城中村改造中集體土地征收和房屋拆遷補償問題研究

董麗娜

目前，城中村土地征收和房屋拆遷補償?shù)葐栴}越來越突出，因此需要著重做好集體土地征收和房屋拆遷補償?shù)认嚓P方面的處理工作，這樣才能促進城市化建設實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使城中村建設取得應有的效果。基于此，本文重點分析城中村改造過程中集體土地征收和房屋拆遷補償問題的處理辦法等相關內(nèi)容，希望本文的分析能夠為相關從業(yè)人員提供一定的啟示。

一、引言

在實際的城中村改造環(huán)節(jié)有很多的主體，不同主體所涉及的利益訴求也有著很大的差異性，政府從宏觀的層面進行考慮，更加關注的是社會層面的相關效益，而開發(fā)商所追求的是經(jīng)濟方面的產(chǎn)出和成本等等，體現(xiàn)的是經(jīng)濟效益，村民更主要關心的是在生活方面的基本保障和自身的根本權益，三個方面在利益訴求上存在一定的博弈現(xiàn)象。從整體情況來看，在實際的改造過程中，村民往往在一種比較弱勢的地位，其合法權益很容易受到不同程度的侵犯，其中房屋拆遷補償標準問題就是其中比較典型的問題，是需要著重關注的焦點。據(jù)此，有必要針對該類房屋拆遷補償?shù)南嚓P問題進行深入分析，并提出切實可行的應對策略。

二、城中村改造中集體土地征收和房屋拆遷補償問題概述

通過調研和實踐論證，能夠充分看出，在城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中，針對城中村改造工作而言，在集體土地征收和房屋拆遷補償問題等方面存在很多的疑難問題，此類難題需要切實的解決，同時這些難題隨著城市空間布局的進一步調整和優(yōu)化，顯得更為突出。如果此類問題沒有得到切實的解決，對于城鎮(zhèn)化的良性發(fā)展和城市化建設進程推進會形成很大限制。宅基地在使用權方面并沒有進行明確的補償項目事項不夠精準有效，在針對房屋征收稅進行制定的過程中，并不夠科學合理，評估流程沒有得到健全完善，在這樣的情況下導致違法建筑認定和處理標準相關方面不夠統(tǒng)一，這類問題都是比較典型的代表。對于此類問題要進行深入的分析，然后提出落實行之有效的應對策略，以此為相關問題的解決提供必要的參考，同時突破城中村改造中集體土地征收和房屋征收補償過程中遭遇的困境。

三、城中村改造中集體土地征收和房屋拆遷補償問題的對策

（一）從宏觀層面出發(fā)，建立健全相對應的制度和體制

1.構建統(tǒng)一化的城中村房屋征收補償制度。

要按照《城市房屋拆遷管理條例》中的相關規(guī)定，對于房屋所有權人要進行相對應的補償安置，這是因為房屋所在區(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)出城市化的發(fā)展趨勢，所以周邊房地產(chǎn)價格應該按照市場化運作，結合城市房屋標準對其進行安置補償，這樣才能符合相對應的法律法規(guī)和規(guī)章制度。因此要想確保相關房屋補償問題得以處理，就需要嚴格按照相對應的房屋征收補償制度和專門的規(guī)范性文件，進一步有效明確規(guī)定城中村房屋征收的原則、主管機關、程序、房屋評估事項、安置補償方式和標準、法律責任等相關內(nèi)容構建與之相對應的城中村房屋征收補償機制，通過這種方法有效處理各自為政、一村一策等相關方面的問題，規(guī)避相關區(qū)以及市補償標準和類別不夠統(tǒng)一等相關方面的問題，以此促進城中村的集體土地征收和房屋補償邁入到法制化的發(fā)展軌道。

2.進一步有效構建更切實可行的權利救濟機制和制度。

在實際的集體土地征收和房屋補償過程中，要秉持公正客觀的基本原則，嚴格按照相對應的征地程序，對被征收人的產(chǎn)權和知情權進行最大程度的保護，以此有效規(guī)避征地和房屋補償過程中出現(xiàn)暗箱操作等相關行為。要充分認識到，在實際的集體土地征收和房屋補償過程中，很可能出現(xiàn)暴力強拆或者集體抵制等相關方面的問題，而這類問題從根本上來講就是因為現(xiàn)行的制度有一定的缺陷或者問題，例如，我國土地管理法對征地方案和征地補償安置方案批準后，并沒有針對具體的事項和細則進行充分的明確，相關被征收人往往在自身權益維護方面存在很大的限制，并沒有充分體現(xiàn)出自身的利益訴求。針對這樣的情況，就需要著重做好改進和完善。

（1）充分體現(xiàn)出信息公開制度的監(jiān)管作用。在實踐的過程中，要確保相關制度能夠從事后公開轉變成為事前公開，進一步體現(xiàn)出信息公開制度的監(jiān)督管理作用，使相關程序和制度執(zhí)行更具有透明性，在征收集體土地之前，要確定相對應的批準公告，并把相關內(nèi)容的執(zhí)行提前到征收土地報批階段，與此同時進一步明確告知被征收人的相關權利，對于征收土地的具體位置、補償標準、安置途徑、用途等相關情況也要有效告知，如果被征收人對相關事項存在一定的異議，要有效提出相對應的聽證程序，進一步加強公眾的參與度，使人民群眾的訴求得到充分的滿足。

（2）切實公告征地補償安置方案。

在市、縣人民政府國土資源部門以及其他部門的擬定階段，要針對征地補償安置方案進行明確的告知，同時與相關人員針對具體的補償標準，范圍方式，支付對象等等進行有效協(xié)商，把相關內(nèi)容明確公布之后，雙方有權委托專業(yè)地產(chǎn)評估機構對擬征地塊進行相對應的市場價格評估，被征收人以及利益關系人都可以啟動相對應的聽證、復議或者訴訟程序，首先要進行相對應的補償，補償順利完成之后才能進行搬遷。除此之外，也要針對司法救濟機制進行不斷的完善和優(yōu)化。

（二）從微觀層面進行相對應的應對和處理

1.切實做好宅基地使用權補償工作。

在針對集體土地進行征收和應用的過程中，要結合實際情況進一步把握宅基地的使用補償權等相關問題或者因素，要進一步把握房屋價值補償，除此之外也要針對相應的補償標準和對象進行充分的明確。就宅基地使用權進行有效明確，然后制定出與之相對應的補償方案，在這樣的情況下可在更大程度上提升補償?shù)墓_化、透明度，有效規(guī)避暗箱操作問題。

2.確保補償和評估標準更公平合理。

首先，要有針對性的明確相應的補償標準，在城中村的房屋征收和補償工作中確立相對應的補償標準，是核心內(nèi)容，因此要著重關注補償標準的制定，確保其符合市場需求，進一步明確相對應的臨時過渡補助費、搬遷補助費等等相關內(nèi)容，使不同類型的補償項目都可以有既定的標準，這樣才能在實踐的過程中體現(xiàn)出切實性、可行性。在制定相關標準的過程中，也要充分結合被征收房屋的具體價值和市場預估價，把握市場行情，同時有針對性的結合征收群體的具體情況來進行科學合理的操作，確保各項工作能夠平穩(wěn)有序的運行，進一步把握補償過程中所呈現(xiàn)出的動態(tài)平衡要點，這樣才能使標準具備應有的可行性和合理性，同時在實踐的過程中可以得到有效操作。其次，要結合實際的要求，對于被征地村民的合法權益進行充分的維護，使其具備應有的補償方式的選擇權，著重做好回遷房工程質量管控工作，要充分明確項目中的相關主體確立各自的責任，然后對于相應的職責能夠在實踐的過程中進行切實的落實，同時進一步加強竣工驗收工作等等，以此從根本上有效提升居民的居住環(huán)境質量和水平。

3.針對房屋的評估程序進行有效完善。

要嚴格按照相關要求著重做好房屋評估程序的完善工作，對于拆遷評估過程中所存在的相關問題進行切實的解決，同時對于相應的條例和辦法等等也要進行不斷的改進和完善。。

4.針對違法建筑要進行科學合理的認定并規(guī)范化的處理。

首先要針對主體進行明確的認定。結合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的相關內(nèi)容，進一步確立城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門是建筑違法情況的認定部門，所以要從實際出發(fā)，制定出統(tǒng)一完善的標準，以此進行相對應的城鄉(xiāng)規(guī)劃。其次要從實際出發(fā)針對問題或者違規(guī)的行為，要進行嚴厲的查處，進行及時有效的把控，然后按照相關法律法規(guī)進行執(zhí)行，著重做好執(zhí)法監(jiān)督工作，在實踐的過程中要加大監(jiān)管力度，及時有效地發(fā)現(xiàn)各類問題，并在第一時間進行處理。同時要充分根據(jù)相對應的城鄉(xiāng)規(guī)劃法的具體內(nèi)容，進行科學合理的處理，要從根本上有效規(guī)避改造與認定和拆除違法建筑混為一談的問題。第三，要針對認定標準和處理方式進行統(tǒng)一和完善，在實踐的過程中要貫徹落實總體化原則，實現(xiàn)規(guī)范的認定和處理。第一，確認產(chǎn)權并給予征收補償。要和土地利用總體規(guī)劃以及城市總體規(guī)劃進行充分的協(xié)調融合，確保建筑質量足夠合格，針對存在質量問題或者安全隱患的建筑或者違法違規(guī)建筑等等，要進行嚴厲的懲處，注重做好相關處罰流程之后，進一步進行手續(xù)的補全和完善，同時要充分明確建造人對違法建筑的所有權，在征收房屋時要對其進行有效的補償，使各類損失得到彌補。第二，按照相關法律法規(guī)進行拆除的，不對其進行補償。如果相關建筑有嚴重的安全隱患或者屬于違法違規(guī)建筑，不能整改消除的，都需要按照違法建筑進行拆除，并且不給予補償。對于違法突擊搶建擴建的新建違法建筑，對城中村改造項目造成嚴重阻礙的建筑也要進行拆除。

四、結語

通過上面的分析，我們能夠充分看出，在當前的城市化建設過程中，需要高度關注城中村改造過程中的集體土地征收和拆遷房屋補償?shù)认嚓P方面的問題，然后從微觀和宏觀層面進行探究和分析，采取行之有效的應對策略，以此確保被征收人的合法權益得到充分的維護，避免社會矛盾激化，做出科學合理的補償，落實相關應對策略，以此確保城中村改造取得更加良好的發(fā)展，為城市化的順利推進提供必要的條件。

（作者單位：延川縣房屋征收管理辦公室）