房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅成本控制對(duì)策

滕燕虹

摘要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展的推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷迅猛發(fā)展，并且成為了當(dāng)前影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活的非常重要的產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的規(guī)模大，工程周期長(zhǎng)，而且受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅成本控制中還存在著各種問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的提升。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展中應(yīng)該采取有效措施加強(qiáng)對(duì)成本的控制，使企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展壯大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);商品住宅;成本控制;對(duì)策

引言：

在我國(guó)當(dāng)前的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅與公民的生活息息相關(guān)，商品住宅的價(jià)格也成了當(dāng)前人們關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。在房地產(chǎn)商品住宅的開(kāi)發(fā)中，對(duì)于成本的控制步進(jìn)關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而且對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的促進(jìn)作用，最重要的是與居民最關(guān)心的商品住宅的價(jià)格有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅在開(kāi)發(fā)建設(shè)中由于規(guī)模大、工期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在成本控制方面還存在很大的弊端，需要企業(yè)加強(qiáng)管理采取有效措施加強(qiáng)對(duì)成本的控制。

1.房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅成本控制中存在的問(wèn)題

（1）項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研不充分

房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅市場(chǎng)的影響因素是非常多的，主要包含國(guó)家的相關(guān)政策和法規(guī)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)、當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)以及項(xiàng)目的位置等因素?；谶@種情況企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)一定要安排專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研人員對(duì)相關(guān)的資料進(jìn)行收集和分析整理，在調(diào)研分析的基礎(chǔ)上再做出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的決策[1]。但是很多的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前并沒(méi)有進(jìn)行專業(yè)地調(diào)研，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盲目性比較大，項(xiàng)目的投資預(yù)算與實(shí)際情況嚴(yán)重偏離，使房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在很大的不確定因素。

（2）項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)不合理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，首先就需要結(jié)合項(xiàng)目所處的位置以及前期調(diào)研的結(jié)果對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，使開(kāi)發(fā)的土地能夠幫助企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)要從建筑的數(shù)量、整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃、戶型和高度設(shè)計(jì)以及施工技術(shù)和施工流程、材料進(jìn)行整體規(guī)劃。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性會(huì)直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)商品住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)性。但是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，在進(jìn)行工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中很多的企業(yè)并沒(méi)有將周邊建筑區(qū)以及政府的整體規(guī)劃考慮進(jìn)去，導(dǎo)致房屋的采光和視野受到很大的影響，這對(duì)于房屋的銷售也有很大的影響。還有在設(shè)計(jì)中對(duì)于工程材料的選擇時(shí)也沒(méi)有考慮環(huán)保性，導(dǎo)致項(xiàng)目的建設(shè)工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，從而出現(xiàn)返工的情況，既造成了工期的延誤，有導(dǎo)致了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（3）項(xiàng)目工程施工管理不合理

施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的非常重要的階段，很多大型的項(xiàng)目工期甚至長(zhǎng)達(dá)數(shù)年之久。從工程地基的夯實(shí)到建筑主體的完工，再到建筑外墻的處理，有很多的自工程項(xiàng)目，而且牽涉到很多的施工隊(duì)伍、工程材料以及工程設(shè)備等。所以在工程管理中應(yīng)該做到統(tǒng)籌兼顧，實(shí)施有效的工程管理。但是在實(shí)際施工管理中卻存在很多問(wèn)題，施工人員的技術(shù)不到外，員工的質(zhì)量管理和安全管理意識(shí)差，管理者沒(méi)有落實(shí)相關(guān)的管理措施，工程監(jiān)管不到位，還有施工中使用的材料質(zhì)量比較差等，這些都會(huì)在很大程度上影響到工程項(xiàng)目的質(zhì)量和工期，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的成本控制造成影響。

2.房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅成本控制的有效措施

（1）積極開(kāi)展充分的項(xiàng)目可行性調(diào)研活動(dòng)

在房地產(chǎn)工程立項(xiàng)階段，企業(yè)應(yīng)該聘請(qǐng)相關(guān)的專家以及委托專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研公司對(duì)于項(xiàng)目的可行性進(jìn)行深入調(diào)研。成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)委員會(huì)，結(jié)合調(diào)研人員提供的調(diào)研信息和數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合考慮。從政策發(fā)展、社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展以及當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)的角度進(jìn)行分析，并制定出完整全面的可行性報(bào)告[2]。最終在各種可靠數(shù)據(jù)以及專家的預(yù)測(cè)和評(píng)估下做出最終的決策。有效降低企業(yè)在發(fā)展決策中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而且最大限度幫助企業(yè)在后期實(shí)現(xiàn)成本控制。

（2）對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行合理優(yōu)化

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得了土地的使用權(quán)之后就需要根據(jù)項(xiàng)目的具體位置以及周邊環(huán)境的影響、當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)情況和政府的規(guī)劃設(shè)計(jì)等因素對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)和優(yōu)化。在商品住宅開(kāi)發(fā)中需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡匦魏椭苓叺沫h(huán)境進(jìn)行建筑數(shù)量、高度以及區(qū)域內(nèi)環(huán)境等進(jìn)行整體襲擊和優(yōu)化，使土地的經(jīng)濟(jì)效益最大化。同時(shí)還要結(jié)合具體的建筑分布進(jìn)行戶型的設(shè)計(jì)，使每個(gè)房間能夠獲得最好的采光和通風(fēng)效果。另外，還需要對(duì)工程項(xiàng)目的施工流程進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，從工程技術(shù)的選擇，工程之間的銜接以及等方面進(jìn)行合理優(yōu)化設(shè)計(jì)。除此之外，還要對(duì)工程項(xiàng)目施工中使用的設(shè)備和材料進(jìn)行合理規(guī)劃，確保工程建設(shè)的效率和質(zhì)量。通過(guò)這種方式有效提高工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量，并且實(shí)現(xiàn)對(duì)各種資源的優(yōu)化配置，進(jìn)而提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

（3）強(qiáng)化績(jī)效管理在工程建設(shè)管理中的應(yīng)用

房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目在工程建設(shè)階段會(huì)涉及到很多資源的配置，是房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅成本控制的最重要的階段。在工程實(shí)施過(guò)程中牽涉到工程建設(shè)的人力物力、時(shí)間成本等，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)施工過(guò)程的有效管理，從而對(duì)施工階段的成本進(jìn)行有效控制，可以在管理中引進(jìn)績(jī)效管理制度，將工程項(xiàng)目整體實(shí)施中的不同階段、不同內(nèi)容進(jìn)行明確劃分，實(shí)行責(zé)任制，每一項(xiàng)責(zé)任落實(shí)到具體的人，并且對(duì)其工作量和質(zhì)量進(jìn)行量化，便于實(shí)施公平的考核[3]。對(duì)每一個(gè)施工隊(duì)伍工作完成情況、施工的質(zhì)量以及對(duì)成本的控制情況還有對(duì)工期的把控等方面都進(jìn)行嚴(yán)格地考核，通過(guò)這種方式激勵(lì)各個(gè)施工管理人員在工作中能夠有效落實(shí)管理，對(duì)員工進(jìn)行質(zhì)量和安全方面以及施工技能方面的培訓(xùn)，促進(jìn)員工責(zé)任意識(shí)的增強(qiáng)，進(jìn)而提高工程管理的效率，使施工過(guò)程中的成本得到有效控制。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅成本控制不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的需要，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，更是人民生活迫切的希望。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的重視，通過(guò)立項(xiàng)前的充分市場(chǎng)調(diào)研、對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行合理優(yōu)化以及強(qiáng)化績(jī)效管理在工程建設(shè)管理中的應(yīng)用等方式不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的管理，在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)有效提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]李依澤.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題及對(duì)策研究[J].大眾投資指南，2020（1）.

[2]郭薇，侯文哲.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題及對(duì)策[J].時(shí)代金融，2017，000（002）：121，123.

[3]洪麗平.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中容易遇到的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2019，000（003）：220.

龍景房地產(chǎn)（杭州）有限公司?310000