上海軌道交通上蓋綜合開發(fā)的實踐和探索

文/葉彤

伴隨著網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的高強度推進，我們深刻認(rèn)識到，抓住機遇探索和擴大軌道交通上蓋物業(yè)開發(fā)，對于土地集約利用、城市功能布局完善及軌道交通企業(yè)的良性發(fā)展具有重大和深遠的影響。

一、上海軌道交通上蓋綜合開發(fā)的背景和意義

截至2021年1月，上海地鐵運營線路共19條（含磁浮線），在建線路共有2條，在建里程共97公里。截止2020年年底，上海地鐵共有已建、在建和規(guī)劃車輛基地共計43個，總占地面積約1316公頃。

2005年后，申通地鐵在以前的基礎(chǔ)上，作為市場主體，積極參與到軌道交通場站綜合開發(fā)的實踐中。至今共計開發(fā)16個項目，合計用地面積約123公頃。

軌道交通上蓋綜合開發(fā)的意義：

一是減少建設(shè)成本支出。

二是綜合利用土地，改善城市形態(tài)。

三是增加運營票務(wù)收入和非票務(wù)收入。

四是擴大政府稅收和社會就業(yè)。

二、上海軌道交通上蓋綜合開發(fā)案例

1、吳中路停車場項目

全國首個商業(yè)開發(fā)的軌道交通停車場上蓋，項目總體量53萬平方米，項目總投資59.28億元，為政府創(chuàng)造約13億元稅收收入，以及5000萬元/年股東收益。

2、徐涇停車場項目

全國最大軌道交通停車場上蓋商辦綜合體，建筑面積約70萬平方米，項目計劃總投資130億元，預(yù)計為政府創(chuàng)造約70億元稅收收入，以及48億元的股東收益。

3、蓮花路改造項目

全國首個軌道交通運營線路車站不停運改造上蓋項目，占地面積17600平方米。項目被評選入自然資源部辦公廳2020年印發(fā)的《軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用節(jié)地模式推薦目錄》。

三、上海軌道交通上蓋綜合開發(fā)政策

2020年12月，上海發(fā)布《關(guān)于加快實施本市軌道交通車輛基地及周邊土地綜合開發(fā)利用的意見》（以下簡稱69號文），這一次政策的修訂可能將帶來上海軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)利用的快速發(fā)展，主要內(nèi)容總結(jié)如下：

1、土地政策：創(chuàng)新土地出讓方式，規(guī)范相關(guān)合作方式；

2、規(guī)劃政策：重視專項規(guī)劃編制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，同步實施；

3、開發(fā)主體：強調(diào)綜合開發(fā)，成立專項小組；

4、開發(fā)方向：加強功能復(fù)合，完善土地集約利用水平，開發(fā)收益反哺運營。

實踐經(jīng)驗表明，在國際上，城市化程度越高的大都市，軌道交通上蓋綜合開發(fā)對于城市綜合發(fā)展的影響越發(fā)明顯和深遠，而上蓋綜合開發(fā)的質(zhì)量和成熟度也成為衡量一個城市綜合實力、經(jīng)濟能力、生活水平和現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。

（本文摘選自上海申通地鐵集團有限公司副總裁葉彤在“城市軌道交通TOD綜合開發(fā)高層論壇”上的講話）