BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項目造價管理中的應(yīng)用

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，房地產(chǎn)項目造價管理水平已經(jīng)是企業(yè)贏得市場的關(guān)鍵因素。傳統(tǒng)人工造價管理方式在房地產(chǎn)項目全周期中存在著一系列不足，應(yīng)用最新BIM技術(shù)，利用其可視性、協(xié)同性和模擬性等特性，對房地產(chǎn)項目在設(shè)計、招投標、施工、竣工結(jié)算及運營維護各階段進行工程造價管理，可以提高項目管理效率，有效控制項目成本。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;造價管理;BIM技術(shù)

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）06-0064-69 收稿日期：2021-05-10

1 引言

房地產(chǎn)開發(fā)是高投入、高風險的投資經(jīng)營項目，創(chuàng)造美好居住環(huán)境的同時追求經(jīng)濟效益也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標之一。近年來隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)出建設(shè)規(guī)模巨大化、建筑功能多樣化、建筑技術(shù)科學(xué)化、建筑形象藝術(shù)化等新趨勢，隨之帶來房地產(chǎn)項目開發(fā)周期增長、項目參建單位增多、建設(shè)信息龐雜等新變化，這些變化將導(dǎo)致項目開發(fā)過程中的不確定性增加，影響項目的開發(fā)進度和成本。以往房地產(chǎn)企業(yè)都是運用傳統(tǒng)人工方式對開發(fā)建設(shè)項目的工程造價進行預(yù)測、計劃、分析、控制、核算等，此方式花費時間長，開發(fā)建設(shè)項目的工程造價管理過程帶有一定的人為主觀性，影響了項目工程造價的準確性。隨著計算機信息技術(shù)的發(fā)展，BIM（建筑信息模型）技術(shù)應(yīng)用而生，利用BIM技術(shù)不僅可以將二維工程施工圖紙轉(zhuǎn)化為三維建筑模型，進行可視化效果模擬，而且還能集成各種建設(shè)信息，將項目全過程動態(tài)管理貫穿于項目決策、規(guī)劃設(shè)計、工程招投標、施工管理、竣工驗收等各個階段，促進項目高質(zhì)量完成，有效節(jié)約資源，控制項目成本。

2 BIM技術(shù)的內(nèi)涵

2.1 BIM定義

BIM指建筑信息模型，以建筑物及構(gòu)筑物的虛構(gòu)三維模型為主，是一種與工程建設(shè)有關(guān)的數(shù)字化應(yīng)用工具。BIM技術(shù)是將建筑物（或構(gòu)筑物）中的各個構(gòu)件屬性數(shù)據(jù)信息化，基于這些數(shù)據(jù)信息，利用計算機軟件和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)構(gòu)建建筑模型，并附帶經(jīng)濟、時間屬性，實現(xiàn)建設(shè)項目在決策、設(shè)計、施工及運營維護階段的動態(tài)管理，使建筑物（或構(gòu)筑物）在實際沒有建設(shè)前，就能呈現(xiàn)其模型，便于建設(shè)項目的可行性決策、設(shè)計修改、施工管控和運營監(jiān)測，同時利用現(xiàn)代信息化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，可讓建設(shè)項目各參與方隨時獲得項目建設(shè)信息，便捷各方之間的相互溝通與協(xié)作。

2.2 BIM技術(shù)特點

2.2.1 可視化

利用BIM技術(shù)收集項目數(shù)據(jù)信息，建立三維立體的建筑模型，不但可以從各個角度直觀看到單個構(gòu)件及建筑實體，還能看到各構(gòu)件之間的相互組成形式及建筑形體組成結(jié)構(gòu)，了解建筑構(gòu)件屬性，大大降低了識圖難度要求，直觀體會建筑完成后的視覺效果。BIM可視化的結(jié)果可以通過圖片、動漫和報表的形式展示，這就使得項目設(shè)計、施工管理過程中的決策和討論都能在可視化的狀態(tài)下進行，便于項目各參與方的理解及相互交流。

2.2.2 協(xié)同性

建設(shè)項目在建造過程中不但需要多個專業(yè)相互配合，還需要多單位共同參與完成，BIM技術(shù)的協(xié)同性主要體現(xiàn)在不同專業(yè)、不同參與方之間的協(xié)同合作。設(shè)計階段，利用BIM技術(shù)，可將各專業(yè)設(shè)計信息建模整合，打破專業(yè)壁壘，解決按照圖紙施工時各專業(yè)相互碰撞的問題，例如：結(jié)構(gòu)構(gòu)件與管線位置阻礙、管線排布相互打架、預(yù)留孔洞與管線布置位置不符等問題。施工管理階段，項目的建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位及監(jiān)理單位等可以通過BIM平臺查看項目信息，使項目建設(shè)信息公開化、共享化，遇到問題可以快速協(xié)調(diào)解決，簡化傳統(tǒng)解決問題的流程方式。

2.2.3 模擬性

運用BIM技術(shù)不僅可以呈現(xiàn)出項目建設(shè)中的靜態(tài)3D效果，而且還可以動態(tài)演示項目建設(shè)過程。BIM技術(shù)可以進行建筑性能模擬，通過分析項目周邊的地理、環(huán)境、氣候等信息，模擬項目的日照、風向、熱能傳導(dǎo)、設(shè)施能耗等狀況，為項目評估和項目設(shè)計提供科學(xué)、可靠的數(shù)據(jù)信息;利用BIM技術(shù)進行施工模擬，通過關(guān)聯(lián)施工工序和工藝，提前預(yù)演項目重點及難點部位的施工過程，指導(dǎo)施工操作，降低物料浪費;在BIM模型基礎(chǔ)上關(guān)聯(lián)施工進度和資金成本，模擬項目施工進展與成本變動情況，便于項目管理者合理調(diào)配資源、控制工程造價。除此以外，通過BIM技術(shù)在項目建設(shè)和使用中可以進行火災(zāi)、地震等災(zāi)難的逃生模擬，制定出最優(yōu)安全逃生通道，保證人民生命及財產(chǎn)安全。

3 BIM技術(shù)在我國建筑行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，BIM技術(shù)在我國蓬勃發(fā)展，建筑行業(yè)正在經(jīng)歷著由傳統(tǒng)二維繪圖到三維建模及工程項目管理數(shù)字化、信息化變革階段。早在2006年建設(shè)部頒布的《建設(shè)事業(yè)“十一五”規(guī)劃綱要》中就支持并鼓勵建筑、結(jié)構(gòu)、施工設(shè)計和管理一體化的三維可視化管理技術(shù)的推廣應(yīng)用，提出加快推進建設(shè)領(lǐng)域信息化;2011年《建筑業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》中提出，進一步提高項目建設(shè)各方面的信息化技術(shù)應(yīng)用水平，建立信息化標準體系，促進行業(yè)信息共享，全面提高行業(yè)信息化水平;2015年住建部印發(fā)《關(guān)于推進建筑信息模型應(yīng)用的指導(dǎo)意見》，強調(diào)了BIM技術(shù)在建筑領(lǐng)域應(yīng)用的重要意義、指導(dǎo)思想與基本原則、發(fā)展目標、工作重點和保障措施，并提出至2020年末，部分勘察、設(shè)計、施工企業(yè)應(yīng)掌握并實現(xiàn)BIM技術(shù)一體化集成應(yīng)用，部分新立項工程在勘察設(shè)計、施工、運營維護中，集成應(yīng)用BIM的項目比率達到90%;2017年住建部印發(fā)《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》在規(guī)劃目標中提出加大信息化推廣力度，增加應(yīng)用BIM技術(shù)的工程項目數(shù)量，加快推進BIM技術(shù)在項目全過程的集成應(yīng)用，支持BIM軟件的開發(fā)應(yīng)用;2020年住建部等13部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推動智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的指導(dǎo)意見》明確提出了推動智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的指導(dǎo)思想、基本原則、發(fā)展目標、重點任務(wù)和保障措施，要求積極應(yīng)用自主可控的BIM技術(shù)，加快構(gòu)建數(shù)字設(shè)計基礎(chǔ)平臺和集成系統(tǒng)，實現(xiàn)設(shè)計、工藝、制造協(xié)同。

2016年起我國也相繼頒布了《建筑信息模型（BIM）應(yīng)用統(tǒng)一標準》《建筑信息模型（BIM）施工應(yīng)用標準》《建筑裝飾裝修工程BIM實施標準》等多項BIM技術(shù)應(yīng)用標準，用以規(guī)范建筑行業(yè)信息化的有序發(fā)展。

在政府及行業(yè)參與者的大力推動下，大型建筑企業(yè)及高校陸續(xù)設(shè)立了BIM研究中心，各級院校開始培養(yǎng)BIM技術(shù)研發(fā)及應(yīng)用人才，滿足行業(yè)內(nèi)有關(guān)BIM技能崗位人才需求。全國各地相繼出現(xiàn)了應(yīng)用BIM技術(shù)建造完成的多個地標性建筑物，如：中國尊、上海中心大廈、上海迪士尼、國家會展中心、珠海歌劇院等。

4 房地產(chǎn)項目傳統(tǒng)造價管理中存在的問題

4.1 工程造價管理缺乏連續(xù)性，導(dǎo)致“三超”現(xiàn)象時有發(fā)生

我國房地產(chǎn)項目的工程造價管理隨著工程項目建設(shè)過程推進，其主要工作包括：項目決策階段的投資估算、設(shè)計階段的設(shè)計概算、設(shè)計完成后的施工圖預(yù)算、招投標階段的合同價、施工階段的施工預(yù)算、竣工驗收階段的竣工結(jié)算和決算。在同一工程項目中，前一階段的工程造價管理工作為后一階段提供造價核算數(shù)據(jù)及重要指標，并設(shè)定造價管理范圍;后一階段的工程造價管理工作是在繼承前一階段管理成果的基礎(chǔ)上進一步細化造價組成元素，同時反饋上一階段的管理效果。但是實際工作中工程造價的各個管理階段并沒有做到一脈相承、緊密相連，而是互不干擾、獨立核算與管理，這不但讓已有的造價數(shù)據(jù)信息得不到充分利用，造成資源浪費，并且形成了工程項目全過程造價管理脫節(jié)現(xiàn)象，破壞了造價管理信息層層傳遞和統(tǒng)一連貫整體性，嚴重削弱了工程造價階段性管理的潛力，導(dǎo)致項目建設(shè)過程中發(fā)生 “三超”現(xiàn)象。

4.2 設(shè)計階段缺乏技術(shù)、經(jīng)濟分析，影響項目建設(shè)成本

房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段是項目執(zhí)行過程中承上啟下的重要階段，實踐表明項目的設(shè)計質(zhì)量不但直接影響建設(shè)過程中投入資金的多少，還決定著建設(shè)工期的長短及建成后項目運營維護成本，設(shè)計階段對項目建設(shè)成本的影響高達75%左右，是項目建設(shè)成本管理的重點階段，也是項目全壽命周期總成本控制的關(guān)鍵。在實際工作中，項目設(shè)計完成后，轉(zhuǎn)交于預(yù)算人員進行概算、預(yù)算，然而設(shè)計人員普遍缺乏工程概預(yù)算知識，設(shè)計過程中難以控制項目造價，沒有預(yù)算控制的意識，再者，設(shè)計人員缺少施工方面的經(jīng)驗和技能，對施工技術(shù)、工藝及材料了解不足，導(dǎo)致設(shè)計圖紙在施工過程中變更、修改的情況屢見不鮮。設(shè)計修改特別是項目難點、重點部位的更改，會對項目建設(shè)成本控制產(chǎn)生一系列影響。當前項目設(shè)計中建筑圖紙日益龐雜，以傳統(tǒng)的人工繪制、修改，容易出現(xiàn)圖紙錯誤，而且該階段各專業(yè)設(shè)計之間缺乏溝通難免出現(xiàn)相互矛盾的地方，例如給排水、電氣、暖通等安裝工程的管線之間布置矛盾，或者與梁、板、柱構(gòu)件的分布相互阻礙，引起項目施工中的設(shè)計變更增多，造成窩工、返工等現(xiàn)象，增加項目造價。

4.3 招投標階段資料缺乏準確性，導(dǎo)致后期建造成本追加

房地產(chǎn)項目的招投標階段不僅能確定項目施工單位，還能確定項目建設(shè)成本，為項目后期合同的簽訂、執(zhí)行及竣工結(jié)算打下良好的基礎(chǔ)。招投標階段往往由于開發(fā)商提供的建設(shè)資料不夠詳細、準確，導(dǎo)致后期項目施工過程中變更及索賠增加、工期延長、結(jié)算價款追加，最終致使項目成本難以管控。例如：招標圖紙不準確，引發(fā)設(shè)計變更;工程量清單漏項、分部分項工程項目特征描述的內(nèi)容不合理，引發(fā)工程索賠;標段劃分不合理，增加項目建設(shè)管理難度等因素增加了項目結(jié)算價款調(diào)整的風險。除此以外，招標控制價、項目標的應(yīng)計算準確、設(shè)置合理，為評標提供有力參考，降低惡性投標、無序競爭帶來的投資風險，以有效控制項目投資成本。

4.4 項目施工過程影響因素眾多，施工成本難以管控

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模龐大、使用功能繁多，致使項目建設(shè)周期長、涉及專業(yè)種類多、施工工藝工序繁雜、增多了施工過程中需要協(xié)調(diào)合作的環(huán)節(jié)，增加了工程造價的不可控因素。施工現(xiàn)場布置涉及施工道路、供水、供電、排污設(shè)施排布，生活區(qū)臨時設(shè)施布置，鋼筋加工和管道加工場地，材料及半成品、成品堆放場地設(shè)置等問題，整體設(shè)計布局如果不合理妥當，會出現(xiàn)水電供應(yīng)不足、增加材料二次搬、設(shè)備進出場不方便、甚至造成土建、安裝及其他各專業(yè)施工相互干擾，影響施工進度、增加造價成本。項目施工過程中，對人工、材料、機械的使用量和進出場時間不能精確計算，項目每天的施工進度及資金需求難以做到同步跟蹤，建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等項目參與單位難以同時共享項目建設(shè)信息，對項目中的關(guān)鍵施工難題給出的可建性分析往往不足，容易造成現(xiàn)場停工、返工，難以有效地進行施工組織、計劃及成本預(yù)測和管控。

4.5 竣工結(jié)算資料繁雜，引發(fā)建造成本核算糾紛

項目竣工結(jié)算是項目發(fā)包與承包單位根據(jù)實際施工情況，核算最終項目造價成本，編制（審核）竣工結(jié)算文件，進行項目竣工驗收、移交事項?？⒐そY(jié)算涉及面廣，核算工作瑣碎繁雜，容易出現(xiàn)工程造價糾紛問題。進行竣工結(jié)算需要確定項目竣工圖，根據(jù)竣工圖審核計算工程量，項目施工過程中如果發(fā)生設(shè)計變更、工程簽證數(shù)量過多，管理不嚴謹，會造成發(fā)包與承包方的資料信息出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致工程量核算不清。

5 BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項目造價管理中的應(yīng)用優(yōu)勢

5.1 基于BIM技術(shù)保證工程造價的整體性、一致性

BIM技術(shù)可應(yīng)用于房地產(chǎn)項目建設(shè)全過程、全壽命周期的工程造價管理中，將不同階段的工程造價管理工作貫穿起來，統(tǒng)一、共享造價管理信息，保持項目造價管理的整體性。應(yīng)用BIM技術(shù)的房地產(chǎn)項目，在可行性研究階段根據(jù)獲得的基本數(shù)據(jù)，在以往類似項目建設(shè)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上建立投資估算模型，經(jīng)過分析、比選，確定項目建設(shè)方案，開展初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計，按照初步設(shè)計圖紙在估算模型的基礎(chǔ)上構(gòu)建設(shè)計模型，隨后深化、完善設(shè)計圖紙，改進設(shè)計模型;在之后的招投標階段建立招投標模型，結(jié)合BIM招投標軟件和算量計價軟件編制招投標文件，選定施工單位;進入施工階段，在設(shè)計模型基礎(chǔ)上加入資金和時間要素搭建施工模型，模擬施工過程，進行人工、材料、機械等資源管理調(diào)配，施工進度管控，成本管理和工程變更等;項目完工進入結(jié)算階段構(gòu)建竣工模型，可以直接進行工程結(jié)算、編制工程決算文件。應(yīng)用BIM技術(shù)的開發(fā)項目改變了各個造價管理階段過程脫節(jié)割裂的狀態(tài)，隨著項目建設(shè)進度逐步添加、修改信息數(shù)據(jù)，形成各個階段所需模型，體現(xiàn)了信息完備性、信息關(guān)聯(lián)性、信息一致性。模型建立過程完全同步于工程實體的建設(shè)過程，將真實、準確地反映工程全過程建設(shè)情況，實現(xiàn)了工程造價全過程動態(tài)化、精細化的管理。

5.2 BIM技術(shù)在設(shè)計階段的應(yīng)用優(yōu)勢

房地產(chǎn)項目設(shè)計階段，BIM技術(shù)的三維可視、建造模擬、工作共享以及材料計量等高科技技術(shù)已被廣泛采用。BIM技術(shù)參數(shù)化設(shè)計，可直接使用數(shù)據(jù)庫，通過直接引用或根據(jù)實際情況修改參數(shù)，快速、準確地創(chuàng)建建筑、結(jié)構(gòu)、機電專業(yè)三維模型，模型創(chuàng)建過程中匯集了項目中所使用的建材信息，可以在成本估算中追蹤材料數(shù)量，精確計算項目造價，以便設(shè)計師掌控所設(shè)計項目的成本;BIM技術(shù)可以把項目中的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝等專業(yè)整合到統(tǒng)一工作平臺，各個專業(yè)的設(shè)計師可以隨時共享信息，通過三維模型直接溝通，并完善設(shè)計模型，打破了不同專業(yè)間的壁壘，實現(xiàn)多專業(yè)集成協(xié)同化設(shè)計。并且設(shè)計圖紙修改更加容易，任何一處改動，所有相關(guān)的圖紙和模型內(nèi)容隨之自動變更，快速簡潔，準確無誤。以三維建模為基礎(chǔ)，利用BIM技術(shù)可進行智能審圖，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)構(gòu)件、設(shè)備管線等元素間的碰撞檢查、空間檢查、凈高檢查、規(guī)范檢查，提前發(fā)現(xiàn)項目設(shè)計中存在的問題，以便設(shè)計人員修改、調(diào)整，避免由于設(shè)計不當引起的施工變更。使用各種專業(yè)軟件與建模軟件可以模擬建筑性能，快速分析擬建項目的結(jié)構(gòu)合理性、光照、能耗、節(jié)能等各個方面，不斷優(yōu)化設(shè)計方案，從而提高建設(shè)項目的整體質(zhì)量。

5.3 BIM技術(shù)在招投標階段的應(yīng)用優(yōu)勢

在招投標階段，招標方可以基于建筑設(shè)計信息模型搭建BIM三維算量模型，對工程模型的合理性和完整性進行自定義范圍檢查及修改，并與CAD圖紙比對，確保招標工程圖紙的準確性;依照清單工程量計算規(guī)則，按樓層、部位、構(gòu)件、材質(zhì)等清單項目特征需求提取工程量，導(dǎo)出并打印工程量清單，利用工程計價軟件可以對工程量清單進行檢查，通過與同類歷史工程、招標項目施工方案和施工圖紙比對，確認清單列項是否存在重復(fù)、漏項，同時檢查工程量清單特征描述內(nèi)容的準確性、合理性、全面性，并進行完善修改，確保招標文件中的工程量清單準確無誤，避免因工程量清單中的漏洞對施工階段造成工程量不清的糾紛。應(yīng)用工程計量、計價軟件，同時依據(jù)工程項目清單提取工程量，調(diào)整計算項目招標控制價或標的，使項目招標信息與設(shè)計信息保持完整性和連續(xù)性，進一步確保招標控制價或標的準確性，杜絕了招投標活動中的混亂競爭現(xiàn)象，讓招標工作順利進行。

5.4 BIM技術(shù)在施工階段的應(yīng)用優(yōu)勢

施工階段的造價管理目標是在順利完成工程項目建設(shè)任務(wù)的條件下，將工程造價控制在概算范圍內(nèi)，定期將實際工期與計劃工期、實際資金成本和預(yù)算資金成本比對，發(fā)現(xiàn)和糾正偏差，不斷調(diào)整施工組織、優(yōu)化施工方案、提高施工質(zhì)量，控制施工成本。施工現(xiàn)場布置由傳統(tǒng)的CAD二維圖紙升級為基于BIM技術(shù)的三維表達，通過CAD識別及內(nèi)置構(gòu)件庫，快速完成施工現(xiàn)場策劃，進行基坑開挖模擬、塔吊吊運模擬、道路運輸能力模擬、臨時設(shè)施排布模擬、材料堆放點布置及所有措施工程量統(tǒng)計等，在策劃過程中可以隨時查看臨建工程量，快速測算臨建花費，實施模擬比選，調(diào)整施工現(xiàn)場布置方案。此外還具有安全體驗、文明施工、綠色施工等要求的模擬體驗，保證施工前的工作做到安全、可靠，避免返工調(diào)整，資源浪費。施工過程中，以BIM模型為載體，進行進度、預(yù)算、物資、圖紙、合同、質(zhì)量、安全等業(yè)務(wù)信息關(guān)聯(lián)，通過三維漫游、工況模擬、復(fù)雜節(jié)點模擬、進度查看、物資提取等應(yīng)用技術(shù)，幫助項目各參與方有效決策、精細管理，達到減少項目變更、縮短工期、控制成本的目的。同時BIM模型結(jié)合算量、計價軟件能夠?qū)こ逃嬃?、施工組織設(shè)計、工程變更、進度款支付、索賠管理和資金使用計劃進行全面管理?；贐IM數(shù)據(jù)庫建立協(xié)同平臺，將工程項目建設(shè)過程中的數(shù)據(jù)信息同步至該平臺，建設(shè)、設(shè)計、監(jiān)理、施工等各參與方可以隨時查看項目建設(shè)進度、資源配置、成本動態(tài)等情況，發(fā)現(xiàn)問題并通過平臺溝通處理，提高項目管理水平。

5.5 BIM技術(shù)在竣工結(jié)算階段的應(yīng)用優(yōu)勢

工程項目經(jīng)過決策、設(shè)計、施工進入完工驗收階段，BIM數(shù)據(jù)庫與工程建設(shè)同步更新、完善，施工過程中涉及設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證和工程變更等信息已經(jīng)納入數(shù)據(jù)庫，形成最終的工程信息模型，結(jié)合現(xiàn)場施工驗收情況，應(yīng)用BIM軟件快速進行工程量計算審核，確定結(jié)算造價，從而極大提高竣工結(jié)算的效率和準確性，減少承發(fā)包雙方結(jié)算糾紛。項目移交前應(yīng)用BIM技術(shù)模擬項目使用過程，提前發(fā)現(xiàn)并處理運行障礙;模擬項目應(yīng)對火災(zāi)、地震等緊急逃生方案，可有效減少項目的使用成本。

6 結(jié)束語

BIM技術(shù)在房地產(chǎn)開放項目造價管理中的應(yīng)用，極大地改善了傳統(tǒng)工程造價管理方式，BIM技術(shù)的可視化性、協(xié)同性、模擬性特性不但減少了工程造價管理過程中的溝通障礙，而且對項目建設(shè)中的問題做到了事前控制，使工程項目造價全過程管理更加系統(tǒng)化、智能化，顯著提高了工程造價的可控性。

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作者簡介：王曉妮，天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院，講師。