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    基于空間杜賓模型的住房?jī)r(jià)格影響因素分析

    2021-06-30 22:20:50鄧蘇玲歐國(guó)良
    關(guān)鍵詞:空間計(jì)量土地財(cái)政住房?jī)r(jià)格

    鄧蘇玲 歐國(guó)良

    摘要:房?jī)r(jià)問題是公眾關(guān)心的熱點(diǎn)話題,也是城市治理的重要議題。利用2009-2017年105個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行空間計(jì)量分析,從空間層面豐富房?jī)r(jià)影響因素的研究。結(jié)果表明房?jī)r(jià)具有顯著的空間聚集性與地區(qū)異質(zhì)性,呈現(xiàn)出東部地區(qū)房?jī)r(jià)高溢出效應(yīng)與西部地區(qū)低集聚共存的局面;土地財(cái)政顯著影響房?jī)r(jià)變化,且具有正向空間溢出效應(yīng);官員任期在抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng),穩(wěn)控地方及周邊房?jī)r(jià)方面具有積極意義;此外,市場(chǎng)供需因素對(duì)房?jī)r(jià)具有正向的溢出效應(yīng)??傮w而言,房?jī)r(jià)變化受到諸多因素影響,這些因素在空間層面上表現(xiàn)出顯著的輻射和示范效應(yīng)。

    關(guān)鍵詞:住房?jī)r(jià)格;土地財(cái)政;官員任期;空間計(jì)量;溢出效應(yīng)

    中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    文章編號(hào):1001-9138-(2021)03-0016-25 收稿日期:2021-02-05

    作者簡(jiǎn)介:鄧蘇玲,通訊作者,華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院博士生。

    歐國(guó)良,博士,副教授,深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑與環(huán)境工程學(xué)院。

    基金項(xiàng)目:國(guó)家自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目“快速城鎮(zhèn)化區(qū)域土地利用變化的生態(tài)環(huán)境效應(yīng)與驅(qū)動(dòng)機(jī)制研究”(42077432)。

    1 引言

    城市房?jī)r(jià)問題是公眾關(guān)心的熱點(diǎn)話題,高房?jī)r(jià)容易引發(fā)諸多城市治理問題,給政府治理帶來巨大壓力。近年來,城市房?jī)r(jià)顯示出過快上漲的趨勢(shì),為了實(shí)現(xiàn)居民從“蝸居”轉(zhuǎn)向“安居”,中央出臺(tái)了一系列政策穩(wěn)控房?jī)r(jià)。人們?cè)絹碓阶⒁獾?,影響房?jī)r(jià)的因素十分復(fù)雜,既有市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)節(jié),又有政府干預(yù)的影響,學(xué)術(shù)界對(duì)此也開展了許多富有見地的研究。本文亦將此作為研究主脈,從空間視角對(duì)房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行深一步的探討。

    學(xué)者的研究表明房?jī)r(jià)上漲受市場(chǎng)供需、金融政策、財(cái)政分權(quán)等因素的驅(qū)動(dòng),除此之外,土地財(cái)政及地方官員對(duì)房?jī)r(jià)也有顯著影響,尤其地方政府作為土地唯一的供給方,對(duì)土地?fù)碛薪^對(duì)的話語權(quán)。不管是對(duì)土地收入的長(zhǎng)期依賴,還是為了彌補(bǔ)“引資競(jìng)爭(zhēng)”中低價(jià)出讓工業(yè)用地的損失,地方官員都有高價(jià)出讓住宅用地的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)。而土地價(jià)格與房?jī)r(jià)相互依存,雙向聯(lián)動(dòng),土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升,導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路飆升,房?jī)r(jià)上漲進(jìn)一步帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲。中國(guó)特有的土地制度,使得政府成為壟斷土地的唯一供應(yīng)者,加之財(cái)政分權(quán)與GDP為標(biāo)尺績(jī)效考核的雙重壓力下,地方官員都有以土地?fù)Q取巨額收入的強(qiáng)烈沖動(dòng)和取得晉升錦標(biāo)資格的內(nèi)在動(dòng)機(jī),土地財(cái)政是影響房?jī)r(jià)穩(wěn)控政策實(shí)施的阻礙因素。

    已有研究基于晉升錦標(biāo)賽對(duì)地方政府行為對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行了初步探討。王斌和高波(2011)通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)晉升激勵(lì)是房?jī)r(jià)上漲的主要因素,土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)具有抑制作用。朱英姿和許丹(2013)發(fā)現(xiàn)晉升壓力促進(jìn)了城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng),以GDP為標(biāo)尺的考核機(jī)制激勵(lì)了地方政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。郭峰和胡軍(2014)基于相同的理論考察了大中城市,得出了與朱英姿和許丹(2013)相同的結(jié)論,同時(shí)他們分析了官員任期與房?jī)r(jià)之間的復(fù)雜關(guān)系。趙凱和劉成坤(2018)同樣考察了大中城市2005-2015年的數(shù)據(jù)證實(shí)地方政府通過“價(jià)格”和“政策”的手段調(diào)控城市房?jī)r(jià),同時(shí)探討了“以地生財(cái)”的實(shí)現(xiàn)路徑。曾國(guó)安和耿勇(2019)從“政企合謀”角度研究了35個(gè)大中城市市長(zhǎng)信息與房?jī)r(jià)的關(guān)系,發(fā)現(xiàn)市長(zhǎng)對(duì)城市房?jī)r(jià)的上漲具有顯著的影響,尤其是本地晉升的市長(zhǎng),作用更加顯著。

    當(dāng)前研究從多個(gè)角度分析房?jī)r(jià)高漲的原因,房?jī)r(jià)變動(dòng)具有空間聯(lián)動(dòng)性,這種聯(lián)動(dòng)性說明房?jī)r(jià)上漲不是單個(gè)城市的變動(dòng),某個(gè)城市房?jī)r(jià)的上漲對(duì)鄰近城市房?jī)r(jià)會(huì)起到示范作用。現(xiàn)有研究嫌少分析房?jī)r(jià)及影響因素空間輻射和示范作用以及城市之間房?jī)r(jià)影響因素的“示范性效應(yīng)”或“策略性模仿”過程,且鮮少從官員的角度分析其對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)控實(shí)施的具體效果以及面臨的制約因素?;诖?,本文采用空間計(jì)量模型,運(yùn)用2009-2017年105個(gè)城市面板數(shù)據(jù),分析財(cái)政壓力和晉升競(jìng)爭(zhēng)下,官員特征、土地財(cái)政對(duì)城市住房?jī)r(jià)格的空間作用及內(nèi)在機(jī)制,有助于理解我國(guó)住房?jī)r(jià)格背后的相關(guān)因素的作用。

    2 影響機(jī)制分析

    自1994年分稅制改革以后,“吃飯財(cái)政”已是常態(tài),“以地生財(cái)”成為政府緩解財(cái)政壓力的無奈之舉。政府通過“招拍掛”的方式出讓土地,獲取高額的土地出讓金。由于建設(shè)用地供應(yīng)總量有限,地方政府通過“餓地政策”抬高地價(jià),與此同時(shí),房地產(chǎn)商在高額利潤(rùn)誘導(dǎo)下不斷刷新地價(jià)新高,“地王”頻出,不斷高漲的土地價(jià)格提高了房地產(chǎn)商開發(fā)成本,房地產(chǎn)商將這些成本通過高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,形成政府高價(jià)售地——房地產(chǎn)商高價(jià)競(jìng)拍——地價(jià)上漲——房?jī)r(jià)上漲的惡性循環(huán)。學(xué)者的研究證實(shí)了土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用以及土地財(cái)政依賴與房?jī)r(jià)之間具有相互反饋的作用。

    同時(shí),土地出讓收入是地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的主要資金來源,政府出讓土地所獲得的收入進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),基本建設(shè)支出與官員晉升呈正相關(guān)。在這個(gè)過程中,政府不僅通過出讓土地獲取財(cái)政收入進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),也通過房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),從而完成GDP為標(biāo)尺的績(jī)效考核,獲取晉升機(jī)會(huì)。事實(shí)上,政府行為是官員行為的外在表現(xiàn),在民主集中制體制下,政府行為更多地反映地方官員的內(nèi)在動(dòng)機(jī),而地方官員干預(yù)經(jīng)濟(jì)主要受到晉升錦標(biāo)賽的激勵(lì),目前存在這樣一種共識(shí),獲取晉升機(jī)會(huì)最有效的方式就是取得較突出的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),無論是從財(cái)政收入還是經(jīng)濟(jì)績(jī)效的角度,較高的房?jī)r(jià)都符合地方官員對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的追求。除此之外,房地產(chǎn)商有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源,從而加劇了對(duì)土地資源的競(jìng)爭(zhēng),地方政府也可以獲得更高的出讓價(jià)格和固定資產(chǎn)投資,土地成為地方官員與地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系緊密的關(guān)鍵因素。地方政府可以獲得土地收入并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,開發(fā)商企業(yè)可以獲得稀缺的土地資源獲取高額的利潤(rùn)回報(bào)。

    地方政府在房?jī)r(jià)穩(wěn)控中扮演重要角色,地方政府行為其實(shí)是官員動(dòng)機(jī)的體現(xiàn),而官員的行為又與任期、調(diào)任、學(xué)歷等因素高度相關(guān),地方官員受晉升激勵(lì)的影響存在異質(zhì)性。官員越年輕,任期越長(zhǎng),越容易受到晉升競(jìng)爭(zhēng)的激勵(lì)影響。Guo(2007)研究發(fā)現(xiàn)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的任期太長(zhǎng)或者太短都不利于晉升,年齡越大的官員追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)越低。官員個(gè)體的異質(zhì)性促使其選擇不同,基于此,本文認(rèn)為官員的異質(zhì)性致使其對(duì)房?jī)r(jià)的行為不同。異地調(diào)任和任期較短的官員,其追求土地收入和高房?jī)r(jià)的動(dòng)力會(huì)增強(qiáng),而年齡較大、學(xué)歷相對(duì)較低、任期長(zhǎng)的官員,晉升激勵(lì)的作用較弱。

    3 城市住房?jī)r(jià)格空間自相關(guān)分析

    3.1 各城市住房?jī)r(jià)格總體格局及演變

    為了研究105個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格總體和分區(qū)域變動(dòng)趨勢(shì),本文分別計(jì)算了105個(gè)城市總體以及東中西部地區(qū)城市住房?jī)r(jià)格平均值和增長(zhǎng)率,如圖1所示。從房?jī)r(jià)均值的總體趨勢(shì)來看,房?jī)r(jià)呈增長(zhǎng)趨勢(shì),先大幅上漲、緩慢上漲再大幅上漲的趨勢(shì)。2009-2010年房?jī)r(jià)上漲較快,2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成了經(jīng)濟(jì)的大蕭條,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)受到嚴(yán)重影響,金融危機(jī)過后房?jī)r(jià)經(jīng)歷了快速上漲,2011年以后房?jī)r(jià)上漲幅度減緩,2010年出臺(tái)的限購令對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲產(chǎn)生了滯后作用,2013年國(guó)家針對(duì)二手房交易的稅收政策,對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲起到了一定作用。直到2015年,房?jī)r(jià)又開始了新一輪上漲,2014年“央五條”政策的出臺(tái)以及2015年降低首付比例、限購政策放松等一系列政策,刺激了房?jī)r(jià)快速上漲。分區(qū)域來看,住房?jī)r(jià)格區(qū)域差異明顯,西部地區(qū)住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于其他地區(qū),而東部地區(qū)住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于其他地區(qū),超出是西部地區(qū)房?jī)r(jià)的一倍。東部與中部房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)與總體趨勢(shì)一致,反映出對(duì)政策調(diào)控敏感,受到政策調(diào)控的影響較大,而西部地區(qū)一致呈現(xiàn)較平穩(wěn)的上漲趨勢(shì),受政策調(diào)控的影響較小。

    從房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率來看,呈現(xiàn)先快速下降、再緩慢下降后小幅波動(dòng)的趨勢(shì)。2009年是房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)時(shí)期,多數(shù)城市增速超過100%,這是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的表現(xiàn),房?jī)r(jià)呈現(xiàn)井噴式上漲。2009-2012年房?jī)r(jià)增速一直下降,2012年是房?jī)r(jià)增速的分水嶺,之后房?jī)r(jià)增幅表現(xiàn)出穩(wěn)中有變、升降交替的走勢(shì),這說明政府的調(diào)控政策在抑制房?jī)r(jià)快速上漲中起到了關(guān)鍵作用,但是2016年房?jī)r(jià)增幅再次出現(xiàn)較大波動(dòng),說明住房市場(chǎng)的穩(wěn)定具有初步性,尚未形成持續(xù)平穩(wěn)趨勢(shì)。

    3.2 空間關(guān)聯(lián)特征

    為了研究房?jī)r(jià)之間是否具有空間關(guān)聯(lián)性,本文計(jì)算了2009-2017年房?jī)r(jià)的Moran's指數(shù),如圖2所示。全局Moran's I為正,且P值顯著,說明城市住房?jī)r(jià)格具有空間集聚性,即住房?jī)r(jià)格比較高的城市聚集在一起,住房?jī)r(jià)格低的城市聚集在一起。全局Moran's I呈現(xiàn)“W”型走勢(shì),2012年為最高值。2009-2012年,全局Moran's I先降后升,主要原因可能是由于東部與中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化逐漸拉大導(dǎo)致的。2012年之后Moran's I指數(shù)逐漸下降,表明空間集聚性逐漸降低,該時(shí)間段內(nèi)房?jī)r(jià)主要受地區(qū)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的影響較大,本地和鄰近城市房?jī)r(jià)的影響減弱。2015年以后,房?jī)r(jià)管制政策逐步放松,房地產(chǎn)市場(chǎng)管制減弱,房?jī)r(jià)的空間集聚性增強(qiáng),Moran's I上升。

    從莫蘭(Moran)散點(diǎn)圖可以看出房?jī)r(jià)具有局部關(guān)聯(lián)性,如圖3、圖4所示,莫蘭散點(diǎn)圖四個(gè)象限分別表示高高(HH)、LH (低高)、低低(LL)和高低(HL)聚集。其中,上海、南京、無錫、杭州、寧波等城市始終處于第一象限,表示出自身房?jī)r(jià)比較高且周邊地區(qū)房?jī)r(jià)也很高的集聚特征;長(zhǎng)沙、合肥、南昌、太原市、淄博等城市始終位于第二象限,表示鄰近高房?jī)r(jià)城市,但自身房?jī)r(jià)水平較低;重慶、西安、蘭州、西寧、銀川等城市始終處于第三象限,說明自身房?jī)r(jià)水平低,鄰近城市得房?jī)r(jià)水平也不高;處于第四象限的城市北京、天津、成都、濟(jì)南、武漢等城市屬于高低集聚地區(qū),屬于自身房?jī)r(jià)水平較高,周邊地區(qū)房?jī)r(jià)水平較低??梢钥闯觯哂蟹?jī)r(jià)高溢出效應(yīng)城市主要集中在東部沿海地區(qū),而西部地區(qū)城市表現(xiàn)出低集聚性。這一特征在研究期間具有穩(wěn)定性,部分城市表現(xiàn)出異質(zhì)性,比如深圳,從2009年的高低聚集發(fā)展到2017年的高高聚集,說明深圳地區(qū)高房?jī)r(jià)對(duì)周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)具有溢出效應(yīng),帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲。沈陽、南寧2009年位于第四象限,2017年位于第三象限,反映出這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)對(duì)周邊城市房?jī)r(jià)作用不突出。綜上所述,城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)出局部聚集特征,房?jī)r(jià)的變動(dòng)除了受鄰近城市房?jī)r(jià)的影響,也會(huì)受其他因素的影響,影響房?jī)r(jià)的具體機(jī)制還需要進(jìn)一步深入分析。

    4 數(shù)據(jù)來源、模型設(shè)定與實(shí)證分析

    4.1 變量選取及數(shù)據(jù)說明

    從官員特征、土地財(cái)政的角度分析影響房?jī)r(jià)的因素,房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)是商品房住房?jī)r(jià)格,以住宅銷售價(jià)格均值作為房?jī)r(jià)的基準(zhǔn)變量。主要解釋變量是土地財(cái)政和官員任期,土地財(cái)政選擇土地出讓收入作為基準(zhǔn)變量,與眾多學(xué)者的選擇一致。對(duì)官員任期的收集,按照郭峰和胡軍(2004)等的做法,官員任期滿6個(gè)月按1年算,不足五月不計(jì)入數(shù)據(jù)。由于市委書記調(diào)任實(shí)際時(shí)間都按月份計(jì)算,由于官員上任時(shí)間存在差異,若官員的上任日期在1-6月,官員仍記錄當(dāng)年,6月以后上任官員記錄在下一年的數(shù)據(jù)中。除此之外,還收集了官員個(gè)體數(shù)據(jù)主要包括市委書記學(xué)歷、市委書記是否異地調(diào)任、市委書記年齡。學(xué)歷按照官員實(shí)際學(xué)歷進(jìn)行分類,大專及本科學(xué)歷記為1,碩士學(xué)歷為2,博士學(xué)歷為3,年齡則為樣本當(dāng)年的實(shí)際年齡。

    除此之外,本文還選擇了影響房?jī)r(jià)的市場(chǎng)供需因素作為控制變量,用住宅用地供應(yīng)和居住用地地面地價(jià)分別反映土地的供給需求情況,當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和城鎮(zhèn)居民可支配收入分別反映住宅市場(chǎng)的供給需求情況。前面研究表明房?jī)r(jià)具有空間關(guān)聯(lián)性特征,僅采用經(jīng)典的估計(jì)方法會(huì)出現(xiàn)偏差,無法估量房?jī)r(jià)的空間相互作用,因此采用空間計(jì)量模型進(jìn)行估計(jì)。

    本文數(shù)據(jù)為105個(gè)城市2009-2017年的面板數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)主要來自于《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)國(guó)土資源年鑒》以及各省、各市統(tǒng)計(jì)年鑒和國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。同時(shí)利用人均GDP指數(shù)和人均消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)對(duì)人均GDP、住宅用地地面地價(jià)水平、商品房住宅價(jià)格、當(dāng)年房地產(chǎn)投資開發(fā)總額、城鎮(zhèn)居民可支配收入等名義變量調(diào)整為實(shí)際變量。官員數(shù)據(jù)主要來自于來自各城市政府網(wǎng)站、人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)資料庫以及公開網(wǎng)站。

    4.2 空間模型設(shè)定

    在財(cái)政激勵(lì)和晉升激勵(lì)下,官員具有追逐土地收入和高房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī),因此本文假設(shè)官員特征、土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)具有重要影響,基于理論分析,本文建立如下模型,為了減少異方差和量綱影響,模型對(duì)非比例變量進(jìn)行對(duì)數(shù)處理:

    lnyit= α+β1lnlfit+β2git+β3lnzit+ρWijyit+μ1Wijlfit+μ2Wijgzit+μ3Wijlnzit+εit? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? (1)

    其中,lny表示住房?jī)r(jià)格;ρWy表示相鄰城市住房?jī)r(jià)格對(duì)本城市住房?jī)r(jià)格的影響,其中W表示空間權(quán)重矩陣,表示城市之間的經(jīng)濟(jì)地理關(guān)系,空間權(quán)重本文選擇的是空間經(jīng)濟(jì)地理矩陣。ρ則表示空間相關(guān)系數(shù),X代表解釋變量,β為解釋變量的系數(shù)矩陣;θWx表示相鄰城市解釋變量由于空間溢出效應(yīng)對(duì)本城市住房?jī)r(jià)格的影響,θ則表示影響的系數(shù)值。α為常數(shù)項(xiàng),μit是隨機(jī)誤差項(xiàng)。

    4.3 模型檢驗(yàn)結(jié)果分析

    本文采用Stata15.0進(jìn)行計(jì)量分析,為了確定空間面板模型的具體類型,需要進(jìn)行空間相關(guān)性檢驗(yàn)和空間模型選擇。首先根據(jù)LM和R-LM統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)是否滿足空間計(jì)量關(guān)系,檢驗(yàn)結(jié)果(LM spatial error=310.031,R-LM spatial error=313.578;LM spatial lag=35.718,R-LM spatial lag=30.265) P值均在1%的水平下顯著,說明存在顯著空間關(guān)聯(lián)性,與前文Morans I檢驗(yàn)結(jié)果一致,且三種模型都適用。為了進(jìn)一步檢驗(yàn)空間杜賓模型(SDM)是否能簡(jiǎn)化成SEM或SAR模型,需進(jìn)行Wald檢驗(yàn)和LR統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn),檢驗(yàn)結(jié)果(Wald (SEM)=21.20,Wald (SAR) =31.87;LR (SEM) =25.09,LR (SAR) =16.31) P值顯著,表示SDM模型更加適用本文分析,且不能退化為SEM或SAR模型。同時(shí)根據(jù)hausman檢驗(yàn)和效應(yīng)檢驗(yàn)結(jié)果P值在1%水平下顯著,故選擇時(shí)間空間雙固定的空間杜賓模型。

    模型估計(jì)的結(jié)果,如表1所示。由于計(jì)算方式原因致使空間杜賓模型的系數(shù)解釋力不強(qiáng),需要解釋的是直接效應(yīng)和間接效應(yīng),來觀察各因素對(duì)房?jī)r(jià)的空間作用。而空間計(jì)量模型只能說明各城市之間的空間關(guān)系,不能深入反映各變量對(duì)房?jī)r(jià)的作用,為進(jìn)一步說明官員特征、土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響,本文采用兩階段最小二乘法對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì),檢驗(yàn)結(jié)果見表1。表1中可以看出,土地財(cái)政、官員個(gè)體特征對(duì)房?jī)r(jià)的作用顯著,土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)有正向促進(jìn)作用,土地財(cái)政收入越高,住房銷售價(jià)格也越高。任期對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的負(fù)向作用,說明任期越長(zhǎng),房?jī)r(jià)穩(wěn)控效果越好。任期每增加1%,房?jī)r(jià)將降低0.011%。官員特征對(duì)房?jī)r(jià)的作用也比較顯著,其中,異地調(diào)任對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的正向影響,與曾國(guó)安和耿勇(2019)的研究結(jié)果相反。官員特征里面年齡跟教育水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著,余泳澤和楊曉章等(2017)也發(fā)現(xiàn)官員學(xué)歷對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用不明顯。其他控制變量住房用地價(jià)格、住房用地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、城鎮(zhèn)居民可支配收入均在1%的顯著水平下對(duì)房?jī)r(jià)具有促進(jìn)作用,與學(xué)者們的研究一致,說明供需因素是影響房?jī)r(jià)的重要因素。

    在直接效應(yīng)方面,土地財(cái)政、任期、住宅地價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資金額、城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著影響,如表2所示。在其他因素不變的條件下,土地財(cái)政每增加1%,房?jī)r(jià)隨之增加0.0002%。土地財(cái)政促進(jìn)了房?jī)r(jià)上漲,與王斌和高波(2011)認(rèn)為土地財(cái)政抑制房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)相反。地方官員對(duì)土地財(cái)政依賴度較強(qiáng),土地出讓價(jià)格越高越符合地方官員的期待,房地產(chǎn)商為了保證自己的利益不受損,會(huì)將高昂的土地成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。任期每增加1%,房?jī)r(jià)下降0.0042%,這可能是因?yàn)榈胤焦賳T任期越長(zhǎng),其在特定地區(qū)的政策一致性比較容易得到保證,房?jī)r(jià)調(diào)控措施的實(shí)施效果也更加容易充分發(fā)揮出來。住房用地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)具有正向的促進(jìn)作用,居住用地地價(jià)上漲,房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加,促進(jìn)房?jī)r(jià)的直接上漲。房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的正向作用,房地產(chǎn)開發(fā)投資額每增加1%,房?jī)r(jià)上漲0.074%,房地產(chǎn)開發(fā)投資額越高,說明房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)空間大,開發(fā)商的投資積極性高,從而推升房?jī)r(jià)。同時(shí),城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)具有促進(jìn)作用,收入水平增加代表消費(fèi)者的支付能力上升,需求拉動(dòng)作用下,帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。其中,住宅用地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的作用不顯著,說明住宅價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)空間作用效果不明顯。

    間接效應(yīng)方面。土地財(cái)政對(duì)鄰近城市的房?jī)r(jià)具有顯著的正向溢出效應(yīng),在經(jīng)濟(jì)考核目標(biāo)的作用下,土地財(cái)政收入的增加會(huì)促進(jìn)鄰近城市采取同樣的手段,通過出讓土地獲取收入,增加開發(fā)商拿地成本,促進(jìn)鄰近城市的房?jī)r(jià)上漲。官員學(xué)歷對(duì)鄰近城市房?jī)r(jià)具有負(fù)溢出效應(yīng),居民對(duì)高學(xué)歷的官員更加信賴,學(xué)歷高帶來自身人力資本的提高,在競(jìng)爭(zhēng)晉升中更有優(yōu)勢(shì),而這種優(yōu)勢(shì)增加了鄰近城市官員的壓力,在抑制房?jī)r(jià)過快上漲的大背景政策下,鄰近城市官員積極響應(yīng)中央政策,加大穩(wěn)控房?jī)r(jià)的政策執(zhí)行力度,增強(qiáng)城市吸引力,促使鄰近城市的房?jī)r(jià)下降。其他的官員特征中,官員任期、年齡和異地調(diào)入表現(xiàn)出負(fù)向的溢出效應(yīng)趨勢(shì),但在統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上不顯著。居住用地地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的正向溢出作用,招商引資政策為低價(jià)出讓工業(yè)用地,為彌補(bǔ)地價(jià)出讓工業(yè)用地的損失,地方官員會(huì)顯著提高住房用地價(jià)格,居住用地地價(jià)大量提升,增加房地產(chǎn)開發(fā)成本,房地產(chǎn)商則通過成本轉(zhuǎn)移等策略進(jìn)一步推升房?jī)r(jià),對(duì)鄰近城市起到了“示范”效應(yīng),促進(jìn)鄰近城市房?jī)r(jià)住宅價(jià)格上漲。同時(shí)住宅用地供應(yīng)對(duì)鄰近城市房?jī)r(jià)具有正向空間溢出作用,從供需的角度看,增加住宅用地供應(yīng),住房?jī)r(jià)格應(yīng)該下降。但是土地市場(chǎng)屬于寡頭壟斷,在城市建設(shè)用地總量控制的前提下,政府對(duì)住宅用地供應(yīng)有限,土地資源的稀缺性致使開發(fā)商瘋狂拿地,本地房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高,這種效應(yīng)會(huì)促進(jìn)鄰近城市采取相同的政策手段,從而促進(jìn)了鄰近城市的房?jī)r(jià)上漲。城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)具有正向溢出效應(yīng),房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的保值增值功能,居民收入水平的提高也增加了居民到鄰近城市購房的支付能力,購房需求的增加會(huì)促使鄰近城市居民產(chǎn)生住房供不應(yīng)求的恐慌,從而刺激鄰近城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀態(tài)。

    4.4 異質(zhì)性檢驗(yàn)

    地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距較大,考慮到城市之間存在異質(zhì)性,本文將105個(gè)城市分成東部地區(qū)、中部地區(qū)與西部地區(qū)3組做進(jìn)一步檢驗(yàn),觀察不同城市地區(qū)土地財(cái)政、官員特征對(duì)房?jī)r(jià)的影響有何不同。從表3中可以看出,兩階段最小二乘法的回歸的結(jié)果跟前文檢驗(yàn)結(jié)果較一致,土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)有促進(jìn)作用,任期持續(xù)性對(duì)穩(wěn)控房?jī)r(jià)有積極影響,居住用地地價(jià)、住宅用地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)有正向促進(jìn)作用。但是地區(qū)之間存在明顯的差異,相比于其他地區(qū),年齡、學(xué)歷等官員特征在西部地區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的作用均比較顯著,說明與東中部地區(qū)相比,官員特征因素更容易影響西部地區(qū)的房?jī)r(jià)。

    根據(jù)表4看出,直接效應(yīng)方面,任期、居住用地地價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)房?jī)r(jià)具有直接效應(yīng),除此之外,土地財(cái)政對(duì)中部地區(qū)房?jī)r(jià)作用更顯著。年齡、學(xué)歷對(duì)西部地區(qū)房?jī)r(jià)的作用顯著。間接效應(yīng)方面,東部地區(qū)居住用地地價(jià)、住宅用地供應(yīng)和城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)具有空間溢出效應(yīng),中部地區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入具有正向溢出效應(yīng),西部地區(qū)年齡、學(xué)歷、住宅用地供應(yīng)和居民可支配收入的空間溢出作用較顯著。

    可見,影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素在各地區(qū)表現(xiàn)出一定的共性,土地財(cái)政、官員任期、官員個(gè)體特征以及供需因素是影響房?jī)r(jià)的重要因素。但是地區(qū)之間也存在一定的差異,直接效應(yīng)中,任期對(duì)東部和中部地區(qū)作用更顯著,說明東中部地區(qū),晉升競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。年齡和學(xué)歷對(duì)西部地區(qū)作用顯著,表明西部地區(qū)官員本身的特質(zhì)受到更多關(guān)注。西部城市官員特征的空間溢出效應(yīng)更加顯著,年齡、學(xué)歷均具有顯著的溢出效應(yīng),個(gè)人特征是官員能否獲取晉升資格的關(guān)鍵因素,這種效應(yīng)在西部地區(qū)更加突出,受到其他西部城市官員的密切關(guān)注。同時(shí)住宅用地供應(yīng)的正向溢出效應(yīng)在東部和西部地區(qū)顯著,說明在城市土地依賴度高,居住用地出讓帶來的高額收入也使其他城市競(jìng)相效仿。

    5 結(jié)論及政策啟示

    不斷高企的房?jī)r(jià)背后是諸多因素的共同作用,本文運(yùn)用2009-2017年105個(gè)城市面板數(shù)據(jù)。從土地財(cái)政、官員任期的角度,采用空間杜賓模型,分析了房?jī)r(jià)難以調(diào)控的原因。研究結(jié)果表明:(1)房?jī)r(jià)表現(xiàn)出較強(qiáng)的空間集聚性,集聚性強(qiáng)弱隨著時(shí)間的推移而發(fā)生變化。東部沿海地區(qū)城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)出顯著的空間溢出效應(yīng),表現(xiàn)為自身房?jī)r(jià)高且周邊地區(qū)房?jī)r(jià)也很高的聚集特征。西部地區(qū)城市表現(xiàn)出低聚集性,自身房?jī)r(jià)低且周邊地區(qū)房?jī)r(jià)也很低。(2)土地財(cái)政擴(kuò)張?zhí)岣吡碎_放商拿地成本,開放商通過成本轉(zhuǎn)移的策略帶來了房?jī)r(jià)上漲。在經(jīng)濟(jì)考核目標(biāo)的作用下,鄰近城市也會(huì)選擇類似的方式,從而影響周邊城市的房?jī)r(jià)。(3)官員特征對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有差異性。官員任期越長(zhǎng),在抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)穩(wěn)控房?jī)r(jià)方面具有顯著作用,年齡教育水平等特征對(duì)房?jī)r(jià)影響不顯著。這種行為存在地區(qū)異質(zhì)性,東中部城市房?jī)r(jià)受到任期的影響更大,作用更加顯著。(4)市場(chǎng)性因素對(duì)房?jī)r(jià)的作用顯著,居住用地地價(jià)、住宅用地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)均有正向促進(jìn)作用,其中居住用地地價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、城鎮(zhèn)居民可支配收入具有正向溢出效應(yīng)。

    實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果顯示房?jī)r(jià)變化受到諸多因素影響,這些因素在空間層面上表現(xiàn)出顯著的輻射和示范效應(yīng)。一方面土地財(cái)政有利于緩解地方政府的財(cái)政壓力,為地方公共事業(yè)建設(shè)提供財(cái)力支持,特別是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)資源無優(yōu)勢(shì)地區(qū),但是這也間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)成本的提高。另一方面,在經(jīng)濟(jì)晉升激勵(lì)下地方官員被迫追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),在有限任期內(nèi)土地財(cái)政與高房?jī)r(jià)帶來的巨額收益有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)考核目標(biāo),同時(shí)這種行為具有示范帶動(dòng)效應(yīng),這也在一定程度上制約房?jī)r(jià)穩(wěn)控的力度。

    本文分析了影響房?jī)r(jià)的深層次原因,基于此,從以下幾個(gè)方面提出建議。首先,降低土地依賴,努力破解“以地生財(cái)”困局。深化財(cái)政體制改革,嚴(yán)防地方官員行為被土地財(cái)政引導(dǎo),影響房地產(chǎn)市場(chǎng)及由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)。另一方面要求地方政府提高土地利用集約節(jié)約意識(shí),優(yōu)化土地的供給側(cè)改革,逐漸消除地方對(duì)土地出讓收入的依賴,為房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行創(chuàng)造良好的環(huán)境。其次,晉升激勵(lì)機(jī)制改革,當(dāng)前以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為導(dǎo)向的晉升激勵(lì)促使地方官員的行為具有短期化傾向,改變當(dāng)前的績(jī)效考核指標(biāo),可以通過試點(diǎn)的方式適當(dāng)增加部分地區(qū)民生建設(shè)考核比重,對(duì)周邊地區(qū)起到帶頭示范作用,使地方政府更多的關(guān)注民生問題。最后,增加保障性住房的供給,緩解住房供給不足。保障性住房供給既能滿足居民的住房需求,也從一定程度緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張的供給關(guān)系,對(duì)穩(wěn)定社會(huì)和諧,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展具有重要作用。

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