基于“互聯(lián)網(wǎng)+”的中小城市房地產(chǎn)市場管理思路研究

李清奇

【摘? 要】在中國的房地產(chǎn)市場中，影響競爭力的一些重要因素被確定。首先，有效時間、成本、質(zhì)量計(jì)劃和控制是影響企業(yè)競爭力的重要因素。提供和諧的工作環(huán)境和保證工作人員的知識儲備對于保持組織的高水平能力十分重要。調(diào)查結(jié)果顯示，地產(chǎn)公司的競爭力會進(jìn)一步受到其行業(yè)認(rèn)可/獎項(xiàng)、不同類型的物業(yè)銷售及發(fā)展項(xiàng)目的份額，以及土地?fù)碛袡?quán)的影響。

【Abstract】In China's real estate market， some important factors affecting competitiveness have been identified. First of all， effective time， cost， quality planning and control are important factors that affect the competitiveness of enterprises. Providing a harmonious working environment and ensuring the knowledge of the staff are important to maintaining a high level of organizational competence. The survey results show that the competitiveness of property companies will be further influenced by their industry recognition/awards， the share of different types of property sales and development projects， and land ownership.

【關(guān)鍵詞】“互聯(lián)網(wǎng)+”;房地產(chǎn);市場管理

【Keywords】 "Internet +"; real estate; market management

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）08-0009-02

1 引言

近年來隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)價格也在持續(xù)增長。2001年至2004年間，中國的房價穩(wěn)步上漲了68%。2007年，主要城市房屋銷售價格較2006年上漲10.5%。房地產(chǎn)價格的飆升和不斷增長的房地產(chǎn)投資已經(jīng)得到了廣泛的關(guān)注，特別是宏觀經(jīng)濟(jì)的影響和普通人的住房承受能力。 中國的房價與高收入國家相當(dāng)，但是按照國際標(biāo)準(zhǔn)，中國的人均收入仍然很低。由于房地產(chǎn)市場過熱，中國政府從2004年中開始實(shí)施宏觀調(diào)控政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決低收入居民住房問題，降低房地產(chǎn)銷售價格。2004年末以來，房地產(chǎn)行業(yè)有調(diào)整趨勢，建筑銷售指標(biāo)增速略有下降。2005年，溫家寶總理明確表示，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是中央政府的七大任務(wù)之一。政府對兩年內(nèi)出售的房屋征稅，提高利率，限制房地產(chǎn)投資借款，進(jìn)一步冷卻了房地產(chǎn)市場 。由于結(jié)構(gòu)化市場和利潤率受到擠壓，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)務(wù)運(yùn)作上面臨著相當(dāng)大的壓力。房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭加劇，許多開發(fā)商在重組的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中掙扎求生。2007年，中國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量比2006年下降了39.8%? 。因此，隨著競爭環(huán)境的迅速和不可預(yù)測的變化，進(jìn)行自我評估和創(chuàng)造新形式的競爭優(yōu)勢已成為中國房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的一個主要領(lǐng)域?？紤]到這一點(diǎn)，中國的房地產(chǎn)公司需要了解如何通過認(rèn)識自身的不足來提高競爭力ーー所有這些都被認(rèn)為是在現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場條件下生存所必需的。房地產(chǎn)企業(yè)容易受到國家政策環(huán)境和市場變化的消極影響。在“無投機(jī)房地產(chǎn)”的政策背景下，受房地產(chǎn)市場疫情的影響，精確的戰(zhàn)略成本管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中可控制的核心競爭力。

2 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的生產(chǎn)管理

雖然設(shè)計(jì)成本僅占總成本的5% 以下，但對工程總成本的影響卻高達(dá)75% 。設(shè)計(jì)在很大程度上決定了項(xiàng)目的成本、工期、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。優(yōu)化設(shè)計(jì)的目標(biāo)是以盡可能低的成本滿足功能需求。設(shè)計(jì)階段的成本控制屬于預(yù)控制，具有花小錢辦大事的效果，因此設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文將從以下三個方面分析設(shè)計(jì)階段的成本控制方法。

2.1 加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制

無論是初步設(shè)計(jì)還是深化設(shè)計(jì)的成果，每一條生產(chǎn)線都需要投入大量的人力、物力、財(cái)力和設(shè)備才能實(shí)現(xiàn)，因此在開工前把握好設(shè)計(jì)質(zhì)量就顯得尤為重要。在實(shí)際施工中，由于設(shè)計(jì)錯誤而產(chǎn)生的“錯誤、遺漏、沖突”等問題較多。為了減少后期施工過程中不必要的工程變更，應(yīng)進(jìn)行深入細(xì)致的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量控制影響深遠(yuǎn)，但監(jiān)控管理難度很大，需要在設(shè)計(jì)合同條款中明確規(guī)定。因設(shè)計(jì)變更造成成本增加的，應(yīng)當(dāng)扣除設(shè)計(jì)成本的一定比例作為補(bǔ)償。然而，良好的設(shè)計(jì)質(zhì)量并不是盲目的不顧成本的增加。它是控制設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量和預(yù)算指標(biāo)的一項(xiàng)措施。

2.2 實(shí)施定額設(shè)計(jì)

定額設(shè)計(jì)是根據(jù)投資估算和設(shè)計(jì)規(guī)格進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，然后通過工程量控制和投資分解的方法指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)，以確保各項(xiàng)目達(dá)到功能要求，總投資不超過預(yù)期。定額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段控制預(yù)算的較多方法之一，它強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)可行性的結(jié)合。在實(shí)際操作中，會出現(xiàn)設(shè)計(jì)師為了完成各專業(yè)的定額而嚴(yán)重縮減預(yù)算的現(xiàn)象。針對這一現(xiàn)象，可采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，各專業(yè)可根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)法規(guī)、設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑模塊進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時，為了保證設(shè)計(jì)質(zhì)量和實(shí)行責(zé)任制，設(shè)計(jì)者有義務(wù)對相應(yīng)的設(shè)計(jì)所產(chǎn)生的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)效果負(fù)責(zé)。以責(zé)任制的方式約束設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)行為，保證定額設(shè)計(jì)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.3 運(yùn)用價值工程優(yōu)化工程設(shè)計(jì)

在技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，價值工程理論追求成本與功能的均衡實(shí)現(xiàn)，符合成本管理的目的，因此本文運(yùn)用價值工程理論對成本管理進(jìn)行了分析。價值工程的核心思想是在保證必要的功能和產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，盡可能地降低成本，消除不必要的功能，使產(chǎn)品價值趨于1，提倡最合理的經(jīng)濟(jì)成本方案，以提高產(chǎn)品的核心競爭力。

在設(shè)計(jì)階段引入價值工程的概念，充分考慮項(xiàng)目的房地產(chǎn)定位及所用建筑材料和設(shè)備的選擇，從基本功能、輔助功能和美化功能三個方面確定過程功能和不必要功能，消除多余功能的成本，增加未考慮的必要功能。在綜合分析成本與功能判斷的最佳組合點(diǎn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段的成本控制。

3 項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制

項(xiàng)目實(shí)施階段是物化階段，是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙生成工程實(shí)體產(chǎn)品的過程，具有周期長的特點(diǎn)。實(shí)施階段的成本控制是以目標(biāo)成本為主線對項(xiàng)目全過程成本進(jìn)行動態(tài)管理，合理制定目標(biāo)成本以保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，及時實(shí)施動態(tài)管理，規(guī)范簽證變更，降低無效成本等措施，有效控制成本，提高市場競爭力。

3.1 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是根據(jù)市場形勢和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、項(xiàng)目規(guī)劃和客戶價值分析，制定設(shè)計(jì)招標(biāo)、項(xiàng)目管理和營銷等過程成本管理文件。目標(biāo)成本包括政府費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、物業(yè)啟動費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用。項(xiàng)目實(shí)施階段是實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)成本的過程。在實(shí)施過程中有兩個重要的任務(wù)，一個是目標(biāo)成本分解，另一個是合同計(jì)劃。

①目標(biāo)成本分解將目標(biāo)成本分解到責(zé)任部門和各責(zé)任人，明確各部門的成本管理職責(zé)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋評價各部門的成本管理績效。為了實(shí)現(xiàn)對個人的責(zé)任和對部門的責(zé)任，成本控制評價的各個環(huán)節(jié)的問題可以追溯到。只有對目標(biāo)成本的責(zé)任進(jìn)行分解，才能真正實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本。

②合同計(jì)劃是將目標(biāo)成本縱向分解為各種合同，以合同的形式規(guī)范各責(zé)任主體的行為，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的過程。將目標(biāo)成本分解為合同計(jì)劃，形成合同目標(biāo)成本，編制投標(biāo)控制價或建議價，指導(dǎo)投標(biāo)，合同價格簽訂，過程控制和最終結(jié)算。

3.2 動態(tài)成本控制

為了確保項(xiàng)目實(shí)施過程中目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，需要進(jìn)行動態(tài)控制。動態(tài)成本控制是比較原始目標(biāo)，定期跟蹤和檢查實(shí)施情況，及時反映每個項(xiàng)目的實(shí)際成本構(gòu)成，每月對項(xiàng)目的動態(tài)成本進(jìn)行回顧，分析和總結(jié)項(xiàng)目的成本控制，協(xié)助和督促各部門在項(xiàng)目實(shí)施過程中做好成本控制工作。在開發(fā)過程中，將動態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行了比較。當(dāng)變更超過規(guī)定的數(shù)額或比例時，及時發(fā)出預(yù)警或采取相應(yīng)的控制措施進(jìn)行調(diào)整，確保不超過目標(biāo)成本。

3.3 嚴(yán)格控制簽證變更

在實(shí)際施工中，設(shè)計(jì)變更容易導(dǎo)致工程量的變化，從而引起施工索賠和合同糾紛，需要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更?？梢詮膬蓚€方面減少設(shè)計(jì)更改。一是嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更來擴(kuò)大工程規(guī)模。除非原設(shè)計(jì)影響了工程的功能，一般不允許設(shè)計(jì)變更; 其次，必要的設(shè)計(jì)變更發(fā)生時，要嚴(yán)格按照程序進(jìn)行審核，并在設(shè)計(jì)變更后及時檢查增加的成本。如果增加的費(fèi)用很高，可以重新考慮一個更合理的方案。在實(shí)踐中，由于現(xiàn)場簽證過程的不精確，經(jīng)常出現(xiàn)工程造價失控的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)表明，工程簽證問題引起的工程結(jié)算價格高達(dá)10%-20% ，因此在施工階段應(yīng)嚴(yán)格控制簽證變更，以減少不必要的成本增加。

3.4 加強(qiáng)管理，避免無效成本

施工方案是否合理、先進(jìn)，直接關(guān)系到施工質(zhì)量、進(jìn)度和成本。除組織專家對招標(biāo)文件的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審查外，還應(yīng)對專項(xiàng)施工方案進(jìn)行審查，運(yùn)用價值工程理論等方法進(jìn)行多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，挖掘節(jié)約項(xiàng)目投資的潛力，達(dá)到節(jié)約投資、創(chuàng)造更高效益的目的。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于決策失誤或管理不當(dāng)，對價值推廣、產(chǎn)品創(chuàng)造和市場推廣都有影響，應(yīng)及時優(yōu)化，避免成本浪費(fèi)、資產(chǎn)損失和無效成本。

4 疫情下的銷售模式與成本控制

最近，受到新冠疫情的影響，全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑。中國的經(jīng)濟(jì)也受到國際國內(nèi)形勢的影響，房地產(chǎn)業(yè)也受到了一定程度的影響。盡管許多城市出臺了“城市落實(shí)政策”的配套政策，但2020年1月至2月，房地產(chǎn)企業(yè)征地?cái)?shù)據(jù)出現(xiàn)負(fù)增長，一、二線城市房價略呈穩(wěn)定態(tài)勢，銷售量下降近40% 。消費(fèi)者購房熱情明顯不足，固有的銷售模式和方法已經(jīng)不能適應(yīng)人員流動方式的變化。積極開拓網(wǎng)上銷售渠道已成為房地產(chǎn)營銷的重要手段。網(wǎng)上銷售模式成本控制的關(guān)鍵在于平臺建設(shè)或租賃、廣告空間促銷費(fèi)、銷售人員促銷費(fèi)等成本較低且易于信息管理。

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