房地產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記研究

張譯丹

[摘 要]隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場也呈現(xiàn)出蓬勃生機(jī)。但就當(dāng)前的具體情況來看，仍存在交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記整合不完善的情況，使得一些交易過程難免不盡如人意?！段餀?quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律的出臺(tái)，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)登記行為，這種情況得到一定程度的緩解。但這些問題如果不能從根本上得到妥善解決，既不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也會(huì)對群眾的切身利益造成一定影響。因此文章對房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別進(jìn)行了簡要的論述，并且對不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)化房地產(chǎn)交易的著力點(diǎn)和管理不動(dòng)產(chǎn)交易的難點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的分析，提出解決措施，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)研究提供一定的經(jīng)驗(yàn)，并且不斷優(yōu)化我國房地產(chǎn)交易市場。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);交易管理;不動(dòng)產(chǎn)登記

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.21.067

1 引言

“住有所居”是人民群眾的基本民生要求，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，關(guān)于房地產(chǎn)交易和登記產(chǎn)生了許多糾紛，國家堅(jiān)持“房住不炒”的定位，將穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展作為目標(biāo)。2007年《物權(quán)法》頒布，第一次從法律上確定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2014年國務(wù)院頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，結(jié)束了我國不動(dòng)產(chǎn)分割登記的歷史。盡管已經(jīng)邁出了一大步，但是由于不動(dòng)產(chǎn)涉及權(quán)利主體廣泛、登記標(biāo)的多樣、權(quán)利關(guān)系復(fù)雜等原因，具體的登記過程中尚有許多問題亟待優(yōu)化和解決。

2 房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別

房地產(chǎn)交易是指交易主體之間，把房地產(chǎn)作為特殊的商品來進(jìn)行市場交易活動(dòng)。房地產(chǎn)交易以其專業(yè)性為主要特征，房地產(chǎn)交易的形式和種類比較多，因此每一種具體交易的條件都不同，將房地產(chǎn)交易與登記分離進(jìn)行。我國房地產(chǎn)事業(yè)起步比較晚，許多房地產(chǎn)權(quán)利的規(guī)定并不規(guī)范，導(dǎo)致自由流轉(zhuǎn)的過程中存在一些問題。而不動(dòng)產(chǎn)登記則是我國物權(quán)法所規(guī)定的一項(xiàng)制度，主要是指權(quán)利人和利害關(guān)系人向國家專職部門申請將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)事項(xiàng)記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。其重要性不僅體現(xiàn)在將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)進(jìn)行公示公信，還體現(xiàn)在有效維護(hù)房產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定與安全，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。因此可以說不動(dòng)產(chǎn)登記，在本質(zhì)上是具有司法效果的一種行政管理行為。從上述兩個(gè)定義來看，不動(dòng)產(chǎn)登記較房地產(chǎn)交易管理而言，解決了多年房屋登記和交易管理分割的情況，實(shí)現(xiàn)了交易和登記一體化，減少了辦證環(huán)節(jié)，從而為企業(yè)和群眾提供了便利。但實(shí)際上我國房地產(chǎn)行業(yè)在近年來，特別是在不動(dòng)產(chǎn)登記的具體過程當(dāng)中，其工作模式和工作環(huán)節(jié)仍然存在改進(jìn)空間。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)化房地產(chǎn)交易的著力點(diǎn)分析

不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)高于動(dòng)產(chǎn)，企業(yè)和群眾對政策和法規(guī)了解不到位，在交易之前常常耗費(fèi)大量人力、財(cái)力和精力，很大程度上增加了交易成本。厘清工作不動(dòng)產(chǎn)登記原則，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記制度，使房地產(chǎn)交易更加透明，也使我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)健。

3.1 對交易價(jià)格的管控

我國一直非常注重對房價(jià)的控制，這是因?yàn)槿绻績r(jià)過高會(huì)導(dǎo)致我國居民的生活負(fù)擔(dān)加重，降低人們的消費(fèi)信心。同時(shí)，也會(huì)對城市化的進(jìn)程造成影響，這對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無疑是最大的打擊。因此，許多城市的房價(jià)在政府的宏觀調(diào)控之下逐漸趨向于合理，但房地產(chǎn)交易歸根結(jié)底應(yīng)該是由供求關(guān)系影響的市場行為。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有效執(zhí)行，在短期內(nèi)會(huì)對市場成交量產(chǎn)生一定影響，轉(zhuǎn)變大眾的心理傾向，但是不動(dòng)產(chǎn)登記制度若想切實(shí)落實(shí)到位，還要不斷地摸索和修正，不斷細(xì)化制度內(nèi)容和相關(guān)條例，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供更好的制度基礎(chǔ)。

3.2 對交易風(fēng)險(xiǎn)的管控

不動(dòng)產(chǎn)是企業(yè)和群眾在日常生產(chǎn)生活過程中的大額支出，不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)該著力解決房地產(chǎn)交易的可靠性和安全性問題，明晰房地產(chǎn)歸屬權(quán)。我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然起步比較晚，但是近年來發(fā)展得比較快，因此在各個(gè)方面也趨向成熟，然而在房地產(chǎn)交易的過程當(dāng)中仍然存在某些制度漏洞和信息壁壘。為了降低這些問題所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，更加為了平衡交易各方的合法權(quán)益，就需要不斷嚴(yán)格對開發(fā)企業(yè)和相關(guān)人員進(jìn)行規(guī)范，優(yōu)化市場價(jià)格評估機(jī)制，完善交易資金和救濟(jì)機(jī)制管理，讓這些規(guī)章制度能夠在房地產(chǎn)交易管理過程中發(fā)揮更加實(shí)際的作用，從而清除那些阻礙房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的因素。

4 不動(dòng)產(chǎn)登記管理房地產(chǎn)交易的難點(diǎn)分析

我國不動(dòng)產(chǎn)登記近年來在工作效果上有一定的提升，雖然在發(fā)展的過程中仍然存在問題，但是這些問題也在不斷得到完善和解決。

4.1 機(jī)構(gòu)權(quán)限整合難度大

為了維護(hù)企業(yè)和群眾的合法利益，保障市場健康發(fā)展，我國一直在積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記整合工作，但是這種整合也存在許多不徹底的地方。由于最初頂層設(shè)計(jì)不完善，房產(chǎn)交易和登記被分割，導(dǎo)致企業(yè)和群眾在辦理房地產(chǎn)交易時(shí)變得更加復(fù)雜。例如在兩者互相分離的情況下，必須分別去兩個(gè)部門辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。即使是在對房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記整合之后，在形式上雖然實(shí)現(xiàn)了整合，但在辦理房產(chǎn)交易的過程中仍然需要先到房屋管理部門辦理網(wǎng)簽合同和交易備案，再到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記?；蛘弑砻嫔稀耙淮笆睫k理”，同一窗口收件但是同步分開辦理。因此業(yè)務(wù)和業(yè)務(wù)之間仍然處于分離狀態(tài)，容易拉長整個(gè)交易過程，產(chǎn)生不必要的矛盾。

4.2 信息共享難度大

構(gòu)建完整的信息共享平臺(tái)，在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)互通共享，并保證信息的隱私與安全是目前面臨的一大挑戰(zhàn)，關(guān)系到持續(xù)深化營商環(huán)境綜合改革，推進(jìn)國際化營商環(huán)境建設(shè)取得創(chuàng)新突破的成敗。要想提高效率，加強(qiáng)對樓盤表和新建房的管理，加強(qiáng)對房屋抵押工作的監(jiān)督，加強(qiáng)對房屋交易中介的管理，就必然要采取信息集成、流程集成、人員集成等方式，全面優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記流程、整合登記環(huán)節(jié)、壓縮辦理時(shí)間，全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“減環(huán)節(jié)、減要件、減時(shí)間、減費(fèi)用”的目標(biāo)，切實(shí)提升便民利民服務(wù)水平，提升企業(yè)和群眾的獲得感。這就需要完善房屋的權(quán)屬和抵押信息，最大限度規(guī)避重復(fù)買賣、重復(fù)登記、重復(fù)抵押的情況出現(xiàn)，避免因信息不暢引發(fā)的市場秩序混亂。