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    新時代下房地產企業(yè)財務風險特點與防范

    2021-09-13 06:45:08楊貴奇
    商業(yè)2.0-市場與監(jiān)管 2021年10期
    關鍵詞:防范策略房地產企業(yè)財務風險

    楊貴奇

    摘要:作為項目開發(fā)周期長、資金投入規(guī)模大的房地產企業(yè),面對的財務風險更甚于其他行業(yè),這對于企業(yè)的財務風險管控水平提出了更高的要求。本文主要圍繞新時代背景下房地產企業(yè)財務風險展開論述,為企業(yè)強化財務風險防范水平提供借鑒。

    關鍵詞:新時代;房地產企業(yè);財務風險;防范策略;探討

    一、緒論

    (一)研究背景

    在1978年,我國提出住房商品化,伴隨著住房制度不斷改革深化,房地產業(yè)逐漸形成了相對完整的產業(yè)體系,并不斷發(fā)展成熟。經過長達三十年多年的積淀,現(xiàn)如今不管是人均居住面積、質量,還是行業(yè)增長率,都大幅度提升,這在一定程度上推動了國民經濟的發(fā)展。自1998年開始,為實現(xiàn)城市化目標,激發(fā)內部消費動力,我國加快了房地產業(yè)的發(fā)展步伐,到2010年,為打擊房價虛高,取締投機性炒房現(xiàn)象,我國出臺“限購令”,到2014年,為穩(wěn)定房價,國家取消了部分地區(qū)限購政策。對于房地產企業(yè)而言,“限購令”取消雖然緩解了房地產企業(yè)的壓力,但是面臨購買力透支、投資過剩、房價虛高等問題,房地產業(yè)呈現(xiàn)出“虛假繁榮”,這無疑加劇了房地產企業(yè)的財務風險,由此房地產企業(yè)面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。

    (二)研究意義

    本文通過研究房地產企業(yè)財務風險問題,旨在為地產企業(yè)提升財務管理水平,防范和規(guī)避財務風險提供指導,以促使房地產企業(yè)穩(wěn)健、長效發(fā)展。現(xiàn)如今,傳統(tǒng)的粗放型管理模式已經成為過去式,房地產企業(yè)要增強財務風險管控能力,應健全財務風險管控體系,防患于未然,為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的內部管理環(huán)境。

    二、房地產企業(yè)財務風險特點分析

    財務風險具有客觀性、全面性、復雜性、不確定性、損益性等特征,作為企業(yè)要在合理評估自身風險承受能力的基礎上科學決策,以增強風險應對能力。就房地產企業(yè)財務風險進行分析,其財務風險特點主要體現(xiàn)在以下四個方面:

    (一)籌資風險

    就房地產企業(yè)而言,籌資風險可以分為兩類:分別為收支性和現(xiàn)金性,其中收支性風險,主要是企業(yè)面臨無法償還債務的風險,即資不抵債。如果房地產企業(yè)不能合理的控制籌資規(guī)模,嚴重依賴負債,資產負債率過高,會使資金鏈非常脆弱,進而可能會使企業(yè)面臨財務困境,為有效防范和規(guī)避籌資風險,應增強自有資金營運水平?,F(xiàn)金性風險,主要是由于企業(yè)現(xiàn)金流動額較少,在約定期滿未能及時償還債務本和利息,房地產企業(yè)如果不具備較強的獲利能力,長期依靠外部籌資為保障正常運營,會加劇現(xiàn)金性風險。

    (二)投資風險

    房地產屬于高投資、高回報、高風險行業(yè),如果企業(yè)投資項目無法滿足市場需求,則會面臨銷售不暢、產品折價的情況,由此會加劇企業(yè)的投資風險,為維持正常持續(xù)經營,也會加劇籌資壓力。對內投資,主要是達到生產和銷售的目的,而選擇投資設備或者投資廣告,此時如果不能合理把控投資結構,會導致收益受損。對外投資時,如果在短期內,地產項目不能夠迅速出售,資金無法及時回籠,則可能會導致企業(yè)資金鏈斷裂風險,嚴重情況下會影響擴大再投資。

    (三)營運風險

    營運風險主要體現(xiàn)在銷售和收款兩環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)在銷售房屋時,會產生相應的成本,銷售效果直接影響企業(yè)營運,如果銷售不暢,就會導致資金周轉變慢,嚴重情況會影響企業(yè)正常經營,不均如此,作為高價值產品,消費者在購買時往往遵循謹慎性原則,這也使得企業(yè)在房產銷售時面臨較大壓力。收款方面,H房地產企業(yè)近年營收連年翻番,管理費用也不斷增加,然經營現(xiàn)金流也持續(xù)為負,房地產企業(yè)缺乏科學合理的收款機制,也未采取有效的成本管控手段,如此導致資金無法及時回籠,過度依靠外部籌資。

    (四)收益分配風險

    該風險是指房地產企業(yè)留存收益和利潤分配不合理,即利潤分配多,收益留存少,這使得企業(yè)的流動資金較為有限,無法在規(guī)定時間內清償債務,從而易誘發(fā)預期風險。

    三、房地產企業(yè)加強財務風險防范的有效對策

    (一)籌資風險防范

    1.強化內控,完善擔保決策審批機制

    為有效防范籌資風險,企業(yè)在簽署擔保合同時應明確約定適當?shù)谋Wo條款。如若出現(xiàn)被擔保一方違約,則擔保方可以無責取消合同,以有效建撒后擔保方利益損失。在擔保期限之內,由于被擔保企業(yè)存在較大變數(shù),風險未知,因此應避免擔保期過長;如若擔保企業(yè)出現(xiàn)財務危機,則勢必會影響到兌現(xiàn)債務義務,債務也可能回轉移,因此企業(yè)應注重選擇合理的擔保期。在為期下屬企業(yè)提供擔保時,要科學全面評估經營狀況,并合理限定其流動資產標準,如可以對下屬公司的資產負債率情況進行明確規(guī)定,要求只有在合理區(qū)間,才能為期擔保。此外,應優(yōu)化治理結構,企業(yè)內部應明確擔保權限,合理界定審批范疇,禁止超權限審批,以提升擔??尚行?。

    2.合理界定銀行貸款時限和額度

    為防范風險,房地產企業(yè)在融資過程中應全面進行可行性分析,對比不同融資模式的優(yōu)劣性,分析界定最佳融資規(guī)模,從而確保企業(yè)融資計劃能夠順利推進,避免虧損。企業(yè)要綜合評估自身實力,避免過大的融資規(guī)模導致資金閑置浪費。為確保融資計劃的可行性,企業(yè)要堅持以預算為導向,可以采用滾動預算編制方法,結合當下資金利用效果實時動態(tài)跟蹤后期計劃,確保企業(yè)經營活動資金使用限定在預算范疇內。

    (二)投資風險防范

    投資是否科學直接影響房地產企業(yè)的效益和風險。第一。為確保投資科學性,房地產企業(yè)在投資項目之前要制定項目可行性分析報告,全面分析和評估項目情況,企業(yè)可以組建專業(yè)的項目評估小組進行實地考察,掌握一手的項目基礎信息,明確測算項目投資金額,分析確定最佳投資方式,除此之外,還要預估項目未來的收益情況,衡量收益風險比,對于項目存在的潛在風險,如果在自身承受能力之內,要提前制定風險防范方案,如果不能,要慎重考慮是否投資。第二,注重采取多業(yè)態(tài)模式,為有效分散風險,房地產企業(yè)可以開展多元化投資,如可以將房屋開發(fā)、銷售、租賃等和相關服務產業(yè)整合,不斷創(chuàng)新優(yōu)化投資模式,以實現(xiàn)在降低風險的同時提升效益。

    (三)注重營運風險防范

    首先,選擇具有靈活性的銷售模式,就房地產業(yè)來看,主要分為淡季和旺季,為有效挖掘市場客戶資源,在銷售淡季時,可以考慮實施銷售優(yōu)惠政策,如推出價格優(yōu)惠活動、看房贈禮活動、減免服務費活動等,以調動消費者積極性。在銷售旺季時,房地產企業(yè)要統(tǒng)籌企業(yè)資源,可以將重點由開發(fā)環(huán)節(jié)向銷售環(huán)節(jié)轉移,有計劃的調節(jié)價格,以確保獲取最大收益。在項目開發(fā)前期,要做好市場分析,掌握市場消費者的差異性需求,以實現(xiàn)精準定位目標客戶群,進而制定針對性方案。其次,合理制定收款方案,銷售回款是關鍵環(huán)節(jié),作為房地產企業(yè)要及時分析房屋銷售情況并做好動態(tài)跟蹤,并及時統(tǒng)計分析購房群體的債務償還情況,對資金持有和需求量進行分析,將收款和投資相結合,根據(jù)用款情況,制定出最佳的收款計劃。在合同簽訂時,可以采取信用評級的方式,合理界定賒銷客戶群體和賒銷額度,對于賒銷訂單應采取更為嚴格的審批程序,并做好催款責任人界定,以降低壞賬風險。

    (四)健全內控風險防控體系

    搭建財務風險預警體系。為實現(xiàn)防患于未然,提前規(guī)避財務風險,房地產企業(yè)應搭建完善的財務風險預警系統(tǒng)。一方面,可以引入風險度量模型、模糊綜合評估模型等風險評估方法,提升風險評估的準確性和可行性;提前制定風險應對方案;另一方面,可以搭建風險管理系統(tǒng),可以以大數(shù)據(jù)和云計算技術為依托,建立風險數(shù)據(jù)庫,設定風險評估指標,并將風險華為“高、中、低”三類,由系統(tǒng)動態(tài)識別和跟蹤分析財務數(shù)據(jù),預測高風險、中風險,并及時預警提示,以提升風險防范的及時性。

    四、結論

    綜上所述,在經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程助推下,我國房地產業(yè)迎來了一個較長的發(fā)展期,也一度成為支柱性產業(yè)。就當前來看,過熱的房地產市場在一定程度上透支了人們的購買力,同時也使得大量資金流入地產市場,這無疑對實體經濟產生了較為嚴重的沖擊,制約了實體經濟的發(fā)展步伐,一方面,房地產企業(yè)粗放型盲目開發(fā)導致房產嚴重積壓,另一方面,謹慎型貨幣政策也使得房地產企業(yè)資金管控風險加劇,由此要求房地產企業(yè)重視財務風險防范和管控,以提升企業(yè)市場應對能力和經營管理水平。

    參考文獻:

    [1]白云浩.新時代背景下房地產企業(yè)財務風險控制策略探析[J].商訊.公司金融,2018(2):29-31.

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    [3]樊蓓. 限購政策背景下房地產企業(yè)財務風險研究[J]. 理財:學術版,2020,(001):P.62-64.

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