“房住不炒”新時代

謝九

每個在外打拼的年輕人，心里都渴望擁有一個溫暖的“家”

房地產(chǎn)的拐點真的來了嗎？

今年9月份，萬科的郁亮在一次內(nèi)部講話中表示，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折實實在在到來了，要以“活下去”為最終目標(biāo)。在9月底的萬科秋季例會上，會議現(xiàn)場“活下去”的標(biāo)語更是在網(wǎng)絡(luò)上刷屏。龍頭萬科都如此悲觀，地產(chǎn)行業(yè)20年的繁榮真的要結(jié)束了嗎？

從銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的前景的確在迅速惡化。今年前三季度，國內(nèi)商品房銷售面積同比增長僅為2.9%，而去年同期增速是10.3%，2016年的同期銷售增速更是高達27%。僅僅兩年時間，商品房銷售增速可謂雪崩式下滑，按照這樣的趨勢，商品房銷售出現(xiàn)負增長已經(jīng)近在咫尺，如果僅從單月銷售來看，今年9月份的銷售增速其實已經(jīng)出現(xiàn)了負增長。

房地產(chǎn)是一個高負債的行業(yè)，國內(nèi)龍頭地產(chǎn)公司的負債率基本上超過80%。恒大的負債率是82%，萬科的是85%，碧桂園的是90%，融創(chuàng)的是91%，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都將高杠桿資金用到了極致。

在過去住房短缺的時代，開發(fā)商的房子很快就可以售罄，實現(xiàn)快速銷售回款，為開發(fā)商的現(xiàn)金流正常運轉(zhuǎn)提供了重要保障，但是一旦住房銷售放緩，開發(fā)商們就要隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。為了避免現(xiàn)金流斷裂，開發(fā)商不得不通過其他各種渠道融資，以彌補銷售回款放慢帶來的沖擊，這就使得原本已經(jīng)很高的負債率繼續(xù)攀升。尤其是最近幾年國內(nèi)資金去杠桿，加之房地產(chǎn)融資的渠道收緊，開發(fā)商融資的成本越來越高。2015年，很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債成本只有不到4%，但是最近兩年快速提升，2017年，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本大致在8%左右，今年基本上在12%以上。恒大最近發(fā)債18億美元，利息高達13.75%，許家印自掏腰包認購了10億美元。恒大尚且如此，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的融資難度之大可見一斑。市場融資難度越大，開發(fā)商的融資成本就越高，由此形成了一個惡性循環(huán)。

雪上加霜的是，未來幾年，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來償債高峰期。2015年，管理層為了鼓勵債券市場發(fā)展，對公司債的發(fā)行大幅松綁，當(dāng)年證監(jiān)會出臺《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，對發(fā)債主體的門檻大幅降低，此前只有境內(nèi)外上市公司才能發(fā)行公司債，新規(guī)將符合條件的非上市公司也納入其中。加之當(dāng)年股災(zāi)之后資金無處可去，導(dǎo)致大量資金涌入債券市場，債券市場的發(fā)行規(guī)模在當(dāng)年出現(xiàn)井噴。房地產(chǎn)企業(yè)借這一輪債券牛市大規(guī)模融資，但是現(xiàn)在開始陸續(xù)進入還債期。有市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)房企的負債總額大概為19萬億元，其中2019年和2021年是償債高峰，大概有12萬億元將在明后年陸續(xù)到期。

萬科集團董事長郁亮

面對嚴(yán)峻的債務(wù)壓力，開發(fā)商們的選擇并不多。一是借新債還舊債，但是面對越來越嚴(yán)的融資環(huán)境，以及越來越高的融資成本，借新還舊的辦法只能是飲鴆止渴。

第二個辦法就是降價，加速銷售資金回款。郁亮在“活下去”的講話中就重點強調(diào)了回款：“6300億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點、基礎(chǔ)和保障，如果 6300 億回款目標(biāo)沒有達成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去?！倍聦嵣?，萬科也的確在嚴(yán)格執(zhí)行回款的核心目標(biāo)，這一輪樓市降價，萬科又一次站在了前列，網(wǎng)上熱傳的新聞“廈門白鷺郡降價四成”也讓人看到了萬科活下去的決心和勇氣。除了萬科，另外幾家房地產(chǎn)龍頭碧桂園、恒大等也都基本上采取了相同的戰(zhàn)略，通過降價來實現(xiàn)快速回款，恒大早在年初就宣布全國樓盤8.9折，碧桂園更是因為降價幅度過大導(dǎo)致售樓處被砸。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)對債務(wù)危機還有一個不得已的辦法，就是出售股權(quán)或是轉(zhuǎn)讓項目。萬達將大量資產(chǎn)出售給融創(chuàng)，就是典型的斷臂求生，不僅是萬達，今年已經(jīng)有很多房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)來獲取資金。如果實在沒有出路，那就只能接受破產(chǎn)或者被收購的命運，比如當(dāng)年孫宏斌的順馳和宋衛(wèi)平的綠城，都是因為資金鏈斷裂而不得不被他人收購。

當(dāng)然，這并不是房地產(chǎn)企業(yè)第一次遇到困境。過去10年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過兩次低谷，一次是2008年金融危機爆發(fā)，國內(nèi)房地產(chǎn)量價齊跌，很多城市的房價跌幅都超過了20%甚至更多，另外一次是2012年，當(dāng)時樓市成交量急劇萎縮，商品房銷售面積持續(xù)保持負增長。這兩次房地產(chǎn)低谷，最終都是靠政策層面救市，樓市從低谷大幅反彈，房地產(chǎn)企業(yè)也最終有驚無險地度過寒冬，迎來一個又一個春天。但是這一次，政策風(fēng)向變了。

2016年底的中央經(jīng)濟工作會議，首次提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”。在“房住不炒”首次提出之時，大部分人都認為這不過是房地產(chǎn)調(diào)控史上的又一個口號而已，過不了多長時間，調(diào)控就會再度放松，所以很多人并沒有將這一次的“房住不炒”太當(dāng)回事。但是隨著時間推移，越來越多的人開始意識到，“房住不炒”確實是要動真格的了。

按照以往的經(jīng)驗，每次房價上漲過快時，房地產(chǎn)調(diào)控力度都會加大，但隨著經(jīng)濟遭遇增長壓力，房地產(chǎn)調(diào)控很快就會松綁。這一次“房住不炒”提出之時，也是樓市剛剛經(jīng)歷了一輪暴漲，很多人預(yù)計調(diào)控力度應(yīng)該不會持續(xù)太久。結(jié)果“房住不炒”提出來已經(jīng)兩年，至今未有絲毫放松的跡象。

尤其值得一提的是，隨著今年中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級，中國經(jīng)濟遭遇前所未有的增長壓力，即便如此，中央政策對于房地產(chǎn)調(diào)控也并沒有松動，在穩(wěn)增長的壓力之下，第一時間重啟了基建引擎，但對于房地產(chǎn)引擎沒有絲毫重啟的跡象。

7月31日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作，在這次會議上，中央首次將中國的經(jīng)濟形勢描述為“穩(wěn)中有變”。歷史上來看，官方對中國經(jīng)濟的描述通常都是“穩(wěn)中向好”，這一次描述口徑發(fā)生變化，其實是相當(dāng)于承認當(dāng)前中國經(jīng)濟遭遇的困難。但即便如此，中央也依然強調(diào)要加強房地產(chǎn)調(diào)控，在會議列出的六大任務(wù)中，第五條就是“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”。

今年3月份的《政府工作報告》，對于房價的表述是“遏制房價過快上漲”，7月份則變?yōu)椤皥詻Q遏制房價上漲”，前者意味著允許房價有一定的上漲空間，只是不能過快上漲，而這一次政治局會議的表態(tài)，意味著已經(jīng)不能容忍房價的上漲。在經(jīng)濟形勢穩(wěn)中有變的背景下，依然對房地產(chǎn)調(diào)控做出這樣的表態(tài)，中央對于“房住不炒”的決心可見一斑。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這意味著過去屢屢被驗證的“經(jīng)濟下滑帶來調(diào)控放松”的模式已經(jīng)很難重演。開發(fā)商們向來是對政策最為敏感的群體，當(dāng)風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變時，開發(fā)商們最早意識到，等待政策救市已經(jīng)不太可能，唯有自救才能度過寒冬。郁亮在“活下去”的講話中就認識到，“雖然我們所處的行業(yè)仍然有發(fā)展前景，但是我們做的事情必須要改變，必須要認識到社會的方方面面都進入轉(zhuǎn)折時期。在這個時期我們應(yīng)該怎么做？只有四個字：收斂，聚焦。這是應(yīng)對轉(zhuǎn)折點和不確定情況的最好方法。只有收斂和聚焦，我們才能應(yīng)對正在發(fā)生的轉(zhuǎn)折;沒有收斂和聚焦，我們就很容易在轉(zhuǎn)折點中被淘汰”?；谶@樣的判斷，“活下去”成為萬科當(dāng)前的生存之道。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在沐浴了20年的政策春風(fēng)之后，拐點確實來了。

?3月22日，昆明民眾向戶籍民警咨詢落戶新政策， 購房者、租房者、有合法工作者均可按相關(guān)政策落戶

“房住不炒”能持續(xù)多久？

對于“房住不炒”能夠持續(xù)多久，最大的爭議在于，如果中國經(jīng)濟繼續(xù)惡化，是否還會重啟房地產(chǎn)引擎？

今年7月份的中央政治局會議其實已經(jīng)對此做出了回答。在中美貿(mào)易戰(zhàn)導(dǎo)致經(jīng)濟惡化的背景下，中央依然表示要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲。

真正的挑戰(zhàn)在于，如果中國經(jīng)濟下滑的程度遠遠超過預(yù)期，“房住不炒”的政策是否還能堅持？這個問題的關(guān)鍵，在于如何認識當(dāng)前中國經(jīng)濟所面臨的困難。

中國經(jīng)濟的困難其實分為兩個層次，一是因為中美貿(mào)易戰(zhàn)帶來的短期沖擊，二是中國經(jīng)濟發(fā)展模式不合理帶來的內(nèi)在矛盾。前者可以理解成特朗普貿(mào)易大棒打擊帶來的外傷，后者其實才是中國經(jīng)濟真正的致命內(nèi)傷。

如果僅從貿(mào)易戰(zhàn)的沖擊來看，短期之內(nèi)當(dāng)然會給中國經(jīng)濟帶來不可忽視的傷痛，但以中國經(jīng)濟今天的體量，還是有很大的回旋余地的，不至于因為幾百億甚至上千億美元的貿(mào)易訂單而傷了中國經(jīng)濟的元氣。按照央行馬駿團隊在今年7月份所做的測算，500億美元規(guī)模的貿(mào)易戰(zhàn)會使中國的GDP增速放緩0.2個百分點，這個估計已經(jīng)充分考慮了出口減少對其他相關(guān)行業(yè)的第二輪、第三輪影響。當(dāng)然，后來貿(mào)易戰(zhàn)升級到2000億美元，將來還有可能繼續(xù)升級，中國經(jīng)濟所受影響也會隨之上升。

貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)之后，中國啟動了基建補短板和個稅減免等組合拳來提振內(nèi)需，近期對于民營企業(yè)也出臺了一系列扶持政策，預(yù)計這些政策的效果在明年應(yīng)該會有所體現(xiàn)，雖然不太可能全面對沖貿(mào)易戰(zhàn)的影響，但至少可以起到一定的緩沖作用。

如果經(jīng)濟下滑超出預(yù)期而重新刺激房地產(chǎn)引擎，房地產(chǎn)未必能夠如愿拉動經(jīng)濟增長。在房價上漲超過一定幅度之后，成本的提升帶來的負面沖擊，有可能遠大于對經(jīng)濟增長的拉動。2015年和2016年的房價大漲，房地產(chǎn)投資增速明顯回升，但是中國經(jīng)濟并沒有因此而顯著回暖，最近幾年的經(jīng)濟增速反而逐年放緩。房地產(chǎn)對于當(dāng)前中國經(jīng)濟是否還有明顯的拉動作用，已經(jīng)成為一個有爭議的話題。

如果重新刺激房地產(chǎn)引擎，最悲觀的情形可能是房價繼續(xù)新一輪大漲，但是經(jīng)濟增速依然沒有起色，甚至表現(xiàn)更糟糕。即使房地產(chǎn)短期之內(nèi)還可以拉動經(jīng)濟增長，但是從長遠來看，由此帶來的損失將遠遠大于收益，不僅會使得房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄，更將使得中國經(jīng)濟的長期結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型就此夭折。

對于中國經(jīng)濟而言，真正的挑戰(zhàn)其實不在于貿(mào)易戰(zhàn)，而是中國經(jīng)濟長期不合理的發(fā)展模式積累下來的弊端。如果說貿(mào)易戰(zhàn)只是中國的一場重感冒，不合理的發(fā)展模式才是中國經(jīng)濟真正的病因，為了治愈一場重感冒而放棄長期治療，代價未免太大了。

中國經(jīng)濟長期積累下來的不合理發(fā)展模式，很大程度上正是由于過度發(fā)展房地產(chǎn)所帶來的。從我國房地產(chǎn)發(fā)展的20年歷史來看，1998年首次啟動住房制度市場化改革，宣布停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，當(dāng)時對我國房地產(chǎn)的頂層設(shè)計是“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”。但事實上，隨后的發(fā)展偏離了政策設(shè)計的初衷，經(jīng)濟適用為主的住房體系并沒有建立起來。

到了2003年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，提出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。明確提出加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例，“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。我國住房制度的頂層設(shè)計就此發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，當(dāng)房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位被確認之后，中國的房價也就此開啟了一輪又一輪的上漲。

從拉動經(jīng)濟增長的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)的高度發(fā)展當(dāng)然給中國經(jīng)濟做出了不可磨滅的貢獻，但帶來的負面效應(yīng)也同樣突出。首先是房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤形成了一個很不好的示范效應(yīng)，使得其他行業(yè)都紛紛跨界涌入房地產(chǎn)行業(yè)賺快錢，在一定程度上荒廢了制造業(yè)等其他行業(yè)的發(fā)展。更重要的是，房價不斷上漲，使得中國經(jīng)濟的整體成本快速提升，土地、房租和人力成本都在房價上漲的過程中被迅速拉高，一些利潤相對單薄的制造業(yè)根本無力承受成本的全方位上漲。某種程度上，房地產(chǎn)行業(yè)的興旺，扼殺了其他很多行業(yè)的成長空間，可謂“一業(yè)興而百業(yè)枯”。從個人角度來看，炒房帶來的巨大財富效應(yīng)，也使得社會的財富分配形成嚴(yán)重扭曲，很多人辛苦上班一輩子，所得收入也不及一套房子帶來的收益。

房價的持續(xù)上漲，也在很大程度上阻礙了中國經(jīng)濟向消費型轉(zhuǎn)型。對很多普通民眾而言，購買一套住房需要兩個家庭六個錢包的支持才能勉強支付首付款，而每個月高額的月供支出，更使得日常的現(xiàn)金流所剩無幾，當(dāng)大部分家庭的財產(chǎn)都被一套房子壓榨干凈，整個社會根本談不上消費升級。

過去幾年，中國經(jīng)濟的“三駕馬車”中，消費占比都超過了50%，但這并不意味著中國已經(jīng)成為消費型經(jīng)濟，更多是由于外貿(mào)負增長帶來了消費占比上升，消費自身的增長其實并不樂觀。以社會消費品零售總額這個指標(biāo)來看，最近幾年的增速逐年下降，2010年，我國社會消費品零售總額的實際增速為14.8%，去年的增速下降到10.2%，今年前三季度僅有9.3%。今年下半年以來，“消費降級”更是成為大多數(shù)人的共識。如果房價繼續(xù)大漲，民眾的消費能力還將被繼續(xù)擠壓，中國經(jīng)濟向消費型轉(zhuǎn)型也就更加遙遙無期。

經(jīng)過最近兩年的調(diào)控之后，瘋漲的房價得到了遏制，部分城市房價出現(xiàn)了明顯下降，樓市又來到了一個關(guān)鍵的十字路口。如果現(xiàn)在重新刺激房地產(chǎn)引擎，房價極有可能會出現(xiàn)新一輪大幅上漲。除了房價上漲本身帶來的負面效應(yīng)之外，更重要的是，民眾對于樓市調(diào)控將從此失去信心，中國房價只漲不跌將成為民眾堅定的信條。

但事實上，沒有任何一個國家，任何一種商品的價格會只漲不跌，一旦房價只漲不跌的預(yù)期形成之后，最終的結(jié)果就必然是泡沫破滅。以房地產(chǎn)在中國金融體系甚至中國經(jīng)濟中的體量，如果房地產(chǎn)泡沫破滅，將帶來難以估量的金融危機甚至全面的經(jīng)濟危機。上世紀(jì)90年代，日本樓市泡沫破滅之后，大量日本家庭因為房價暴跌淪為負資產(chǎn)，很多人不得不流落街頭甚至自殺，日本經(jīng)濟在隨后30年里徘徊不前，迄今無法走出當(dāng)年的陰影。對于中國經(jīng)濟而言，唯有堅持“房住不炒”，才有可能避免當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破滅的悲劇。

?2015年重慶街頭的房產(chǎn)銷售人員

2016年底，中央經(jīng)濟工作會議首次提及“房住不炒”時，正值全國房價新一輪大幅上漲，所以全國各地的舉措大多以行政調(diào)控為主，比如限購、限售甚至限價等等。行政手段的好處在于短期見效快，但從長期來看，扭曲了市場正常的供求關(guān)系，因此也不可能長期維持。所以，“房住不炒”的一大挑戰(zhàn)在于，限購、限售以及限價等行政調(diào)控何時退出？如果退出，是否會帶來房價報復(fù)性上漲？

從目前來看，由于有些城市房價已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫，地方政府的土地財政收入大受影響，因此從地方政府的角度來看，已經(jīng)存在放松調(diào)控的動機，部分地方政府也在試探性地小幅放松，開始上演新一輪的央地博弈。對于當(dāng)前樓市開始發(fā)生的一些微妙變化，新華社近期發(fā)表署名文章：“當(dāng)前有些雜音認為，經(jīng)濟下行壓力加大可能促使政府放松房地產(chǎn)調(diào)控。要明確的是，根據(jù)7月31日中央政治局會議中所強調(diào)的‘下決心解決好房地產(chǎn)市場問題‘堅決遏制房價上漲的調(diào)控精神，決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。”

由于現(xiàn)在房價依然存在隨時反彈的可能，所以限購、限售以及限價等行政手段依然是打壓房價最有力的武器，預(yù)計短期之內(nèi)還是不會放松。從更長期來看，如果說將來行政調(diào)控手段終有退出的一天，這個時間節(jié)點應(yīng)該是房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制已經(jīng)充分建立，比如租房市場能夠發(fā)展到很大的體量，房地產(chǎn)稅能夠平穩(wěn)推出，等等。到那個時候，限購、限售以及限價等行政調(diào)控手段才可能會逐漸退出。

當(dāng)然，不刺激房地產(chǎn)引擎，并不意味著中國經(jīng)濟不需要房地產(chǎn)。中國的城鎮(zhèn)化還有很大的提升空間，完全可以滿足房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，而房地產(chǎn)只需要保持一個正常的發(fā)展速度，就足以對中國經(jīng)濟做出應(yīng)有的貢獻，拉動中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長。反之，如果在政策上強行刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，反而會帶來過猶不及的效果?！胺孔〔怀础闭呷绻軌蜣D(zhuǎn)入長效機制，維持長期穩(wěn)定執(zhí)行的狀態(tài)，無論對于房地產(chǎn)行業(yè)還是中國經(jīng)濟，其實都是一個最佳的平衡。

房價會降嗎？房租會漲嗎？

對于普通民眾而言，“房住不炒”又意味著什么呢？最現(xiàn)實的問題是，房價會降嗎？房租會漲嗎？

“房住不炒”事實上可以分為兩個階段，一是目前以限購、限售和限價為主的行政調(diào)控階段，二是將來以購租并舉和房地產(chǎn)稅為主的長效調(diào)控階段。從現(xiàn)在行政調(diào)控階段來看，如果“房住不炒”繼續(xù)維持現(xiàn)在的調(diào)控力度，中短期內(nèi)將會有越來越多的城市房價漲幅放緩，甚至出現(xiàn)明顯降價。

從開發(fā)商的角度來看，由于資金壓力越來越大，如果政策層面沒有松動的跡象，越來越多的開發(fā)商將不得不通過降價來實現(xiàn)快速回款，以維持資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，開發(fā)商的資金壓力越大，降價的幅度也會越大。最近全國各地再度出現(xiàn)了打砸售樓處的“房鬧”行為，或許還只是一個開始。從二手房市場來看，雖然很多賣家并沒有開發(fā)商所面臨的資金壓力，但開發(fā)商在新房市場的降價，會在整體上拉低二手房市場的定價，同時也會在心理上影響二手房賣家的信心。目前很多城市的新房和二手房價格都出現(xiàn)了倒掛，這種現(xiàn)象持續(xù)下去，顯然也會加大二手房的降價壓力。

從購房者的角度來看，嚴(yán)格的限購將很多買房者拒之門外，而限售政策又提升了炒房的成本和難度，市場的潛在需求被大幅擠壓。即使對于具備購房條件的剛需和改善型需求者，由于貸款成本越來越高，買房的壓力也是越來越大。尤其在二手房市場，過去“以小換大”的換房需求是二手房市場的主力，但是隨著銀行對首套房認定標(biāo)準(zhǔn)提高，放貸周期拉長，二手房市場的換房難度越來越大，相應(yīng)需求也是大幅萎縮。

由于樓市的供需雙方都感受到了“房住不炒”的壓力，從短期來看，房價的下行壓力還是很大。但是從更長期來看，“房住不炒”并不意味著房價絕對會下降。某種程度上講，目前有些過于行政化的調(diào)控手段，扭曲了市場正常的供求關(guān)系，比如限購、限售、不允許高價樓盤入市等等，這些舉措雖然能夠在短期之內(nèi)壓制房價上行，但是也為將來房價報復(fù)性上漲埋下了種子。

目前我國的商品房庫存已經(jīng)降到了4年來新低。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年末，全國商品房待售面積高達7.1853億平方米，達到了歷史峰值，在經(jīng)過了2015年和2016年兩年的銷售高峰之后，2017年末，全國商品房待售面積下降到5.8923億平方米。今年9月末，商品房待售面積下降到5.3191億平方米，創(chuàng)下4年來的新低，和去年同期相比下降了13%，和2015年的庫存高峰相比下降了26%。如果庫存繼續(xù)下降，部分城市供需關(guān)系出現(xiàn)緊張，有可能會再度形成恐慌性搶房，帶來房價新一輪上漲。今年以來，全國多地出現(xiàn)了搖號買房的現(xiàn)象，這也是對當(dāng)前樓市調(diào)控機制的一個預(yù)警。

?從購房者的角度來看，嚴(yán)格的限購將很多買房者拒之門外，貸款成本越來越高，買房的壓力也越來越大

正因為如此，從長期來看，“房住不炒”將來也一定會從行政干預(yù)為主轉(zhuǎn)向建立長效機制，通過更加市場化的手段來實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控。在房地產(chǎn)長效機制建立之后，樓市的漲跌將主要由市場的供求關(guān)系來決定，供過于求的城市房價將會下跌，供不應(yīng)求的城市房價還會繼續(xù)上漲。

不過，這種基于市場供求關(guān)系帶來的房價上漲，和此前屢屢靠政策刺激帶來的上漲有本質(zhì)不同，前者的上漲主要由市場供給決定，可以說是一種健康的上漲，而后者的上漲主要是政策刺激帶來了只漲不跌的預(yù)期，因此會形成巨大的泡沫，甚至?xí)T發(fā)嚴(yán)重的金融危機。

在經(jīng)過了最近兩年的調(diào)控之后，國內(nèi)不同城市之間的房價走勢出現(xiàn)了明顯分化，以北京為首的一線城市率先出現(xiàn)了下跌，二、三、四線樓市繼續(xù)保持上漲的勢頭，但從更長期來看，這種趨勢也隨時可能逆轉(zhuǎn)。從供求關(guān)系來看，一線城市的供求永遠是最緊張的，將來還是存在反彈的可能性。二線城市過去一段時間的上漲，很大程度上是因為人才新政所致。由于很多二線城市出臺了鼓勵人才落戶的政策，這在很大程度上刺激了當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展，隨著一線城市的生活成本越來越高，二線城市可能還會繼續(xù)保持人口流入。在一線樓市降溫之后，三、四線樓市的漲幅最大，但同時也最危險。三、四線樓市的購買力主要來自棚改貨幣化的支持，隨著未來幾年棚改貨幣化的力度逐漸下降，三、四線樓市的購買力也將大幅萎縮。

如果“房住不炒”的政策目標(biāo)是遏制房價上漲，那么在一些供求關(guān)系緊張的城市，僅僅依靠限購、限售和限價等手段并不能徹底遏制房價上漲，只有增加供應(yīng)，改變市場供求關(guān)系才可能從根本上解決房價上漲的壓力。

2016年4月19日，上海街頭的一位老人在查看售房信息。此時距離上海頒布最嚴(yán)調(diào)控新政“滬九條”已經(jīng)過去大半個月，新政出臺后滬上的新房市場出現(xiàn)“量價齊跌”的狀況

最近幾年，發(fā)展住房租賃市場成為我國住房制度改革的重要內(nèi)容，也被視為“房住不炒”最重要的長效機制之一，北京、廣州、上海等很多城市都出臺了鼓勵住房租賃市場的政策。但就在租賃市場迎來政策春天的時候，今年8月份，北京市的住房租金價格出現(xiàn)一輪快速上漲，在中低收入人群當(dāng)中引發(fā)恐慌。在“購租并舉”被確認為“房住不炒”的重要長效機制之后，房租價格就開始快速上漲，這二者之間有必然聯(lián)系嗎？

如果從短期來看，發(fā)展租房市場確實有引發(fā)租金上漲的可能性。

為了鼓勵更多的人選擇租房而不是購房，政策層面開始出臺一些保護租房者利益的辦法，這會在一定程度上增加租房市場的需求。今年7月份，住建部、發(fā)改委、公安部等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，住建部有關(guān)負責(zé)人表示，將通過立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。很多地方政府也開始探索租購?fù)瑱?quán)，比如廣州就賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，有些地方政府甚至放開了租房落戶，這些政策都會在一定程度上提升租房的吸引力，進而增加租房市場的需求。但在租房需求快速提升的同時，租房市場的供給短期之內(nèi)面臨不足，勢必會引發(fā)租金價格上漲。

當(dāng)政府難以完全提供租房市場的供給時，就需要社會資本的介入。國務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》就提出，住房租賃體系“以市場配置為主、政府提供基本保障”。隨著大量社會資本進入租房市場，資本的逐利性也注定了這些資本會要求較高的回報率，這也會拉高市場的租金價格。今年8月份北京的房租大漲，當(dāng)時就有傳言是部分長租公寓哄抬價格，有關(guān)部門召集部分中介開會，后者做出了兩個月不漲租金的承諾。隨著兩個月承諾到期，近期北京部分中介的價格又開始大幅上漲，提價幅度高達兩成。

我國租房市場面臨的一個難題在于，房價過快上漲導(dǎo)致租金回報率失真。以“住房租金/住房總價”這個公式來測算租金回報率，北京等一線城市由于住房總價這個分母過大，所以導(dǎo)致租金回報率很低，大概只有1.5%。按照發(fā)達國家的標(biāo)準(zhǔn)，租金回報率通常在4%以上，是一個比較合理的水平。但是在國內(nèi)，由于房價上漲過快，使得租金回報率處在很低的水平，但是相對于民眾的收入，租金的絕對水平其實并不低。對于房東而言，在房價持續(xù)上漲的年代，主要回報來自于房價收益，對于租金回報并沒有過高的要求，但是當(dāng)房價不再上漲甚至開始下跌，一些高價買房的房東無法從房價上漲中獲得收益，因此勢必會要求較高的租金回報予以彌補，這就使得租金水平開始上升。

對于租房者而言，如果租金價格大漲，甚至和買房的月供水平相當(dāng)時，肯定會覺得與其每個月將錢交給房東，還不如自己供房，如果這樣的話，很多人將會從租房市場轉(zhuǎn)移到買房市場。如何避免租金過快上漲，將是“購租并舉”能否成功的最大挑戰(zhàn)。如果租金價格合理，又可以享受購租同權(quán)的待遇，對于中低收入人群還是具有很大的吸引力。

過去20年來，國內(nèi)的房價持續(xù)大幅上漲，除了供需因素以及政策層面的刺激之外，還有一個很重要的原因是，中國人對于房子賦予了太多額外的功能，尤其是對經(jīng)歷過短缺時代的中國人，房子不僅能夠提供最大程度的歸屬感和安全感，甚至還可以對抗通貨膨脹，實現(xiàn)財務(wù)自由。

按照“房住不炒”的定位，“房子是用來住的，不是用來炒的”，核心要義就在于讓房子回歸最純粹的住房屬性，而不再有其他的附加價值。但是在中國人的潛意識里，房子總是多多益善，因此，想要讓國人改變對于住房的傳統(tǒng)觀念并非易事。

隨著將來樓市的供求關(guān)系發(fā)生實質(zhì)性改變，住房不再是稀缺品，持有多套房產(chǎn)不僅不會實現(xiàn)財富積累，反而會在房地產(chǎn)稅的打壓下成為沉重的負擔(dān)。唯有如此，國人才可能徹底消除對于房子的執(zhí)念，也唯有如此，“房住不炒”在中國才可能真正成為現(xiàn)實。