土地收儲和出讓工作如何實現(xiàn)提質(zhì)增效

王艷春

摘 要：如今我國的社會主義已經(jīng)進入了新時代，我國的土地收儲和出讓正處于初始發(fā)展階段，隨著土地市場的不斷發(fā)展，我國的土地收儲和出讓在實際運作中依舊有很大的風(fēng)險，面臨著不少嚴峻的問題，大大影響了土地的收益，給人民群眾帶來了消極的影響，因此本文對這一問題進行了分析探討，研究并分析了我國土地市場的現(xiàn)狀，就土地收儲和出讓工作的實際運行提出了一系列的提質(zhì)增效策略，有利于維護我國土地市場的正常運轉(zhuǎn)，并維護最廣大人民的根本利益。

關(guān)鍵詞：土地收儲和出讓;土地市場;提質(zhì)增效

土地收儲包含了土地收購和土地儲備兩項內(nèi)容，在我國土地收儲有對應(yīng)的機制，這一制度能夠提升我國政府部門對土地資源的綜合利用水平和收益，并調(diào)控好土地的綜合運用能力，促進土地市場的完善和發(fā)展，從另一方面來講，土地是農(nóng)民生存的保證，地方政府財政也主要依靠土地出讓作為收入來源，這在一定程度上提升了土地出讓的關(guān)注度，一旦土地出讓被濫用，就會造成不可預(yù)估的嚴重后果，在現(xiàn)階段，我國的土地收儲和土地出讓工作還存在著不少的問題，需要給出一系列的措施來加以提質(zhì)增效。

一、土地收儲和出讓的主要問題

（一）土地收儲的主要問題

1、土地收儲缺乏正確的指導(dǎo)和規(guī)劃

在現(xiàn)階段，我國很多城市實施的是市級和縣級政府的雙重土地收儲制度，各級政府會按照自身發(fā)展的需求，自行設(shè)置收儲項目，單獨進行建設(shè)規(guī)劃，缺乏統(tǒng)一的管理和規(guī)劃，充分暴露出了很多的問題，像不能發(fā)揮城市職能、項目設(shè)置不規(guī)范、土地空間利用程度低下等等。

2、融資途徑不規(guī)范

土地的收儲過程就是一個錢與土地交換的過程，土地收儲能夠提高政府的財政收益，與之相對應(yīng)的也需要投入大量的資金，因此，融資就成為了土地收儲的一個大問題。當(dāng)政府無法籌備足夠的資金時，就不能開展土地收儲，更無法調(diào)控土地空間、優(yōu)化配置土地資源，我國的土地收儲工作往往依賴高額的資金，在這一進程中，無論是初期的開發(fā)土地，還是后期的完善和修整工作，都要耗費大量的資金，但現(xiàn)階段我國的籌資途徑較少，最常見的融資方式是銀行貸款，但貸款程序繁雜，耗費的時間較長，時限性較強，一旦土地收儲進程出現(xiàn)了問題，就會發(fā)生政府無法償還資金的情況，影響長期的發(fā)展。

3、土地收儲的制度不完善

我國的土地收儲工作強制性較強，帶依然無法解決由于土地收儲而帶來的秩序混亂的問題。由于企業(yè)和土地所有人私下交易，導(dǎo)致無法正常調(diào)控土地資源，很多土地資源都被荒廢和閑置。另一方面，我國還沒有規(guī)范的制度來調(diào)控土地收儲工作，導(dǎo)致開展的阻力較大，除此之外，法律制度不規(guī)范還會帶來很多的矛盾和糾紛，嚴重影響了我國土地資源的使用和管理效益。

（二）土地轉(zhuǎn)讓面臨的主要問題

1、土地使用權(quán)出現(xiàn)“毛地”出讓

在這種情況下，政府將代替開發(fā)商擁有土地轉(zhuǎn)讓金的行為并負責(zé)拆遷補償工作。在土地出讓的進程中，會出現(xiàn)較多的經(jīng)濟關(guān)系和法律關(guān)系，如果政府不能妥善處理，很容易引起民眾的憤怒，還會降低政府在百姓心中的公信力。在“毛地”出讓的過程中，開發(fā)商往往通過降低拆遷補償費的方式就能夠得到土地出讓價，與此同時，政府官員能夠提高財政收入，并得到相應(yīng)的政績。盡管我國明令禁止“毛地”轉(zhuǎn)讓，但依然無法徹底阻擋這一現(xiàn)象的發(fā)生。

2、違法使用農(nóng)耕用地

在土地轉(zhuǎn)讓的進程中，違法占用農(nóng)用地的現(xiàn)象十分普遍，主要有未征先占、以租代征等方式，有的地方政府還利用了落地建設(shè)項目或招商引資的理由，還占用了農(nóng)民的集體用地，還規(guī)避了國有土地替代集體土地的審批手續(xù)，并避免支付較高額度的稅費，從而較少了成本。政府非法占用農(nóng)民用地將會帶來不良的后果，將會導(dǎo)致我國無法精準(zhǔn)掌握農(nóng)村用地的現(xiàn)存量，無法了解農(nóng)村用地建設(shè)的規(guī)律信息。盡管在土地管理法中明確規(guī)定農(nóng)用地改建建設(shè)用地是非法的，但依然屢禁不止。

二、實現(xiàn)土地收儲和出讓工作提質(zhì)增效的措施

（一）土地收儲實現(xiàn)提質(zhì)增效的主要措施

1、改善土地收儲的機制

完善土地收儲機制，不但能夠提升政府的效率，還能維護土地使用者的權(quán)益。應(yīng)不斷加強土地收儲工作者的認知力，保證他們能夠按照規(guī)范來做好工作的每一個步驟。由于土地收儲工作涉及到一系列復(fù)雜的流程，因此應(yīng)該構(gòu)建完備的土地收儲機制，并確定有效的收儲流程，讓土地收儲工作按照完備的規(guī)范來開展，提升土地收儲工作的效率和質(zhì)量水平。

2、提升土地收儲的融資水平

在傳統(tǒng)的土地收儲過程中，主要運用了銀行貸款的融資方法，但是暴露出了許多的問題，因此政府部門應(yīng)該積極作為，不斷拓展新的融資途徑。政府部門可以發(fā)放社會土地債券，讓社會閑散資金積極參與到土地收儲的融資活動中來，不但能夠豐富土地存儲的類型，還能夠促進經(jīng)濟的發(fā)展，除此之外，在開展土地收儲工作的時候，還可以在銀行構(gòu)建對應(yīng)的土地資金，把回收土地以后第二次轉(zhuǎn)讓得到的資金劃分為土地基金，并把這種基金視為土地存儲的重要支出依賴。

3、增強政府部門的行政效率

在開展土地收儲工作時，政府部門應(yīng)該加強協(xié)作、密切配合，做好土地收儲的每一步規(guī)劃，建立一種高效的工作機制，從而提高效率。每一個部門都應(yīng)該在總的土地收儲的規(guī)劃下開展工作，落實好相關(guān)權(quán)責(zé)，提高工作效率，保證每一個部門都能夠密切溝通，從而提高政府對土地收儲的管控力，不斷地提高土地資源的利用效率，并提高管理水平。

4、建立相關(guān)信息化管理平臺

對于土地收儲工作來說，它的管理效益是提升收購質(zhì)量和效率的重要前提，因此加快信息化建設(shè)是提升土地存儲能力、提高收益的重要舉措之一。在具體落實的前期，應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域的不同情況來開展平臺建設(shè)，制定信息平臺建設(shè)的整體發(fā)展規(guī)劃，并建立具有鮮明特色的土地收儲數(shù)據(jù)庫。除此之外還應(yīng)利用先進的信息技術(shù)，選擇合適的方法和手段，提升信息管理平臺的實效性。

（二）土地出讓實現(xiàn)提質(zhì)增效的主要措施

1、完備土地信息數(shù)據(jù)資料

土地信息數(shù)據(jù)和群眾的生活有很大關(guān)聯(lián)，因此國土部門應(yīng)該做好信息核實、審查和儲存的工作。應(yīng)通過科學(xué)的技術(shù)方法來獲得地理信息技術(shù)遙感影像資料，并作為審查土地數(shù)據(jù)信息的工具。除此之外，在詳細評估、判斷遙感影像資料時會出現(xiàn)一些不客觀的因素，會降低判斷的精準(zhǔn)度，因此，國土部門管理人員應(yīng)養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣，加強責(zé)任心，保證數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，從而提高土地管理的質(zhì)量效果。

2、加強監(jiān)管力度

為了保證土地出讓進程的合規(guī)合法，應(yīng)該加強監(jiān)管力度，并做好相關(guān)工作，具體而言，在土地出讓的進程中，應(yīng)運用一對一的出讓方法，并規(guī)范化管理掛牌招標(biāo)、拍賣等一系列的轉(zhuǎn)讓方式，并加強對整個土地轉(zhuǎn)讓過程中的監(jiān)管力度，保證工作能夠如期順利進行。與此同時，應(yīng)明確土地管理部門的權(quán)利和義務(wù)，發(fā)揮好其獨立運作的職能，讓監(jiān)管貫穿到整個土地出讓的全過程，首先應(yīng)該根據(jù)國有土地的出讓流程逐項逐步的設(shè)置好監(jiān)管機制，并充分發(fā)揮好制度的凝聚力和向心力，降低違法行為的發(fā)生概率。與此同時，還應(yīng)構(gòu)建完備的土地出讓行為制度，規(guī)范好每一個環(huán)節(jié)的步驟，并將其視為衡量地區(qū)經(jīng)濟的重要考核標(biāo)準(zhǔn)之一，并嚴厲懲罰違法行為，應(yīng)及時向群眾公布地塊信息和批準(zhǔn)出讓計劃，并依法監(jiān)管出讓的流程。

3、構(gòu)建公開的土地網(wǎng)絡(luò)交易信息平臺

針對我國當(dāng)前的“土地財政”現(xiàn)象，應(yīng)該讓出讓金賬戶和土地出讓的流程脫離政府機構(gòu)，實現(xiàn)獨立運作，從而方便構(gòu)建一個全國性的土地網(wǎng)絡(luò)信息交易平臺，向社會公布相關(guān)信息，同時接受公眾監(jiān)督，將收到的出讓金收入歸納到中央財政統(tǒng)一設(shè)置的省級賬戶中;當(dāng)運用這一部分資金時，應(yīng)按照符合土地使用范圍的項目情況來進行審核，這樣不但能夠維護群眾的權(quán)益，還能夠讓民眾監(jiān)督地方政府的權(quán)力，讓政府合理運用行政職權(quán)。

三、總結(jié)

土地的收儲與出讓是我國調(diào)節(jié)土地資源，調(diào)整土地空間的重要舉措。我國相關(guān)部門應(yīng)加強對土地收儲與出讓的監(jiān)督與管理，在土地收儲的進程中，規(guī)范相關(guān)行為、加強控制力度，提升融資水平，加強信息化建設(shè)力度：在土地轉(zhuǎn)讓中，應(yīng)加強監(jiān)管力度，嚴格按照制度執(zhí)行政策，保證土地轉(zhuǎn)讓的公開透明、公平公正，并加強對土地的管理，保證土地交易市場的合理穩(wěn)定。本文通過對土地收儲與土地轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀進行分析，并提出了提質(zhì)增效的措施，希望能夠?qū)ξ覈耐恋厥袌鎏峁椭?/p>

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