我國保障性住房社區(qū)物業(yè)管理存在問題與對策分析

【摘要】由于城市化進(jìn)程和住房需求的快速增長，中低檔收入家庭的住房問題引起了廣泛關(guān)注。自上世紀(jì)末期我國開始實施保障性住房項目以來，大多數(shù)地區(qū)的住房保障系統(tǒng)已逐漸完善，但后期仍然存在不少問題。本文著眼于保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，就如何提高服務(wù)水平，改善業(yè)主生活環(huán)境，進(jìn)而實現(xiàn)社區(qū)和諧與社會保障提出相應(yīng)的建設(shè)性意見。

【關(guān)鍵詞】保障性住房;物業(yè)管理;現(xiàn)狀;對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.016

1、我國保障性住房物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

我國的保障性住房一般是指政府根據(jù)國家政策和法律法規(guī)向特定群體（中低收入群體）提供的具備基本使用功能，滿足其住有所居的房屋，分為國有直管公房、廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房和近段時間才出現(xiàn)承擔(dān)共有產(chǎn)權(quán)房和租賃用房。一般來說，保障性住房與商業(yè)房屋建成后，都是滿足房屋業(yè)主或房屋使用人的正常生活需求，也應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)其日后管的理任務(wù)。但是，保障性住房的物業(yè)管理與商品房不同，它們以中低收入群體為服務(wù)對象，其房屋使用人是無法向商品房業(yè)主那樣負(fù)擔(dān)高昂的物業(yè)管理費(fèi)用。中低收入群體由于其收入的限制，加之其所住房屋的產(chǎn)權(quán)大多不屬房屋使用人（經(jīng)濟(jì)適用房除外），致使物業(yè)公司與物業(yè)使用人或業(yè)主（經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主）之間的沖突增加，費(fèi)用與成本之間的矛盾會導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)水平下降，業(yè)主的滿意度降低以及與物業(yè)公司之間的沖突加劇[1]。

2、加強(qiáng)保障性住房社區(qū)物業(yè)管理的意義

2.1有利于營造和諧的人居環(huán)境

帶有福利色彩的保障性用房小區(qū)和其他居民小區(qū)一樣，也需要物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行良好的維護(hù)管理工作。即維護(hù)保障性用房小區(qū)社區(qū)的總體規(guī)劃和布局，在管理范圍內(nèi)保護(hù)自然環(huán)境，維護(hù)和改善綠化，維護(hù)公共設(shè)施以及定期維護(hù)業(yè)主的房屋物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造是保障性用房小區(qū)物業(yè)管理的最基本功能。在保障性用房小區(qū)的每個角落展示環(huán)境保護(hù)和美感，有助于創(chuàng)造舒適宜人的生活環(huán)境，促進(jìn)人與環(huán)境的和諧融合，實現(xiàn)人與自然之間的可持續(xù)發(fā)展。

2.2有利于營造和諧的社會環(huán)境

物業(yè)管理社區(qū)的公共秩序和交通等因素，可以確保本區(qū)域的安全和秩序。保障性住房小區(qū)物業(yè)管理可為保障性住房小區(qū)社會環(huán)境提供的最基礎(chǔ)的安全保障，其物業(yè)使用人可以親身感受到這種日常性的保障。保障性住房小區(qū)物業(yè)管理可促進(jìn)就業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和擴(kuò)大就業(yè)需求，保障性住房物業(yè)管理承擔(dān)了更深層次的社會責(zé)任。一方面，低收入群體增加了政府在就業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的負(fù)擔(dān)，保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理則減輕了政府在這方面的壓力。保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，其清潔、綠化、安全和維護(hù)服務(wù)等崗位吸引了許多低收入群體就業(yè)，增加其個人和家庭收入，降低其生活困難成度。另一方面，保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理在維持社會穩(wěn)定方面也起著非常重要的作用，保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理還可維護(hù)社會穩(wěn)定，改善和減少公共安全風(fēng)險。保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理還可通過其管理的專業(yè)化和規(guī)范化，讓從業(yè)人員有更多的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)機(jī)會，這將相對提高弱勢群體的整體素質(zhì)。

3、加強(qiáng)我國保障性住房社區(qū)物業(yè)管理的舉措

3.1發(fā)揮好政府的保障作用

所有行業(yè)的發(fā)展與政府的支持密不可分，政府支持的核心是建立符合市場規(guī)律和行業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的法律法規(guī)和政策體系。在建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)的初期，法律制度尚不健全，政府非常有必要干預(yù)和監(jiān)督物業(yè)管理，特別是在與民生有關(guān)的保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理方面。必須充分發(fā)揮政府的作用，以建立和完善獨(dú)立的特殊政策，以實現(xiàn)保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理尤為重要[2]。政府在開發(fā)和設(shè)計保障性住房時，應(yīng)為后期物業(yè)管理部門設(shè)計和建造一定數(shù)量的經(jīng)營房屋，以使物業(yè)管理部門能夠利用經(jīng)營房屋的收入來彌補(bǔ)其物業(yè)收費(fèi)的不足，確保保障性住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的資金來源[3]。與此同時，政府也應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變自己的職能作用，在保障性住房的建設(shè)、管理等一系列過程中發(fā)揮好保障性住房的保障性作用，嚴(yán)格規(guī)范各個環(huán)節(jié)的工作任務(wù)與方法，防微杜漸，切實做到助力民生。

3.2提高服務(wù)效率和質(zhì)量

保障性住房小區(qū)的房物業(yè)理公司不僅應(yīng)具有企業(yè)的本質(zhì)，還應(yīng)體現(xiàn)政府的社會福利性政策保障。所謂企業(yè)的本質(zhì)是提供各種基本物業(yè)服務(wù)，并向保障性住房小區(qū)的業(yè)主——保障性住房管理單位或部門收取物業(yè)管理費(fèi)。所謂政府的社會福利性政策保障就是為了達(dá)到確保中低收入群體的基本生活需求目的。它既確保了保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理水平，同時又降低了作為低收入群體的保障性住房使用人（承租人）承擔(dān)的物業(yè)管理成本——其本應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)。加大對保障性住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，是提高保障性住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平的根本途徑。相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員明確自己的定位，找準(zhǔn)工作方向，是提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率的基礎(chǔ)條件。除此之外，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員進(jìn)入行業(yè)后，還應(yīng)接受各種形式的終生教育和培訓(xùn)，不斷獲得專業(yè)知識，培養(yǎng)服務(wù)意識，樹立職業(yè)道德，提高職業(yè)素養(yǎng)，為業(yè)主提供更好的技術(shù)、更專業(yè)的服務(wù);還應(yīng)該增強(qiáng)責(zé)任心和責(zé)任感，對工作要認(rèn)真、負(fù)責(zé)、細(xì)心，少出差錯，盡量做到不出差錯。只有將上述舉措落在實處，才能真正提高行業(yè)的服務(wù)水平與工作能力，提高服務(wù)的質(zhì)量和效率，從而使得保障性住房使用人（承租人）滿意度也大幅提升。

3.3充分運(yùn)用監(jiān)督機(jī)制

各地區(qū)卻有必要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行星級評定和滿意度評估，建立物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)誠信檔案，培養(yǎng)一批優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，并建立優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制[3]。建立物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)投訴和投標(biāo)人黑白名單，限制誠信度差、居民滿意度差、各方評估不佳的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)入當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場。監(jiān)督機(jī)制的形成和執(zhí)行取決于兩個力量。一是政府部門對物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的法律監(jiān)督管理，二是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督。因此，要從這兩個方面共同出發(fā)，協(xié)同共進(jìn)，致力于構(gòu)建一個規(guī)范公正的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)體系。

小結(jié)：

綜上所述，物業(yè)管理是服務(wù)業(yè)中不可或缺的一個環(huán)節(jié)，應(yīng)旨在最大程度地提高業(yè)主滿意度?；诒Ｕ闲宰》啃^(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)實情況，有必要根據(jù)我國的國情，通過制定和改進(jìn)獨(dú)立的保障性住房社區(qū)物業(yè)管理的特殊政策，逐步建立起科學(xué)合理的物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。與此同時，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也應(yīng)該走市場化道路，規(guī)模經(jīng)營，提高自己的服務(wù)水準(zhǔn)與核心競爭力。同時，有必要加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)保障性住房使用人（或承租人）自律和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)行業(yè)自律。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)，必須堅持為保障性住房使用人（或承租人）服務(wù)的理念，及時發(fā)現(xiàn)問題并認(rèn)真研究解決，并作為中低收入群體的保障性住房使用人（或承租人）能夠享受貼心和滿意的物業(yè)管理服務(wù)，從而改善社會保障程度，實現(xiàn)社會的和諧與發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳琳，譚建輝，吳開澤，等.大型保障性住房社區(qū)物業(yè)管理問題實證研究——以廣州市金沙洲社區(qū)為例[J].城市問題，2013，（5）：2-8.

[2]張華，胡超鳳.南京市保障性住房社區(qū)商業(yè)管理策略體系研究[J].江蘇商論，2018，（3）：8-11

[3]楊柳.論我國保障性住房制度的進(jìn)一步改革[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2020，（9）：56-60.

作者簡介：

秦俊彥（1968-），男，漢族，重慶市忠縣人，忠縣住房保障中心副主任，建筑（房地產(chǎn)）高級經(jīng)濟(jì)師，大學(xué)文化，法律專業(yè)，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及管理。