房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)分析

李莉莉

摘 要：房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工程，且工程量巨大，其中包含各種各樣的內(nèi)容。我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)在發(fā)展之初，各個(gè)方面都不夠成熟，管理也存在一定的問題，沒有最大化地利用資源，造成資源浪費(fèi)，進(jìn)而延誤工期，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)管理，促進(jìn)工程建設(shè)順利推進(jìn)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);住宅項(xiàng)目;設(shè)計(jì)管理

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1064（2021）04-068-02

DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.034

科學(xué)有效的管理不僅有利于企業(yè)的快速發(fā)展，而且有助于穩(wěn)定社會(huì)秩序。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理尤為關(guān)鍵，其管理對(duì)象既包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的機(jī)構(gòu)，也包括相關(guān)活動(dòng)等。就管理本質(zhì)來(lái)看，其與政府行政管理密切相關(guān)，雖然其在某些方面是相互獨(dú)立的，但是在某些方面又具有密切聯(lián)系。

從住房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目本身來(lái)看，其涉及的投資金額較大，而且具有較長(zhǎng)的工期，因此，科學(xué)地分析設(shè)計(jì)管理是十分必要的，并應(yīng)采取有針對(duì)性的措施對(duì)其進(jìn)行處理，有效引導(dǎo)整個(gè)過程的順利進(jìn)行，既保證工程進(jìn)度，也使工程質(zhì)量得到提升，進(jìn)而推動(dòng)現(xiàn)代房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展[1]。

1 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)工作開展的基礎(chǔ)，在項(xiàng)目建設(shè)管理中發(fā)揮著十分重要的作用，對(duì)房地產(chǎn)工作具有極大的影響。在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建設(shè)過程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作包含的內(nèi)容較多，既有施工圖的設(shè)計(jì)，也有操作規(guī)范等。為了更加有效地控制的設(shè)計(jì)工作，對(duì)管理工作進(jìn)行優(yōu)化是必要的，由此，可以使房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量有所提升，保證工程項(xiàng)目如期完成，進(jìn)而更好地控制建設(shè)成本，并加快房地產(chǎn)銷售。

在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建設(shè)過程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)是十分重要，也屬于前期準(zhǔn)備工作。只有將設(shè)計(jì)方案落到實(shí)處，才能有效提升項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，使項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)一步符合預(yù)期。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)中，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有承上啟下的作用，不容忽視。

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的開展主要是指負(fù)責(zé)人合理地安排每一個(gè)環(huán)節(jié)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決設(shè)計(jì)中存在的一系列問題，加強(qiáng)部門之間的溝通與交流，在設(shè)計(jì)工作中得到相關(guān)部門的支持，盡可能地避免部門與部門之間出現(xiàn)矛盾，進(jìn)而達(dá)到高效溝通的目的。在房地產(chǎn)建設(shè)中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)屬于前期準(zhǔn)備工作，其對(duì)后期各項(xiàng)工作的開展具有極大的影響，不僅對(duì)房地產(chǎn)的銷售具有促進(jìn)作用，而且有利于其更快、更好地實(shí)現(xiàn)整體建設(shè)目標(biāo)[2]。

2 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)分析

2.1 明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)主要是指把住宅項(xiàng)目的策劃通過圖紙的方式呈現(xiàn)出來(lái)。在設(shè)計(jì)方案過程中要關(guān)注多方需求，不僅要體現(xiàn)甲方的設(shè)計(jì)思路和需求，設(shè)計(jì)部門還要對(duì)資源進(jìn)行整合，編制任務(wù)書，確定設(shè)計(jì)方向，進(jìn)而使項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理質(zhì)量有所保障。

在設(shè)計(jì)住宅建筑項(xiàng)目之前，設(shè)計(jì)管理部門要做好準(zhǔn)備工作，綜合分析用地指標(biāo)、環(huán)境條件等方面的內(nèi)容。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行調(diào)研，了解當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、客戶購(gòu)房意向等市場(chǎng)行情。設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目方案時(shí)，為了使任務(wù)書編制得更加科學(xué)合理，一定要充分考慮成本控制要求、地產(chǎn)公司對(duì)產(chǎn)品總體定位等方面的內(nèi)容。

目前，住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要分為三個(gè)階段。第一，方案的設(shè)計(jì)階段。在前端設(shè)計(jì)管理中，方案設(shè)計(jì)是十分重要的，包括成本控制、產(chǎn)品定位等內(nèi)容。第二，初步設(shè)計(jì)階段。初步設(shè)計(jì)主要是指方案設(shè)計(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，其中包括工程造價(jià)預(yù)算書、設(shè)備選型等。第三，施工圖設(shè)計(jì)階段。這一階段主要包括各類專項(xiàng)設(shè)計(jì)、節(jié)能計(jì)算等，就其具體內(nèi)容來(lái)看，其在后端施工階段發(fā)揮著重要的作用，對(duì)成本控制甚至設(shè)計(jì)變更量都具有一定的影響[3]。

2.2 選擇合適的伙伴

設(shè)計(jì)方案尤為關(guān)鍵，不僅與實(shí)際成本具有一定的關(guān)聯(lián)，而且與房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的價(jià)值有著密切的聯(lián)系。在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，由于其所涉及的內(nèi)容較為復(fù)雜，為了保證設(shè)計(jì)方案更加科學(xué)合理，首先需要咨詢?cè)O(shè)計(jì)單位，讓其根據(jù)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的具體情況，有針對(duì)性地提出建議，然后再基于整體角度規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，選擇有用的建議，創(chuàng)新設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容。雖然此階段的成本可能會(huì)有所增加，但是對(duì)整個(gè)建設(shè)工程大有益處。

在開展工作的過程中，應(yīng)選擇最合適的合作伙伴，要在探討設(shè)計(jì)思路的基礎(chǔ)上確定方案，有利于在實(shí)際施工中基于實(shí)際需求得到最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，市場(chǎng)調(diào)查十分必要，相關(guān)部門應(yīng)充分了解市場(chǎng)的具體需求，分析研究調(diào)查結(jié)果，基于市場(chǎng)發(fā)展需求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)。

同時(shí)，在不同的設(shè)計(jì)階段，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采用不同的設(shè)計(jì)方案，相關(guān)人員要有效協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間的關(guān)系，提高工作人員的積極性，全面提升建筑質(zhì)量，推動(dòng)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目工作的良好運(yùn)營(yíng)[4]。

2.3 設(shè)計(jì)全過程控制管理

設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)管理部門要高度重視設(shè)計(jì)全過程，對(duì)每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都給予關(guān)注，而對(duì)于一些復(fù)雜的技術(shù)問題，應(yīng)采取會(huì)議等方式對(duì)其進(jìn)行解決。如果問題特別復(fù)雜，要加強(qiáng)協(xié)商交流，安排管理人員與設(shè)計(jì)人員直接交流，共同開展設(shè)計(jì)工作。對(duì)于設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的一系列問題，設(shè)計(jì)管理工作人員應(yīng)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)，通過召開研討會(huì)等形式，讓建筑企業(yè)負(fù)責(zé)人第一時(shí)間掌握設(shè)計(jì)工作進(jìn)展，并對(duì)其中的關(guān)鍵問題進(jìn)行討論、分析、研究，提出解決意見和措施。

設(shè)計(jì)管理過程中審核尤為關(guān)鍵，應(yīng)基于設(shè)計(jì)進(jìn)度，對(duì)不同階段的成果采取不同的審核方式，加大對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)的監(jiān)督力度。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，需要設(shè)計(jì)管理部門對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督檢查。對(duì)于一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以讓多部門參與其中，共同探討。對(duì)于一些不確定的問題，應(yīng)收集各個(gè)部門的意見，做到早發(fā)現(xiàn)、早處理、早解決。

在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，設(shè)計(jì)結(jié)果審核是最后的環(huán)節(jié)，其主要是指通過圖紙將設(shè)置意圖呈現(xiàn)出來(lái)，對(duì)工程簽證等都具有直接影響。在評(píng)審設(shè)計(jì)結(jié)果之前，應(yīng)將設(shè)計(jì)方案發(fā)給評(píng)審部門，使評(píng)審人員能夠提前了解設(shè)計(jì)方案，有助于提升評(píng)審工作效率。在評(píng)審過程中，應(yīng)提高各個(gè)部門的參與度，同時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)專家參與其中，保證評(píng)審機(jī)制的有效性[5]。

2.4 加強(qiáng)部門之間的交流與溝通

文件設(shè)計(jì)報(bào)批不僅對(duì)批準(zhǔn)具有決定性作用，而且涉及經(jīng)濟(jì)、時(shí)間問題，相關(guān)人員要認(rèn)識(shí)其重要性，并充分了解設(shè)計(jì)文件報(bào)批的主要內(nèi)容。這一過程中，政府管理部門發(fā)揮著重要的作用，其可以確定項(xiàng)目的合法性，推動(dòng)各項(xiàng)工作順利開展。設(shè)計(jì)管理工作人員應(yīng)加強(qiáng)和其他部門的溝通，實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)控，基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行合理調(diào)整。

2.5 注重設(shè)計(jì)的整合管理

對(duì)于房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，政府管理部門應(yīng)高度重視住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作，加大政策支持和資金投入。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)展開調(diào)研，詳細(xì)分析企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，明確市場(chǎng)定位和建設(shè)目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理力度，其中既包括人員管理，也包括資金管理等，可以讓相關(guān)人員了解到住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的重要性，進(jìn)而對(duì)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作給予高度重視。設(shè)計(jì)管理應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，使用新工藝、新技術(shù)，使住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案符合住戶的需求，提升其整體質(zhì)量，進(jìn)而使其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有所提升，推動(dòng)建筑行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)建立完善相應(yīng)的管理機(jī)制，高效且合理地安排住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，注重打造管理團(tuán)隊(duì)，做好人力資源調(diào)配，并對(duì)其定期開展相關(guān)培訓(xùn)，通過建立激勵(lì)機(jī)制，提升工作人員的積極性推動(dòng)各項(xiàng)工作的順利開展。

3 結(jié)語(yǔ)

設(shè)計(jì)階段的管理對(duì)建筑建設(shè)質(zhì)量有極大的影響，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，要高度重視設(shè)計(jì)階段的管理工作，有利于推動(dòng)建筑的后續(xù)建設(shè)，提高住宅項(xiàng)目的質(zhì)量，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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