抵押房屋轉(zhuǎn)讓問(wèn)題探析

摘要：2021年1月1日，我國(guó)《民法典》正式實(shí)施后，與廣大人民群眾直接相關(guān)的社會(huì)生活等諸多方面都有所變化，其中房地產(chǎn)交易領(lǐng)域廣為熱議的抵押期間抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的關(guān)注度很高，原國(guó)內(nèi)各地多年來(lái)的房地產(chǎn)交易管理面臨依法調(diào)整的問(wèn)題。聚焦抵押期間房屋轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的法律規(guī)定與實(shí)踐操作，分析其中的焦點(diǎn)問(wèn)題，以期對(duì)交易各方有所啟示。

關(guān)鍵詞：抵押;在建工程抵押;房屋轉(zhuǎn)讓;注銷

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）04-0057-60 收稿日期：2021-03-02

作者簡(jiǎn)介：文志敏，成都市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心。

2018年6月，購(gòu)房人周某以貸款方式購(gòu)買(mǎi)甲企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品住房，購(gòu)房時(shí)銷售人員告知周某，其選購(gòu)的1102號(hào)商品房因?yàn)榍捌谠O(shè)定了在建工程抵押，按照當(dāng)?shù)亟灰坠芾聿块T(mén)的要求，需解除在建工程抵押周某所購(gòu)房屋才能辦理合同備案。其后雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同中明確了在建工程抵押的情況。但由于開(kāi)發(fā)企業(yè)未償還抵押權(quán)人借款，周某所購(gòu)商品房始終未能解除在建工程抵押并辦理合同備案。2021年1月1日《民法典》實(shí)施后，周某認(rèn)為：既然《民法典》規(guī)定了抵押期間可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，那么交易管理部門(mén)不為其辦理買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案，就違反了《民法典》的規(guī)定。

是否如周某所想呢？如周某主張無(wú)誤，同理，存量房買(mǎi)賣(mài)中，要過(guò)戶的房屋必須先解除抵押才能交易，是否也違反了《民法典》的相關(guān)規(guī)定呢？

1 《物權(quán)法》及其實(shí)踐

《物權(quán)法》第191條規(guī)定，抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。根據(jù)上述規(guī)定，抵押期間，抵押財(cái)產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓以“抵押權(quán)人是否同意”為前提條件;且轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存。抵押權(quán)人的利益仍可獲得充分保護(hù)。在房屋轉(zhuǎn)讓實(shí)踐中，房屋所有權(quán)人在取得房屋抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的情況下，即可以轉(zhuǎn)讓抵押房屋，至于是否需要注銷已設(shè)立的房屋抵押登記才能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶，法律并未進(jìn)一步細(xì)化。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，部分地方房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記分立管理，無(wú)論是商品房還是存量房，在抵押權(quán)人已出具同意銷售書(shū)面材料的情況下，是否允許商品房買(mǎi)賣(mài)合同或存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案，由于國(guó)家法律層面并無(wú)統(tǒng)一的明文規(guī)定，在國(guó)內(nèi)操作實(shí)踐中，主要有兩種處理方式：一是在需先解除抵押再辦理合同網(wǎng)簽備案（所謂“解一套備一套”）大多數(shù)城市采取此種方式;二是在抵押不注銷的情況下，仍允許買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案。

相比較抵押存量房轉(zhuǎn)讓的情形，在建工程與商品房預(yù)售許可的關(guān)系稍顯復(fù)雜：當(dāng)商品房取得預(yù)售許可證前已設(shè)定在建工程抵押的，操作上與已設(shè)定抵押的存量房無(wú)異;當(dāng)商品房取得預(yù)售許可證后未售房源設(shè)定在建工程抵押的，由于在建工程抵押登記的法定要件中并不包含“抵押權(quán)人是否同意銷售商品房的證明材料”，故在抵押登記設(shè)立環(huán)節(jié)，對(duì)此情況并不掌握。開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售此類取得預(yù)售許可后房源設(shè)定在建工程抵押的未售商品房前，需按《物權(quán)法》第191條之規(guī)定取得抵押權(quán)人同意（如圖1所示）。

上述兩種處理方式各有利弊：

第一種：“解一套備一套”貌似對(duì)買(mǎi)受人不利，畢竟支付了全部或大部分房?jī)r(jià)款，卻不能盡早完成合同網(wǎng)簽備案，購(gòu)房人可能會(huì)因?yàn)檠舆t網(wǎng)簽備案，面臨房屋被查封或二次抵押的風(fēng)險(xiǎn)，但解除抵押后的買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案對(duì)買(mǎi)受人而言獲得的是無(wú)權(quán)利瑕疵（限制）的完整物權(quán);而在抵押未解除的情況進(jìn)行的網(wǎng)簽備案，所有權(quán)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)仍然存在。

第二種：不解除抵押的情況下進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案，為購(gòu)房人盡早實(shí)現(xiàn)合同備案在時(shí)間上爭(zhēng)取到便利，但備案后房屋抵押登記仍存在，房屋所有權(quán)仍受到擔(dān)保物權(quán)的限制，尤其在購(gòu)房人通過(guò)貸款方式購(gòu)房時(shí)，原抵押權(quán)與購(gòu)房貸款形成的新的抵押權(quán)之間的關(guān)系問(wèn)題，似乎并未厘清。對(duì)于抵押權(quán)人出具同意銷售抵押房屋的證明所產(chǎn)生的法律后果，有觀點(diǎn)認(rèn)為實(shí)際上抵押權(quán)已放棄抵押權(quán)，抵押權(quán)滅失;也有觀點(diǎn)認(rèn)為抵押權(quán)人雖同意銷售抵押物，但在債權(quán)未獲清償?shù)那闆r下，并不代表其放棄抵押權(quán)。

2 《民法典》相關(guān)規(guī)定及考驗(yàn)

《民法典》第406條規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。這一新制度，無(wú)疑有利于提高社會(huì)物質(zhì)的利用效率，促進(jìn)抵押財(cái)產(chǎn)的交易及降價(jià)其交易成本，進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)財(cái)富資源的自由流動(dòng)。

根據(jù)上述規(guī)定，可以得出以下答案：一是抵押期間，抵押人可否轉(zhuǎn)讓抵押房屋以當(dāng)事人約定優(yōu)先，明確約定可以在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)或抵押當(dāng)事人對(duì)此無(wú)約定的可以轉(zhuǎn)讓;二是抵押房屋轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)仍然存在，并未滅失;三是抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的負(fù)有及時(shí)通知抵押權(quán)人的義務(wù)，抵押權(quán)人享有債權(quán)求償權(quán)。

抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。如何不受影響呢？以本文開(kāi)頭的案例來(lái)進(jìn)行分析。

理論上說(shuō)，周某以貸款方式購(gòu)買(mǎi)已設(shè)定在建工程抵押的商品住房，按照“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，周某買(mǎi)入的商品房可以在不解除抵押的情況下進(jìn)行網(wǎng)簽備案。此時(shí)，依據(jù)《民法典》第807條“建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償”，以及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”之規(guī)定，周某已備案的商品房與建設(shè)工程價(jià)款以及在建工程抵押權(quán)的關(guān)系（如圖2所示）。顯然，在建工程抵押權(quán)人在開(kāi)發(fā)企業(yè)不能償還借款，主張以抵押物優(yōu)先受償債權(quán)時(shí)，并不能對(duì)抗作為非抵押當(dāng)事人的購(gòu)房人周某。理論上，在建工程抵押權(quán)已經(jīng)受到影響。

實(shí)踐來(lái)看，周某以貸款方式購(gòu)買(mǎi)住房，買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案后，如買(mǎi)賣(mài)雙方有關(guān)于辦理預(yù)告登記的約定，則面臨以下兩種情況：一種是在建工程抵押權(quán)人事先預(yù)判到辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記可能會(huì)影響到其抵押權(quán)，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)不得為購(gòu)房人與個(gè)人住房抵押權(quán)人辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。那么，在建工程抵押權(quán)人在開(kāi)發(fā)企業(yè)不能如期償還債務(wù)時(shí)，根本無(wú)法就抵押財(cái)產(chǎn)主張優(yōu)先受償（不能對(duì)抗買(mǎi)受人），只能要求抵押人（開(kāi)發(fā)企業(yè)）另行清償或更換其他抵押物。無(wú)論開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具備償債能力，在建工程抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)都增加了難度，受到了影響;當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)資不抵債時(shí)，在建工程抵押權(quán)面臨落空風(fēng)險(xiǎn)。另一種是在建工程抵押權(quán)人未預(yù)判到購(gòu)房人與個(gè)人住房抵押權(quán)人辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記可能產(chǎn)生的問(wèn)題，雙方預(yù)告登記順利設(shè)立，且在商品房完成登記后將抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記。預(yù)告的抵押權(quán)顯然是為了維護(hù)購(gòu)房貸款人的利益。從抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建工程抵押權(quán)設(shè)立在先，而周某購(gòu)房貸款為抵押權(quán)設(shè)立的預(yù)告登記設(shè)立在后，住房貸款抵押權(quán)不會(huì)優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)。但從法釋〔2002〕16號(hào)的規(guī)定來(lái)說(shuō)，我們已知在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。如發(fā)生周某斷供不能按抵押合同約定如期償還住房貸款的情形，則住房貸款抵押權(quán)人有權(quán)就抵押房屋主張優(yōu)先受償，如周某抵押的住房被拍賣(mài)、變賣(mài)，無(wú)論住房抵押貸款權(quán)利人的債權(quán)是否獲得清償，在建工程抵押物都不復(fù)存在，在建工程抵押權(quán)人同樣面臨要求開(kāi)發(fā)企業(yè)清償借款或另外追加抵押物的情形。在建工程抵押權(quán)受到影響的問(wèn)題不言而喻。

因此，《民法典》第406條之規(guī)定，在實(shí)踐中最終產(chǎn)生的后果，必然是在建工程抵押權(quán)人利用“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”的特別條款，在借款合同或抵押合同中進(jìn)一步明確“抵押期間，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物”。

3 落實(shí)的制度安排

回到房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)踐中，上述規(guī)定在實(shí)踐中伴隨以下問(wèn)題及考驗(yàn)：

一是房屋網(wǎng)簽備案前是否需要查驗(yàn)抵押當(dāng)事人（房屋抵押人與抵押權(quán)人）之間有無(wú)關(guān)于抵押物可否轉(zhuǎn)讓的約定？二是如查驗(yàn)結(jié)果是抵押當(dāng)事人對(duì)抵押房屋轉(zhuǎn)讓無(wú)約定，那么是否要查驗(yàn)抵押人就轉(zhuǎn)讓抵押房屋一事是否盡到了通知抵押權(quán)人的義務(wù)？三是抵押房屋轉(zhuǎn)讓后，抵押權(quán)仍然存在，是否需要辦理抵押權(quán)變更登記（抵押人已經(jīng)發(fā)生變化） ？

2021年4月6日自然資源部出臺(tái)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)

〔2021〕54號(hào)）為貫徹落實(shí)《民法典》給出了答案。

首先，調(diào)整和完善不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。（1）在“抵押權(quán)登記信息”頁(yè)、“預(yù)告登記信息”頁(yè)均增加“擔(dān)保范圍”“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”欄目。（2）將“抵押權(quán)登記信息”頁(yè)的“最高債權(quán)數(shù)額”修改為“最高債權(quán)額”并獨(dú)立為一個(gè)欄目，填寫(xiě)最高額抵押擔(dān)保范圍所對(duì)應(yīng)的最高債權(quán)數(shù)額。

其次，區(qū)分《民法典》施行前后，明確不同的處理意見(jiàn)?！睹穹ǖ洹肥┬星耙呀?jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。

操作中區(qū)分以下情形辦理：

（1）抵押權(quán)人已經(jīng)出具同意轉(zhuǎn)讓（銷售）抵押房屋的書(shū)面材料的，予以辦理買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

（2）抵押權(quán)人未出具同意轉(zhuǎn)讓（銷售）抵押房屋的書(shū)面材料的，此種情況在取得預(yù)售許可證后設(shè)置的在建工程抵押中較為普遍，抵押人要轉(zhuǎn)讓（銷售）房屋的，應(yīng)當(dāng)提供與抵押權(quán)人“就抵押期間是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物的書(shū)面約定”;如不能提供，抵押人應(yīng)當(dāng)就擬轉(zhuǎn)讓抵押物的事宜書(shū)面通知抵押權(quán)人，并證明已經(jīng)盡到了通知義務(wù)，在抵押權(quán)人未明示反對(duì)的情況下，允許轉(zhuǎn)讓抵押物，辦理抵押房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，但原抵押登記信息仍保留不做變動(dòng)。

（3）抵押權(quán)人出具書(shū)面材料不同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋，或與抵押人在合同中已明確約定“抵押期間不得轉(zhuǎn)讓抵押物”的，則不能辦理抵押房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

（4）當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定情況。有約定的填寫(xiě)“是”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記;沒(méi)有約定的填寫(xiě)“否”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。約定情況發(fā)生變化的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)辦理變更登記。