城市住宅小區(qū)業(yè)主自治的現(xiàn)實(shí)困境及策略分析

儲釧

摘 要：城市住宅小區(qū)業(yè)主自治不僅成為城市社區(qū)治理的重要組成部分，而且是新時(shí)代加強(qiáng)基層社會治理的鮮明趨勢。通過對合肥市Q小區(qū)的業(yè)主自治發(fā)展歷程展開分析，發(fā)現(xiàn)城市住宅小區(qū)業(yè)主自治面臨著業(yè)委會成立難、業(yè)委會成員老齡化傾向、自治管理體制不成熟、對“關(guān)鍵群體”缺少激勵(lì)機(jī)制以及開發(fā)商歷史遺留問題突出等一系列現(xiàn)實(shí)困境?；诖耍岢龀鞘凶≌^(qū)業(yè)主自治的有效實(shí)現(xiàn)方式，即健全相關(guān)法律法規(guī)、優(yōu)化業(yè)委會的工作運(yùn)行機(jī)制、加強(qiáng)多元主體共同參與，以期構(gòu)建簡約高效的業(yè)主自治體系，實(shí)現(xiàn)社區(qū)治理中的善治。

關(guān)鍵詞：城市住宅小區(qū)；業(yè)主自治；業(yè)委會；社區(qū)治理

改革開放以來，住房制度的變革打破了傳統(tǒng)的單位制住房體系，街道和社區(qū)成為基層管理單位，住房商品化進(jìn)程全面加快，催生了以封閉式住宅小區(qū)為主的城市居住空間和社會空間。2020年第十三屆全國人民代表大會第三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》[1]，這部法典被稱為公民“社會生活的百科全書”，不僅進(jìn)一步明確了城市住宅小區(qū)業(yè)委會的成立條件和程序，而且規(guī)定了地方政府、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的住宅小區(qū)給予指導(dǎo)與幫助。然而，由于多元利益主體之間的訴求差異，城市住宅小區(qū)多元主體之間往往存在復(fù)雜的博弈狀況，甚至產(chǎn)生矛盾沖突。這迫切需要探索一種新的制度體系來重構(gòu)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與社區(qū)居委會以及業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商等主體之間的關(guān)系。

業(yè)主自治是指基于群眾自發(fā)，以物業(yè)產(chǎn)權(quán)私有為法律依據(jù)，根據(jù)民主原則，設(shè)立自治組織，制定自治規(guī)范，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，通過業(yè)主合作協(xié)商自主管理小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)的一種基層治理模式[2]。本文通過實(shí)地調(diào)研，以安徽省合肥市Q小區(qū)為例，分析城市住宅小區(qū)業(yè)主自治的現(xiàn)實(shí)困境，并提出相應(yīng)對策，以期為城市住宅小區(qū)業(yè)主自治體系的完善提供些許參考。

一、研究緣起與Q小區(qū)業(yè)主自治的運(yùn)行機(jī)制及成效

（一）研究緣起

Q小區(qū)是合肥市為數(shù)不多的實(shí)施業(yè)主自治的小區(qū)之一。小區(qū)在實(shí)際建設(shè)過程中，合肥市選址小區(qū)東南側(cè)建設(shè)市級體育中心，為此，小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司在與HF市洽談協(xié)商后重新調(diào)整建設(shè)規(guī)劃，最終建成的住宅樓數(shù)量比計(jì)劃數(shù)量要少。2004—2007年，Q小區(qū)的物業(yè)服務(wù)一直由房地產(chǎn)開發(fā)公司所屬的物業(yè)進(jìn)行管理。但由于Q小區(qū)屬于微型小區(qū)，住戶較少、物業(yè)管理成本高、利潤低，經(jīng)常會出現(xiàn)居民拒繳或欠繳物業(yè)費(fèi)等現(xiàn)象，導(dǎo)致物業(yè)公司的經(jīng)營效益很不理想，兩方產(chǎn)生過諸多分歧與矛盾。基于此，物業(yè)公司從小區(qū)撤出，隨后Q小區(qū)曾多次引進(jìn)新的物業(yè)公司進(jìn)駐，但原房地產(chǎn)開發(fā)公司在物業(yè)管理期間有大量歷史遺留問題難以解決，最終也從Q小區(qū)撤出。至此，從2007—2017年，小區(qū)物業(yè)管理一直處于“真空”狀態(tài)，小區(qū)公共場所無人打理而出現(xiàn)臟亂差現(xiàn)象，外來人員隨意進(jìn)出導(dǎo)致小區(qū)治安隱患頻發(fā)。2017年在小區(qū)居民骨干倡議下提出成立業(yè)主自治小組，實(shí)行業(yè)主自治，從而開啟了Q小區(qū)的自治征程。

（二）業(yè)主自治的運(yùn)作機(jī)制及成效

1.居民自主參與物業(yè)管理

自治事務(wù)中最重要的便是物業(yè)管理，它是社區(qū)治理能夠保持良性運(yùn)行的基石。考慮到小區(qū)的實(shí)際情況，社區(qū)出面協(xié)助成立了以小區(qū)居民為主的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，由業(yè)主投票選舉出居民骨干組成了居民自治小組，并從小區(qū)招聘了保安和保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)日常安保和衛(wèi)生打掃，制定了完善的工作守則。按網(wǎng)格化的管理方式，每棟樓選出了樓棟長，同時(shí)由老黨員和志愿者組建了治安巡邏隊(duì)，形成了以自治小組為主導(dǎo)、以物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)為保障、以樓棟長為基礎(chǔ)、以志愿者參與為補(bǔ)充的物業(yè)自治服務(wù)體系。

2.業(yè)委會積極協(xié)作與引導(dǎo)

在城市公共空間中，人們的社交對象主要是親緣、業(yè)緣和趣緣群體，而小區(qū)中的地緣關(guān)系則很難成為其主要的交往對象，他們常常缺乏一致行動(dòng)的能力[3]。因此，業(yè)主自治的運(yùn)行需要以一定的組織為載體。Q小區(qū)業(yè)委會的前身是自治小組，成員經(jīng)居民投票選舉產(chǎn)生。小組成員均為無償工作，主要靠內(nèi)生激勵(lì)進(jìn)行支撐。他們聯(lián)合居委會制定了《自治小組公約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》等一系列條文，使得小區(qū)的業(yè)主自治正式啟動(dòng)。除日常事務(wù)管理外，自治小組還帶領(lǐng)小區(qū)進(jìn)行了老舊小區(qū)加裝電梯、燃?xì)夤艿乐脫Q等一系列工作，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，房價(jià)也得到了大幅增長，居民對小區(qū)的認(rèn)同感、歸屬感正在逐步形成。此外，自治小組還制定了一套矛盾糾紛解決機(jī)制，爭取小事不出樓棟，大事不出小區(qū)，特大事件不出社區(qū)，努力實(shí)現(xiàn)本小區(qū)問題的在地化解。

3.自治事務(wù)的合理統(tǒng)分

社區(qū)作為社會治理的基礎(chǔ)單元，業(yè)主自治之所以困難重重，很大一部分原因在于社區(qū)大包大攬，沒有真正將權(quán)力和職責(zé)下放[4]。Q小區(qū)建立起自治小組以后，社區(qū)將小區(qū)的自治事務(wù)及部分權(quán)力進(jìn)行下放，從而壯大了業(yè)主自治的權(quán)力基礎(chǔ)。當(dāng)然，放手并不意味著不聞不問，當(dāng)小區(qū)出現(xiàn)的問題難以在地化解決時(shí)，社區(qū)能夠及時(shí)扮演“救場”角色。同時(shí)，社區(qū)從宏觀上為小區(qū)搭建更大的社會支持網(wǎng)絡(luò)，鏈接更多的資源，調(diào)動(dòng)社會資本[5]。為協(xié)助小區(qū)進(jìn)行業(yè)主自治，社區(qū)專門設(shè)立了專干，與小區(qū)進(jìn)行對接。自治小組在開展自治活動(dòng)過程中需要定期向社區(qū)匯報(bào)，接受社區(qū)的監(jiān)督和指導(dǎo)。

二、城市住宅小區(qū)業(yè)主自治的現(xiàn)實(shí)困境

（一）業(yè)委會成立難

業(yè)主委員會作為業(yè)主自治的組織形式，組建業(yè)委會是業(yè)主自治的基礎(chǔ)。但作為一種新興的自治組織，業(yè)委會的成立難度大，主要表現(xiàn)在業(yè)委會成立流程較為復(fù)雜。首先根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，成立業(yè)委會必須經(jīng)過“人數(shù)+面積”各占二分之一業(yè)主的同意，由于普通居民對于業(yè)委會的認(rèn)知并不清晰，因此前期讓居民了解業(yè)委會成立的條件與程序就需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。Q小區(qū)自2017年實(shí)行業(yè)主自治開始，直到2019年年底才滿足申請成立業(yè)委會的條件，從提議到籌備再到選舉、備案，蓋章需要跨部門審批，并且該過程基本是由政府主導(dǎo)。此外，成立業(yè)委會還需要小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)管理公司的參與配合，而由于歷史遺留問題，Q小區(qū)的開發(fā)商和前物業(yè)公司均與小區(qū)存在利益糾紛，他們擔(dān)心成立業(yè)委會后會使自身既得利益受到損害，因此從中重重阻撓。在多重因素的共同作用下，小區(qū)在業(yè)委會的成立過程中遭遇了很多困難。以該小區(qū)所在的街道為例，在其管轄的21個(gè)小區(qū)中，只有Q小區(qū)成立了業(yè)委會。

（二）業(yè)委會儲備人才不足

筆者在實(shí)地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，Q小區(qū)業(yè)委會成員平均年齡在60歲以上，業(yè)委會成員的年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出較為明顯的老齡化趨勢。經(jīng)過多年的自治探索，這些“老”成員有一定的志愿精神和正義感，具備較強(qiáng)的工作能力，并且掌握了有關(guān)居民自治相關(guān)的法律、政策和行政知識。但業(yè)主自治的各項(xiàng)工作事無巨細(xì)，需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，隨著年齡的增長，各項(xiàng)身體機(jī)能下降，他們在管理小區(qū)事務(wù)時(shí)經(jīng)常感到力不從心。此外，小區(qū)還將面臨一個(gè)嚴(yán)重的問題，即后繼儲備人才不足。一方面，小區(qū)中的青壯年工作繁忙，業(yè)余生活也會被家務(wù)所纏繞，因此缺少足夠的時(shí)間和精力，對小區(qū)事務(wù)無心或無力參與；另一方面，由于業(yè)委會的公益組織定性以及自收自支的特點(diǎn)，不可能為業(yè)委會成員提供較高的薪水，甚至沒有任何報(bào)酬[6]。自治組織成員年齡結(jié)構(gòu)老齡化與后備人才不足，正是業(yè)主自治難以維系的潛在影響因素。

（三）自治管理體制不成熟

由于業(yè)主自治在我國起步較晚，因此很多與之相關(guān)的法律法規(guī)也并不完善。比如，在公共事務(wù)決策方面，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，一般事件決策，需要達(dá)到人口與居住面積的“雙多數(shù)”，對于重大事件則要達(dá)到三分之二以上的業(yè)主同意，三分之二以上業(yè)主同意是否能代表所有業(yè)主意見，存在一定的質(zhì)疑。不可否認(rèn)，這個(gè)規(guī)定遵循了民主的原則，但是對于流動(dòng)人口較多的城市住宅小區(qū)來說，在具體操作過程中無疑會導(dǎo)致決策成本過高。另外，很多規(guī)定條款過于寬泛，對相關(guān)問題的解釋不夠清晰，缺乏可操作性，Q小區(qū)業(yè)委會雖然在成立之初制定了一系列相關(guān)制度規(guī)定，如，《業(yè)主大會實(shí)施方案》《業(yè)主大會議事規(guī)則》《業(yè)主公約》，但由于實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不豐富，理論素養(yǎng)不高，基本還處于“摸著石頭過河”的狀態(tài)。

（四）對“關(guān)鍵群體”缺少激勵(lì)機(jī)制

美國社會學(xué)家博克斯將公民分為三類，即“搭便車的人”“積極分子”和“看門人”。在小區(qū)中大多數(shù)居民屬于“看門人”，業(yè)主自治則是積極分子中的精英力量在其中發(fā)揮重要作用。業(yè)委會雖然是業(yè)主自治的載體，但并不代表業(yè)委會成員能包攬一切，業(yè)主自治的有效實(shí)現(xiàn)，還需要更多的“關(guān)鍵群體”加入其中。在本土語境中，“關(guān)鍵群體”又被稱為積極分子、居民骨干、社區(qū)領(lǐng)袖、社區(qū)精英、能人等，這些人具有一些共同特征，有公益性、有熱情，有的還具有某些專業(yè)技能和特長[3]。在對小區(qū)業(yè)委會主任的訪談中得知，小區(qū)當(dāng)前的自治工作居民參與度不高，幾乎完全依賴于業(yè)委會，因此無論是對日常事務(wù)還是重大決議，Q小區(qū)的業(yè)委會儼然成為——“決策機(jī)關(guān)”。業(yè)委會副主任林阿姨在訪談中告訴筆者她常常會擔(dān)心，因自己工作的失誤給小區(qū)造成重大損失，所以業(yè)委會工作增加了她的心理壓力。另外，小區(qū)缺乏對積極分子的激勵(lì)機(jī)制，在城市社區(qū)中，人們存在內(nèi)生激勵(lì)不足的缺陷，無論是補(bǔ)貼、工資、獎(jiǎng)金等物質(zhì)性激勵(lì)，還是表彰、宣傳等社會性激勵(lì)。顯而易見，Q小區(qū)缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制和保護(hù)機(jī)制，難以調(diào)動(dòng)更多的積極分子參與到業(yè)主自治的事務(wù)中。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)商歷史遺留問題突出

很多小區(qū)在建成交付后會出現(xiàn)開發(fā)商建設(shè)的遺留問題，調(diào)查顯示，商品房小區(qū)中發(fā)生的物業(yè)矛盾糾紛，相當(dāng)數(shù)量源于開發(fā)商建設(shè)遺留問題，主要表現(xiàn)在承諾未兌現(xiàn)、房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差、配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)、建筑權(quán)屬不清等問題[7]。而該小區(qū)同樣面臨這些問題，這給小區(qū)自治帶來了巨大的負(fù)面影響。其中的首要問題是產(chǎn)權(quán)糾紛，2013年開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)建了一棟二層建筑用作業(yè)主的配套車庫，相關(guān)費(fèi)用已包含在房價(jià)里。但在房屋交付時(shí)，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)將該建筑租賃出去。此外，與小區(qū)相鄰的寫字樓也與Q小區(qū)存在產(chǎn)權(quán)糾紛，開發(fā)商為了建寫字樓，一夜之間將與之相鄰的小區(qū)的圍墻、大門全部拆除，侵占了小區(qū)公共區(qū)域，導(dǎo)致小區(qū)無法進(jìn)行封閉管理。再者，小區(qū)在建立時(shí)，由于修建體育中心，占用其建筑用地，使得最終建成的住宅樓數(shù)量少于計(jì)劃數(shù)量，并且少了一個(gè)規(guī)劃建設(shè)的出口和大量的共有區(qū)域。

三、城市住宅小區(qū)業(yè)主自治的策略分析

（一）健全相關(guān)法律法規(guī)

首先，要明確業(yè)委會的法律主體地位。主體不明使其在工作中存在很大的局限性。通過賦予業(yè)主委員會獨(dú)立民事主體地位，許多問題會隨著業(yè)委會法律性質(zhì)的明確而得到解決。當(dāng)業(yè)委會取得獨(dú)立法人資格，對于小區(qū)管護(hù)資金的使用會趨于程序化和合法化。在維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益過程中也會更具話語權(quán)，并在涉及訴訟事務(wù)時(shí)能夠以業(yè)委會名義直接起訴或者應(yīng)訴，進(jìn)一步夯實(shí)業(yè)委會在業(yè)主自治中的核心地位。

其次，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了行政機(jī)關(guān)對業(yè)主自治的監(jiān)督權(quán)和指導(dǎo)權(quán)，但是這種監(jiān)督與指導(dǎo)并不具備行政救濟(jì)性，也不具有強(qiáng)制性，更不利于糾紛的解決[8]。所以，通過賦予行政機(jī)關(guān)對自治糾紛的裁決權(quán)或調(diào)解權(quán)，并對業(yè)主自治在司法救濟(jì)中如何適用法律問題作出詳細(xì)說明更有利于業(yè)主自治的實(shí)現(xiàn)。

最后，相關(guān)法律法規(guī)需要對業(yè)委會成立流程進(jìn)行簡化。當(dāng)前國內(nèi)各城市社區(qū)業(yè)委會成立比例并不高，很大一部分原因就在于其成立流程復(fù)雜、耗時(shí)長。因此，在具體流程設(shè)計(jì)上需要進(jìn)行適當(dāng)改善，以擴(kuò)展業(yè)主自治的社會空間。具體而言，應(yīng)在房產(chǎn)開發(fā)過程中由房地產(chǎn)開發(fā)商在地方政府監(jiān)督下負(fù)責(zé)擬定業(yè)委會細(xì)則，并負(fù)責(zé)成立業(yè)委會，之后移交給新的業(yè)主組織，而不是在小區(qū)內(nèi)部出現(xiàn)問題時(shí)或在艱難的維權(quán)過程中成立業(yè)委會。

（二）優(yōu)化業(yè)委會工作運(yùn)行機(jī)制

1.建立健全監(jiān)督機(jī)制

應(yīng)從外部監(jiān)督和內(nèi)部監(jiān)督兩個(gè)方面來構(gòu)建更加完善的業(yè)委會監(jiān)督機(jī)制。外部監(jiān)督是指來自各級政府部門的監(jiān)督。政府在業(yè)主自治中的合理角色應(yīng)該是指導(dǎo)者、協(xié)調(diào)者和監(jiān)督者。政府部門充當(dāng)監(jiān)督的角色并不是監(jiān)督業(yè)主自治內(nèi)部的詳細(xì)事務(wù)，而是僅僅考察業(yè)主自治是否在正常運(yùn)作，并在小區(qū)業(yè)主自治面臨困境時(shí)及時(shí)進(jìn)行指導(dǎo)。從宏觀上，應(yīng)構(gòu)建合理有效的監(jiān)督機(jī)制，區(qū)一級的行政部門要依法對轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會和業(yè)委會進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，街道辦事處應(yīng)設(shè)立專門的監(jiān)督管理人員，社區(qū)委會可由網(wǎng)格長負(fù)責(zé)對其進(jìn)行監(jiān)管，從而理順業(yè)委會、社區(qū)居委會、街道之間的關(guān)系。Q小區(qū)在成立自治小組及后來成立業(yè)委會的過程中，街道和社區(qū)居委會全程監(jiān)督，并給予了建設(shè)性意見，不僅促進(jìn)了該小區(qū)業(yè)主自治的進(jìn)程，而且拉近了居民與政府之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了管理效果與社會效果的統(tǒng)一。

內(nèi)部監(jiān)督指在小區(qū)內(nèi)部成立的專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督業(yè)委會的日常工作，包括小區(qū)公共會計(jì)監(jiān)督、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督以及業(yè)委會工作的合法性監(jiān)督等內(nèi)容，從而形成對業(yè)委會權(quán)力的有效制約，防范代理人失控。筆者認(rèn)為，可以探索組建以社區(qū)基層工作人員和業(yè)主代表為主體的小區(qū)監(jiān)督委員會，發(fā)揮制度性的監(jiān)督作用。監(jiān)委會成員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不可同時(shí)兼任業(yè)主大會或者業(yè)委會的成員?？梢愿鶕?jù)本小區(qū)的實(shí)際情況聘請具備專業(yè)知識的會計(jì)師、審計(jì)師、律師等加入。例如，Q小區(qū)在自治過程中聘請了專業(yè)審計(jì)人員對該小區(qū)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審核，從而保證了在財(cái)政方面的透明性。

2.建立有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制

關(guān)鍵群體是業(yè)主自治的發(fā)起者和倡導(dǎo)者，在其中發(fā)揮著承擔(dān)初始成本、形成示范效應(yīng)、促使更多成員加入等作用。但是，陌生人社會中缺乏內(nèi)生社會輿論的能力，難以向熟人社區(qū)那樣為關(guān)鍵群體提供社會性收益。因此，業(yè)委會需要一個(gè)有效的激勵(lì)機(jī)制以彌補(bǔ)事實(shí)上的無償服務(wù)而付出的成本。Q小區(qū)的現(xiàn)任業(yè)委會成員雖具備較強(qiáng)的志愿精神，但是由于缺乏激勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致后繼人才不足。而業(yè)委會成員為小區(qū)全體業(yè)主服務(wù)，理應(yīng)獲得適當(dāng)?shù)膱?bào)酬或者勞務(wù)補(bǔ)貼，這也符合市場經(jīng)濟(jì)的公平原則。除物質(zhì)激勵(lì)外，更要注重精神性激勵(lì)，很多時(shí)候關(guān)鍵群體更看重的是參與業(yè)主自治的過程中給自身帶來的充實(shí)感和實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的成就感。比如，可以通過樹立典型，在小區(qū)、社區(qū)和街道等設(shè)置宣欄，安排記者采訪報(bào)道，動(dòng)員小區(qū)居民肯定、支持業(yè)委會的工作，從而增強(qiáng)業(yè)委會成員的社會認(rèn)同感。

另外，還要形成對消極分子的約束機(jī)制。當(dāng)前，大多數(shù)研究者都將關(guān)注的焦點(diǎn)放在對關(guān)鍵群體的激勵(lì)機(jī)制方面，卻忽視了消極分子這一群體的存在和作用。北野先生曾將開發(fā)商和物業(yè)公司對小區(qū)和業(yè)主造成的傷害，稱之為“肌膚之患”，而認(rèn)為“心腹之患”則來自業(yè)主。“心腹之患”中最主要的便是業(yè)主的消極行為[9]。王德福教授則認(rèn)為對業(yè)主自治沖擊最大的是消極分子直接指向積極分子的定向打擊。其要害在于對于積極分子的質(zhì)疑、否定、人身攻擊，甚至煽動(dòng)其他業(yè)主制造矛盾，引發(fā)群體性事件，從行為根源上否定了積極性的存在，瓦解了積極分子賴以支撐其行為的自我激勵(lì)，破壞了業(yè)主自治中各方良性的合作關(guān)系。因此，需要盡快完善對消極分子的約束機(jī)制，構(gòu)建業(yè)主自治體系與基層行政執(zhí)法體系的協(xié)作機(jī)制。行政執(zhí)法力量擁有一定的執(zhí)法權(quán)力，并且獨(dú)立于小區(qū)各方利益之外，不易將問題擴(kuò)大，可以積極推動(dòng)執(zhí)法力量下沉到小區(qū)進(jìn)行常規(guī)執(zhí)法，將問題化解在平時(shí)，減少業(yè)主的消極行為。同時(shí)，形成對于積極分子的保護(hù)機(jī)制，也是制衡消極分子的手段之一，在積極分子受到質(zhì)疑、攻擊、詆毀時(shí)，社區(qū)基層組織要積極介入調(diào)查，澄清事實(shí)，維護(hù)積極分子的聲譽(yù)和權(quán)利，從而在小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生正面的示范效應(yīng)，壓制消極分子的行動(dòng)空間。

3.夯實(shí)人才隊(duì)伍建設(shè)的持續(xù)機(jī)制

實(shí)行業(yè)主自治需要一批具備相關(guān)專業(yè)知識、善于溝通、學(xué)習(xí)能力強(qiáng)以及積累豐富管理經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀人才。因此，首先，需要對業(yè)委會成員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，以提高其綜合素質(zhì)。Q小區(qū)所在社區(qū)目前就小區(qū)業(yè)主自治進(jìn)一步加強(qiáng)關(guān)于政策法規(guī)、崗位制度管理、社區(qū)治理知識、物業(yè)管理等方面的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，并對業(yè)委會運(yùn)作中出現(xiàn)的困難和疑問進(jìn)行針對性指導(dǎo)。其次，注重對小區(qū)黨員人才的挖掘，發(fā)揮黨員先鋒模范作用，推動(dòng)小區(qū)內(nèi)黨員積極參與“黨員責(zé)任區(qū)”建設(shè)，帶頭參與和支持業(yè)委會工作，通過成立黨員志愿者隊(duì)伍，以項(xiàng)目化、組織化的方式為黨員提供參與小區(qū)業(yè)主自治的空間和渠道。再次，小區(qū)業(yè)主自治屬于社區(qū)社會工作的服務(wù)范疇，而社會工作者因其自身的專業(yè)性，在基層社會治理領(lǐng)域可以提供很多專業(yè)性指導(dǎo)，通過引進(jìn)專業(yè)社工參與到小區(qū)業(yè)主自治中，利用社工來鏈接社會支持網(wǎng)絡(luò)，爭取外力協(xié)助。在此基礎(chǔ)上籌備和構(gòu)建小區(qū)公共活動(dòng)空間，改善鄰里關(guān)系，激發(fā)居民自治意識，增強(qiáng)小區(qū)認(rèn)同感。

（三）多元主體共同參與

善治的本質(zhì)是國家權(quán)力向社會的回歸，強(qiáng)調(diào)國家與社會的合作以及管理對象的參與，這意味著管理方式和管理手段的多元化[10]。當(dāng)前，絕大多數(shù)城市社會治理要么陷入政府主導(dǎo)的行政化治理路徑，要么陷入“公地悲劇”之中[11]。然而，隨著城市產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，基層社會治理的模式不再是以政府為主體地位的傳統(tǒng)單中心治理模式，而是逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐哉?、市場、社會視角下的多中心治理模式（見圖1）。有效的業(yè)主自治必然離不開多元主體之間的良性互動(dòng)和合作。首先，在業(yè)主自治中需要有政府在場，而政府的介入也應(yīng)順應(yīng)政府部門職能轉(zhuǎn)變這一趨勢，由管理型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變。政府在其中應(yīng)主要發(fā)揮授權(quán)、指導(dǎo)和監(jiān)督的作用，并在特殊情況下及時(shí)介入。例如，當(dāng)業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾分歧，物業(yè)公司突然從小區(qū)撤離時(shí)，政府應(yīng)及時(shí)采取相關(guān)措施。Q小區(qū)就出現(xiàn)過物業(yè)公司突然撤離的情況，正是由于當(dāng)時(shí)上級部門沒有及時(shí)處理，放任自流，才使得小區(qū)一度陷入困境。在《物權(quán)法》基礎(chǔ)上，探索關(guān)鍵職位交叉任職的模式，即代表政府力量的居委會和代表業(yè)主力量的業(yè)委會之間的交叉任職，從而將黨、社、產(chǎn)權(quán)、物業(yè)等資源有序配置起來，構(gòu)建居委會、黨支部和業(yè)主組織三位一體的治理格局，使得業(yè)委會一切工作的宗旨都是為了維護(hù)居民和業(yè)主的利益。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變管理理念，擺正自身位置，樹立服務(wù)意識，從小區(qū)的對立面走向統(tǒng)一戰(zhàn)線。例如，有些物業(yè)公司在小區(qū)成立了黨支部，積極參與到社區(qū)的黨建和其他活動(dòng)中，建立相互合作，相互信任、相互監(jiān)督的機(jī)制，以造福業(yè)主為宗旨，共同打造幸福小區(qū)、首善小區(qū)。此外，還應(yīng)積極培育、孵化和引進(jìn)各類專業(yè)社會組織，為小區(qū)提供各類公共服務(wù)、方便小區(qū)居民的生活以及豐富業(yè)主的文化生活，從而更有效地強(qiáng)化小區(qū)的社會支持網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建社會資本，合力共筑關(guān)系和諧、守望相助的共同體。

四、結(jié)語

業(yè)主自治制度是我國城市住房商品化發(fā)展到一定程度，由社會力量進(jìn)行的能動(dòng)探索與嘗試。其作為一種新型的治理模式，在維護(hù)業(yè)主利益、規(guī)范物業(yè)管理、構(gòu)建和諧社區(qū)、落實(shí)基層民主、節(jié)約小區(qū)治理成本等方面起到了重要作用，彰顯出巨大的發(fā)展前景。與此同時(shí)，業(yè)主自治也面臨著一系列錯(cuò)綜復(fù)雜的問題，無論是法律法規(guī)政策的完備性，還是實(shí)踐操作的規(guī)范化、專業(yè)化都處在探索階段?；鈽I(yè)主自治的困境除需要業(yè)主自治組織自身能力的提高和自治方式的創(chuàng)新外，還需要外部力量的支持，可以通過構(gòu)建物業(yè)服務(wù)公司、基層政府等多元治理主體之間的合作機(jī)制，提升住宅小區(qū)自治效果?？梢钥隙ǖ氖?，業(yè)主自治將在基層社會治理中發(fā)揮更大的作用，使治理不斷接近“善治”這一目標(biāo)。

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