防控金融風(fēng)險(xiǎn)保宏觀經(jīng)濟(jì)總體健康平穩(wěn)發(fā)展研究

摘 要：房?jī)r(jià)一直是老百姓茶余飯后熱議的話題，房?jī)r(jià)的高低關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益，政府堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來抄的”定位，防止房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂可能引發(fā)的連鎖經(jīng)濟(jì)危機(jī)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2020年10月份公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70各大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，各線城市新建商品住宅和二手房住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅呈現(xiàn)總體平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)。棗莊的房?jī)r(jià)雖然沒有下跌，但漲幅不斷收窄，房地產(chǎn)成交情況也愈發(fā)低迷，種種現(xiàn)象表明，棗莊的樓市已經(jīng)步入下行期，購(gòu)房者買房的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，我認(rèn)為棗莊的房?jī)r(jià)近期不可能大幅上漲了，棗莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，我現(xiàn)以棗莊房?jī)r(jià)漲幅情況為例對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)作簡(jiǎn)要的分析，愿同大家分享。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià);經(jīng)濟(jì);風(fēng)險(xiǎn);平穩(wěn)

棗莊是山東省煤炭資源枯竭型城市之一，據(jù)相關(guān)部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)棗莊市2019年實(shí)現(xiàn)GDP1693.91億元，較上年僅增長(zhǎng)3.44%，總量位列全省第16位，首次成為全省倒數(shù)第一，從上世紀(jì)九十年代到現(xiàn)在短短二十多年，特別最近十多年，棗莊的房?jī)r(jià)從原來的幾百元一平到現(xiàn)在的一萬(wàn)多一平的飛速增長(zhǎng)，令人驚嘆，一直驗(yàn)證了那句“房子還是要漲的”的神話，房子不但可以有居住的屬性，更具投資價(jià)值。近期網(wǎng)傳房?jī)r(jià)下跌，退房潮接連不斷，讓投機(jī)買房者的美夢(mèng)破滅？房?jī)r(jià)真的要降了嗎？房子具有商品的屬性，房?jī)r(jià)的高低是由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定的。企業(yè)和投資者為了追逐高額的利潤(rùn)，相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿率加快房地產(chǎn)開發(fā)的步伐，市場(chǎng)投機(jī)者高負(fù)債率炒房囤房，房?jī)r(jià)一路走高，讓剛需購(gòu)房者望而卻步，我國(guó)大多數(shù)城市的住房出現(xiàn)供需平衡，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)越來越大。棗莊的居民住房需求已經(jīng)接近飽和，許多家庭已經(jīng)擁有兩套房甚至更多，新建住房和二手房的成交量明顯下降，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力明顯不足。

著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平談房?jī)r(jià)，提出自己其獨(dú)到的見解，我也非常認(rèn)同，那就是短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口，除此之外，我認(rèn)為在未來房產(chǎn)稅的開征必將對(duì)房?jī)r(jià)的漲幅有較大的影響。

一、短期看金融

房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)越來越大，長(zhǎng)期堅(jiān)持房住不抄的定位，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，制定了房企的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)，2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部與人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，為其設(shè)置了“三道紅線”：

紅線一：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;

紅線二：凈負(fù)債率不得大于100%;

紅線三：現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔：紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債;橙色檔：如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過5%;黃色檔：碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過10%;綠色檔：三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過15%。通過“三道紅線”和房企四檔的管控，意味著房地產(chǎn)企業(yè)融資困難加大，面臨的資金壓力也越來越大，為了回籠資金，房企會(huì)降價(jià)促銷，棗莊恒大地產(chǎn)率先拉開了打折售房的序幕，以新房7折的優(yōu)惠讓利于購(gòu)房者，取得滿意的成效。同時(shí)也提高二套房的首付比例，為投機(jī)買房客設(shè)定了更高的門檻，投資買房獲利已變成歷史，棗莊市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，沒有高額的住房貸款，當(dāng)?shù)氐募彝ナ杖氩蛔阋灾胃叻績(jī)r(jià)的持續(xù)存在，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力明顯不足。

二、中期看土地

2019年12月2日棗莊土地市場(chǎng)傳來消息，7地商住地塊網(wǎng)上掛牌拍賣，其中棗莊市YC2019-7號(hào)地塊和GX2019-10地塊，由于無(wú)人出價(jià)，兩地塊已流拍，其余地塊也以底價(jià)成交;薛城街2019年8月4日發(fā)文，8月2日滕州土地市場(chǎng)第一次土拍落下帷幕，土拍結(jié)果相對(duì)平淡，兩宗土地流拍，四宗商住地塊也以底價(jià)成交，溢價(jià)微乎其微，意味著樓市的新周期即將開始，2020年9月，棗莊五區(qū)拍賣商住類國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其中流拍3宗，通過土地市場(chǎng)的整體降溫，樓市傳來的陣陣寒意，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，近期棗莊的房?jī)r(jià)也不可能有較大幅度的上漲。

三、長(zhǎng)期看人口

房?jī)r(jià)跟地區(qū)的人口紅利息息相關(guān)，截止2018年末，棗莊市的戶籍人口422.56萬(wàn)人，常住人口392.73萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口231.24萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率58.88%，棗莊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)比較落后，城鄉(xiāng)居民收入水平普遍偏低，高層次人才外流，外來人口流入也相對(duì)比較少，人口沒有為當(dāng)?shù)卦黾宇~外的住房需求，隨著棚改貨幣化安置紅利已經(jīng)逐漸消失，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)趨于平緩，樓市的住房已經(jīng)出現(xiàn)供需平衡的現(xiàn)象，住房成交量低迷，房?jī)r(jià)整體上漲的可能性比較小，二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)開始小幅的下跌。

四、未來房產(chǎn)稅的開征必將對(duì)房?jī)r(jià)的漲幅有較大的影響

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。現(xiàn)階段國(guó)家還沒有開展全國(guó)范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅的征收，只對(duì)重慶和上海兩個(gè)城市作為試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，相信有了這兩個(gè)城市的經(jīng)驗(yàn)后，全國(guó)普遍征收房產(chǎn)稅的日子就離我們?cè)絹碓浇恕７慨a(chǎn)稅的征收，必將加大房產(chǎn)所有人的持房成本，有些朋友認(rèn)為房產(chǎn)稅開始征收后，我國(guó)的房?jī)r(jià)至少會(huì)下降30%，因?yàn)槟壳拔覈?guó)房?jī)r(jià)和人民的收入比是世界上最高的，也是房產(chǎn)泡沫最大的，現(xiàn)在我國(guó)本來就有大量的過剩房地產(chǎn)，但各地產(chǎn)公司還在拼命的蓋房。之前我國(guó)有很多投資者投資房產(chǎn)，這使得我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲，炒房讓我國(guó)房?jī)r(jià)在十幾年漲了十到二十倍。如果一旦開始征收房產(chǎn)稅，那么這些手里有多套房產(chǎn)的炒房者就需要支付房產(chǎn)稅，為了避免高額稅費(fèi)，會(huì)有很多炒房者開始出售自己手中的房產(chǎn)，當(dāng)房產(chǎn)供給高于市場(chǎng)需求時(shí)，我國(guó)房?jī)r(jià)就會(huì)大跌。棗莊許多家庭擁有兩套住房甚至更多套房產(chǎn)，房產(chǎn)稅的征收必將會(huì)有一部分拋售手中的房子，房?jī)r(jià)也會(huì)有所影響甚至?xí)碌?/p>

近期，房?jī)r(jià)不會(huì)再整體上漲，但也不會(huì)大幅度的下跌，從以下幾個(gè)方面加以說明。

1.房子具有其居住的屬性，是滿足人們居住需求的生活必需品。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，人民對(duì)住房的品質(zhì)要求越來越高，改善性住房需求會(huì)越來越大，品質(zhì)好位置優(yōu)越的房子雖然價(jià)格比較高也還是比較受歡迎，位置優(yōu)越的學(xué)區(qū)房一直是推高房?jī)r(jià)的主流商品。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)人口凈流入的大城市，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)和城市，住房需求量多，房?jī)r(jià)比較高，房?jī)r(jià)還在穩(wěn)步上漲，下跌的可能性微乎其微。

2.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地作為一種稀缺資源在未來變得尤為珍貴，價(jià)格也會(huì)走高，房?jī)r(jià)也不會(huì)多便宜。房子是一種特殊商品，受土地成本、物質(zhì)成本、人工成本等因素都在不斷地上漲，住房也不可能太便宜。

3.房子不但具有居住的使用價(jià)值，還具有保值增值的投資屬性。近十年來經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，通貨膨脹日益加劇，貨幣貶值尤為嚴(yán)重，歷史的經(jīng)驗(yàn)證明投資房產(chǎn)比儲(chǔ)蓄更能抵抗通貨膨脹帶來的資產(chǎn)縮水，雖然近期房?jī)r(jià)不會(huì)再有大幅的增長(zhǎng)，但是房產(chǎn)在未來保值增值的潛力還是要遠(yuǎn)超過儲(chǔ)蓄帶來的收益。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案 促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。新華社北京12月21日電 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽21日說，“2020年，在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行，基本實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)?！彼硎?，明年要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制;他強(qiáng)調(diào)，明年要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題;王蒙徽還說，要加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。近20余年，房地產(chǎn)行業(yè)通過高杠桿，高負(fù)債，高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，金融風(fēng)險(xiǎn)也日益顯現(xiàn)，資金規(guī)模大，不僅讓房地產(chǎn)泡沫不斷積累，也擠占了對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投入份額，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，限制銀行貸款過度進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，矯正一些房企盲目擴(kuò)張的行為，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與融資行為，增強(qiáng)房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力，讓金融回歸本源，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[5]房地產(chǎn)超市網(wǎng).2019.09.28 《2020年9月棗莊五區(qū)拍賣9宗土地3宗流拍》.

作者簡(jiǎn)介：李成芳（1976.11-），女，漢，山東省棗莊市市中區(qū)，職稱：中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，本科，研究方向：從事經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)領(lǐng)域方面的工作和研究。