我國(guó)居住權(quán)制度下使用范圍的界定與限制

姜鑒純

2021年1月1日，《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）正式施行。作為“社會(huì)生活的百科全書(shū)”，《民法典》基于我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況，針對(duì)百姓生活的各個(gè)方面進(jìn)行制度創(chuàng)新。其中，為滿(mǎn)足社會(huì)住房需求，我國(guó)首次在民法體系中創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)制度。然而，該制度并非我國(guó)發(fā)明，而是由羅馬法中的其他用益物權(quán)制度衍生而來(lái)。筆者認(rèn)為，追溯居住權(quán)制度的產(chǎn)生與發(fā)展過(guò)程并對(duì)其進(jìn)行歸納，將為完善我國(guó)居住權(quán)定義及其存在的問(wèn)題提供較為明朗的思路。

一、 居住權(quán)制度的產(chǎn)生與發(fā)展

（一）居住權(quán)的產(chǎn)生

《羅馬法》首先從完整的所有權(quán)中剝離出用益權(quán)，隨后又衍生出使用權(quán)，并由優(yōu)士丁尼基于前兩者創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)。這三種物權(quán)被統(tǒng)稱(chēng)為人役權(quán)，并與地役權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)等組成羅馬法中完備的用益物權(quán)體系。[2]汪洋：《民法典意定居住權(quán)與居住權(quán)合同解釋論》，《比較法研究》2020年第6期，第105頁(yè)。

1. 居住權(quán)的母權(quán)形態(tài)——用益權(quán)。居住權(quán)的雛形最早可追溯至用益權(quán)。狹義的用益權(quán)指“在保全物的實(shí)體之情況下，使用和收益他人之物的權(quán)利”，[3]徐國(guó)棟：《優(yōu)士丁尼〈法學(xué)階梯〉評(píng)注》，北京出版社2005年版，第203頁(yè)。兼具使用和收益兩大權(quán)能；而廣義的用益權(quán)還包括下文將要提及的使用權(quán)和居住權(quán)。公元前3世紀(jì)前后，[4]汪洋：《從用益權(quán)到居住權(quán)：羅馬法人役權(quán)的流變史》，《學(xué)術(shù)月刊》2019年第7期，第102頁(yè)。為了解決羅馬社會(huì)中日益增多的生活扶助類(lèi)問(wèn)題，用益權(quán)逐漸脫離所有權(quán)，成為一種特殊的物權(quán)類(lèi)型。羅馬共和國(guó)中后期，無(wú)夫權(quán)婚姻與奴隸解放興起，無(wú)繼承權(quán)且缺乏勞動(dòng)能力的人在家父去世后難以繼續(xù)生活。[5]周枏：《羅馬法原論（上冊(cè)）》，商務(wù)印書(shū)館1994年版，第390頁(yè)。為了扶助這些特定人群，丈夫或家父把家產(chǎn)的所有權(quán)分割為兼具使用和收益權(quán)能的用益權(quán)，以及暫時(shí)喪失用益功能的空虛所有權(quán)，分別遺贈(zèng)給遺孀、未婚兒女或被解放的奴隸，以保障他們今后的生活。[6]Cfr. Antonio Guarino, Diritto Privato Romano, Jovene, Napoli, 2001, p.727.例如，家父去世后，婚生子女可繼承財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)；而妻子獲得財(cái)產(chǎn)的用益權(quán)，并與其他家庭成員一同享用。用益權(quán)的產(chǎn)生，標(biāo)志著法學(xué)思維在私法領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了新的跨越。人們不僅已經(jīng)開(kāi)始區(qū)分“物本身”和“對(duì)物的權(quán)利”，還進(jìn)一步意識(shí)到，盡管所有權(quán)是絕對(duì)和排他的，但所有權(quán)人可以選擇將不同權(quán)能進(jìn)行分割，使其被不同主體分別利用。分割用益權(quán)與空虛所有權(quán)，不僅滿(mǎn)足了生活扶助的需求，也間接提高了對(duì)物的利用效率。用益權(quán)制度中，為了確保被扶助之人擁有良好的生活狀態(tài)，使用和收益的范圍被界定得十分廣泛，通常指“全面使用”和“全面收益”。元老院決議允許針對(duì)死者財(cái)產(chǎn)中的一切物品設(shè)立用益權(quán)。但若所有權(quán)人希望他人僅能直接使用其物品，而不希望他人獲取該物的孳息時(shí)，兼具使用和收益權(quán)能的用益權(quán)就無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)事人的需求。另外，實(shí)踐中有些物品無(wú)法產(chǎn)生孳息，設(shè)立用益權(quán)具有“殺雞焉用牛刀”的意味。為了滿(mǎn)足這些需求，一個(gè)世紀(jì)后，漸漸衍生出一種與其性質(zhì)相似、權(quán)能范圍更小的用益物權(quán)——使用權(quán)。[7]肖?。骸丁熬幼　比绾纬蔀橐环N物權(quán)——從羅馬法傳統(tǒng)到當(dāng)代中國(guó)居住權(quán)立法》，《法律科學(xué)（西北政法大學(xué)學(xué)報(bào)）》2019年第3期，第99頁(yè)。

2. 用益權(quán)的衍生權(quán)利——使用權(quán)。公元前1世紀(jì)左右，[8]前引[4]，汪洋文，第102頁(yè)。為了強(qiáng)調(diào)“利用有別于收益”，[9][意]朱塞佩·格羅索：《羅馬法史》，黃風(fēng)譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社2009版，第326頁(yè)。使用權(quán)誕生了。起初，使用權(quán)僅包括占有、使用權(quán)能，而不具有用益權(quán)中的收益權(quán)能。[10]前引[3]，徐國(guó)棟書(shū)，第206頁(yè)。使用權(quán)人可以使用該物，但不能從中獲取孳息，盡管在后古典時(shí)期，部分羅馬法學(xué)家們認(rèn)為“為了真實(shí)地滿(mǎn)足使用權(quán)人的需要，可以有限度地收取孳息”，[11]Cfr. Alberto Burdese, Manuale di Diritto Privato Romano, Torino: UTET, 1975, p.373.但這樣的收益權(quán)是被嚴(yán)格限制的，遠(yuǎn)不如用益權(quán)中的全面。[12]曾健龍：《使用權(quán)與用益權(quán)的界限問(wèn)題——D.7,8,12,1 之文本分析》，《云南大學(xué)學(xué)報(bào)（法學(xué)版）》2008年第5期，第71頁(yè)。使用權(quán)人僅可以獲取滿(mǎn)足生活需求的孳息，剩余部分仍由所有權(quán)人取得。[13]肖?。骸读_馬法中非典型物權(quán)形態(tài)的解釋方法研究——以使用權(quán)、居住權(quán)的形成史為中心的考察》，《求是學(xué)刊》2012年第1期，第86頁(yè)。例如，羅馬法學(xué)家認(rèn)為使用目的應(yīng)僅限于“供個(gè)人使用且不得濫用”或“為家庭基本生活需要”，[14]Cfr. Giovanni Pugliese, Istituzioni di Diritto Romano, Torino, 1991, p. 491.且一般不能將物出租給他人。

3. 居住權(quán)的正式確立。以房屋為客體的用益權(quán)、使用權(quán)在一定程度上可以解決當(dāng)時(shí)的社會(huì)問(wèn)題。然而為何羅馬法學(xué)家要大費(fèi)周章地繼續(xù)設(shè)立一種結(jié)構(gòu)、性質(zhì)頗為相似，卻獨(dú)立于前兩者的物權(quán)類(lèi)型——居住權(quán)呢？原因在于，法律的發(fā)展要向習(xí)慣妥協(xié)。盡管法學(xué)家們對(duì)相關(guān)權(quán)利的研究頗為深入，但民眾往往難以運(yùn)用諸如“以房屋為客體的用益權(quán)或使用權(quán)”的法律術(shù)語(yǔ)為自己設(shè)定權(quán)利，而更習(xí)慣通過(guò)“房屋”“居住”等簡(jiǎn)單、易于傳播的生活用語(yǔ)做出意思表示。久而久之，“居住權(quán)”的表達(dá)被廣泛傳播，成為習(xí)慣性的用語(yǔ)。如此一來(lái)，實(shí)踐中產(chǎn)生了有爭(zhēng)議的表述形式。例如“以居住為目的的用益權(quán)”，其中既有“居住”這一習(xí)慣用語(yǔ)，也有“用益權(quán)”這一標(biāo)準(zhǔn)的法律術(shù)語(yǔ)。據(jù)此很難判斷當(dāng)事人的真實(shí)意思——究竟是“以居住為目的的使用權(quán)”還是“以居住為目的的用益權(quán)”？羅馬帝國(guó)各行省的不同習(xí)慣導(dǎo)致個(gè)案中的不同判決，羅馬法學(xué)家們也無(wú)法統(tǒng)一意見(jiàn) ，[15]前引[13]，肖俊文，第8頁(yè)。通過(guò)立法統(tǒng)一涉及“居住”權(quán)利的必要與日俱增。為了平息這樣的爭(zhēng)議，公元533年，優(yōu)士丁尼皇帝以赦令的方式將居住權(quán)確定為一種獨(dú)立的物權(quán)形態(tài)。居住權(quán)不屬于用益權(quán)或使用權(quán)之中的任何一種形式，而是一種專(zhuān)門(mén)的用益物權(quán)。與“以房屋為客體的使用權(quán)”不同，優(yōu)士丁尼允許居住權(quán)人將房屋租予他人。羅馬法學(xué)家們認(rèn)為，這樣的規(guī)定是人道的，因?yàn)榫幼?quán)人自己使用房屋，與出租房屋獲取租金并無(wú)本質(zhì)上的區(qū)別，他均可據(jù)此滿(mǎn)足生活需求。同時(shí)，居住權(quán)的使用權(quán)能也是受限的，其內(nèi)容范圍不得大于用益權(quán)。

（二）羅馬法人役權(quán)體系的邏輯歸納

在羅馬法發(fā)展史上，用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)三者皆因社會(huì)生活需要而產(chǎn)生，并非嚴(yán)格按邏輯發(fā)展，其之間的界限也存在模糊地帶。然而，以現(xiàn)代物權(quán)法的視角來(lái)看，三者仍構(gòu)成了羅馬法中完備的人役權(quán)體系，并可總結(jié)出大致規(guī)律：首先，三者本質(zhì)上具有相同特點(diǎn)，在特定情況下均可使用人役權(quán)的一般規(guī)則。三者均具有人身專(zhuān)屬性，均以滿(mǎn)足生活需要為目的。同時(shí)，三者均屬用益物權(quán)，權(quán)利主體對(duì)物具有合理使用與修繕的義務(wù)，以保護(hù)所有權(quán)人獲得完滿(mǎn)的所有權(quán)。同時(shí)，三者按照“用益權(quán)→使用權(quán)→居住權(quán)”的順序不斷分化，權(quán)能范圍遞減。

由表1可知，用益權(quán)允許大范圍地進(jìn)行使用或收益，最初的使用權(quán)可以使用但無(wú)法收益，而居住權(quán)僅可以有限度地使用和收益，也意味著居住權(quán)人有權(quán)出租房屋并收取孳息。然而，居住權(quán)人使用與收益的限度范圍，仍需進(jìn)一步探究。

表1 用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)的分割序列

（三）羅馬法對(duì)居住權(quán)使用權(quán)能的限制

1. 使用權(quán)能的主體范圍：允許居住權(quán)人以外的特定他人使用房屋。羅馬法對(duì)居住權(quán)的使用權(quán)能限定在“供個(gè)人或家庭需要”的范圍內(nèi)。居住權(quán)人不僅可以獨(dú)自居住，還可以接納他人共同居住。對(duì)房屋享有使用權(quán)的人，有權(quán)與其配偶、卑親屬、奴隸等人共同居住，也可以接納客人。[16]Cfr. Mario Talamanca, Istituzioni di Diritto Romano, Milano: Giuffrè，1990, p.466.庫(kù)伊特·穆齊認(rèn)為，一個(gè)擁有房屋使用權(quán)的婦人，可以與丈夫共同居住于該房屋，因?yàn)榉蚱薰餐钍蔷S系家庭關(guān)系的基本條件。如果設(shè)立居住權(quán)后只允許居住權(quán)人孤身一人使用房屋，有違基本的倫理道德。羅馬法中的規(guī)定更符合人的自然情感，滿(mǎn)足了人們無(wú)法脫離家庭而生活的需求。

2. 使用主體的義務(wù)：對(duì)物的合理使用與修繕義務(wù)。羅馬法中，用益權(quán)人有義務(wù)合理使用物品，不得隨意消耗或損毀用益物，也不得改變其內(nèi)容。另外，用益權(quán)人也要注意保存、修繕用益物，以便在用益權(quán)終結(jié)后能將其圓滿(mǎn)地返還至空虛所有權(quán)人的手中。作為人役權(quán)體系中的一般規(guī)則，前述義務(wù)也適用于羅馬法居住權(quán)制度中。一是合理使用義務(wù)。用益權(quán)的行使應(yīng)以“保持物的本質(zhì)”為限。[17]Alberto Burdese, Manuale di Diritto Privato Romano, 1975, p.365.部分羅馬法學(xué)家支持“以不影響物的外觀為限”的觀點(diǎn)。除因正常使用的損耗或折舊以外，他們不允許用益權(quán)人的行為導(dǎo)致物的貶值，例如，禁止居住權(quán)人改變房屋的高度或結(jié)構(gòu)。他們甚至也不允許對(duì)物進(jìn)行增值的改良，因?yàn)榱_馬法學(xué)家將“保持物的良好狀態(tài)”與“物的改良”區(qū)分開(kāi)來(lái)，[18]前引[4]，汪洋文，第105頁(yè)。只有前者是用益權(quán)人必須履行的義務(wù)。另外的法學(xué)家則表示，“保持物的本質(zhì)”應(yīng)理解為“以不改變物的一般用途為限”。[19]Cfr. Giovanni Pugliese, Istituzioni di Diritto Romano, p.486; Antonio Guarino, Diritto Privato Romano, p. 731.烏爾比安曾提出，用益權(quán)人必須按其條件和種類(lèi)行使對(duì)奴隸的用益權(quán)。若將強(qiáng)迫抄寫(xiě)員背筐拉石，逼音樂(lè)家負(fù)責(zé)家務(wù)或令一個(gè)角斗者清掃廁所，將被視為用益權(quán)的濫用。相較前一觀點(diǎn)而言，此觀點(diǎn)認(rèn)為，只要用益權(quán)人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)并根據(jù)物的一般用途進(jìn)行用益，均不需要對(duì)由此產(chǎn)生的損耗、折舊或其他改變承擔(dān)責(zé)任。[20]前引[4]，汪洋文，第105頁(yè)。二是修繕義務(wù)。在居住權(quán)制度下，居住權(quán)人占有、使用房屋甚至通過(guò)房屋收取孳息，成為了實(shí)際上掌控房屋的人，也使得所有權(quán)人淪為“虛空所有權(quán)人”。羅馬法學(xué)家甚至認(rèn)為這兩個(gè)權(quán)利主體對(duì)物持共有關(guān)系。[21]Cfr. Mario Talamanca, Istituzioni di Diritto Romano, 1990, p.461; Antonio Guarino, Diritto Privato Romano, 2001, p. 729.因此，由實(shí)際掌控房屋的居住權(quán)人履行日常修繕的義務(wù)更為方便合理，以最大效率地保持房屋處于良好狀態(tài)。

二、我國(guó)法律對(duì)居住權(quán)的定義及其存在的問(wèn)題

我國(guó)《民法典》將居住權(quán)定義為一種具有占有和使用權(quán)能的獨(dú)立用益物權(quán)。[22]《民法典》第366條：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要。”然而，《民法典》未如羅馬法一般對(duì)使用權(quán)能的內(nèi)涵、范圍作出清晰、系統(tǒng)的界定，這具體體現(xiàn)在以下兩大方面：

（一）定義未清晰區(qū)分使用權(quán)和收益權(quán)

我國(guó)物權(quán)法體系未能清晰界定使用和收益的邊界?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編在多個(gè)條文中并列運(yùn)用“使用”和“收益”這兩個(gè)詞匯。例如，《民法典》第240條確定了使用、收益兩者均為所有權(quán)的基本權(quán)能，可見(jiàn)兩者為并列關(guān)系而非包含關(guān)系。據(jù)此，我們似乎可以推斷出，《民法典》中的使用權(quán)能不包括收益的內(nèi)容。然而，在名為“使用權(quán)”的建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)中，權(quán)利人又擁有對(duì)物的收益權(quán)能。[23]肖?。骸毒幼?quán)的定義與性質(zhì)研究——從羅馬法到〈民法典〉的考察》，《暨南學(xué)報(bào)》（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）2020年第12期，第80頁(yè)?？梢?jiàn)，在我國(guó)物權(quán)法體系下，“使用”“使用權(quán)”等文義相似的術(shù)語(yǔ)間存在差異，但法律又未對(duì)其含義進(jìn)行清晰、精準(zhǔn)的解釋?zhuān)瑯O易導(dǎo)致對(duì)使用權(quán)能的理解出現(xiàn)偏差。同樣的問(wèn)題也存在于居住權(quán)制度中?！睹穹ǖ洹返?69條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

可見(jiàn)，我國(guó)居住權(quán)制度允許當(dāng)事人在達(dá)成合意的情況下行使收益權(quán)。然而，根據(jù)前述我國(guó)居住權(quán)的定義，居住權(quán)僅擁有占有和使用的權(quán)利內(nèi)容。那么問(wèn)題在于，如何解釋《民法典》第366條中“使用”一詞的含義？居住權(quán)的使用權(quán)能是否包括收益權(quán)？出租設(shè)立居住權(quán)的住宅而收取的孳息應(yīng)歸誰(shuí)所有？

（二）定義未明確限制居住權(quán)的使用權(quán)能

居住權(quán)是較為特殊的用益物權(quán)，其權(quán)能應(yīng)受到法律明確的限制。然而，《民法典》中專(zhuān)門(mén)規(guī)范居住權(quán)的條文僅有六條，對(duì)居住權(quán)使用權(quán)能的限制并不具體，難以回應(yīng)實(shí)踐中出現(xiàn)的如下問(wèn)題：一是從使用房屋的主體范圍來(lái)看，是否允許除居住權(quán)人外的特定他人居住房屋？二是從居住權(quán)人使用房屋時(shí)應(yīng)履行的義務(wù)來(lái)看，是否應(yīng)由居住權(quán)人負(fù)擔(dān)合理使用和修繕?lè)课莸牧x務(wù)？

三、對(duì)我國(guó)居住權(quán)制度的解釋與完善建議

如前所述，《羅馬法》中居住權(quán)是由用益權(quán)不斷分割權(quán)能而形成的，起到了錦上添花、簡(jiǎn)化交易的作用。而中國(guó)居住權(quán)制度的發(fā)展卻恰恰相反，它是基于迫切的實(shí)踐需求而設(shè)立的，在沒(méi)有人役權(quán)體系作為基礎(chǔ)的情況下，它起到了填空補(bǔ)白的作用。由于缺乏必要的理論體系基礎(chǔ)，我們可以適度借鑒羅馬法中零散的人役權(quán)規(guī)則，對(duì)現(xiàn)行立法進(jìn)行合理解釋并加以完善。

（一）合理解釋不同語(yǔ)境下“使用”的含義

如前所述，在羅馬法用益物權(quán)制度中，不同時(shí)期、不同法學(xué)家理解的“使用”一詞往往具有多種含義，導(dǎo)致用益權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)三者的界限并不足夠清晰。但隨著現(xiàn)代民法不斷完善人役權(quán)的邏輯和體系，大多國(guó)家嚴(yán)格區(qū)分了不同語(yǔ)境下使用權(quán)能之含義。學(xué)理上，“使用”一詞主要包含兩方面的含義。第一種是狹義上的使用權(quán)，僅指對(duì)于物的直接利用，不包括獲取孳息。第二種使用權(quán)，指以收益為目的對(duì)物的利用，如所有權(quán)人為更好地出租房屋而裝修。[24]Arangio Ruiz, Istituzioni di Dirtto Romano, Dott. Eugenio Jovene, 1956, p.243.在我國(guó)的用益物權(quán)體系下，需要結(jié)合不同語(yǔ)境解釋使用權(quán)能的內(nèi)容。前文提及的“建設(shè)用地使用權(quán)”“海域使用權(quán)”等“使用權(quán)”顯然為第二種使用權(quán)。而在居住權(quán)制度中，不涉及出租問(wèn)題的居住權(quán)屬于第一種，即居住權(quán)人僅能使用房屋，而不能通過(guò)房屋取得收益；但《民法典》第392條規(guī)定的“居住權(quán)人出租房屋的情況”屬于第二種，即居住權(quán)人既可以使用房屋，又可以通過(guò)房屋取得收益。此時(shí)，我國(guó)法律中實(shí)際存在著兩種居住權(quán)——“一般居住權(quán)”和特殊的“住房用益權(quán)”。這一點(diǎn)應(yīng)在法條及司法解釋中加以明確，以避免措辭不清引發(fā)的爭(zhēng)議。

另外，法律應(yīng)明確收取的孳息歸居住權(quán)人所有?！睹穹ǖ洹返?92條僅規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的房屋允許出租，但未明確出租后的孳息歸誰(shuí)所有。根據(jù)前文分析，此情況下當(dāng)事人實(shí)際設(shè)立了特殊的“住房用益權(quán)”，居住權(quán)人享有使用和收益的雙重權(quán)利。為了避免實(shí)踐中由此產(chǎn)生的爭(zhēng)議，法律同樣應(yīng)予以明確規(guī)定。

（二）進(jìn)一步明確限制居住權(quán)的使用權(quán)能

1. 修改條文以明確使用房屋的主體范圍。我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有具體規(guī)定使用房屋的主體范圍。《民法典》僅規(guī)定了居住權(quán)人有權(quán)使用房屋，而未對(duì)“法律是否允許其他主體共同使用房屋”這一問(wèn)題進(jìn)行回應(yīng)。盡管其第366條中“滿(mǎn)足生活居住的需要”勉強(qiáng)可解釋為“允許居住權(quán)人基于生活需要接納他人共同居住”，但這仍是基于羅馬法而分析出的一種學(xué)理解釋?zhuān)刹⑽粗苯用鞔_地回應(yīng)這一問(wèn)題，也未規(guī)定共同居住權(quán)利人的具體范圍。由此，我國(guó)法律應(yīng)進(jìn)一步作出具體規(guī)定，以真正滿(mǎn)足居住權(quán)人的生活需求，避免現(xiàn)實(shí)中可能出現(xiàn)的與此相關(guān)的爭(zhēng)議。一是法律應(yīng)明確規(guī)定“居住權(quán)人可以接納其家庭成員共同居住”。在《中華人民共和國(guó)民法物權(quán)編（專(zhuān)家建議稿）》中，專(zhuān)家們認(rèn)為家庭成員應(yīng)包括“居住權(quán)人的配偶、未婚子女、其他應(yīng)由居住權(quán)人撫養(yǎng)的血親”。[25]李永軍、劉家安等：《中華人民共和國(guó)民法物權(quán)編(專(zhuān)家建議稿)》，《比較法研究》2017年第4期，第192頁(yè)。如此明確規(guī)定，原因在于家庭是人們維系親密關(guān)系的重要來(lái)源，與家人共同生活也是基本的生活需求。如果設(shè)立居住權(quán)后只允許居住權(quán)人孤身一人使用房屋，有違基本的自然感情和倫理道德，僅是從形式而非實(shí)質(zhì)上迎合了居住權(quán)制度中“以生活需求為目的”的初衷。二是法律應(yīng)明確規(guī)定“居住權(quán)人可以接納為家庭提供服務(wù)而一起生活的人共同居住”。事實(shí)上，其他大陸法系國(guó)家已對(duì)此作出規(guī)定，允許為居住權(quán)人或其家庭成員服務(wù)的護(hù)工、保姆等人使用房屋。[26]Raffaele Caterina, Usufrutto, Uso, Abitazione, Superficie, UTET, 2001, p.182.這是考慮到他們可能需要專(zhuān)門(mén)人員陪同看護(hù)的特殊情況。在《綠色民法典草案》中，學(xué)者們也認(rèn)為“家庭必需的一定數(shù)目的保姆也包括在內(nèi)”。[27]徐國(guó)棟主編：《綠色民法典草案》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2004年版，第377頁(yè)。在我國(guó)未來(lái)面臨巨大養(yǎng)老壓力的情況下，明確這一點(diǎn)將能更有效地保障老年人群的生活質(zhì)量，更好地滿(mǎn)足他們的生活需求。

另外，我國(guó)可以借鑒法國(guó)、意大利等大陸法系國(guó)家的居住權(quán)制度，將使用主體區(qū)分為“居住權(quán)人”和“實(shí)際居住人”?！皩?shí)際居住人”即為法律允許的與居住權(quán)人共同居住之人。他應(yīng)當(dāng)注意不是居住權(quán)合同當(dāng)事人，與房屋所有權(quán)人沒(méi)有直接的法律關(guān)系，既不完全享有居住權(quán)人的權(quán)利，也不完全承擔(dān)居住權(quán)人的義務(wù)。

2. 新增條文以明確居住權(quán)人的合理使用與修繕義務(wù)。根據(jù)《民法典》第367條的規(guī)定，居住權(quán)合同中一般應(yīng)約定“居住的條件和要求”，這表明當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就合理使用義務(wù)的分配達(dá)成合意。但為了更有效地保障房屋所有權(quán)人在居住權(quán)消滅后，得以獲得狀態(tài)良好的房屋，法律應(yīng)當(dāng)明確對(duì)居住權(quán)人的義務(wù)：在一般情況下，即除當(dāng)事人特別約定的情況外，合理使用及修繕義務(wù)應(yīng)由居住權(quán)人負(fù)擔(dān)。一是法律應(yīng)明確規(guī)定“居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理使用住房及其附屬設(shè)施”。[28]參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》第182條。對(duì)其含義的理解可以參考《民法典》中租賃合同的規(guī)定。首先，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用住房，對(duì)于房屋的自然損耗折舊，居住權(quán)人不承擔(dān)賠償責(zé)任。[29]《民法典》第709條至第710條。其次，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)妥善維護(hù)房屋及其附屬設(shè)施，因維護(hù)不善造成房屋及其附屬設(shè)施毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。[30]《民法典》第714條。最后，因共同居住人或承租人的行為導(dǎo)致房屋毀損、滅失的，同樣由居住權(quán)人向所有權(quán)人負(fù)賠償責(zé)任。二是法律應(yīng)明確規(guī)定“居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住房及其附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用”。[31]《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》第182條。居住權(quán)人僅承擔(dān)房屋一般損害的責(zé)任，且在不超過(guò)收益范圍的情況下承擔(dān)修繕義務(wù)。[32]前引[7]，肖俊文，第100頁(yè)。若為超出日常修繕程度的重大維修，目的往往在于保有房屋不會(huì)損毀、滅失，是涉及房屋所有權(quán)的保存行為。[33]魯曉明：《“居住權(quán)”之定位與規(guī)則設(shè)計(jì)》，《中國(guó)法學(xué)》2019年第3期，第237頁(yè)。此時(shí)，所有權(quán)人作為最大的受益者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)重大維修費(fèi)用。