樂乎公寓輕資產(chǎn)運營模式探究

摘要：樂乎公寓是最早提出布局輕資產(chǎn)模式的長租公寓品牌商，與傳統(tǒng)包租的營收是租金差不同，輕資產(chǎn)模式是運營商作為乙方，為投資方、業(yè)主提供運營管理服務，從而獲取管理費等收入的運營模式，可以視為長租公寓行業(yè)的資產(chǎn)管理平臺。輕資產(chǎn)模式對資金鏈的要求更低，抗風險能力更強。若市場空置率攀升，包租模式的企業(yè)容易資金鏈斷裂，從而導致破產(chǎn)。而輕資產(chǎn)模式可以應對的市場環(huán)境更加多元，能夠在較低的市場風險下獲取管理費收入。未來，長租市場發(fā)展更加規(guī)范化，具有豐富資管分離合作模式經(jīng)驗的運營商企業(yè)，相信在精細化運營領域更具優(yōu)勢。

關(guān)鍵詞：長租公寓;輕資產(chǎn);抗風險能力

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）07-0051-54 收稿日期：2021-06-27

文章來源：本文由觀點指數(shù)研究院供稿。

樂乎公寓于2014年便提出布局輕資產(chǎn)模式，由最初的直投式托管模式，到現(xiàn)在的滿課模式，涉及長租公寓的托管、輕加盟、經(jīng)紀業(yè)務及資產(chǎn)管理的方方面面。

與傳統(tǒng)包租模式不同的是，輕資產(chǎn)是以長租運營商作為乙方，為資本方、業(yè)主方提供運營管理服務，從而獲取管理費收入、租金分成收入等。針對分散式房源，今年樂乎推出“樂乎大家”產(chǎn)品線，專注于大中型社區(qū)分散式房源的委托管理服務，收入來源主要是服務費、超額租金分成以及出租后增值服務收入盈利。隨著租賃用地推出，國資開始進入長租市場，行業(yè)迎來健康發(fā)展的穩(wěn)定器。

對于輕資產(chǎn)規(guī)模化來說，具有豐富資管分離合作模式經(jīng)驗的運營商企業(yè)，在精細化運營領域中更具優(yōu)勢。

1 由直投托管到滿客，樂乎輕資產(chǎn)多業(yè)務線并行

樂乎公寓是最早提出布局輕資產(chǎn)模式的長租公寓品牌商，目前布局北上廣深、成都、武漢、蘇州、天津、杭州、南京等12個城市，管理房源超60000間。

與傳統(tǒng)包租的營收是租金差不同，輕資產(chǎn)模式是運營商作為乙方，為投資方、業(yè)主提供運營管理服務，從而獲取管理費等收入的運營模式，可以視為長租公寓行業(yè)的資產(chǎn)管理平臺。

相較而言，輕資產(chǎn)模式對資金鏈的要求更低，抗風險能力更強。若市場空置率攀升，包租模式的企業(yè)容易資金鏈斷裂，從而導致破產(chǎn)。而輕資產(chǎn)模式可以應對的市場環(huán)境更加多元，能夠在較低的市場風險下獲取管理費收入。

此外，通過運營管理提高項目的出租率，還可獲取額外的利潤分成。當然，相較于包租模式，輕資產(chǎn)模式對運營商的運營服務能力要求更高。

樂乎于2014年開始試水輕資產(chǎn)業(yè)務，并從直投式托管模式入手。其中，引入資方后的托管模式主要是指通過引入投資方將物業(yè)包租下來，由樂乎提供運營管理服務。

于此，物業(yè)持有者（業(yè)主）獲得固定出租收益，投資方獲得項目租金的超額收益。樂乎則通過提升運營效率提升出租率和溢價率，確保業(yè)主的租金收益，并從中獲取管理費、利潤分成以及出租后增值服務收入的盈利。直投式托管的盈利模式和上述相似，不過前者投入的資金量更多。表1為樂乎公寓輕資產(chǎn)運營模式。

而純托管模式，主要是業(yè)主獲租金收益，而樂乎則獲取管理費和出租后的增值服務收入。

此外，2018年在市場遇冷，融資難的環(huán)境中，樂乎引入OYO模式，針對存量市場中的中小型公寓推出有朋加盟，為業(yè)主提供軟裝改造、顧問派遣、平臺植入、營銷推廣等服務。

目前，樂乎、有朋、模式已布局北京、上海、廣州等五個城市，其中北京在營項目數(shù)占比最多。

不過，輕資產(chǎn)拓展前期，企業(yè)需要面臨龐大的成本攤銷，樂乎預計達到10萬間的規(guī)模才有可能覆蓋前期投入成本。而在2020年疫情的影響下，長租公寓市場空置率日益攀升，公寓方招租需求逐步顯現(xiàn)?；诖?，樂乎開拓了“滿客”模式，致力于提供公寓代招租服務，快速去化房源。

截至2020年底，“有朋”模式在營項目數(shù)達40間，純托管模式與引入資方托管模式在營項目數(shù)相差無幾。純托管作為樂乎早期開展的業(yè)務線沿用至今，管理項目數(shù)占據(jù)樂乎在營項目數(shù)一半左右。

另外，針對分散式長租市場，樂乎今年推出“樂乎大家”產(chǎn)品線，專注于大中型社區(qū)分散式房源，提供委托管理等專業(yè)運營服務。

與直投式托管相似，“樂乎大家”區(qū)別于傳統(tǒng)二房東模式，與房屋租賃業(yè)主、租客共同簽署樂乎三方協(xié)議。見表2。

從集中式的直投托管模式發(fā)展至針對分散式房源的“樂乎大家”產(chǎn)品線，樂乎以托管業(yè)務為核心，自營業(yè)務為輔，多業(yè)務線并行。

2 資管分離合作模式成新趨勢

國家“十四五”及“兩集中”政策中明確指出通過多渠道新增供應，大力發(fā)展租賃住房市場，促進職住平衡，主要途徑包括新增租賃用地、集體土地入市、競自持、存量住房改造等多種方式。

而樂乎自身較少選擇投資拿地、獲取存量房源等重資產(chǎn)模式，而是通過與資金優(yōu)勢明顯，資源豐富的甲方合作，以此提供長租公寓運營服務。目前，樂乎與建信住房、武漢洪山區(qū)政府、北京昌平區(qū)政府、北京城鄉(xiāng)建設集團等地方政府或企業(yè)合作營運多個項目。

對于租售同權(quán)政策的提出，樂乎針對大型租賃社區(qū)，于2019年專門設立了樂乎大客戶部門，把樂乎未來規(guī)模的增長放在租賃社區(qū)上。但事實上，大型租賃社區(qū)一般配套有大面積的商業(yè)，對于長租運營商而言，商業(yè)的運營既是機遇也是挑戰(zhàn)。目前，樂乎與建信住房合作的項目已分布于北京、廣州、上海、杭州4個城市。

以建融家園北京真武飯店項目為例，項目從前期的協(xié)助工程監(jiān)管、設計落地，到后期項目的日常運營，均全面委托樂乎進行運營管理。該項目改造前是財政部招待所，通過存量改造的方式，向市場提供共計248間租賃住房。服務對象為金融街的商務白領人群，房間月租金大約1萬元。

樂乎與建信住房合作的另一個案例來自樂乎西紅門項目，該項目屬于集體土地入市建設租賃住房，是西紅門鎮(zhèn)“政府+市場”合力解決集體租賃住房的創(chuàng)新嘗試。上述項目包含兩棟集體宿舍和一棟白領租賃住房，共計提供住房440間，配套1510平方米的商業(yè)服務配套。

目前，樂乎與建信住房合作的項目共有14個，以藍領公寓為主，多分布于產(chǎn)業(yè)聚焦的城市群、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等。

隨著國資進入長租市場，行業(yè)的發(fā)展將更加健康穩(wěn)健。對于輕資產(chǎn)運營商的規(guī)模化發(fā)展來說，是難得的機遇。

而早于2017年，北京等13個城市開展集體土地建設租賃住房試點工作，樂乎是較早參與的企業(yè)之一。2014年至今，樂乎約95%的業(yè)務都是輕資產(chǎn)代運營模式，且在疫情期間，適應市場需求，推出“滿客”產(chǎn)品線，為公寓運營商入住率提升帶來幫助。樂乎在運營端的能力，在行業(yè)內(nèi)得到認可。

在產(chǎn)品系統(tǒng)方面，樂乎自主研發(fā)的IT系統(tǒng)，通過會員數(shù)據(jù)、房間管理系統(tǒng)及財務數(shù)據(jù)的連通，可以給后續(xù)運營尤其是增值服務提供有價值的參考數(shù)據(jù)，對于提升增值服務收入有一定的幫助。

未來，長租市場發(fā)展更加規(guī)范化，具有豐富資管分離合作模式經(jīng)驗的運營商企業(yè)，相信在精細化運營領域更具優(yōu)勢。