僅人們需要住房，配套設(shè)施和生態(tài)環(huán)境也是購房時需要考慮的重要因素。房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展，經(jīng)濟總量增加。受此影響影響房地產(chǎn)波動。

（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟波動受較多因素影響。目前房地產(chǎn)經(jīng)濟不穩(wěn)定，無法再分析和應(yīng)對。房地產(chǎn)市場總規(guī)模大，接觸面廣。房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟波動受多種因素影響，包括國家的產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商策略、消費者情緒和投資渠道。市場傳來好消息，房地產(chǎn)經(jīng)濟將經(jīng)歷大起大落。如果房地產(chǎn)市場疲軟，消費者預(yù)期偏低，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動也將呈現(xiàn)下行趨勢。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素有很多，需要綜合考慮。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)濟波動波及范圍較大。房地產(chǎn)經(jīng)濟作為我國經(jīng)濟發(fā)展過程中不可或缺的內(nèi)容，為國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了貢獻。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的同時，也會影響相關(guān)行業(yè)和人群的經(jīng)濟狀況，波及面廣，對國家和人民的經(jīng)濟生活產(chǎn)生重大影響。合理應(yīng)對房地產(chǎn)投資組合的經(jīng)濟波動，有效防范損害，是房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟波動受房產(chǎn)企業(yè)影響嚴重。近年來，由于大型房地產(chǎn)公司的合并，房地產(chǎn)市場舉步維艱。如何快速擺脫房地產(chǎn)，如何賺錢，如何在競爭激烈的市場環(huán)境中鋪平道路，是大型房地產(chǎn)企業(yè)主要考慮的問題。在此過程中，重點房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以從事非法或違法經(jīng)營活動以謀取經(jīng)濟利益，這對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展非常不利。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動及其根本原因概述

（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的定義。房地產(chǎn)經(jīng)濟也存在波動性問題，包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的所有行業(yè)都在波動中尋找穩(wěn)定的發(fā)展路徑。從長期來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟增長是相對穩(wěn)定的，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動就是這個長期趨勢。簡單地說，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動就是整個房地產(chǎn)經(jīng)濟隨著長期增長趨勢波動的經(jīng)濟變化。尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟增速的變化、房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)的變化和房地產(chǎn)行業(yè)價格水平的變化。

（2）經(jīng)濟環(huán)境變化產(chǎn)生的原因。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因特別復(fù)雜，主要因素包括經(jīng)濟環(huán)境的變化。經(jīng)濟環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)和居住環(huán)境，也稱為宏觀經(jīng)濟環(huán)境。在經(jīng)濟環(huán)境中，房地產(chǎn)經(jīng)濟變量和標準影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀經(jīng)濟因素和增長，對GDP、物價水平、發(fā)展指標和通貨膨脹率產(chǎn)生一定影響，進而影響房地產(chǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)。財產(chǎn)結(jié)構(gòu)。工業(yè)和金融環(huán)境。

（3）房地產(chǎn)供求的原因。房地產(chǎn)供需關(guān)系與中國的波動性息息相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的獨特發(fā)展與不斷增長的住房需求直接相關(guān)。但是，人們的住房需求受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境、消費需求和購買力等諸多因素的影響。如果消費者購買力不足，消費需求可能會下降。投資者融資和國家政策也影響房地產(chǎn)供給。當消費者需求下降時，升級后的房屋無法出售，投資者也無法收回資金。面對資金銳減，這可能會導(dǎo)致資金鏈中斷。事實表明，消費需求至高無上，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求比大幅波動，大大增加了經(jīng)濟波動的可能性。

（4）心理的原因。今天，與房地產(chǎn)相關(guān)的中國經(jīng)濟的波動主要是由于房地產(chǎn)市場在一段時間內(nèi)波動的心理因素。談到樓價，房地產(chǎn)投資者和購房者通常會科學(xué)地預(yù)測一段時間內(nèi)的樓價，這會導(dǎo)致很多問題，他們的行為具有投機性。因此，參與者可以更快地做出響應(yīng)并更有效地共享信息。今天，人們的心理正逐漸趨于正常。我們可以看到，人們的心理因素對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動有著直接的影響。

（5）城市發(fā)展的原因。隨著中國城市化進程的加快，中國的城市面積顯著擴大。在向外擴張的過程中，許多農(nóng)村居民開始向城市聚集，人口的快速增長增加了對住房的需求。同時，在國家的大力支持下，大量土地用于房地產(chǎn)建設(shè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，對房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展產(chǎn)生重大影響。但是，如果城市人口在發(fā)展過程中或因任何原因發(fā)生快速變化，將對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重大影響，引起房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟波動，對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

（6）融資因素。近年來的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)的重要金融支撐，助推了當前的房地產(chǎn)熱潮。一份調(diào)查報告顯示，去年房地產(chǎn)投資接近4萬億元，但不到四分之一的房地產(chǎn)投資，大部分來自銀行貸款等融資方式。這意味著我國房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)不夠多元化，無法滿足多樣化的發(fā)展需求，給銀行帶來了巨大的資金壓力和潛在的投資風(fēng)險。

（7）投資回報的原因.許多投資者相應(yīng)地投資于房地產(chǎn)。隨著回報的上升，投資者的數(shù)量呈指數(shù)增長，經(jīng)濟曲線從均衡變?yōu)椴▌?。在促進經(jīng)濟增長的同時，也加速了經(jīng)濟增長的變異性。隨著供給的增加，房地產(chǎn)市場的供給比例并未調(diào)整，市場出現(xiàn)了一定的波動。可見，投資回報率是影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟波動的重要因素[1]。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動下金融風(fēng)險的構(gòu)成

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動導(dǎo)致的金融風(fēng)險主要有四個組成部分：抵押風(fēng)險、借款人風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險和金融機構(gòu)風(fēng)險。由于抵押貸款風(fēng)險來自抵押貸款，金融機構(gòu)在借款人違約后面臨傾銷抵押品的風(fēng)險。抵押貸款的資本風(fēng)險取決于抵押貸款中的資本。如果所有權(quán)不明確，或者擔(dān)保具有共同財產(chǎn)的性質(zhì)，金融機構(gòu)的貸款不能按時足額償還，最終導(dǎo)致財務(wù)損失。借款人風(fēng)險是指借款人拒絕還款。這是由于財務(wù)困難導(dǎo)致的強制性違約風(fēng)險和由于房價下跌導(dǎo)致的主動違約風(fēng)險，環(huán)境風(fēng)險是由于經(jīng)營環(huán)境的變化，而經(jīng)營環(huán)境的變化通常是由以下原因引起的。協(xié)調(diào)國家經(jīng)濟政策。例如，房地產(chǎn)政策、貨幣政策和貨幣政策的變化可能對金融機構(gòu)的經(jīng)營環(huán)境構(gòu)成風(fēng)險。金融機構(gòu)風(fēng)險是由于不正確的金融結(jié)構(gòu)和抵押操作的錯誤造成的。長期房地產(chǎn)貸款由于貸款資金流通周期長而具有較高的流動性風(fēng)險，投資過程管理不善給金融機構(gòu)造成的資金損失也屬于金融機構(gòu)風(fēng)險[2]。

（1）金融機構(gòu)風(fēng)險。金融機構(gòu)風(fēng)險是指金融機構(gòu)在管理抵押貸款時，由于內(nèi)部制度運行不公平而產(chǎn)生的相關(guān)風(fēng)險。通常情況下，房地產(chǎn)貸款周期較長，但金融機構(gòu)貸款資金的交易周期并不短，對周期內(nèi)資金的流動性影響較大，一定程度上增加了金融風(fēng)險，從而導(dǎo)致資金損失，增加了金融機構(gòu)的財務(wù)風(fēng)險。

當談到房地產(chǎn)經(jīng)濟的異常波動和金融風(fēng)險時，金融風(fēng)險可能由四個因素引起。首先，房地產(chǎn)價格下跌。結(jié)合歷史經(jīng)驗，我們發(fā)現(xiàn)某些地區(qū)和國家銀行體系的崩潰直接受到房地產(chǎn)價格的影響，而房地產(chǎn)價格的崩潰往往伴隨著導(dǎo)致崩潰的金融危機。銀行系統(tǒng)的。銀行體系和金融危機將大規(guī)模爆發(fā)。另一個是房地產(chǎn)泡沫和銀行業(yè)的信息鴻溝。由于缺乏分析工具和信息不足，銀行可能無法準確估計密集型抵押貸款的風(fēng)險。投機性炒房會導(dǎo)致大量貸款涌入，與實際市場需求不匹配的房地產(chǎn)價格上漲，以及許多房地產(chǎn)市場泡沫。至于擴張期的房地產(chǎn)泡沫，有很多房地產(chǎn)行業(yè)供需不平衡，最終房價會下跌，引發(fā)經(jīng)濟危機，三是可能出現(xiàn)不適當?shù)募畲胧?。銀行往往選擇開立貸款賬戶來轉(zhuǎn)移風(fēng)險以降低風(fēng)險。對于知情的借款人和銀行來說，很容易盲目鼓勵貸方，因為他們無法正確分析這種行為。在這種情況下，房地產(chǎn)價格自然會趨于下跌。第四：房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險的溝通。金融風(fēng)險與房地產(chǎn)經(jīng)濟波動相互影響，金融機構(gòu)受房地產(chǎn)價格波動影響，房地產(chǎn)價格因房地產(chǎn)需求變化而波動，金融結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化。因此，經(jīng)濟政策的調(diào)整受金融機構(gòu)資產(chǎn)變化的影響，影響銀行的信用體系，最終導(dǎo)致房價波動。

（2）抵押風(fēng)險。為有效保護金融機構(gòu)的利益，只要出現(xiàn)抵押貸款違約，處理房地產(chǎn)項目就存在風(fēng)險。主要原因是抵押權(quán)的歸屬不明。如果抵押品不是借款人的動產(chǎn)，則在處理抵押品時對金融機構(gòu)構(gòu)成風(fēng)險。這稱為抵押貸款風(fēng)險。

（3）借款人風(fēng)險。借款人因各種原因拒絕還款的風(fēng)險就是借款人的風(fēng)險。一是借款人還清本息后，房產(chǎn)價格下跌，為了更好的保護自己的利益，借款人選擇拒絕還貸，違約。其次，如果借款人因破產(chǎn)等業(yè)務(wù)問題，失去了獲得貸款后償還債務(wù)的機會，也會發(fā)生類似的違約[3]。

4、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范策略探析

（1）健全法規(guī)及監(jiān)督機制。但是，從政府的角度來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟是在對相關(guān)法律和指南的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢進行分析和評估的基礎(chǔ)上，科學(xué)制定的，以確保法律法規(guī)和政策的完整性和協(xié)調(diào)性。必須充分耳朵。系統(tǒng)。針對當前房地產(chǎn)市場存在的問題和金融風(fēng)險，相關(guān)部門需要根據(jù)各地情況出臺適用的法律法規(guī)，科學(xué)制定房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃。事實上，它是關(guān)于規(guī)范政府行為，如土地征用以及國家農(nóng)業(yè)用地保護政策的轉(zhuǎn)移和實施。同時，政策和實施過程要寬松、適應(yīng)性強，有效提高市場應(yīng)對風(fēng)險的能力。

（2）建立可靠的風(fēng)險預(yù)警機制。公共機構(gòu)必須有效整合更多部門和部門，完善金融監(jiān)管、金融管理和豐富的管理實踐。特別是，必須制定一套切實可行的監(jiān)管策略，以確保房地產(chǎn)金融市場的良好發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，在廣泛研究和分析的基礎(chǔ)上，確定我國當前和未來的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，評估分析其發(fā)生的概率、原因和損害，并完成建立健全機構(gòu)，做好預(yù)警工作的金融風(fēng)險。這種方法有助于銀行提高準確把握市場趨勢、有效應(yīng)對金融風(fēng)險和適應(yīng)經(jīng)濟波動的能力[4]。

（3）構(gòu)建多元化的融資結(jié)構(gòu)。鑒于目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟中單一渠道融資渠道的狀況，我需要通過指導(dǎo)方針，有效拓寬房地產(chǎn)的實際融資渠道。一個成熟的方法是建立一個健康的房地產(chǎn)金融市場，讓房地產(chǎn)公司在市場條件下有直接的金融機會。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須鼓勵類似的首次公開募股，并越來越依賴理想的股票市場。在我國，企業(yè)可以通過發(fā)行股票來提高工資和借款，以改善資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)多元化。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自身強大的集體實力，發(fā)行中短期項目債券，吸引社會投資，分散風(fēng)險。

（4）建立完善的房地產(chǎn)金融體系。在中國人民銀行看來，作為我國金融體系的核心，必須主動承擔(dān)宏觀調(diào)控責(zé)任，科學(xué)引導(dǎo)。因此，央行必須合理調(diào)整貨幣政策，防范因房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢發(fā)展、房地產(chǎn)經(jīng)濟走勢和總體經(jīng)濟環(huán)境而導(dǎo)致的金融風(fēng)險。例如，您可以采用浮動利率政策，以允許利率政策并增加房地產(chǎn)金融市場的透明度。通過利率影響，全面控制房地產(chǎn)市場，可以促進市場剩余資金的合理利用。從商業(yè)銀行的角度來看，首先要深刻理解金融監(jiān)管政策，按照相關(guān)指引有效落實，嚴格按照貸款收益和貸款利率互通要求。同時，要做好金融風(fēng)險分析工作，制定有效的風(fēng)險識別、規(guī)避和預(yù)警機制。二要加強貸款管理，避免規(guī)?；?，科學(xué)管理貸款條件，避免盲目擴大貸款規(guī)模。同時，需要對不同類型的貸款進行科學(xué)分類管理，跟蹤相關(guān)貸款政策的執(zhí)行情況。一方面，從金融資產(chǎn)房地產(chǎn)市場看，要科學(xué)鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)的發(fā)展，進一步完善金融市場房地產(chǎn)市場，提高房地產(chǎn)金融市場化水平，發(fā)展金融服務(wù)市場。另一方面，要通過健全的立法，從高水平規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，為成熟的房地產(chǎn)市場建立信用體系。同時，個人信用評估、財產(chǎn)評估等行業(yè)的集中管理對于降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險具有重要作用[5]。

結(jié)語：

鑒于房地產(chǎn)經(jīng)濟存在較大的經(jīng)濟金融風(fēng)險，有關(guān)部門需要結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展實際和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，逐步完善相關(guān)立法、法規(guī)和監(jiān)管機制?；诖耍嵝焉虡I(yè)銀行配合央行工作，充分利用金融市場宏觀調(diào)控，落實房貸風(fēng)險預(yù)警。通過積極推進房地產(chǎn)金融市場融資渠道的拓寬，促進金融市場多元化發(fā)展，提升綜合能力，應(yīng)對我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險，穩(wěn)定市場。我維護了它。發(fā)展市場經(jīng)濟。

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