討論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅審計應(yīng)注意的問題

馮巨峰

摘 要：目前，基于我國新時期發(fā)展背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也因此獲得了良好的發(fā)展前景，在我國經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其中占據(jù)著非常重要的核心地位，其發(fā)展水平與整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量之間有著非常密切的聯(lián)系，可以在一定程度上有效提升我國財政收入。結(jié)合目前的實際情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸對稅款繳納工作引起了高度重視，財務(wù)人員也逐漸加強(qiáng)了對納稅審計問題的研究工作，主要是為了能在一定程度上降低稅負(fù)壓力，同時延長稅款繳納的期限，這也是目前稅收征管審計工作開展中，需要審計人員重點(diǎn)關(guān)注的問題。本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅審計中需要注意的問題進(jìn)行了深入分析，并結(jié)合實際情況提出了一些有效的應(yīng)對策略，希望能為相關(guān)人員提供合理的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);納稅審計;問題;對策

通常情況下，當(dāng)?shù)胤秸_展相應(yīng)的稅收工作時，在所面臨的納稅主體時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于其中非常重要的組成部分，并且在這個財政收入中占據(jù)著非常重要的核心地位。在具體的納稅審計工作中，需要保證每一項稅款都能得到及時的繳納，同時在稅收征繳入庫時，需要保證將審計職能作用充分發(fā)揮出來。而要實現(xiàn)這些目標(biāo)，就必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅審計的研究工作，對審計過程中需要引起重視的問題進(jìn)行明確，從而才能促進(jìn)納稅審計工作可以實現(xiàn)順利開展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所包含的相關(guān)稅種

（一）增值稅

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅而言，所涉及到的內(nèi)容主要體現(xiàn)在了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋銷售、在建項目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、待建房產(chǎn)以及接受委托銷售房產(chǎn)等幾個方面。后來，隨著我國營改增政策的全面實施，將增值稅替代了以往的營業(yè)稅，其中稅率也在原來的基礎(chǔ)上發(fā)生了相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，需要交納的稅額由所有營業(yè)額轉(zhuǎn)變?yōu)橹粚υ鲋殿~進(jìn)行征稅。同時，在增值稅所涉及到的抵扣范圍中，又增加了建筑安裝與配套設(shè)施成本、土地出讓成本以及財務(wù)成本等。

（二）企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及到的企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)，主要體現(xiàn)在了土地開發(fā)、銷售住宅、銷售商品房以及地上附著物等幾個方面。在對征收方式進(jìn)行選擇的過程中，主要是由相關(guān)稅務(wù)部門嚴(yán)格參照稅收征收管理法中的相關(guān)規(guī)定，對征收方式進(jìn)行合理設(shè)定，一般主要體現(xiàn)在了預(yù)繳方式與核定征收方式兩個方面，在對稅率進(jìn)行明確時，通常是應(yīng)繳納所得稅的25%。

（三）土地增值稅

在土地增值稅所涉及到的征收內(nèi)容中，主要包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售建筑物產(chǎn)生的價格增加等。對于其中增值的數(shù)額而言，就是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所獲取到的收入，直接去除法定扣除項目，比如，開發(fā)成本或者是費(fèi)用支出之后的余額等。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及到的各項納稅業(yè)務(wù)，主要有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建項目轉(zhuǎn)讓以及房屋銷售等。在對稅率進(jìn)行明確時，主要是參照四級超額累進(jìn)稅率，在增值額越多的情況下，稅率也就會越高。

（四）房產(chǎn)稅

對于房產(chǎn)稅而言，在具體的實施過程中，其征收對象主要是針對房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在納稅過程中，需要對自用房屋或者是出租房屋繳納相應(yīng)的稅款，一般在計征過程中，所涉及到的方式主要體現(xiàn)在了以下兩個方面：第一，當(dāng)對自用的房屋繳納稅款時，通常是將余額作為重要的參考依據(jù);第二，在對出租房屋繳納稅款時，主要是將租金作為主要的參考依據(jù)。

（五）城鎮(zhèn)土地使用稅

當(dāng)針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅時，其征收目標(biāo)主要是所占用的土地，而征收范圍則是處于城市、縣、建制鎮(zhèn)與工礦區(qū)的國家所有與集體所有的土地。在計稅過程當(dāng)中，將實際使用的土地作為主要的參考依據(jù)，在稅率進(jìn)行明確時，主要是在地區(qū)幅度明確的基礎(chǔ)上，采取差別定額稅率。

（六）契稅

契稅主要指的是一種財產(chǎn)稅，在不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，就需要向不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)受益人征收一定的稅費(fèi)。針對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，契稅的征收范圍主要是出讓或者是轉(zhuǎn)讓方式下所獲取的土地使用權(quán)，然后以買賣或者是轉(zhuǎn)讓的方式來獲取房屋所有權(quán)。如果在獲取過程中是用于抵債，或者是以事物的形式進(jìn)行交換，也應(yīng)該看作為是買賣房屋，所以需要完成對契稅的繳納工作。

（七）印花稅

印花稅一般主要是發(fā)生在經(jīng)濟(jì)往來或者是經(jīng)濟(jì)活動當(dāng)中，對于領(lǐng)用或者是書立而言，可以產(chǎn)生一定的法律效力。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及到的印花稅業(yè)務(wù)，通常體現(xiàn)在了建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、工程承包合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書劇、房屋產(chǎn)權(quán)證書、倉儲保管合同、工商營業(yè)執(zhí)照以及土地使用證等幾個方面。在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)中，商品房銷售合同屬于一種非常重要的形式，在整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅業(yè)務(wù)中，占據(jù)著非常重要的地位。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅審計中應(yīng)注意的問題

（一）對企業(yè)開發(fā)建筑面積、轉(zhuǎn)讓土地面積以及轉(zhuǎn)讓建筑面積等進(jìn)行核對

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅審計過程中，首先需要對土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證以及銷售合同等內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確的核對，同時還需要對房地產(chǎn)企業(yè)土地整體面積、建筑面積與轉(zhuǎn)讓土地面積以及轉(zhuǎn)讓建筑面積等進(jìn)行明確，保證會計核算在內(nèi)容方面可以滿足一定的真實性與準(zhǔn)確性，同時確保銷售收入的完善性。

（二）加強(qiáng)對代收款項與價外費(fèi)用的處理工作

結(jié)合相關(guān)規(guī)定要求可以了解到，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及到的代收款項與價外費(fèi)用等，需要一起進(jìn)行申報納稅。在這一過程中需要引起注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否將排號費(fèi)、拖交房款押金、罰款收入、違約金以及定金等費(fèi)用計入到了往來賬戶當(dāng)中，沒有計入到其中的費(fèi)用，需要進(jìn)行申報繳費(fèi)。另外，對于地下室、儲藏室以及停車位等空間，因為不需要辦理相應(yīng)的房產(chǎn)證，所以在對這些商品進(jìn)行銷售時，就不需要計入到收入中。

（三）對成本費(fèi)用的真實性與準(zhǔn)確性進(jìn)行準(zhǔn)確核對

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在對土地增值稅與企業(yè)所得稅進(jìn)行審查的過程中，還需要對稅收清繳問題引起高度重視。首先，查看企業(yè)是否對相關(guān)企業(yè)或者是承包工程單位等進(jìn)行利用，查看發(fā)票中的內(nèi)容是否滿足一定的真實性，工作量是否滿足實際情況，同時是否存在資金挪用或者是套取等問題，通過這種審查工作的全面開展，可以為成本費(fèi)用真實性與準(zhǔn)確性提供良好的基礎(chǔ)保障。

（四）對稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策引起重視

結(jié)合我國稅法中的相關(guān)規(guī)定可以了解到，對于納稅人以及征收對象等給與了一定的激勵機(jī)制，通過對這些激勵政策的全面實施，可以在一定程度上減輕納稅人的稅負(fù)壓力，在具體的納稅審計工作當(dāng)中，需要對達(dá)到減免條件的對象進(jìn)行明確。比如，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會涉及到一些免征增值稅業(yè)務(wù)，主要有不動產(chǎn)投資入股，將不動產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)人員用于農(nóng)業(yè)種植，自建自用的項目等。同時，針對于土地增值稅而言，國家也制定出了一些相關(guān)的優(yōu)惠政策，可以享受到優(yōu)惠政策的項目有建造普通住宅，但是增值率在20%以內(nèi)，為了滿足國家建設(shè)與政策方面的要求，嚴(yán)格按照法律規(guī)定，對房地產(chǎn)進(jìn)行征用或者是收回等。

（五）對避稅、偷稅以及漏水等進(jìn)行合理劃分

在對相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確時，首先，針對于避稅而言，是指納稅人員在法律所允許的范圍之內(nèi)，對經(jīng)營活動與行為進(jìn)行合理安排，從而在規(guī)定的時間內(nèi)來降低納稅壓力。與偷稅漏稅相比，避稅屬于一種合法的行為。其次，漏稅是因為納稅人員不能對我國法律規(guī)定與政策要求進(jìn)行全面了解，或者是在工作當(dāng)中存在一定的疏忽現(xiàn)象，從而引發(fā)漏稅問題的產(chǎn)生。比如，最終出現(xiàn)了錯誤的稅率，申報納稅行為出現(xiàn)遺漏，或者是不能保證應(yīng)繳金額計算結(jié)果的準(zhǔn)確性等。最后，偷稅主要是在納稅人了解法律政策的基礎(chǔ)上，違背了相關(guān)規(guī)定，通過采取欺騙或者是隱瞞等方式，不對稅款進(jìn)行繳納，所以屬于一項違法的行為。

三、結(jié)語

綜上所述，針對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在納稅審計工作中，需要對納稅所涉及到的相關(guān)稅種進(jìn)行明確，并對整個審計過程中需要注意的問題引起重視，從而才能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未來實現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

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