房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及應(yīng)對(duì)策略

蘇琳

摘要：隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起著不可或缺的作用。為了促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康全面發(fā)展，于是，各界研究者開(kāi)始研究分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的問(wèn)題，并一直在探索發(fā)展和完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效措施和路徑。本文主要分析了影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外部因素和內(nèi)部因素，并提出了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的相關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：影響因素;房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)波動(dòng);應(yīng)對(duì)策略

引言

目前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等相關(guān)制度不斷改善的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了良好的發(fā)展，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)體制改革逐漸完善的背景下房地產(chǎn)行業(yè)也成為了我國(guó)支柱性經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之一。在實(shí)際中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況關(guān)系著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否可以穩(wěn)定、持續(xù)、健康的發(fā)展，因此對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的研究也顯得尤為重要。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特點(diǎn)可知，其在實(shí)際中存在著波動(dòng)問(wèn)題，此種波動(dòng)問(wèn)題如果不加強(qiáng)控制就會(huì)使我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重影響，因此要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素進(jìn)行相關(guān)探討，才能采用適當(dāng)?shù)膶?duì)策來(lái)對(duì)波動(dòng)問(wèn)題進(jìn)行控制，使波動(dòng)處于可以控制范圍內(nèi)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1.影響房地產(chǎn)的因素

1.1外來(lái)因素

（1）經(jīng)濟(jì)因素

在經(jīng)濟(jì)因素上可以分為宏觀因素與其他因素，宏觀經(jīng)濟(jì)因素是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中經(jīng)濟(jì)參數(shù)及變量發(fā)生的影響因素，經(jīng)濟(jì)參數(shù)帶來(lái)的波動(dòng)及影響是指當(dāng)今物價(jià)的變動(dòng)、收入情況及消費(fèi)情況等，再加上經(jīng)濟(jì)參數(shù)結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性使經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)越來(lái)越明顯，在對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)中，經(jīng)濟(jì)參數(shù)是決定人們消費(fèi)欲望的主要原因之一。

（2）政策因素

政策因素也是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)出現(xiàn)的主要因素，主要就是政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，比如產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策及財(cái)政政策等相關(guān)政策，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面進(jìn)行了宏觀調(diào)控，會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的出現(xiàn)。

1.2內(nèi)生因素

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求所帶來(lái)的影響因素

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要影響是市場(chǎng)的供求關(guān)系，在房地產(chǎn)供求中，房地產(chǎn)投入數(shù)量需要以消費(fèi)者需求作為基礎(chǔ)，無(wú)論是供大于求，還是求大于供都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的情況。并在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的投資受勞動(dòng)力市場(chǎng)、材料市場(chǎng)等因素的影響，基于此條件下房地產(chǎn)供應(yīng)量市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)一定的變化。

（2）房地產(chǎn)收益率因素

房地產(chǎn)收益率主要是指在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中純收益與投資之間的回報(bào)率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益匯報(bào)確定投資數(shù)額，一般在投資回報(bào)率較好且收益處于上升的階段，相應(yīng)的對(duì)房地產(chǎn)的投資數(shù)額也會(huì)增多，進(jìn)而擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模，相反開(kāi)發(fā)商則會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的投資額，這種情況也就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。

（3）房地產(chǎn)投資因素

綜上所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中房地產(chǎn)商主要根據(jù)房地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)決定是否進(jìn)行繼續(xù)投資。但在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中只有不斷地提高投資額才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以達(dá)到可持續(xù)發(fā)展，從而使其進(jìn)入昌盛階段，反之就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)因?yàn)橥顿Y額不足而衰落，從而進(jìn)入蕭條階段?？傮w而言造成這種因素的主要原因是市場(chǎng)需求的波動(dòng)，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)投資所帶來(lái)的效益，因此使房地產(chǎn)投資活動(dòng)變化更加多元化，可以將房地產(chǎn)投資作為影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要因素。

2.主要應(yīng)對(duì)策略

2.1改善房地產(chǎn)投資政策

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中可以維持穩(wěn)定發(fā)展的重要因素是改善房地產(chǎn)投資政策，基于此在投資政策的確定上需要注重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。第一，對(duì)投資主體進(jìn)行確定，為了保證在房地產(chǎn)投資中可以對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確定，必須要對(duì)投資主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行明確規(guī)定，并制定相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施。借此減少出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的問(wèn)題。第二，掌握房地產(chǎn)投資的變化，為了避免房地產(chǎn)投資脫離國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀經(jīng)濟(jì)支持，必須要保證房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相一致，保持房地產(chǎn)投資占據(jù)固定投資的合理比重，減少比重或大或小。

第三，還要不斷改善和規(guī)范政府投資，政府必須要重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，合適的調(diào)整政府投資，及時(shí)的完成土地開(kāi)發(fā)及相關(guān)工程等政府型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資行為的間接完善工作。

2.2規(guī)范土地市場(chǎng)

可以從以下幾個(gè)方面加以控制，首先，要控制好總量，嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)撥用地，要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一土地管理，對(duì)土地出讓實(shí)施總量控制，并科學(xué)、合理的制定合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，嚴(yán)格進(jìn)行審批行政撥用地，監(jiān)控土地的最終用途。其次，要根據(jù)規(guī)范操作，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)拍賣。必須要改進(jìn)我國(guó)傳統(tǒng)的土地轉(zhuǎn)讓方式，逐漸的實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的招標(biāo)、投標(biāo)及拍賣等形式，避免土地出讓方式，改進(jìn)土地出讓中的違規(guī)操作。最后要改進(jìn)我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)金融制度，創(chuàng)建更加完善的融資體系，為房地產(chǎn)商及購(gòu)房者提供更多的渠道，從而獲得更多的資金支持。

結(jié)語(yǔ)

根據(jù)目前我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處在快速發(fā)展中，但它在發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，像資源的浪費(fèi)、施工中違背綠色環(huán)保理念、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不符合要求等相關(guān)問(wèn)題會(huì)直接影響到我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，研究表明，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的原因可以分為兩部分：內(nèi)因與外因。綜上文所述，必須制定相關(guān)的政策來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的控制，對(duì)金融制度進(jìn)行不斷改善，這樣才能使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

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