簡析房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理中的難點與解決方法

田正平

（山西保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西太原 030006）

我國一直十分關(guān)注住房問題，從20 世紀(jì)末就開始大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)。然而房地產(chǎn)的過度開發(fā)，以及社會監(jiān)管問題的缺失等一系列問題，造成我國現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混珠，尤其是施工質(zhì)量問題更是層出不窮。房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)商通常是與施工單位獨立管控的，即房地產(chǎn)開發(fā)商將施工項目承包給施工單位，各自分別有管控體系。受到這種傳統(tǒng)施工的影響，在房地產(chǎn)開發(fā)前期，往往未能根據(jù)實際情況對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施進(jìn)行合理的規(guī)劃或缺乏可實施性，或者是規(guī)劃人員素質(zhì)欠缺專業(yè)能力不夠，在實際開發(fā)過程中未能充分考慮房地產(chǎn)的實際特征，因而缺乏實用性。施工單位的選擇直接關(guān)系到開發(fā)商以及消費者的利益。因此在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，應(yīng)該加強(qiáng)對施工單位的管理，加強(qiáng)施工單位與開發(fā)商的協(xié)調(diào)溝通，共同對項目的實時情況進(jìn)行了解，才能提高施工效率，進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益，如圖1 所示。

圖1 房地產(chǎn)施工現(xiàn)場

1 房地產(chǎn)施工現(xiàn)場管理的難點

1.1 難以有效控制施工進(jìn)度

控制項目進(jìn)度是一個非常重要的問題，施工進(jìn)度直接關(guān)系施工成本和開發(fā)商的利益。但是在實際施工中，許多施工單位對于施工進(jìn)程沒有總體的把握，負(fù)責(zé)人也無法有效監(jiān)督總體進(jìn)程，從而使開發(fā)項目與設(shè)計方案存在較大的漏洞，實際施工與設(shè)計方案有所不同，從而造成資源與勞動力的浪費，進(jìn)而影響整個房地產(chǎn)項目的施工進(jìn)展。另外也有在施工過程中，由于無法在前期正確把握施工進(jìn)程，為在規(guī)定時間內(nèi)交付項目，從而在適當(dāng)降低施工質(zhì)量的情況下加快施工進(jìn)度，這些都會給房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主造成無法彌補(bǔ)的損失。還有在施工過程中，非常容易受到自然環(huán)境因素的影響，例如冬季霧霾停工就導(dǎo)致施工單位無法如期完成或工期進(jìn)展較慢，這些都屬于非人為可把控的因素，大大影響工期的進(jìn)展。

1.2 工程管理水平有待提高

在競爭日趨激烈的房地產(chǎn)行業(yè)，許多開發(fā)商為占據(jù)市場份額，在實際招標(biāo)過程中往往只是選用造價最低的投標(biāo)方案，并未充分考慮其他可能發(fā)生的意外因素。在進(jìn)場后，中標(biāo)單位往往因缺少對實際情況的精確分析，為了能在投標(biāo)報價范圍內(nèi)完工，不得不從材料或勞動力等角度來縮減自己的成本，進(jìn)而對施工方案進(jìn)行頻繁修改從而影響施工效率?；蛘邽榱藦浹a(bǔ)投標(biāo)報價的損失，施工單位會想辦法進(jìn)行各種簽證、變更索賠，導(dǎo)致不必要的返工及糾紛。由于在施工前期雙方溝通較少，準(zhǔn)備工作不充分，致使在施工期間方案進(jìn)行多次修改，除了浪費過多的時間之外，也導(dǎo)致現(xiàn)場施工的困難。諸如此類現(xiàn)象，給房地產(chǎn)開發(fā)商及施工單位都造成極大的限制。

1.3 工程核算與實際差別較大

開發(fā)商經(jīng)濟(jì)收益很大一部分取決于施工質(zhì)量與進(jìn)度，建筑工程中的工程造價控制更是對建筑工程的質(zhì)量起著決定性作用。工程核算人員的任務(wù)是對真實的、可靠的項目工程基本建設(shè)資料進(jìn)行工程核算，而這項工作不僅要求核算人員有較高的造價專業(yè)水平，還需要核算人員有更全面的管控能力。首先能夠充分意識到工程核算工作的重要性，還能對施工現(xiàn)場情況了如指掌，對施工過程影響造價的因素要有清晰的記錄，尤其是施工中可能導(dǎo)致費用增減的一些意外情況，做好文字說明及影像記錄。這些資料的缺失都可能導(dǎo)致工程和造價工作受到極大阻礙，影響成本核算工作的真實性。

2 施工現(xiàn)場管理難點的解決措施

2.1 把握施工各階段時間節(jié)點

施工進(jìn)度是保證項目質(zhì)量的基本要求，而把握施工節(jié)點則是其中一個非常重要的環(huán)節(jié)。通過加強(qiáng)對施工進(jìn)度的監(jiān)管，明確施工過程中項目經(jīng)理的責(zé)任，在項目經(jīng)理的帶領(lǐng)下，準(zhǔn)確把握施工進(jìn)度。在施工開始前，甲方項目經(jīng)理應(yīng)該與施工單位進(jìn)行反復(fù)溝通，在合同工期允許的范圍內(nèi)，對施工進(jìn)度和施工圖紙進(jìn)行深入研究，把握重要的施工節(jié)點，確定關(guān)鍵線路。在項目實施過程中，將整個方案分解為多個關(guān)鍵節(jié)點，并明確各關(guān)鍵節(jié)點的完成時間。在每個節(jié)點內(nèi)，對項目進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，保證施工人員嚴(yán)格按照計劃方案進(jìn)行施工。同時在施工過程中，要注重各個專業(yè)之間的協(xié)調(diào)配合工作，盡可能減小相互干擾對工程進(jìn)度的影響，同時也要注重多個部門團(tuán)隊之間的有效溝通，這樣可以避免資源的浪費，促進(jìn)各部門之間資源的合理分配利用。尤其要注重組織管理，它的重要性在于使施工單位的分工更加明確，避免因分工不明確而出現(xiàn)相互推諉導(dǎo)致工期延后的情況，另一方面通過制定嚴(yán)密的周期和計劃，可以使施工單位擺脫落后混亂的管理模式，可以加快質(zhì)量和工程的管控，進(jìn)而使施工項目的進(jìn)展可以達(dá)到一個新的高度。

2.2 針對質(zhì)量的解決方案

施工質(zhì)量是企業(yè)的生命，也是房地產(chǎn)開發(fā)商的生存之本，對于施工單位來說更是重中之重。人是質(zhì)量的創(chuàng)造者，質(zhì)量控制應(yīng)以人為核心，充分調(diào)動管理人員的積極性、創(chuàng)造性，增加人的責(zé)任感、樹立質(zhì)量第一的觀念。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要起到監(jiān)督作用，甲方管理人員及監(jiān)理共同對施工現(xiàn)場進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，確保施工現(xiàn)場能嚴(yán)格按照質(zhì)量規(guī)范要求實施工，可以不定期抽查施工材料，從源頭抓起，從而保證施工的質(zhì)量?？梢酝ㄟ^與同行業(yè)先進(jìn)單位的對標(biāo)學(xué)習(xí)，進(jìn)行施工工藝、流程的改進(jìn)，進(jìn)而提高施工效率，加快施工周期，從而實現(xiàn)施工效率的最大化。另外施工質(zhì)量與現(xiàn)場施工人員的專業(yè)素養(yǎng)有極為重要的作用，這些直接影響工程質(zhì)量。在施工過程中，施工單位質(zhì)量員應(yīng)選擇責(zé)任心強(qiáng)、能堅持原則且具有較高技術(shù)水平和實踐經(jīng)驗的人擔(dān)任，將具體的施工責(zé)任落實到人，避免施工責(zé)任不明確。保證項目工程的質(zhì)量，不僅要從人、材、機(jī)各方面進(jìn)行管控，還要設(shè)置一些應(yīng)急方案，來應(yīng)對施工過程中可能發(fā)生的各種意外情況，例如人員健康或天氣原因等等，這些都會直接影響施工質(zhì)量，提前考慮以免當(dāng)問題發(fā)生時措手不及，不知如何解決，進(jìn)而影響工程質(zhì)量和開發(fā)商以及業(yè)主的利益。

2.3 提高人員專業(yè)能力

現(xiàn)場施工人員和工程管理人員的專業(yè)素質(zhì)直接影響施工質(zhì)量水平。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要不定期對管理人員或施工人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，并隨時對相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)測試，進(jìn)而提高整個團(tuán)隊的素質(zhì)。對于人員的管理機(jī)制可以采用競爭方式，優(yōu)勝劣汰，即對管理者從學(xué)歷、能力、經(jīng)驗等諸多方面進(jìn)行考量，從而使管理者可以得到嚴(yán)格選拔，并有更高的責(zé)任心，確保房地產(chǎn)的開發(fā)項目如期完成。另外，除了對人員的專業(yè)知識進(jìn)行培訓(xùn)外，還需要他們具有高效的溝通能力。在施工過程中，能夠很好地協(xié)調(diào)各方關(guān)系并進(jìn)行資源合理調(diào)配等工作。管理人員的培訓(xùn)除了本專業(yè)知識外，還要拓寬視野，培養(yǎng)全能性綜合人才，在人員緊缺的情況下不影響正常施工，進(jìn)而提升企業(yè)的綜合效益。

2.4 合理安排資金

合理使用資金可以創(chuàng)造更大的價值，施工現(xiàn)場對資金的分配也是一門學(xué)問，例如原材料的采購、物料的運輸、三鋼、機(jī)械設(shè)備的租賃等，都離不開資金的支持。往往前期資金充足的時候，不注重使用情況，等到工期執(zhí)行過半之后，發(fā)現(xiàn)資金存在較大的問題，進(jìn)而影響后期的整個工程施工或是項目交付等。因?qū)Ρ仨毷┕挝槐仨毤訌?qiáng)對資金使用情況的嚴(yán)格監(jiān)管，最好是?？顚Ｓ茫⒛軌蛄私獾矫恳还P資金的流向。項目管理人員一定要做好資金預(yù)算，一定要從全局的角度出發(fā)來制定資金計劃，在資金使用中也應(yīng)根據(jù)項目的實際情況科學(xué)合理安排，既要保證施工工程的進(jìn)度和質(zhì)量，又要減少不必要的浪費，節(jié)約成本。施工過程中通過合理的調(diào)度資金，可以使施工單位在施工工程中能夠有序地展開工作，提高資金利用率，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)收益。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)的開發(fā)曾是一項高風(fēng)險高投入同時又是高回報的投資，隨著科技的不斷發(fā)展與房地產(chǎn)市場的逐漸飽和，房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力日益趨于白熱化，面臨諸多挑戰(zhàn)與競爭。因此，為了提高綜合效益而制定一套科學(xué)、有效的現(xiàn)場施工管理方法是必不可少的，首先必須確保施工安全、質(zhì)量、進(jìn)度，進(jìn)而提高人員素質(zhì)、控制成本、合理利用資金，同時還要設(shè)置一套與之相對應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，減少在應(yīng)對突發(fā)事件時給自己帶來不必要的損失，確保施工的完整性，方能在市場競爭中保有一席不敗之地。