武漢:新興商務(wù)區(qū)三足鼎立

林楠

眾所周知，CBD在我國(guó)“出圈”始于上世紀(jì)90年代。

彼時(shí)，武漢也在規(guī)劃建設(shè)自己的CBD。

武漢CBD如今發(fā)展情況如何？和國(guó)內(nèi)其他城市知名CBD相比存在哪些差異？

武漢CBD：最早規(guī)劃建設(shè)的商務(wù)區(qū)

百度百科搜索武漢CBD，會(huì)蹦出這么一句話，“武漢CBD一般指武漢中央商務(wù)區(qū)?！?/p>

規(guī)劃建設(shè)武漢CBD，武漢已經(jīng)進(jìn)行了二十多年的時(shí)間。

1997年，武漢市政府決定，擬將位于漢口主城區(qū)的王家墩空軍機(jī)場(chǎng)進(jìn)行搬遷，發(fā)揮該地區(qū)的土地潛力，更好地促進(jìn)城市發(fā)展，提升城市功能。隨后，國(guó)務(wù)院、中央軍委聯(lián)合發(fā)文，同意王家墩空軍機(jī)場(chǎng)遷建。

為此，武漢市政府組織了多層次、多方面的規(guī)劃研究，并規(guī)劃編制了《武漢市城市總體規(guī)劃（1996-2020年）》，該規(guī)劃于1999年得到國(guó)務(wù)院批復(fù)。規(guī)劃提出，“外遷王家墩機(jī)場(chǎng)，在機(jī)場(chǎng)原址布置武漢國(guó)際博覽中心，重點(diǎn)設(shè)置博覽、金融、貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)”。

恰逢CBD在國(guó)內(nèi)萌芽，武漢市委、市政府提出在王家墩建設(shè)武漢CBD，即武漢中央商務(wù)區(qū)。作為城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，以及城市的功能核心，CBD應(yīng)高度集中城市的經(jīng)濟(jì)、科技和文化力量，并具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等多種商務(wù)功能。

當(dāng)時(shí)，王家墩周圍已有一定金融氛圍。離其不遠(yuǎn)的青年路至解放公園路一段，建設(shè)大道金融街發(fā)展如火如荼。1994年，招銀大廈拔地而起，成為建設(shè)大道金融街第一座摩天大樓。此后，商業(yè)銀行廣場(chǎng)、建銀大廈、中環(huán)大廈等高端寫字樓相繼落地，聚集大量銀行等金融資源。

王家墩空軍機(jī)場(chǎng)搬遷、新機(jī)場(chǎng)選址等工作確定后，武漢中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)正式提上議程。在2003年的武漢市《政府工作報(bào)告》中，多次提及“加快建設(shè)王家墩商務(wù)區(qū)”。

次年，經(jīng)由美國(guó)麥肯錫咨詢公司、SOM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、英國(guó)阿特金斯工程設(shè)計(jì)公司等國(guó)際知名機(jī)構(gòu)，以及中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)的《武漢王家墩商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃》出爐，并得到武漢市政府批準(zhǔn)。

武漢中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃控制范圍為漢西路以東，發(fā)展大道以南、常青路和青年路以西、建設(shè)大道以北，總用地面積7.41平方公里。規(guī)劃結(jié)構(gòu)分為中心商務(wù)區(qū)、綜合商業(yè)區(qū)、啟動(dòng)區(qū)及生活居住區(qū)。其中，中心商務(wù)區(qū)以商務(wù)辦公為主，規(guī)劃建設(shè)數(shù)十棟超高層建筑，用于服務(wù)金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、信息、咨詢等產(chǎn)業(yè)。

按照規(guī)劃設(shè)想，武漢中央商務(wù)區(qū)希望建成“立足華中、面向世界、服務(wù)全國(guó)”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，形成以銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)為主，集團(tuán)總部辦公為主，輔以法律、會(huì)計(jì)、信息、咨詢策劃、廣告等中介服務(wù)，以及聚集會(huì)展、零售、酒店、居住等功能的綜合性城市中心區(qū)。

在招商引資過程中，武漢中央商務(wù)區(qū)2.67平方公里核心地段交由泛?？毓砷_發(fā)建設(shè)。

今年5月上旬，記者在武漢中央商務(wù)區(qū)看到，泛海控股已建成并投入使用的項(xiàng)目主要包括：國(guó)際全能商務(wù)服務(wù)綜合體泛海國(guó)際SOHO城、大型城市綜合體泛海城市廣場(chǎng)、國(guó)際5A甲級(jí)生態(tài)景觀寫字樓泛海創(chuàng)業(yè)中心、商業(yè)裙樓泛海國(guó)際中心等商業(yè)項(xiàng)目。

記者注意到，中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、招商銀行、中國(guó)平安、民生金融中心等區(qū)域總部，費(fèi)爾蒙、喜來登酒店等配套服務(wù)，以及不少商務(wù)、創(chuàng)新型企業(yè)已入駐上述項(xiàng)目。

武漢CBD管委會(huì)公開的信息顯示，目前武漢CBD入駐企業(yè)超2000家，容納就業(yè)近3萬人。

武昌、漢口總部經(jīng)濟(jì)濱江商務(wù)區(qū)崛起

二十多年過去了，盡管武漢僅有武漢中央商務(wù)區(qū)是以CBD（Central Business District）命名，但與之內(nèi)核并無太大差別的商務(wù)區(qū)，已在武漢開枝散葉。

2008年啟動(dòng)規(guī)劃建設(shè)的武昌濱江商務(wù)區(qū)便是其中之一。同樣是為了提升城市功能，武漢希望將武昌車輛廠片區(qū)、裕大華紡織廠片區(qū)、武昌熱電廠片區(qū)等工業(yè)用地，以及周圍大面積老生活區(qū)和城中村進(jìn)行搬遷及拆遷改造。

按照當(dāng)年批復(fù)的《武昌濱江商務(wù)區(qū)規(guī)劃》，武昌濱江商務(wù)區(qū)位于長(zhǎng)江大橋與長(zhǎng)江二橋之間，包括上述工業(yè)用地等在內(nèi)，總用地規(guī)模約278公頃，擬打造一個(gè)集聚金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群，以及具有濱江特色的多元化功能區(qū)。

和武漢CBD類似，當(dāng)時(shí)武昌濱江商務(wù)區(qū)周圍已集聚一定金融資源。中南路-中北路華中金融城，總部金融集聚區(qū)雛形初顯，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行、興業(yè)銀行武漢分行、中國(guó)人壽保險(xiǎn)湖北分公司、湖北銀行等金融機(jī)構(gòu)，紛紛將區(qū)域總部或總部放在這里。

相關(guān)片區(qū)搬遷及拆遷工作啟動(dòng)后，萬達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)等紛紛落子，并開建城市綜合體項(xiàng)目積玉橋萬達(dá)廣場(chǎng)、華中第一高樓武漢綠地中心等。

2013年，武昌濱江商務(wù)區(qū)進(jìn)行擴(kuò)容，規(guī)劃范圍向北延伸至二七長(zhǎng)江大橋，向東拓展至友誼大道和湖北大學(xué)一帶，總用地規(guī)模擴(kuò)大至1260公頃。

擴(kuò)容后的武昌濱江商務(wù)區(qū)吸引了更多企業(yè)入駐。目前，160萬方超級(jí)城市綜合體華夏幸福武漢長(zhǎng)江中心、智慧產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)阿里巴巴華中總部等項(xiàng)目均在建設(shè)中。

經(jīng)過十多年發(fā)展，武昌濱江商務(wù)區(qū)已建成并運(yùn)營(yíng)部分新商業(yè)項(xiàng)目。徐東大街上的高端寫字樓福星惠譽(yù)悅江中心正對(duì)外售賣現(xiàn)房，匯通新長(zhǎng)江中心及匠心城·徐家棚已入駐不少企業(yè)。

與武昌濱江商務(wù)區(qū)相比，漢口濱江國(guó)際商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)要晚幾年。

2012年，為建設(shè)國(guó)家中心城市和國(guó)際化大都市，《漢口沿江商務(wù)區(qū)實(shí)施規(guī)劃》出爐，明確漢口濱江國(guó)際商務(wù)區(qū)核心區(qū)為二七濱江，南起長(zhǎng)江二橋，北至二七長(zhǎng)江大橋，東臨沿江大道，西臨解放大道，規(guī)劃總用地面積約80公頃。具體發(fā)展定位為，依托武漢天地建筑群和二七片區(qū)高檔商務(wù)樓宇，主要發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、高端商務(wù)、文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

此后，中信泰富大廈、泰康總部大廈、武漢周大福金融中心、武漢國(guó)華金融中心、中誠(chéng)信征信總部大廈一批高端寫字樓相繼動(dòng)工。

5月上旬，記者在漢口濱江國(guó)際商務(wù)區(qū)看到，中信泰富大廈已投入使用。記者獲悉，未來漢口濱江國(guó)際商務(wù)區(qū)將建成至少16棟200米以上高端寫字樓。

CBD沒那么重要，城市營(yíng)商環(huán)境更重要

“它們對(duì)城市發(fā)展更新，以及現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚等方面均起到了一定作用?！倍辔唤邮苡浾卟稍L的專家一致評(píng)價(jià)說，“但相關(guān)進(jìn)展較為緩慢，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入還不夠?！?/p>

的確，無論是武漢CBD，還是武昌濱江商務(wù)區(qū)，抑或是漢口濱江國(guó)際商務(wù)區(qū)，他們的規(guī)劃建設(shè)都超過了十年，但較多項(xiàng)目還未完工，不少地塊仍未開發(fā)。

在武漢CBD，2015年就已封頂?shù)?A級(jí)商務(wù)綜合體武漢中心大廈，內(nèi)部建設(shè)還有較多工程未實(shí)施，包括消防設(shè)施等；超大型城市綜合體武漢世貿(mào)中心土地挖建工作未進(jìn)行。此外，武漢CBD僅泛?？毓沙薪ú糠郑两駜H開發(fā)三成。

武昌濱江商務(wù)區(qū)，武漢綠地中心至今建設(shè)十年還未完工；漢口濱江國(guó)際商務(wù)區(qū)，多個(gè)項(xiàng)目才開工建設(shè)。

這里面有開發(fā)企業(yè)自身的原因，比如泛?？毓梢蛸Y金問題導(dǎo)致武漢CBD已經(jīng)停工一兩年，武漢綠地中心也曾因?qū)痈呦拗频葐栴}耽誤了工期。

“還有一個(gè)客觀原因是，他們涉及的土地性質(zhì)較為復(fù)雜。”武漢地產(chǎn)研究院一位資深專家對(duì)記者說，“武漢CBD涉及相關(guān)軍用地，兩個(gè)濱江商務(wù)區(qū)則涉及一些老工廠、鐵路、‘三舊改造等用地，拆遷等方面工作進(jìn)展緩慢?！?p>

已建成并投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目，也存在空置率較高的問題。以武漢CBD泛海國(guó)際SOHO城為例，5月上旬，記者走訪其8棟大樓發(fā)現(xiàn)，根據(jù)樓層索引展示，每棟大樓都有空置。其中，1號(hào)樓空置率超過50%。一樓商業(yè)鋪面，也有部分閉店停業(yè)。

CAIC（中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)）數(shù)據(jù)顯示，2020年武漢CBD、武昌濱江商務(wù)區(qū)、漢口國(guó)際濱江商務(wù)區(qū)的空置率分別為40.3%、31.3%、28.7%。

中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政認(rèn)為，“目前武漢沒有一個(gè)真正意義上的CBD?！?/p>

李國(guó)政表示，樓宇經(jīng)濟(jì)是不是真正帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，可從“納稅億元樓”指標(biāo)來看。

公開信息顯示，包括武漢CBD、武昌濱江商務(wù)區(qū)、漢口濱江國(guó)際商務(wù)區(qū)在內(nèi)，武漢中心城區(qū)“納稅億元樓”超過50棟。而上海僅陸家嘴CBD，“納稅億元樓”就達(dá)110棟。

有專家認(rèn)為，應(yīng)該繼續(xù)提升武漢營(yíng)商環(huán)境，吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入武漢，從根本上提升武漢城市競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

在吸引企業(yè)落地方面，李國(guó)政指出，商務(wù)區(qū)需發(fā)揮總部經(jīng)濟(jì)效益，多吸引總部企業(yè)落地，總部企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力強(qiáng)，能更好助力商務(wù)區(qū)發(fā)展。