淺談價(jià)值工程在房地產(chǎn)成本管理中的應(yīng)用

【摘要】概述房地產(chǎn)企業(yè)成本管理發(fā)展階段，價(jià)值工程原理，認(rèn)為在成本策劃階段推廣價(jià)值工程是非常必要的，同時(shí)深入介紹成熟房企在概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的方案調(diào)整等方面價(jià)值工程應(yīng)用的實(shí)例，以期為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理提供參與。

【關(guān)鍵詞】?jī)r(jià)值工程;房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;成本策劃

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

21.

成本策劃本質(zhì)是價(jià)值工程在成本管理中的應(yīng)用，一方面房企應(yīng)及早轉(zhuǎn)型進(jìn)入成本策劃管理階段，另一方面應(yīng)推廣價(jià)值工程方法的應(yīng)用，在按控制住目標(biāo)成本的同時(shí)，提升項(xiàng)目的收益。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的發(fā)展

經(jīng)過(guò)行業(yè)專業(yè)人員總結(jié)，中國(guó)房地產(chǎn)成本管理大約經(jīng)歷了三大階段

1.1成本核算階段

成本核算階段注重工程量的計(jì)算，承包常采用固定單價(jià)合同，因此工程量的計(jì)算是否準(zhǔn)確為影響工程成本的主要變量。在發(fā)包和施工過(guò)程中，雙方?jīng)]有沖突，合作和諧;但是項(xiàng)目結(jié)算時(shí)，業(yè)主和施工方經(jīng)常為如何計(jì)算某項(xiàng)分項(xiàng)工程量吵得不可開(kāi)交。因此為了防止成本超標(biāo)，圖紙會(huì)審、合同變更控制非常關(guān)鍵，成本核算強(qiáng)調(diào)算得準(zhǔn)、算得快，在相關(guān)算料算量軟件沒(méi)有普及的年代，結(jié)造價(jià)核算人員要求高。

1.2成本控制階段

隨著房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張及跨區(qū)域發(fā)展，成本管理困難隨之加大，越來(lái)越多的項(xiàng)目發(fā)生成本失控和成本超支等問(wèn)題。以資源整合為特征的房企意識(shí)到做好合同分包及合同變更以控制成本超支變得非常重要，首先需要做好合同規(guī)劃，把目標(biāo)成本分解到不同的合約中，產(chǎn)品成本科目需要細(xì)化，確保在降低成本的同時(shí)保障工程的質(zhì)量。同時(shí)強(qiáng)調(diào)管理過(guò)程中對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)管理、糾偏。通過(guò)目標(biāo)成本從概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等階段逐步細(xì)化，確保目標(biāo)成本可執(zhí)行性，即在執(zhí)行過(guò)程中不被突破。

1.3成本策劃階段

隨著算料算量軟件的普及BIM技術(shù)的應(yīng)用，圖紙及施工過(guò)程的工程量數(shù)額能夠精準(zhǔn)地計(jì)算與控制，而地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化及信息系統(tǒng)的建成，施工圖紙不細(xì)導(dǎo)致工程量計(jì)算漏項(xiàng)這些問(wèn)題也隨之得到解決。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使得房地產(chǎn)告別高利潤(rùn)時(shí)代，進(jìn)入到精細(xì)化管理。同時(shí)對(duì)成本管理也有了新的理解，成本管理不應(yīng)只是考慮如何少花錢，因?yàn)楦叨水a(chǎn)品本身就意味著實(shí)體質(zhì)量也上乘的，對(duì)應(yīng)著高成本。因此，一個(gè)好的成本管理應(yīng)該是用最少的錢做出最好的產(chǎn)品，而“合理的花費(fèi)”是最重要的。進(jìn)行成本策劃，從收益提升的視角去審視成本管理，即項(xiàng)目策劃時(shí)應(yīng)致力于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中如果需要增加費(fèi)用，運(yùn)用價(jià)值工程原理決定是否對(duì)產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，衡量成本增加或調(diào)整的合理性。

2、價(jià)值工程原理

價(jià)值工程也稱價(jià)值分析，價(jià)值分析是研究產(chǎn)品的功能與為實(shí)現(xiàn)該功能而投入的資源之間的關(guān)系，并提出提高產(chǎn)品價(jià)值的方法，從而提高產(chǎn)品的價(jià)值。表達(dá)式：價(jià)值=功能/成本。運(yùn)用價(jià)值工程是企業(yè)通過(guò)相關(guān)部門的協(xié)作，對(duì)所研究的產(chǎn)品對(duì)象的功能與費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)分析，旨在提高所研究對(duì)象價(jià)值的思想方法和管理技術(shù)。價(jià)值工程中的價(jià)值是一種比較價(jià)值或相對(duì)價(jià)值的概念，在相關(guān)領(lǐng)域應(yīng)用中，可以通過(guò)計(jì)算價(jià)值系數(shù)的大小判斷研究對(duì)象是否應(yīng)實(shí)施價(jià)值工程。價(jià)值系數(shù)=功能系數(shù)/成本系數(shù)，功能評(píng)價(jià)系數(shù)通過(guò)01法、04法、或者倍比法等計(jì)算，成本系數(shù)=功能單元成本值/成本總值。某項(xiàng)產(chǎn)品或者零部件的價(jià)值系數(shù)=功能系數(shù)/成本系數(shù)，通過(guò)價(jià)值系數(shù)值衡量研究對(duì)象是否應(yīng)進(jìn)行價(jià)值工程改造，通常價(jià)值系數(shù)等于1是一個(gè)匹配值，價(jià)值系數(shù)偏離1值幅度越大越不匹配，可能需要進(jìn)行改進(jìn)。

3、成本策劃階段價(jià)值工程和應(yīng)用

從價(jià)值工程角度出發(fā)，成本并非越低越好，應(yīng)致力于提升對(duì)象的價(jià)值。從公式V=F/C出發(fā)，通過(guò)對(duì)功能和成本兩個(gè)值的調(diào)整，可以達(dá)到提升價(jià)值的目的，如成本上升一點(diǎn)點(diǎn)，而功能得到大大提升，從而最終提高了產(chǎn)品的價(jià)值（貨值），那么這件事情也是可為了。

3.1概念設(shè)計(jì)階段價(jià)值工程應(yīng)用

同一項(xiàng)目在不同開(kāi)發(fā)強(qiáng)度下的價(jià)值是不同的;在相同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度下，不同產(chǎn)品組合的價(jià)值是不同的。因此在土地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)給定的前提下，首先對(duì)土地進(jìn)行強(qiáng)排。強(qiáng)排就是最高盈利強(qiáng)度排布建筑總圖，目的是在滿足客戶定位和客戶敏感點(diǎn)配置的前提下，尋找到稅后收益最大化的建筑業(yè)態(tài)組合。要求在滿足土地出讓規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)及當(dāng)?shù)匾?guī)劃等部門在高度、人防等要求的條件，提出多產(chǎn)品組合方案的比較結(jié)果，進(jìn)行貨值比較。

項(xiàng)目檔次及產(chǎn)品形態(tài)定位策劃階段上，某標(biāo)桿房企對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的按檔次劃分為不同產(chǎn)品線產(chǎn)品，針對(duì)不同的檔次的產(chǎn)品，對(duì)直接投資成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。遵行價(jià)值工程中，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行分級(jí)，高端產(chǎn)品要求做到成本稍為增加功能大幅提升，最終提升產(chǎn)品價(jià)值。

如某TOP10房企把產(chǎn)品線根據(jù)城市級(jí)別、項(xiàng)目所在區(qū)域的價(jià)格水平分為三類，5個(gè)星級(jí)，不同星級(jí)、不同類型的產(chǎn)品的直接投資成本分別做出了控制目標(biāo)成本，及利潤(rùn)目標(biāo)。與成本相對(duì)應(yīng)，不同類型的項(xiàng)目利潤(rùn)率也提出了具體的控制要求。三星級(jí)以上的產(chǎn)品銷售利潤(rùn)率應(yīng)比三星級(jí)以下產(chǎn)品高五個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)行產(chǎn)品分級(jí)以后，產(chǎn)品成本不再一刀切，策劃人員可以結(jié)合不同區(qū)域、不同地段打造不同類型的適銷產(chǎn)品，同時(shí)確保成本能控得住。

3.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段價(jià)值工程應(yīng)用

3.2.1嚴(yán)格控制隱蔽性工程投入

隱蔽工程，無(wú)法形成賣點(diǎn)，在保障安全的前提下，多增加投入屬于無(wú)效成本，無(wú)法提升價(jià)值。通常結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、圍護(hù)等土建類屬于客戶關(guān)注度低單項(xiàng)，如住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足建筑使用要求、結(jié)構(gòu)安全及耐久性要求前提下，按照經(jīng)濟(jì)性最優(yōu)的原則進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，嚴(yán)控單方結(jié)構(gòu)面積的鋼含量、砼含量;由于鋼筋及混凝土指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的，因此將兩個(gè)指標(biāo)作為一個(gè)整體考慮。（“結(jié)構(gòu)面積”指建筑物內(nèi)墻體、柱、樓板等建筑結(jié)構(gòu)所占的面積。）此外房企在實(shí)踐過(guò)程中通過(guò)成本數(shù)據(jù)沉淀，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上形成了一套經(jīng)驗(yàn)值，在體形系數(shù)、可售面積比、公攤率、外立面率、窗地比、地下室/地面層高度等方面推行了嚴(yán)格的限額設(shè)計(jì)制度，嚴(yán)控隱蔽工程的成本投入。

以外立面率為例，外立面率指標(biāo)（住宅部分）=地上建筑單體住宅部分的外墻（扣除門窗洞口）展開(kāi)面積÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積。（分子分母不包含住宅下裙樓的外墻面積及其規(guī)劃建筑面積）外立面是指建筑單體住宅部分的外墻（扣除門窗洞口）展開(kāi)面積，不含空調(diào)隔板、屋頂花架。

室外的管網(wǎng)工程、一般的水、電、氣及消防管線工程，客戶關(guān)注項(xiàng)也比較低，但是管線都多采用暗線布置方式，維護(hù)成本高，應(yīng)從全成本角度考慮成本管理，即是價(jià)值工程中的全壽命周期成本。

3.2.2景觀、裝修等外的客戶能接觸感受到對(duì)象成本應(yīng)加大投入

策劃的重要任務(wù)是將成本投放到能感受到且愿意掏錢買單的地方，如此多增加成本才能提升貨值，最終提升價(jià)值。定位高端的產(chǎn)品，應(yīng)從客戶看得見(jiàn)、感受得到的地方打造高端、大氣、上檔次。室外景觀工程，售樓部、樣板房、大堂等公共空間的裝飾、裝修，電梯、自動(dòng)控制智能化等項(xiàng)目客戶敏感度相對(duì)高;對(duì)購(gòu)買決策具有決定性影響宜作為成本投放的重點(diǎn)。

而同樣是景觀，不同區(qū)位的景觀投放也應(yīng)有側(cè)重，示范區(qū)是客戶到訪直接看到、接觸最多的區(qū)域，對(duì)購(gòu)買決策具有決定性影響，為重點(diǎn)打造區(qū)域，一般的宅前景觀，則應(yīng)以造價(jià)低的軟景中的草坪為主。注重客戶體驗(yàn)，企業(yè)成本管理從客戶的角度做好整體不均勻的成本分配。

3.3方案變更過(guò)程的價(jià)值工程應(yīng)用

成本管理中控制目標(biāo)成本不被突破是非常重要的，但是有時(shí)市場(chǎng)在變化，或者開(kāi)始之初項(xiàng)目的定位存在偏差，需要進(jìn)行調(diào)整以促進(jìn)項(xiàng)目的去化速度，這時(shí)需要確定一個(gè)調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)才允許調(diào)整，以下是某標(biāo)桿房企的價(jià)值工程實(shí)施方案。

3.3.1 方案變更的價(jià)值工程實(shí)施范圍

由于市場(chǎng)或客戶敏感點(diǎn)的變化，當(dāng)需求部門提出該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位調(diào)整可以實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)和銷售去化時(shí)間縮短時(shí)，相關(guān)部門可以提出價(jià)值工程申請(qǐng)。

3.3.2重新對(duì)價(jià)值工程公式定義

價(jià)值工程：V=F/C，其中 V 為價(jià)值系數(shù)，F(xiàn) 增量投資帶來(lái)的增量收益，其中增加銷售價(jià)格為增量銷售收入，提升去化率為增加資金收益，C為增量成本。

3.3.3控制原則

（1）實(shí)施價(jià)值工程的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)凈利潤(rùn)率低于10%的項(xiàng)目，V不低于2;對(duì)于動(dòng)態(tài)凈利潤(rùn)率大于10%的項(xiàng)目，V不小于3。

（2）如果不是由于成本計(jì)算錯(cuò)誤造成的成本高于受控版本的目標(biāo)成本（包括定位/方案/配置/政策/市場(chǎng)等因素造成的成本增加），必須進(jìn)行價(jià)值工程。

（3）銷售價(jià)格和去化率是根據(jù)動(dòng)態(tài)銷售價(jià)格和去化率來(lái)實(shí)施的，即調(diào)整前的最新定價(jià)和去除率，未開(kāi)盤銷售項(xiàng)目是根據(jù)當(dāng)前控制版本的經(jīng)濟(jì)計(jì)算得出的。

（4）價(jià)值工程的分母和分子必須一致，嚴(yán)禁通過(guò)待售后續(xù)項(xiàng)目的增量收入來(lái)實(shí)現(xiàn)當(dāng)前已售項(xiàng)目的成本增量。

通過(guò)建立起的制度使產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)能及時(shí)隨著市場(chǎng)的變化進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)在成本發(fā)生增加時(shí)確保項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升。

結(jié)語(yǔ)：

應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行成本策劃，以功能分析為核心，把成本管理變?yōu)橹铝τ谔岣弋a(chǎn)品價(jià)值的創(chuàng)造性活動(dòng)。低成本并非最終目標(biāo)，成本可以適當(dāng)提高，但是價(jià)值相應(yīng)得到提升。推行標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，將產(chǎn)品劃分為不同的產(chǎn)品線并進(jìn)行分級(jí)管理，設(shè)計(jì)時(shí)不同檔次設(shè)定相應(yīng)的限額標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行嚴(yán)格控制;方案變更時(shí)同樣采用價(jià)值是否提升的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量，最終決定是否進(jìn)行調(diào)整，成本提升的同時(shí)，確保價(jià)值能得到更大的提升。

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作者簡(jiǎn)介：

王珍蓮（1972-），漢族，副教授，研究方向：城市經(jīng)濟(jì)。