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    城市商業(yè)綜合體營銷與運(yùn)營模式分析

    2021-10-09 12:08:09魏詩倩
    商訊·公司金融 2021年24期
    關(guān)鍵詞:運(yùn)營營銷

    作者簡介:魏詩倩(1990— ),女,漢族,浙江余姚人,在讀研究生。主要研究方向:工商管理。

    摘 要:我國經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展為我國推進(jìn)城市化進(jìn)程提供了充足的資金,推動著我國城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大,在此過程當(dāng)中相應(yīng)城市服務(wù)功能也趨于完善,越來越向著綜合化發(fā)展,這種背景之下相應(yīng)的商業(yè)資源也越來越向著城市中心發(fā)展和聚集,逐漸在城市中心形成了城市商業(yè)綜合體,以能夠更加廣泛地為人們提供更加具有綜合性的服務(wù)。城市發(fā)展擴(kuò)大過程當(dāng)中相應(yīng)城市商業(yè)綜合體也需要能夠根據(jù)城市的不斷發(fā)展而進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,能夠更加充分地利用商業(yè)資源,設(shè)置出全面的營銷和運(yùn)營模式,推動相應(yīng)城市商業(yè)綜合體的良好發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:城市商業(yè)綜合體;營銷;運(yùn)營

    在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,由于受到國家政策干預(yù)等效用影響,商業(yè)發(fā)展建設(shè)對于政府計(jì)劃的依賴程度逐漸加深,各個行業(yè)的發(fā)展也逐漸受到了相對嚴(yán)格的規(guī)模控制,房地產(chǎn)業(yè)也并未形成真正的商業(yè)地產(chǎn)。在進(jìn)入到改革開放時(shí)期之后,經(jīng)濟(jì)體制改革以及市場經(jīng)濟(jì)的作用,令市場意義的地產(chǎn)開始隨之出現(xiàn)。文章主要對城市商業(yè)綜合體營銷與運(yùn)營模式進(jìn)行了分析。

    一、我國商業(yè)綜合體發(fā)展歷程

    (一)以配套為主的商業(yè)建設(shè)

    在這一時(shí)期階段,國家剛剛開始改革開放建設(shè),商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)以及居民的生活需求之間存在著十分顯著的差距。由于生產(chǎn)力水平較低以及商品資源嚴(yán)重缺乏等方面的問題出現(xiàn),會在一定程度上嚴(yán)重限制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)。而伴隨著城市化發(fā)展建設(shè)速度加快,為促使人們的日常生活需求得到滿足,政府積極開展了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的小規(guī)模建設(shè)活動,逐漸將一些臨街的建筑合理更改為餐飲、商店等服務(wù)行業(yè),多數(shù)行業(yè)都是為實(shí)現(xiàn)城市居民生活的保障,商業(yè)的發(fā)展水平整體較低,也并未形成系統(tǒng)與完善的商業(yè)地產(chǎn)。

    (二)商業(yè)快速發(fā)展

    在20世紀(jì)80年代到90年代初期,城市商業(yè)的發(fā)展速度逐漸加快。這一時(shí)期城市化的發(fā)展速度不斷加快,經(jīng)濟(jì)發(fā)展也開始變得更加明顯,城市周邊郊區(qū)在建設(shè)新型商業(yè)區(qū)之時(shí),城市內(nèi)部的商業(yè)區(qū)開始進(jìn)入到相對大規(guī)模的改造階段。在新區(qū)建設(shè)與舊城改造的雙重作用下,城市化的建設(shè)速度逐漸加快,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)逐漸在所有城市區(qū)域得到廣泛普及。這一時(shí)期階段中,商業(yè)地產(chǎn)大體表現(xiàn)在有關(guān)商鋪的選址角度,但是總體而言并未形成完整與系統(tǒng)化的商業(yè)地點(diǎn)概念。

    (三)商業(yè)規(guī)模擴(kuò)張建設(shè)

    在進(jìn)入到20世紀(jì)90年代中期之后,我國傳統(tǒng)百貨隨之進(jìn)入到了高速發(fā)展的時(shí)期階段,并且也出現(xiàn)了主動規(guī)模較大的商場,跳出了原有傳統(tǒng)商業(yè)格局的影響,甚至還在逐漸朝外擴(kuò)張。在這一時(shí)期階段,快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)令許多新型商業(yè)業(yè)態(tài)隨之產(chǎn)生,舉例說明,各種各樣的超市、步行街以及購物中心開始出現(xiàn),擺脫了以往單一化的建設(shè)以及傳統(tǒng)的發(fā)展模式,發(fā)展規(guī)模日漸擴(kuò)大,商業(yè)建設(shè)開始逐漸朝著多元化經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。

    (四)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

    進(jìn)入到20世紀(jì)90年代的后期階段,商業(yè)地點(diǎn)開始不斷開發(fā)與建設(shè)。商業(yè)開發(fā)的市場化,有著十分顯著地開發(fā)經(jīng)驗(yàn),同時(shí)也籌集了一定的資金與土地資源的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),逐漸涉及到了商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)工作。隨著我國零售業(yè)的開發(fā)與發(fā)展,市場發(fā)展開始逐漸呈現(xiàn)出了全球化的趨勢。國內(nèi)對商業(yè)需求的日漸拓寬,極大推動了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)力度,商業(yè)地產(chǎn)的模式也隨之開始變得更加完善與健全。

    二、城市開發(fā)商業(yè)綜合體必須遵循的原則

    (一)剛性規(guī)劃

    在不斷推動城市商業(yè)綜合體開發(fā)時(shí),要嚴(yán)格地按照城市的剛性規(guī)劃要求進(jìn)行設(shè)計(jì),以能夠更加充分利用城市內(nèi)部的交通、商業(yè)、生活資源,更加良好地將整個城市商業(yè)綜合體融入城市的發(fā)展規(guī)劃當(dāng)中,從而減少整個商業(yè)綜合體開發(fā)給城市造成的影響,同時(shí)也能夠更加良好地幫助城市功能定位,有效的保證整個商業(yè)綜合體與城市發(fā)展的配套性,充分發(fā)揮商業(yè)綜合體的重要作用,有效提升城市發(fā)展的質(zhì)量。因此在城市商業(yè)綜合體開發(fā)過程當(dāng)中,就需要能夠?qū)Τ鞘邪l(fā)展的規(guī)劃進(jìn)行分析,合理創(chuàng)建城市商業(yè)綜合體建筑項(xiàng)目內(nèi)容充分利用該區(qū)域的相應(yīng)土地資源,實(shí)現(xiàn)城市改造和城市文化內(nèi)涵的共同結(jié)合發(fā)展。在不斷推動商業(yè)綜合體營銷和運(yùn)營工作時(shí),也要適時(shí)地根據(jù)整個城市的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行合理的調(diào)整,保障當(dāng)前商業(yè)綜合體的營銷與運(yùn)營模式,更加與城市的發(fā)展步調(diào)相一致,從而充分地運(yùn)用城市當(dāng)中的各項(xiàng)資源,帶動商業(yè)綜合體的良好發(fā)展,為商業(yè)綜合體帶來更加豐富的經(jīng)濟(jì)效益,也不斷提升城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

    (二)以人為本

    城市商業(yè)綜合體的建設(shè)最終是為了向該區(qū)域的居民、消費(fèi)者以及到該區(qū)域旅游的人民提供服務(wù)的區(qū)域,因此在整個商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)當(dāng)中,無論是整個商業(yè)綜合體的外觀設(shè)計(jì)以及內(nèi)部空間的設(shè)計(jì),都必須要能夠滿足人的相關(guān)需求,因此就必須要提升商業(yè)綜合體的人性化服務(wù)功能,在設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體的外部建筑空間景觀以及園林綠化時(shí),要能夠嚴(yán)格按照整個城市的規(guī)范要求進(jìn)行,同時(shí)也需要更加全面的對城市當(dāng)中的相應(yīng)交通狀況、整體市政配套設(shè)施的分布狀況進(jìn)行合理的分析,充分地利用這些資源設(shè)置商業(yè)綜合體,有效提升商業(yè)綜合體的便利性,能夠?yàn)槿藗兲峁└颖憷姆?wù)。整個城市商業(yè)綜合體內(nèi)部設(shè)計(jì)過程當(dāng)中,不僅要能夠給予該區(qū)域商戶經(jīng)營便利,同時(shí)也要更多地給予再次進(jìn)行消費(fèi)的相關(guān)消費(fèi)者便利,以能夠不斷滿足消費(fèi)者的相關(guān)需求,同時(shí)也要更多地在商業(yè)綜合體當(dāng)中進(jìn)行各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的完善工作,保障該區(qū)域相關(guān)行人通行的順暢性和安全性,同時(shí)為了能夠不斷拓寬商業(yè)綜合體的服務(wù)范圍,需要加強(qiáng)相關(guān)設(shè)備設(shè)施的完善工作,如合理地布置城市商業(yè)綜合體區(qū)域盲道的建設(shè),合理地設(shè)置殘障人士出行區(qū)域,為殘障人提供更加便利的服務(wù),同時(shí)也需要結(jié)合商業(yè)綜合體所在地的實(shí)際交通狀況合理地保證該區(qū)域通行,加強(qiáng)商業(yè)綜合體區(qū)域周邊停泊設(shè)施的建設(shè)工作,以良好的促進(jìn)該區(qū)域交通的順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。

    (三)投資共贏

    在城市商業(yè)綜合體建設(shè)當(dāng)中,不僅僅包括休閑、購物、居住等功能,還具有商業(yè)街、住宅、酒店等功能,因此在對整個城市商業(yè)綜合體進(jìn)行設(shè)置之前,充分地對城市內(nèi)部的各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)行綜合性分析,更加充分地與該區(qū)域的交通條件以及市政配套設(shè)施相結(jié)合,這就表明了在整個商業(yè)綜合體建設(shè)當(dāng)中所需要進(jìn)行的投資成本相對較高,保證整個商業(yè)綜合體建設(shè)能夠有充分的經(jīng)濟(jì)效益,在開展建設(shè)之前要能夠進(jìn)行較為嚴(yán)密的市場調(diào)研工作,并對所進(jìn)行的相應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì),以及設(shè)置出的產(chǎn)品項(xiàng)目類型進(jìn)行綜合評估,對整個項(xiàng)目開發(fā)的周期以及相應(yīng)回報(bào)的方式進(jìn)行預(yù)測,從而借助所歸納出的各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息,不斷推動城市綜合體當(dāng)中項(xiàng)目規(guī)模布置,配置的合理分布,保證城市綜合體投入運(yùn)營之后能夠獲得豐富的經(jīng)濟(jì)效益,實(shí)現(xiàn)投資共贏。

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