高層住宅小區(qū)物業(yè)管理中消防安全問題及對策

陳建

【摘要】在高層住宅小區(qū)物業(yè)開展消防安全管理工作是保證高層建筑安全性和穩(wěn)定性的必要手段，也是保護住宅居民生命財產安全的有效途徑。因此，要將“預防為主、防消結合”的原則有效落實于高層住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理中，構建出政府、地方相關單位、社區(qū)等部門協(xié)調配合的消防安全管理體系，不斷強化人員的宣傳教育培訓，提升管理人員、群眾的消防安全意識和自我保護意識，進而將高層住宅建筑所出現的火災事故及火災隱患扼殺于萌芽狀態(tài)，有效保護居民的生命、財產安全。

【關鍵詞】住宅小區(qū);物業(yè)管理;消防安全

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.019

從當下我國住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作實際情況來看，依然存在諸多問題，主要體現在高層建筑未經消防驗收擅自投入使用、消防安全隱患突出及未有效落實消防安全管理職責等方面。

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理中消防安全存在的主要問題

1.1電氣故障和用電隱患風險居高不下

據統(tǒng)計，2019年度，住宅火災占總數的44.8%，共造成1045人死亡，占總數的78.3%，遠超其他場所亡人的總和。其中，電氣線路私拉亂接或老化、違規(guī)使用大功率電器、舊電器“超期服役”、電動自行車違規(guī)停放充電等問題較為集中。

1.2消防設施器材管理維保不到位

部分住宅小區(qū)存在消防設施未定期維護保養(yǎng)，自動消防設施系統(tǒng)癱瘓、消防給水管道無水、消防設施器材損壞、缺失、常閉式防火門未保持關閉狀態(tài)等等問題，消防設施成為擺設，發(fā)生火災時不能發(fā)揮防滅火作用。

1.3疏散通道堆物現象嚴重

隨著私家車不斷增多，私家車數量與停車位數量比例嚴重失衡，私家車占用消防車通道的現象經常出現，甚至一些小區(qū)主干道車滿為患，消防車通道被占用、堵塞現象日益凸顯，一旦發(fā)生火災，將嚴重影響滅火救援行動迅速開展。

1.4居民業(yè)主消防安全意識淡薄

部分居民不懂消防安全常識，對身邊的火災隱患和消防違法行為視而不見。在日常生活中，用火、用電、用氣不注意、不規(guī)范，亂扔煙頭、電氣線路私拉亂接、擅自增加大功率電器、私自改裝燃氣管道等消防安全隱患問題嚴重。

2、高層住宅小區(qū)火災特點

2.1可燃、易燃物多

高層住宅內部有著相對復雜且龐大的用電設備，一旦其內部電器出現老化、磨損等情況，極易會增加火災事故的可能性。同時，起火因素也可能是部分電焊工操作不規(guī)范、無章操作等引發(fā)的。除此之外，基于高層建筑高標準的裝修，其內部裝飾材料多是由可燃材料組成的，也一定程度上加快了燃燒速度。

2.2火勢蔓延途徑多

煙囪效應是高層住宅小區(qū)建筑火災的主要特點，再加之高層建筑內部設置相對復雜，其主要由樓梯間、送風道、管道井及電梯井等多個豎直井道而構成。若在設計過程中沒有對防火隔離措施及加以考慮，一旦發(fā)生火災，火勢極易通過豎向管井和孔洞蔓延。

2.3人員疏散困難

第一，基于高層住宅建筑的特殊性，這也導致人員居住呈現集中化特點，一旦發(fā)生火災時，疏散時候極易出現踩踏、擁擠情況。第二，火災發(fā)生過程中，火勢呈現快速的豎向蔓延，為安全疏散帶來極大的難度。第三，發(fā)生火災時，高層建筑的安全疏散主要依賴于疏散樓梯，一旦樓梯間未采用有效的防火分隔措施，不能有效地防止煙火侵入，則會造成煙氣就會很快充滿樓梯間，從而嚴重影響人們的安全疏散，威脅人們的生命安全。

2.4火災撲救難度大

就現階段來看，我國配備的舉高消防車大多在60m以下，多數消防水槍、水炮的噴射高度僅有50多米。換言之，50m以上尤其是超過80m的樓層發(fā)生火災，除利用建筑內部消防設施外，幾乎沒有具體可行的外攻方案。此外，有些高層住宅消防車登高場地被樹木、隔離樁等占用，或者受廣告牌、架空電線等障礙物影響，這為舉高消防車的工作帶來一定難度。在登高車無法到達的高度，就需要消防員內攻滅火，在此情況下，消防人員需要去攜帶水槍及空氣呼吸器徒步爬樓，會大大降低工作能力，嚴重制約了內攻時消防裝備器材和人員滅火作戰(zhàn)能力的發(fā)揮，滅火救援行動無法有效展開。

3、應對住宅物業(yè)管理中消防安全存在問題的對策

3.1消防救援機構層面

（1）督促住宅物業(yè)落實管理責任。要結合《消防法》制定物業(yè)管理消防安全工作導則，打造示范物業(yè)消防安全管理示范單位，形成“可推廣、可復制、可借鑒”的成熟經驗，督促落實消防安全責任制，適時召開現場會予以推廣。

（2）嚴格執(zhí)法加強監(jiān)督管理。要經常深入到社區(qū)進行消防安全檢查，或適時開展物業(yè)服務企業(yè)消防安全專項檢查工作，發(fā)現火災隱患或消防安全違法行為，依法立案調查，監(jiān)督指導物業(yè)公司對管理區(qū)域內共用消防設施進行維護管理，并指導其做好管理區(qū)域的消防安全宣傳教育工作。

3.2物業(yè)服務企業(yè)層面

（1）完善交接手續(xù)，嚴把“交接關”。交接要把消防工作作為重中之重。無論是新物業(yè)還是舊物業(yè)，都要細致全面地對內部消防設備進行驗收。首先，要求交接方提供消防系統(tǒng)的相關圖紙和設施設備維保的基礎臺賬，遇到突發(fā)情況才不會慌亂;其次，要邀請專業(yè)人員對消

防系統(tǒng)的組成、性能進行檢查、驗收，并加強發(fā)現缺陷的整改工作;同時，接收方要對技術交底和施工圖紙仔細整理歸檔，做好消防設施設備維保的登記記錄，確保消防系統(tǒng)能夠可靠運行。

（2）明確崗位職責，嚴把“隊伍關”。物業(yè)服務企業(yè)應確定專（兼）職消防安全管理人員必須具備一定的消防常識和滅火技能，定期接受消防培訓，掌握常用消防設施器材的使用方法，提高微型消防站人員應急處置能力，充分發(fā)揮微型消防站先期處置作用，消防控制室值班人員持證上崗且熟練掌握自動消防設施操作方法。

（3）強化考核監(jiān)督，嚴把“長久關”。要定期對物業(yè)員工組織消防安全工作技能、能力的自測，對考核優(yōu)秀的員工要表彰獎勵，對考核未通過的員工要強制“回爐重造”。要利用好日常巡查對電氣設備、照明燈具和應急標識等進行檢查，按時間節(jié)點對固定消防設施進行測試，最大限度消除損壞隱患，及時對發(fā)現的問題整改并追究責任。

結語：

物業(yè)管理作為一種和現代化房產開發(fā)相配套的綜合管理體系，日益受到政府各部門及社會各界的廣泛關注。在以往的消防監(jiān)督檢查中發(fā)現，部分房地產開發(fā)商、物業(yè)管理公司對環(huán)境衛(wèi)生和安保投入較多，而對消防設施器材的維護管理關注較少，普遍存在消防安全管理缺失、消防控制系統(tǒng)故障、消防車通道不暢通和電動車違規(guī)停放充電的問題?！掇k法》的頒布實施，為解決此類防火工作中的難題提供了有效辦法和有力依據。

參考文獻：

[1]王建彬.高層住宅建筑消防安全管理探析[J].武警學院學報，2019，35（04）：55-58.

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