基于網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的房地產(chǎn)市場管理研究

欒倩

[摘 要]由于民眾對(duì)住房的硬性需求，自住房制度改革頒布以來，房地產(chǎn)業(yè)如同雨后春筍一般蓬勃發(fā)展。然而在電商飛速發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，對(duì)房地產(chǎn)市場的管理，也不可避免地與網(wǎng)絡(luò)碰撞、融合，發(fā)展出全新的、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的房地產(chǎn)市場管理模式。

[關(guān)鍵詞]網(wǎng)絡(luò)；房地產(chǎn)；市場管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.134

在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)的交易主體相對(duì)于過去變得更加多元化。隨著網(wǎng)絡(luò)的飛速發(fā)展，交易信息也逐漸融入到網(wǎng)絡(luò)中，使交易活動(dòng)變得更加頻繁，更加市場化。[1]傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理模式已無法適應(yīng)現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)的新環(huán)境，為了解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理模式出現(xiàn)的諸多弊端，更好地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，在傳統(tǒng)管理模式的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，以新的思維建立科學(xué)、規(guī)范、合理、高效的管理模式，以便房地產(chǎn)市場的管理體系能夠良好、高效的運(yùn)行。

1 正確理解房地產(chǎn)市場管理的職能

市場活動(dòng)的多樣性、復(fù)雜性決定了需要對(duì)市場進(jìn)行管理，制定市場活動(dòng)規(guī)則，規(guī)范市場主體的行為，才能保證市場活動(dòng)有序、健康的進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)市場來說，亦是如此，只有有效的管理，才能保證房地產(chǎn)市場的正常交易和良性發(fā)展。

房地產(chǎn)市場管理職能主要包括兩個(gè)方面，一是對(duì)市場主體行為的規(guī)范；二是面向社會(huì)，提供真實(shí)準(zhǔn)確的信息。

1.1 規(guī)范市場主體行為

房地產(chǎn)市場的主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)及其他相關(guān)從業(yè)人員。房地產(chǎn)市場主體的行為是指主體人員的預(yù)銷售、廣告宣傳、經(jīng)紀(jì)代理等一系列市場行為，同時(shí)消費(fèi)者和投資者的行為，也包含在市場主體行為之中。

1.2 向社會(huì)提供真實(shí)準(zhǔn)確的信息

在過去，市場主體資質(zhì)和項(xiàng)目的審批曾是房地產(chǎn)業(yè)市場管理的重點(diǎn)，而房地產(chǎn)信息方面，只零散發(fā)布一些瑣碎信息，更注重于建設(shè)有形市場。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，當(dāng)今社會(huì)進(jìn)入信息時(shí)代，快速獲得真實(shí)、準(zhǔn)確的信息，往往在市場活動(dòng)中成為制勝的關(guān)鍵，誰能搶得第一手的信息，誰就能搶占先鋒，在市場活動(dòng)中掌控全局。因此，在這樣的形式下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)管理模式已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)今的房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)境。

在新的市場環(huán)境下，管理理念和模式都需要進(jìn)行創(chuàng)新和改革，打破固化的管理模式，建立全新的、快捷的、完善的信息體系，包括信息的收集、分析、發(fā)布等，將信息資源共享應(yīng)用于房地產(chǎn)市場的管理體系中，引導(dǎo)市場主體規(guī)范市場活動(dòng)。使市場主體在分享信息資源的同時(shí)，自覺維護(hù)市場秩序，成為市場活動(dòng)誠信體系建設(shè)的一分子。[1]利用互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，將信息融于管理之中，改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理單一的審批和制約功能，轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展，在審批和制約之外，房地產(chǎn)管理的新模式還可以擔(dān)負(fù)起溝通、服務(wù)、引導(dǎo)、監(jiān)督等多項(xiàng)職能。

2 結(jié)合全新的市場環(huán)境，革新管理模式

進(jìn)入21世紀(jì)，在網(wǎng)絡(luò)高速發(fā)展的信息時(shí)代，建立全新的房地產(chǎn)管理理念必須打破舊觀念，融合當(dāng)今社會(huì)大環(huán)境的特色，使房地產(chǎn)管理模式能與高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.1 使房地產(chǎn)主體之間建立暢通的工作聯(lián)系

（1）建立房地產(chǎn)管理的縱向聯(lián)系：房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)投入回報(bào)周期較長的行業(yè)，從立項(xiàng)到成為消費(fèi)品，需要經(jīng)歷1～5年的周期。在這一周期中，涉及城市規(guī)劃、拆遷、土地取得、開發(fā)、進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場等步驟。在這些步驟的實(shí)施過程中，經(jīng)過土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等諸多政府部門的審批、備案是必然的環(huán)節(jié)。這就需要政府各部門之間加強(qiáng)聯(lián)系和溝通，統(tǒng)一協(xié)作，提高工作效率，縮短審批時(shí)間。[2]同時(shí)政府部門還要與開發(fā)商之間建設(shè)暢通有效的聯(lián)系，政府部門需要做好宏觀調(diào)控，就需要及時(shí)地了解市場動(dòng)態(tài)，而市場動(dòng)態(tài)與開發(fā)商之間相互影響，所以發(fā)解開發(fā)商需求，有助于政府部門更好地做好宏觀調(diào)控。開發(fā)商與政府部門時(shí)時(shí)溝通，有助于及時(shí)了解政策變動(dòng)，以便調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更好地應(yīng)對(duì)隨之而來的市場變化。

（2）建立房地產(chǎn)管理的橫向聯(lián)系：在流通市場中，房地產(chǎn)通過買賣、租賃、抵押、贈(zèng)予等方式進(jìn)行流通，不同的流通方式又可劃分為不同的市場。各個(gè)市場之間并不是獨(dú)立分割的，反而關(guān)系密切。對(duì)各個(gè)市場的管理是否到位，直接影響著各個(gè)市場的繁榮和健康發(fā)展。[3]比如房地產(chǎn)價(jià)格升高，可能會(huì)使買賣市場變得冷清，卻會(huì)促使租賃市場變得繁榮，這時(shí)就需要對(duì)房地產(chǎn)市場之間進(jìn)行管理協(xié)調(diào)，保證兩個(gè)市場之間的有序發(fā)展，這就是房地產(chǎn)之間的橫向聯(lián)系。

2.2 科學(xué)的評(píng)估體系是房地產(chǎn)管理的要點(diǎn)

評(píng)估體系包括對(duì)市場服務(wù)主體資信程度的全面客觀評(píng)價(jià)體系，以及市場預(yù)警和控制市場風(fēng)險(xiǎn)的體系。

開發(fā)商的中介公司是房地產(chǎn)市場主體的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)誠信體系的建立，與這兩者的行為是否規(guī)范有著莫大的關(guān)系。對(duì)企業(yè)建立行為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督企業(yè)行為，是房地產(chǎn)管理的重要環(huán)節(jié)。[4]

投資與消費(fèi)影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，只有兩者達(dá)到平衡狀態(tài)，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、繁榮的發(fā)展，一旦失去平衡，就可能會(huì)引發(fā)危機(jī)，造成市場風(fēng)險(xiǎn)。而控制市場風(fēng)險(xiǎn)，建立市場預(yù)警體系，是房地產(chǎn)管理工作中的重中之重。通過信息分析來預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)決策者提供可靠的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)，進(jìn)而控制能夠引起市場風(fēng)險(xiǎn)的投資行為，保證市場良性發(fā)展。

2.3 龐大的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)不可少

在信息時(shí)代，數(shù)據(jù)信息是非常重要的一項(xiàng)。建立龐大的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，通過數(shù)據(jù)分析來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場主體的市場行為，能夠達(dá)到控制市場風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范市場秩序、建立誠信體系、分析市場走勢等多個(gè)方向的目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)管理來說有百利而無一害。

以互聯(lián)網(wǎng)為依托，實(shí)現(xiàn)銷售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，在公開的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行房屋買賣，既能簡化手續(xù)，又能解決因合同備案滯后或差錯(cuò)給開發(fā)商造成的統(tǒng)計(jì)誤差。[2]

對(duì)中介的二手房源實(shí)施信息管理，互聯(lián)網(wǎng)信息更新及時(shí)、快捷、簡便，能夠快速反映市場中的二手房源數(shù)據(jù)，并保證二手房源信息的唯一性和真實(shí)性。

對(duì)租賃房屋進(jìn)行管理，建立申報(bào)制度，全面掌握租賃房屋的信息，通過分析這些信息，以便能夠準(zhǔn)確地分析出租賃市場的走勢，促進(jìn)租賃市場的繁榮發(fā)展。

2.4 利用互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)管理

（1）建立房地產(chǎn)監(jiān)督服務(wù)平臺(tái)。房地產(chǎn)監(jiān)督服務(wù)平臺(tái)主要包括三個(gè)方面，即市場主體提供的高水平服務(wù)平臺(tái)、社會(huì)對(duì)市場主體行為的監(jiān)督平臺(tái)和。房地產(chǎn)管理承擔(dān)著監(jiān)督、管理和服務(wù)等多項(xiàng)職能，既有針對(duì)市場主體的管理，也有針對(duì)消費(fèi)者的管理。建立廣泛的房地產(chǎn)監(jiān)督服務(wù)平臺(tái)，有助于管理部分更好地實(shí)現(xiàn)管理職能。在相應(yīng)的監(jiān)督服務(wù)平臺(tái)上，有關(guān)的職能部門可以發(fā)布相關(guān)的監(jiān)督規(guī)范和服務(wù)模式，使房地產(chǎn)市場的管理具有統(tǒng)一性的標(biāo)準(zhǔn)，為消費(fèi)者提供良好的網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)環(huán)境。

（2）建立房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺(tái)?；ヂ?lián)網(wǎng)的高速發(fā)展為信息的傳播提供了更加便捷的途徑，并且其設(shè)計(jì)的范圍更加廣泛，傳播的形式更加多樣，最重要的是，互聯(lián)網(wǎng)的傳播速度非?？欤⑶沂軙r(shí)間、地點(diǎn)的限制等影響作用相對(duì)較小。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)的市場管理時(shí)，可以充分利用互聯(lián)網(wǎng)所提供的便利條件，建立相應(yīng)的信息發(fā)布平臺(tái)，以達(dá)到理想的效果。首先，在信息發(fā)布的途徑方面，可以依靠互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行針對(duì)性的信息發(fā)布。例如可以建立相應(yīng)的網(wǎng)站，在網(wǎng)站上依據(jù)不同地區(qū)、不同消費(fèi)人群等各方面的因素建立相應(yīng)的房產(chǎn)信息模塊，從而將各地的不同房產(chǎn)的供給和需求信息進(jìn)行吸收和整合，實(shí)現(xiàn)資源的充分利用。同時(shí)，還可以研發(fā)相應(yīng)的手機(jī)APP，使不同的客戶在移動(dòng)端就可以享受到便利的房產(chǎn)信息供給途徑。其次，在信息的整合方面，也可以結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢進(jìn)行創(chuàng)新。這又要求有關(guān)部門不僅將房地產(chǎn)的供給和需求進(jìn)行分門別類的整理，還可以通過一定的技術(shù)手段根據(jù)客戶的信息和具體的需求進(jìn)行相應(yīng)的條件匹配，對(duì)客戶進(jìn)行一定的引導(dǎo)，從而使得客戶能夠更加針對(duì)性地尋找房源，而不是大海撈針式的盲目尋找，這一方面節(jié)約了客戶的時(shí)間，另一方面也提高了平臺(tái)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

（3）建立全國性的房產(chǎn)銷售平臺(tái)。隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展，以及互聯(lián)網(wǎng)支付等的便利，房產(chǎn)的整體銷售過程也可以放在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平得以提高，因此更多人對(duì)房產(chǎn)的關(guān)注和需求不局限于當(dāng)?shù)氐氖袌?，因此，可以建立全國性的房產(chǎn)銷售平臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售模式等進(jìn)行統(tǒng)一性的規(guī)劃和指導(dǎo)，這也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，使得不同單位提升自身的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。但是，在房產(chǎn)銷售平臺(tái)的建立過程中，有些問題需要給予特殊的關(guān)注。首先，是行業(yè)規(guī)范方面。房產(chǎn)銷售平臺(tái)的建立，并不能使各地的房產(chǎn)供應(yīng)商進(jìn)行價(jià)格等多方面的統(tǒng)一，因此，為了提升客戶量，有些單位或者企業(yè)甚至可能采取不法手段進(jìn)行競爭，因此，應(yīng)當(dāng)在平臺(tái)建立之初就針對(duì)各方面的問題進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)范，避免損害消費(fèi)者利益的事件發(fā)生。其次，是資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性問題。網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)銷售平臺(tái)的交易過程中必然會(huì)有資金的流動(dòng)或交換，而相應(yīng)的平臺(tái)或者開發(fā)自身的支付方式，或者利用第三方支付方式，但是，無論是哪種支付方式，平臺(tái)都應(yīng)處于公正的中間者姿態(tài)，對(duì)消費(fèi)者和供應(yīng)商之間的資金問題建立一定的制度，避免糾紛的發(fā)生。

3 結(jié) 論

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代對(duì)信息的飛速交流和共享，經(jīng)過分析，使企業(yè)對(duì)市場走勢的把握更精準(zhǔn)，使投資行為更理智，同時(shí)也使負(fù)責(zé)宏觀調(diào)控的政府部門肩負(fù)起更多的職能。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的多元化和復(fù)雜化給房地產(chǎn)管理帶來了許多新的挑戰(zhàn)，但以互聯(lián)網(wǎng)為依托，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢建立全新的管理模式，又可以使這些新的挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)變?yōu)榇龠M(jìn)房地產(chǎn)為發(fā)展的動(dòng)力。

在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，房地產(chǎn)管理應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，積極進(jìn)行改革創(chuàng)新，打破舊思維，從多方角度思考，跟隨發(fā)展的步調(diào)，建立全新、全面、科學(xué)、合理的管理體系，使房地產(chǎn)管理不只是服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)，更要促進(jìn)成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的維護(hù)者和指路明燈。

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