城市更新改造項(xiàng)目的投融資模式探索

段艷梅 王德民

摘要：社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，給城市的建設(shè)與規(guī)劃提出了更高要求，而本篇文章就城市更新改造項(xiàng)目的投融資模式展開相應(yīng)論述。首先對(duì)政策條例下投融資模式的展現(xiàn)形式進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析，如內(nèi)部模式和外部模式都對(duì)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)開展有輔助作用。隨后探討了投融資模式中可能存在的難點(diǎn)問題，并闡述了五點(diǎn)提高投融資模式應(yīng)用效果的措施，包括制定健全的投融資計(jì)劃、全面評(píng)估城市更新改造項(xiàng)目、構(gòu)建投融資監(jiān)督管理體系、創(chuàng)新投融資模式和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范力度，希望能對(duì)有關(guān)學(xué)者的研究提供有利參考。

關(guān)鍵詞：城市;更新改造項(xiàng)目;投融資模式

投融資模式在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展中扮演著關(guān)鍵性角色，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、城市的良性建設(shè)以及土地資源的合理配置等都有著密切聯(lián)系。因此對(duì)投融資模式進(jìn)行進(jìn)一步研究，對(duì)城市更新改造項(xiàng)目的平穩(wěn)推進(jìn)有重要意義。

1.城市更新改造項(xiàng)目的定義及政策介紹

城市更新與改造是新舊資源交替整合的體現(xiàn)，也是對(duì)城市中已經(jīng)難以滿足人們工作和生活需求的地區(qū)進(jìn)行精細(xì)化改建的活動(dòng)，如在商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)以及住宅區(qū)等方面都有所涉及。而在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市更新法規(guī)文件目錄》和《關(guān)于試行拆除重建類城市更新項(xiàng)目操作基本程序的通知》等政策的支持下，很多地區(qū)的城市改造項(xiàng)目也能得到規(guī)范化運(yùn)行，既緩解了經(jīng)濟(jì)因素所帶來的局限性問題，又在社會(huì)因素影響下為投資方的經(jīng)濟(jì)利益提供了保障。投融資模式的合理應(yīng)用與項(xiàng)目的有序落實(shí)有著相輔相成的關(guān)系，而對(duì)投融資的具體要求進(jìn)行充分掌握，不僅對(duì)項(xiàng)目流程的科學(xué)規(guī)劃有支撐性作用，還對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值的展現(xiàn)有很大助力。如在投融資內(nèi)容的明確上，項(xiàng)目中所提及的拆遷補(bǔ)償、開發(fā)成本以及招商形式等內(nèi)容，都能在投融資模式的靈活應(yīng)用下得到細(xì)化處理，從而為項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展提供寶貴力量。

2.基于城市更新改造項(xiàng)目政策的投融資模式

在內(nèi)部投融資模式方面。部分房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)期發(fā)展中會(huì)積累一定內(nèi)源資本，若沒有對(duì)此類資源進(jìn)行合理應(yīng)用，便容易影響到企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度。所以，可以利用內(nèi)部投融資模式來參與到城市更新改造項(xiàng)目中，在科學(xué)利用內(nèi)源資本的同時(shí)，助力企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。但在應(yīng)用內(nèi)部投融資模式前還要做好充分的準(zhǔn)備工作，如對(duì)相關(guān)政策要求進(jìn)行全方位掌握，明確投融資模式與政策間的制約關(guān)系，以此來制定低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投融資方案，提高項(xiàng)目計(jì)劃落實(shí)力度。在外部投融資模式方面。外部投融資模式較多樣，企業(yè)不僅可以向政府或合作企業(yè)進(jìn)行資金籌集，還可以通過銀行借貸或債券等形式來獲取足夠的資金資源。結(jié)合城市更新改造項(xiàng)目政策的要求與準(zhǔn)則，企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目各階段的投融資結(jié)構(gòu)有所了解，如在申報(bào)、拆遷和開發(fā)階段上，都要對(duì)投融資的方向和渠道進(jìn)行慎重選擇，來達(dá)到鞏固與強(qiáng)化投融資結(jié)構(gòu)的目的，維護(hù)項(xiàng)目整體安全。

3.城市更新改造項(xiàng)目投融資模式的實(shí)施難點(diǎn)

3.1項(xiàng)目管理體制不清晰

有些城市更新改造項(xiàng)目在實(shí)際開展中，可能會(huì)將更多的精力投入到市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)合作、渠道拓展或資源協(xié)調(diào)中，而在項(xiàng)目管理體制的改進(jìn)與優(yōu)化上有所忽視，使得投融資模式的實(shí)施水平一直處在可維持的狀態(tài)中，阻礙了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提升。如部分企業(yè)可能會(huì)受項(xiàng)目周期影響而沒有對(duì)管理體制中的細(xì)小問題進(jìn)行及時(shí)處理，導(dǎo)致所堆積的問題在時(shí)間作用下由量變逐漸轉(zhuǎn)化為了質(zhì)變，不僅降低了投融資模式的實(shí)施力度，還給項(xiàng)目的精準(zhǔn)化推進(jìn)帶來了負(fù)面影響，

3.2投融資風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng)

一些保有傳統(tǒng)觀念的房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)習(xí)慣了固定的投融資風(fēng)險(xiǎn)防范模式，若是在沒有做好市場(chǎng)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，強(qiáng)行將新型的風(fēng)險(xiǎn)防范模式應(yīng)用到城市更新改造項(xiàng)目中，便容易給內(nèi)部人員的工作思路造成干擾，有時(shí)還會(huì)影響領(lǐng)導(dǎo)層的決策結(jié)果。對(duì)于一些中小型企業(yè)而言，若是為了緊跟時(shí)代步伐而盲目借鑒大型企業(yè)的投融資模式，導(dǎo)致自身所制定的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制難以在項(xiàng)目運(yùn)行中發(fā)揮保護(hù)作用，則可能會(huì)威脅到項(xiàng)目整體利益，不利于日后相似項(xiàng)目的再次開展。

4.提高城市更新改造項(xiàng)目投融資模式應(yīng)用效果的措施

4.1制定健全的投融資計(jì)劃

嚴(yán)謹(jǐn)、健全的投融資計(jì)劃不僅對(duì)城市更新改造項(xiàng)目的有序推進(jìn)有支撐性作用，還對(duì)投融資模式的科學(xué)應(yīng)用有正向引導(dǎo)效果，需要企業(yè)對(duì)相關(guān)計(jì)劃的補(bǔ)充與完善工作提高重視、具體可以從以下幾點(diǎn)中入手：第一，要對(duì)所制定的投融資計(jì)劃進(jìn)行多層次剖析，對(duì)于其中隱含的漏洞問題和不足之處，除了要進(jìn)行及時(shí)整改，還要將改進(jìn)后的內(nèi)容記錄到指定備案庫中，從而為日后計(jì)劃方案的再次完善提供便利條件。第二，要對(duì)短期運(yùn)營(yíng)計(jì)劃與長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略下的投融資計(jì)劃有所劃分，以辯證、客觀的視角來制定契合度較高的投融資方案，以免出現(xiàn)表象化或形式化問題而影響到城市更新改造項(xiàng)目的整體利益。第三，要對(duì)投融資計(jì)劃的階段性優(yōu)化給予關(guān)注，如對(duì)陳舊、落后的準(zhǔn)則要求進(jìn)行升級(jí)或剔除處理，來更好的順應(yīng)新時(shí)期背景下項(xiàng)目的開展需求。

4.2全面評(píng)估城市更新改造項(xiàng)目

由于不同區(qū)域條件下的項(xiàng)目在整體規(guī)模、市場(chǎng)影響力度以及經(jīng)濟(jì)收益等方面會(huì)存在一定差異，使得投融資模式也會(huì)有不同的展現(xiàn)。所以在制定投融資計(jì)劃或選擇投融資模式前，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位評(píng)估，以實(shí)事求是的理念來判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，為后續(xù)投融資模式的有效應(yīng)用打開防護(hù)傘。如在區(qū)域環(huán)境評(píng)估上，專業(yè)人士除了要對(duì)項(xiàng)目周邊的空間布局情況、人口占有率情況以及土地資源分配情況等進(jìn)行充分掌握，還要對(duì)項(xiàng)目與所屬區(qū)域的自然環(huán)境關(guān)系有所明確，在保證生態(tài)平衡不受破壞的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展方向進(jìn)行進(jìn)一步探究，在最大程度上發(fā)揮投融資模式的利用價(jià)值，為健康城市的建設(shè)奠定可靠基礎(chǔ)。

4.3構(gòu)建投融資監(jiān)督管理體系

對(duì)投融資活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管加以重視，不僅對(duì)城市更新改造項(xiàng)目的穩(wěn)定性與協(xié)調(diào)性落實(shí)有促進(jìn)作用，還對(duì)降低資金成本的消耗量有積極影響，是提高投融資模式利用率的有力武器之一。結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展特性與投融資需求等所構(gòu)建的監(jiān)督管理體系，能為領(lǐng)導(dǎo)層的項(xiàng)目決策及判斷提供真實(shí)有效的參考信息，對(duì)于監(jiān)管過程中發(fā)現(xiàn)的隱患問題，企業(yè)也能在第一時(shí)間對(duì)其成因進(jìn)行追溯分析，縮減不利因素所造成的負(fù)面影響。因此，在構(gòu)建監(jiān)督管理體系時(shí)，要對(duì)投融資模式與項(xiàng)目運(yùn)行之間的制約關(guān)系有所掌握，并對(duì)監(jiān)管流程與責(zé)任機(jī)制等內(nèi)容進(jìn)行精細(xì)化安排，來為項(xiàng)目的順利開展鋪設(shè)穩(wěn)固道路。

4.4注重投融資模式的創(chuàng)新

傳統(tǒng)、固化的投融資模式已經(jīng)很難在多元化的時(shí)代背景下得到良好應(yīng)用，需要企業(yè)將創(chuàng)新理念與投融資模式進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，為城市更新改造項(xiàng)目打通多方渠道。如在項(xiàng)目推進(jìn)期間會(huì)產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)資料，若企業(yè)故步自封，一味采用人工形式下的管理體制來實(shí)施投融資工作，則會(huì)在浪費(fèi)人力及時(shí)間成本的同時(shí)間接增加項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管控難度。所以很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)項(xiàng)目投融資模式來建立相對(duì)應(yīng)的信息化管理系統(tǒng)，這樣項(xiàng)目運(yùn)行期間所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)資料便能快速、準(zhǔn)確的上傳到系統(tǒng)平臺(tái)中，而領(lǐng)導(dǎo)層也能根據(jù)系統(tǒng)所反饋的信息來了解各階段內(nèi)投融資模式的落實(shí)情況。但在應(yīng)用信息化管理系統(tǒng)時(shí)，還需要對(duì)系統(tǒng)中的硬件設(shè)施與管理軟件進(jìn)行嚴(yán)格維護(hù)，如定期檢修基礎(chǔ)硬件或關(guān)注軟件更新提示等，以此來提高新型投融資模式的便捷性能，為項(xiàng)目信息的安全管理提供保障。

4.5加強(qiáng)投融資風(fēng)險(xiǎn)防范力度

首先，可以根據(jù)項(xiàng)目投融資模式的實(shí)施重點(diǎn)與方向制定指向型的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，為經(jīng)濟(jì)隱患的防控與規(guī)避提供后備力量。其次，要對(duì)區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化情況進(jìn)行實(shí)時(shí)掌握，保證投融資模式能夠滿足當(dāng)下項(xiàng)目運(yùn)行需求，防止資金資源配置不合理或經(jīng)濟(jì)管控混亂等問題的出現(xiàn)，而項(xiàng)目增添無形壓力與負(fù)擔(dān)。最后，可以通過定期開設(shè)培訓(xùn)活動(dòng)的方式來提高內(nèi)部人員的工作水平，使其在深造學(xué)習(xí)與經(jīng)驗(yàn)積累中不斷掌握投融資模式的應(yīng)用要點(diǎn)、技巧與注意事項(xiàng)，為城市的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。另外，對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題，則要妥善調(diào)整投融資模式，規(guī)劃新路線、新方向，為后續(xù)項(xiàng)目的正常推進(jìn)加設(shè)雙重防護(hù)。

結(jié)論：

如今，很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展中，都能對(duì)投融資模式的應(yīng)用原則與形式等進(jìn)行深入研究，一方面是為了給目標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提升創(chuàng)造有利條件，為企業(yè)市場(chǎng)地位的鞏固與強(qiáng)化注入可靠力量;另一方面則是為了給良好金融環(huán)境的構(gòu)建帶來更多可能，降低風(fēng)險(xiǎn)隱患問題的出現(xiàn)幾率。對(duì)于投融資模式實(shí)施中涉及到的細(xì)節(jié)問題和干擾因素，領(lǐng)導(dǎo)層也能對(duì)問題產(chǎn)生的原因進(jìn)行及時(shí)分析，并結(jié)合城市更新改造項(xiàng)目的落實(shí)目的與方向，來制定出具有針對(duì)性的解決方案，為投融資模式時(shí)效性與規(guī)范性的提升提供動(dòng)力支持。

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