規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的政策建議

張卓群 張輝

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)蓬勃發(fā)展，在促進我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、滿足群眾住房需求等方面發(fā)揮了積極作用。但是，近幾年行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)頻繁“爆雷”，亂象凸顯。在堅持“房住不炒”的指導方針下，有必要對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進行規(guī)范，促進我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè);房住不炒;平衡發(fā)展

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）06-0026-29 收稿日期：2021-05-01

作者簡介：張卓群，經(jīng)濟學博士，中國社會科學院生態(tài)文明研究所助理研究員，中國城市經(jīng)濟學會青年工作委員會副秘書長。

張輝，經(jīng)濟學博士，中國社會科學院數(shù)量經(jīng)濟與技術經(jīng)濟研究所博士后。

基金項目：中國社會科學院青年科研啟動項目“中國房地產(chǎn)價格風險傳染機制研究”（2020YQNQD0031）。

堅持“房住不炒”鮮明導向是我國進入新發(fā)展階段之后保障人民居住正義的重大戰(zhàn)略定位。隨著我國的城鎮(zhèn)化率突破60%，一、二線城市房地產(chǎn)市場進入存量時代，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)優(yōu)化房地產(chǎn)資源配給的作用愈發(fā)凸顯。因此，有必要對國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進行進一步的規(guī)范，促進我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自1998年住房體制改革以來，隨著我國房地產(chǎn)市場化程度的快速提高，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)蓬勃發(fā)展。特別在一、二線城市，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構購買和租賃房屋已經(jīng)得到了居民的廣泛認可，形成了成熟的商業(yè)模式。從全國來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構已超過26萬家，擁有1-10家門店的小機構占比超過90%，擁有50家門店以上的中大型機構占比低于1%。但在主要一、二線城市，已經(jīng)形成了少數(shù)頭部經(jīng)紀機構占據(jù)大部分市場份額的壟斷競爭格局，如北京排名前十的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構占二手房買賣市場份額的80%。人員方面，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的從業(yè)人員約為200萬人，平均年齡27歲左右，30歲以下的從業(yè)人員占比過半，且受教育層次以專科和高中為主，六成以上人員從業(yè)年限不足3年。業(yè)務分布方面，受近兩年新冠疫情的影響，二手房買賣業(yè)務和租賃業(yè)務的份額有所縮減，新房買賣業(yè)務份額逐步增加，達到30%左右，新房經(jīng)紀業(yè)務有望成為行業(yè)新的增長點。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務與新一代信息技術相結合，SaaS系統(tǒng)和App信息軟件在行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)得到廣泛應用，VR虛擬看房、模擬裝修技術趨于成熟，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務向線上線下一體化居住服務平臺發(fā)展的趨勢愈發(fā)明顯。

2 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在問題

誠然，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務在促進我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、滿足群眾住房需求等方面發(fā)揮了積極的作用，但是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展年限較短、增速較快，一度出現(xiàn)野蠻生長甚至“爆雷”的現(xiàn)象，凸顯出一系列亟需解決的問題。

第一，行業(yè)準入門檻較低。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構具有投資規(guī)模較小、收益實現(xiàn)較快等特點，吸引了大量的社會資本進入該領域，現(xiàn)階段超過60%的經(jīng)紀機構經(jīng)營年限低于5年。這些新進入的小型機構中，有些內(nèi)部管理不夠健全，不遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，致使違法違規(guī)事件頻發(fā)。此外，2017年之后，加盟模式迅速發(fā)展，頭部經(jīng)紀企業(yè)采用加盟方式迅速搶占市場份額，而對加盟店疏于管理，促使行業(yè)由拼服務向拼資本轉變，形成劣幣趨于良幣的發(fā)展趨勢，不利于建立健康的行業(yè)生態(tài)。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀人從業(yè)門檻不高，受教育層次整體偏低，服務能力和水平參差不齊，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀服務人員對房地產(chǎn)服務流程不熟悉，誠信意識、法律意識薄弱;且房地產(chǎn)經(jīng)紀人員流動性較大，平均從業(yè)期限較短，從而造成房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)服務專業(yè)化程度較低。

第二，部分頭部企業(yè)存在壟斷行為。現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)不斷競爭洗牌，雖然并未出現(xiàn)絕對的龍頭企業(yè)，但是在新房和二手房租售市場，已經(jīng)出現(xiàn)部分龍頭經(jīng)紀機構占有率不斷上升的情況，有形成寡占市場的趨勢。尤其是在主要一、二線城市，部分頭部企業(yè)在二手房市場的占有率較高，在當?shù)匾欢ǔ潭壬蠅艛嗔朔吭?，甚至出現(xiàn)憑借壟斷地位，要求房企和二手房的出售、出租方進行“二選一”現(xiàn)象。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)壟斷的形成將會損害租購房者以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場主體的利益，阻礙房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，違背“房住不炒”指導方針。

第三，“吃差價”現(xiàn)象時有發(fā)生。部分房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)在經(jīng)營過程中，為了獲取較高利潤，存在著“吃差價”行為。主要表現(xiàn)為：部分房地產(chǎn)經(jīng)紀人在買賣居間交易中，阻斷房屋交易雙方信息聯(lián)系，通過“陰陽合同”隱瞞真實房價，從中賺取高額差價;在租賃居間業(yè)務中，不但賺取居間費用，更是向房屋出租者支付較低租金，向房屋承租者收取較高租金，從中賺取高額差價;或者以稍高于市場價格大量收取房屋并簽訂長期租約，裝修分割成多間之后以更高價格進行轉租?！俺圆顑r”行為的存在，不但損害了相關市場主體的利益，而且加大了企業(yè)“爆雷”風險和承租人的安全風險，在擾亂市場運行秩序的同時，成為推高房屋租售價格的重要推手。

第四，經(jīng)紀費用不合理。房地產(chǎn)經(jīng)紀費用應該根據(jù)代理項目的不同，實行不同的收費標準，但是部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構存在多收費、亂收費現(xiàn)象，在收取經(jīng)紀服務費外，還加收看房費、信息費等多項費用，變相抬高房地產(chǎn)經(jīng)紀費用，增加交易成本，阻礙住房資源的有效配給。

第五，法律法規(guī)不健全。目前我國適用于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的法律法規(guī)主要有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》等。上述法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立條件、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動進行了規(guī)范。但是考慮到房地產(chǎn)經(jīng)紀機構參與的業(yè)務種類繁多，以及行業(yè)內(nèi)暴露出來的一系列問題，現(xiàn)階段仍然缺乏對具體實踐活動和過程的配套法規(guī)，導致對房地產(chǎn)經(jīng)紀市場監(jiān)管不到位、監(jiān)管機制不完善等問題時有出現(xiàn)。

3 促進房地產(chǎn)經(jīng)紀市場健康發(fā)展的對策建議

針對上述重點問題，以促進我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)平穩(wěn)、健康、有序、規(guī)范發(fā)展為目標，提出如下政策建議。

第一，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀法律法規(guī)體系。要吸收和借鑒房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)相對成熟國家的立法經(jīng)驗，結合我國具體國情，加強在房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)準入制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從業(yè)人員準入標準、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務各服務環(huán)節(jié)等方面各方法律責任的界定，并進行詳細和完善的規(guī)定，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和從業(yè)人員的準入門檻，細化房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費者等多方主體的民事權利義務，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀市場健康有序運行，全面貫徹中央“房住不炒”精神。同時，應當強化對相關法律法規(guī)的宣傳力度，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀主體的法律宣傳，提升相關利益方的法律意識。

第二，健全對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的長效監(jiān)管機制。要促進行業(yè)主管部門以及存在房地產(chǎn)價格過熱風險的主要城市加快出臺規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的實施細則，做到“因地制宜”“因城施策”。地方政府要直面本地房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在的深層次問題，聯(lián)合執(zhí)法部門，嚴厲打擊“吃差價”“二選一”“陰陽合同”、違規(guī)收取經(jīng)紀費用等擾亂市場秩序行為，防止頭部企業(yè)憑借壟斷地位獲取不正當利益，將整治房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)亂象行動常態(tài)化，加快形成健康有序的市場秩序。要促進行業(yè)協(xié)會和地方政府聯(lián)合建立房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信用管理平臺，定期將經(jīng)紀機構及從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)信息和從業(yè)行為記入信用管理平臺，實行“紅黑名單”制度，并向定期社會公示。

第三，提升房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員專業(yè)化程度。在行業(yè)人才隊伍建設方面，要抓住國家開展本科層次職業(yè)教育試點的機遇，把握行業(yè)人才需求，推動本科職業(yè)高校設立房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)，持續(xù)為行業(yè)輸送對口高素質人才;要適應房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)向綜合居住服務轉變的趨勢，鼓勵頭部企業(yè)設立內(nèi)部培訓機構，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的“高端管家”、綜合服務人才和管理人才。在行業(yè)人員管理方面，要優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試和執(zhí)業(yè)制度，加強對執(zhí)業(yè)資格考試、執(zhí)業(yè)登記方面的規(guī)范水平，推進由單一的考試成績測評體系逐步向加入執(zhí)業(yè)道德、業(yè)務能力、工作態(tài)度的綜合測評體系轉變。要加強對行業(yè)從業(yè)人員的各項培訓和教育，持續(xù)面向從業(yè)人員開展房地產(chǎn)業(yè)務、法律法規(guī)、道德修養(yǎng)等方面的定期和不定期培訓，不斷提高從業(yè)人員的素質水平、道德水平、誠信意識和法律意識，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員專業(yè)化和職業(yè)化水平不斷提升。