物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理策略

廖偉添

摘 要：成本管理工作是公司管理工作中的重點(diǎn)內(nèi)容，同時也是提升公司競爭力的關(guān)鍵因素所在。提升物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理效果，要結(jié)合管理中的不足進(jìn)行完善。本文分別針對物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理的不足及具體應(yīng)對策略進(jìn)行針對性的分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;項(xiàng)目全過程;成本管理;策略

在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展背景下，當(dāng)前物業(yè)公司的管理工作是促進(jìn)提升其經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。綜合目前物業(yè)公司項(xiàng)目全過程管理工作現(xiàn)狀，其中的很多問題是在實(shí)際工作中存在的，這將在一定程度上影響了成本管理效果。而解決此問題需要提出和完善具有針對性的管理措施，從而促進(jìn)提高管理效果，為物業(yè)公司的發(fā)展和進(jìn)步起到較強(qiáng)的推動作用。

一、物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理的不足

物業(yè)公司管理在社會的不斷進(jìn)步及人們對于物業(yè)的不斷要求中得到了有效的推進(jìn)。其成本管理工作從以往的單一管理模式已經(jīng)逐漸拓展至科學(xué)化、現(xiàn)代化的管理模式。在其不斷發(fā)展歷程中，仍然存在一定的問題，這是影響物業(yè)公司項(xiàng)目管理的主要成因。充分發(fā)掘當(dāng)前階段物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理中存在的問題，是促進(jìn)解決及改善問題的基礎(chǔ)，同時是推動物業(yè)公司進(jìn)步的重要措施。

（一）成本管理思路不全面

在物業(yè)項(xiàng)目全過程成本管理工作中，成本管理思路不全面是影響物業(yè)項(xiàng)目成本管理效果，導(dǎo)致出現(xiàn)成本較高的主要成因之一。依據(jù)以往及目前物業(yè)項(xiàng)目全過程成本管理工作，大部分物業(yè)公司的管理思路依然停留在降低公司開銷及提升工作人員工作效率的核心設(shè)計(jì)成本管理理念上。這種方式長期被采用，但是其具體采用中卻缺乏全面性，進(jìn)而使得管理效果不理想的問題出現(xiàn)。同時，這種內(nèi)部形式控制成本管理的模式對于物業(yè)公司整體工作并未起到較強(qiáng)的促進(jìn)作用，無法深入到外部市場環(huán)境那些影響物業(yè)成本的問題中。因此，目前物業(yè)項(xiàng)目全過程成本管理方案缺乏全面性的管理思路，是導(dǎo)致出現(xiàn)成本管理問題的關(guān)鍵因素所在。

（二）成本管理方法局限性

成本管理工作在物業(yè)項(xiàng)目工程實(shí)施時不僅要體現(xiàn)在管理思路上，同時要體現(xiàn)在管理方法上。眾所周知，科學(xué)性的管理方法是促使管理工作達(dá)到事半功倍效果的關(guān)鍵因素。通過對以往物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理方式的分析，大多數(shù)物業(yè)公司的項(xiàng)目主要以責(zé)任成本管理方法以及標(biāo)準(zhǔn)成本管理方法兩種模式為主。這兩種傳統(tǒng)形式的管理方法雖然在一定程度上保證了基礎(chǔ)管理效果，但是在經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展背景及物業(yè)管理范圍不斷拓展的背景下，這種管理模式已經(jīng)不再適用于當(dāng)前及今后的物業(yè)管理工作。如果堅(jiān)持使用傳統(tǒng)管理模式，不善于創(chuàng)新和完善，將會嚴(yán)重影響物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理的效果，阻礙物業(yè)公司的發(fā)展。因此，成本管理方法的局限性特點(diǎn)是影響物業(yè)公司項(xiàng)目成本管理效果的重要原因。

（三）成本管理起點(diǎn)滯后

物業(yè)公司對于物業(yè)管理工作多是從接管小區(qū)物業(yè)之后開始的。這種管理模式對于物業(yè)公司而言將會造成較大的成本。其根本原因在于物業(yè)公司并未對即將服務(wù)的項(xiàng)目進(jìn)行成本的提前預(yù)估，進(jìn)而造成出現(xiàn)部分不可預(yù)估的成本。究其根本原因，是由物業(yè)公司成本管理起點(diǎn)比較滯后產(chǎn)生的。這是影響物業(yè)公司成本管理效果的重要成因，同時也是影響物業(yè)公司整體運(yùn)行效果的關(guān)鍵因素。

二、物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理策略分析

物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理的具體實(shí)施策略，要依據(jù)上述存在問題進(jìn)行分析，同時結(jié)合物業(yè)公司實(shí)際情況，設(shè)計(jì)針對性解決策略，從根本環(huán)節(jié)提升物業(yè)公司成本管理效果，保證其管理效率，為物業(yè)公司整體工作質(zhì)量起到促進(jìn)作用。

（一）完善全過程成本管理的細(xì)節(jié)管理

對于成本管理思路不全的問題，相關(guān)成本管理工作人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)重視，以科學(xué)、全面的管理模式促進(jìn)提升其成本管理效果。將成本管理工作滲透至每一項(xiàng)工作細(xì)節(jié)中，充分體現(xiàn)成本管理工作的細(xì)致化特點(diǎn)，從而達(dá)到良好的管理效果。物業(yè)公司的管理范圍比較廣泛，在成本管理工作中，物業(yè)公司項(xiàng)目全過程管理工作中對于相關(guān)機(jī)制及條例的設(shè)定與管理是必不可少的，這是影響整體管理效果的重要因素。對此，需要相關(guān)管理人員從多角度思考管理策略及其制定有關(guān)制度，以全面性的管理制度促進(jìn)控制成本管理效果。

項(xiàng)目細(xì)節(jié)問題的管理是保證成本管理全面性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，同時是很多物業(yè)公司在進(jìn)行成本管理工作期間容易忽視的問題之一?？刂祈?xiàng)目細(xì)節(jié)的成本管理工作是保證整體成本管理效果的主要因素。對此，物業(yè)公司相關(guān)成本管理部門及負(fù)責(zé)人員可以通過多個角度進(jìn)行思考，以此保證成本管理效果。其一，要針對物業(yè)公司的日常維護(hù)工作進(jìn)行分析。日常維護(hù)工作是物業(yè)公司項(xiàng)目管理的主要服務(wù)內(nèi)容。比如，針對管理范圍內(nèi)（如小區(qū)、公共場所等）運(yùn)動器材的維護(hù)與維修工作，便是項(xiàng)目全過程成本控制中的一項(xiàng)內(nèi)容，比較具體經(jīng)常被忽略，而物業(yè)公司整體管理成本的提升都是由此類細(xì)節(jié)問題處理好了逐漸疊加而成的。加強(qiáng)注重小區(qū)內(nèi)運(yùn)動器材、綠化問題等細(xì)節(jié)的成本管控，是保證項(xiàng)目成本管理達(dá)到全面的有效措施。其二，物業(yè)公司相關(guān)成本管理部門可以通過降低不必要的管理成本促進(jìn)提升功能管理效果。在物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理時，部分項(xiàng)目的管理效率可以適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)季節(jié)的變化等因素，隨時調(diào)整管理方案，以此保證成本管理效果，控制不必要的成本支出問題發(fā)生。其三，要加強(qiáng)提升物業(yè)公司工作人員的責(zé)任意識。物業(yè)管理工作比較繁瑣且復(fù)雜，在實(shí)際工作過程中常常出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)和損失。而大部分的資源浪費(fèi)及成本浪費(fèi)問題都是可以控制的，這便需要相關(guān)工作人員以較強(qiáng)的責(zé)任心進(jìn)行工作，以此保證工作中避免出現(xiàn)浪費(fèi)造成的成本過高問題。針對物業(yè)公司不同部門工作人員要利用不同的控制方案，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，保證控制方案更加符合實(shí)際服務(wù)情況，從而達(dá)到細(xì)節(jié)處顯示成本控制的目的。因此，在物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理策略的制定時，加強(qiáng)注重細(xì)節(jié)化、全面性管理措施的制定及實(shí)施，這是保證物業(yè)公司管理效果的重要途徑。

（二）嚴(yán)格控制作業(yè)成本

控制物業(yè)公司項(xiàng)目服務(wù)成本要以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度進(jìn)行設(shè)計(jì)，既要保證服務(wù)對象的基本權(quán)益，又要以嚴(yán)格的方式控制多方面作業(yè)成本，從而促進(jìn)提升成本管理效果。作業(yè)成本的控制是多方面的，其一是內(nèi)部工作人員成本的控制問題。這不僅要通過加強(qiáng)工作人員的專業(yè)素養(yǎng)進(jìn)行培養(yǎng)，同時要注重發(fā)展工作人員的綜合能力。對此，物業(yè)公司可以通過加強(qiáng)培訓(xùn)及合理分配工作內(nèi)容的方式進(jìn)行成本控制工作。加強(qiáng)培訓(xùn)要將技術(shù)培訓(xùn)、素質(zhì)培訓(xùn)以及成本控制培訓(xùn)等綜合因素進(jìn)行結(jié)合，以此保證培訓(xùn)的效果與質(zhì)量，促進(jìn)工作人員的綜合素質(zhì)水平的提高。而合理分配工作內(nèi)容這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際范圍、項(xiàng)目等具體實(shí)際進(jìn)行合理化分配。一方面為了保證分配工作的公平性和合理性，另一方面為了提升工作效率，著力控制工作成本。除做好內(nèi)部員工的成本控制工作之外，作業(yè)成本的控制方向要通過制定科學(xué)的物業(yè)成本管理組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行體現(xiàn)。成本控制是物業(yè)管理中所有工作人員的義務(wù)，需要具備高度的責(zé)任感努力完成。提升成本控制效果要將其以責(zé)任化的形式進(jìn)行具體體現(xiàn)，而科學(xué)化的成本管理組織及其結(jié)構(gòu)是有效提升管理效果的捷徑。對此，可以由物業(yè)成本管理部門對相關(guān)工作人員的職位進(jìn)行設(shè)計(jì)，以完善的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)模式促進(jìn)提升相關(guān)工作人員的責(zé)任意識，真正將成本管理工作落實(shí)到具體項(xiàng)目中，從而達(dá)到良好的管理效果。這一組織結(jié)構(gòu)中不僅要包含主要負(fù)責(zé)人，同時要將服務(wù)工作進(jìn)行細(xì)化，其中每一項(xiàng)成本管理工作盡量由專業(yè)人員進(jìn)行承擔(dān)和負(fù)責(zé)，進(jìn)而形成完整且實(shí)用的管理體系。

同時，設(shè)計(jì)完善的成本管理模式是十分必要的成本控制措施。在物業(yè)項(xiàng)目成本管理過程中，很多公司已經(jīng)形成了一套成本管理制度，但是根據(jù)現(xiàn)有管理制度，部分公司在具體管理時存在管理制度不符合實(shí)際工作情況以及管理制度缺乏創(chuàng)新性的問題。對此，要加強(qiáng)進(jìn)行管理制度的分析，不斷完善相關(guān)管理制度，以科學(xué)化、完整化的管理方案促進(jìn)提升管理效果，從而為物業(yè)公司成本控制工作做好基礎(chǔ)。例如，通過核算物業(yè)人工成本、清潔綠化外委成本、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本等，完善成本管理模式。為此，可以通過加強(qiáng)拓展和延伸的服務(wù)內(nèi)容的方式，不僅能保證基礎(chǔ)性的服務(wù)項(xiàng)目全覆蓋到整個小區(qū)，同時還可以適當(dāng)進(jìn)行拓展性服務(wù)項(xiàng)目，例如通過組織小區(qū)業(yè)主外出旅游或者在節(jié)慶時舉辦有關(guān)活動活躍小區(qū)氛圍，以此促進(jìn)相互理解和提升管理效果，從而達(dá)到控制其他方面成本的效果。因此，在物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理工作中，作業(yè)成本的控制要通過多個角度進(jìn)行全面性思考和設(shè)計(jì)，保證成本管理的效果，提升整體管理質(zhì)量。

（三）提升全過程成本管理的科技含量

科學(xué)化管理模式已經(jīng)深入至現(xiàn)代物業(yè)公司管理模式中，與傳統(tǒng)的管理模式相比，科技含量較高的管理模式可以有效提升物業(yè)服務(wù)效率與質(zhì)量，進(jìn)而達(dá)到降低管理成本的目的。首先，在物業(yè)成本管理中可以將傳統(tǒng)人工形式等效率較低的管理方式更換為科技含量較高的電子模式。充分利用電子信息技術(shù)作為物業(yè)管理方式，可以有效降低管理成本，實(shí)現(xiàn)無人化管理模式，例如小區(qū)的監(jiān)控完全可以采用計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)和監(jiān)控設(shè)備聯(lián)網(wǎng)的方式。其次，相關(guān)成本管理部門可以結(jié)合公司實(shí)際發(fā)展需求，以科學(xué)化的管理方案促進(jìn)提升成本控制管理效果。將傳統(tǒng)管理模式中的弊端進(jìn)行避免，充分利用現(xiàn)代管理措施促進(jìn)提升成本管理效果，通過采用有關(guān)的軟硬件設(shè)備提升管理效率。因此，注重提升物業(yè)項(xiàng)目全過程成本管理的科技含量，是促進(jìn)提升管理效果的重要策略。

三、總結(jié)

為了提升物業(yè)公司項(xiàng)目全過程成本管理效果，在具體策略制定時，相關(guān)管理人員要依據(jù)公司管理目標(biāo)、管理范圍等內(nèi)容，將成本管理以細(xì)致化、科學(xué)化的狀態(tài)呈現(xiàn)，保證物業(yè)成本管理效果的同時，促進(jìn)推動物業(yè)公司整體發(fā)展。

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