定向征收的合法性及在棚戶區(qū)改造中的應(yīng)用研究

李瀟雪

摘 要：房屋征收模式的優(yōu)勢(shì)在于有嚴(yán)格的工作程序，相關(guān)法律法規(guī)比較健全，有國(guó)家公權(quán)力作為保障，有強(qiáng)制執(zhí)行程序作為后盾，制度設(shè)置比較完備，理論上不存在無(wú)法攻克的先天痼疾。本文對(duì)定向征收的合法性及在棚戶區(qū)改造中的應(yīng)用進(jìn)行分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：定向征收;合法性;棚戶區(qū)改造

引言

城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱棚改項(xiàng)目）是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程。相較于一般工程建設(shè)項(xiàng)目，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目工作量龐大且環(huán)節(jié)眾多，在土地規(guī)劃、征地拆遷和居民安置環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素居多，因此前期規(guī)劃的準(zhǔn)確制定顯得尤為重要。但是由于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目前期決策的抽象性，無(wú)法做到精準(zhǔn)的判斷與評(píng)價(jià)，使得棚戶區(qū)改造項(xiàng)目無(wú)形之中面臨很多的風(fēng)險(xiǎn)。

1定向征收的制度設(shè)計(jì)

定向征收在棚戶區(qū)改造當(dāng)中應(yīng)用，需要對(duì)其相關(guān)的制度實(shí)施設(shè)計(jì)，在具體實(shí)施設(shè)計(jì)的時(shí)候主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，將適用性作為重要前提：①定向征收的開(kāi)展必須建立在市場(chǎng)收購(gòu)的基礎(chǔ)上，否則只能算是紙上談兵;②項(xiàng)目開(kāi)展必須保證其情形與《征收條例》當(dāng)中的第8條的相關(guān)規(guī)定相符合，這是與公共利益的具體需要相符合的，否則難以順利地將房屋征收程序進(jìn)行開(kāi)啟。第二，定向征收工作的程序：在具體開(kāi)展定向征收的時(shí)候，其所有實(shí)施程序都必須按照《征收條例》以及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格地執(zhí)行。相比于通常意義上的房屋征收，其主要存在的區(qū)別性就是在征收范圍上存在的特殊性。

2棚戶區(qū)改造的實(shí)施對(duì)策

2.1國(guó)有土地征拆對(duì)策

優(yōu)化家居設(shè)計(jì)系統(tǒng)。2011年國(guó)務(wù)院通過(guò)《國(guó)家土地征用和補(bǔ)償法》以來(lái)，我們?cè)谌珖?guó)各地開(kāi)展了比以往任何時(shí)候都更加嚴(yán)格的住房建設(shè)活動(dòng)，通過(guò)修訂舉行政治咨詢的意愿、召開(kāi)政治咨詢會(huì)議和簽署三個(gè)步驟以確保人民的合法權(quán)利，向公民提供了充分的咨詢意見(jiàn)。（b）但是，由于各種原因，人民拒絕搬遷是復(fù)雜的，因此建議在收集家庭狀況、社會(huì)背景等信息的住房調(diào)查階段披露籌備階段的問(wèn)題（a）就實(shí)際的人民事務(wù)而言，除了傳統(tǒng)的賠償政策解決辦法外，建議加強(qiáng)司法援助，并結(jié)合社區(qū)廣泛的基本宣傳，建立一個(gè)經(jīng)濟(jì)賠償、司法援助和三類城市的調(diào)解服務(wù)系統(tǒng);建議將棚屋改造成公司的工作空間時(shí)加強(qiáng)公司的作用。

2.2房地住宿安排

（a）建議在審查房地產(chǎn)責(zé)任、采購(gòu)政策和住房移民政策時(shí)，在整修棚屋時(shí)，應(yīng)在固定的意見(jiàn)中考慮到居民的住房條件;建議根據(jù)棚戶區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)采購(gòu)資格審查，并使棚戶區(qū)工作人員重新定位資格與房地產(chǎn)采購(gòu)資格審查相一致。一旦資格審查制度協(xié)調(diào)一致，貧民區(qū)的住房就可以根據(jù)條件提供不同的保護(hù)，例如b.為負(fù)擔(dān)沉重的家庭、兩所公寓、共同擁有的公寓等提供辦公空間重新設(shè)計(jì)。

2.3改造基本思路

（1）做好項(xiàng)目包裝，積極申請(qǐng)棚戶 區(qū)改造專項(xiàng)債。上述重點(diǎn)棚戶區(qū)改造項(xiàng) 目資金需求量大，項(xiàng)目自身遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法平 衡，可通過(guò)增加資本金注入、片區(qū)內(nèi)地 塊“肥搭瘦”、合理制定設(shè)計(jì)方案等多 種方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)平衡，充分利用 棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債的政策紅利;（2）因地制宜，合理確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)原則上按現(xiàn)行政策執(zhí)行，但有 些項(xiàng)目而由于歷史原因產(chǎn)權(quán)依據(jù)不足，且調(diào)查反映居民對(duì)無(wú)證建筑的認(rèn)定和補(bǔ) 償都有著較高訴求的區(qū)域?？山Y(jié)合我市 現(xiàn)行征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和多年前已經(jīng)實(shí)施的 部分補(bǔ)償政策，通過(guò)認(rèn)定為合法建筑的，按照“拆一還一、適當(dāng)擴(kuò)大面積”的原 則對(duì)被征收住宅實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，推進(jìn)房 屋征收工作。

3定向征收在棚戶區(qū)改造中使用的合法性及操作性研究

3.1定向征收的合法性

在棚戶區(qū)改造中實(shí)施定向征收的時(shí)候，需要保證其合法性，針對(duì)這方面具體實(shí)施討論的時(shí)候就必須注重兩方面的問(wèn)題，分別為市場(chǎng)收購(gòu)行為在代替房屋征收的時(shí)候是否能夠?qū)崿F(xiàn)公共利益，房屋征收行為必須只能針對(duì)相關(guān)項(xiàng)目范圍之內(nèi)的一部分建筑物。第一，市場(chǎng)收購(gòu)行為同樣能夠使公共利益得以實(shí)現(xiàn)：依據(jù)《征收條例》當(dāng)中的第8條規(guī)定內(nèi)容中“為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定”的這條核心部分，也是通過(guò)意見(jiàn)征求的過(guò)程中存在爭(zhēng)論比較多的相關(guān)條款。該條法律條例中，主要包含的內(nèi)容如下：①針對(duì)征收的初衷進(jìn)行了明確;②通過(guò)列舉加兜底規(guī)定形式的充分利用，促使征收房屋的幾種情形進(jìn)行了明確;③在進(jìn)行房屋征收的過(guò)程中，必須確定房屋征收的必須性，也就是說(shuō)房屋征收行為是對(duì)公共利益進(jìn)行獲得的最后一個(gè)選項(xiàng)，不在萬(wàn)不得已的情況下是不得為之的。由于房屋征收行為主要是由政府部門(mén)單方面作出的一種行為，并且在國(guó)家強(qiáng)制下來(lái)具體執(zhí)行的，依據(jù)立法的原本意義來(lái)看，《征收條例》的設(shè)立應(yīng)當(dāng)是對(duì)房屋征收的具體行為予以限制，而并非對(duì)其進(jìn)行鼓勵(lì)。依據(jù)其具體的適用范圍角度來(lái)分析，《征收條例》的設(shè)置是與房屋征收、補(bǔ)償?shù)然顒?dòng)相關(guān)的行政法規(guī)，而并未對(duì)其他改造模式進(jìn)行消除，也并未針對(duì)房屋征收是否被界定為實(shí)現(xiàn)公共利益的唯一方式進(jìn)行有明文規(guī)定。

3.2操作性

第一，在發(fā)展、建國(guó)和規(guī)劃方面沒(méi)有障礙。根據(jù)現(xiàn)有的住房普查準(zhǔn)則，需要征用住房的建設(shè)活動(dòng)應(yīng)符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地使用總體規(guī)劃、農(nóng)村規(guī)劃和專有規(guī)劃。安全住區(qū)的建設(shè)和老年社區(qū)的重建應(yīng)列入社區(qū)、地區(qū)和社區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。在作出沒(méi)收房屋的決定之前，建筑和建設(shè)部必須按照調(diào)查規(guī)定提交證明文件。據(jù)認(rèn)為，證明文件，例如b.改造，只限于整個(gè)地塊，不能專門(mén)針對(duì)個(gè)別房屋進(jìn)行改造，以致在證明材料的某一部分進(jìn)行定向招募不起作用。筆者認(rèn)為，有關(guān)證明材料是政府提升房屋的階段性指導(dǎo)，旨在說(shuō)明在地塊上征用房屋是基于共同利益，并證明房屋征收的合法性。由于目標(biāo)集合僅收集地塊上房屋的一部分，因此該部門(mén)為地塊發(fā)布的證明材料可以明確用作定向調(diào)查的基礎(chǔ)。但是，考慮到行政程序中對(duì)“確鑿證據(jù)”的要求，住宅的征收范圍、位置、方位、門(mén)牌號(hào)碼等都是合理的。當(dāng)住房調(diào)查領(lǐng)域被要求提供與招聘有關(guān)的證據(jù)時(shí)，應(yīng)明確界定，并配有一個(gè)圖表，說(shuō)明調(diào)查的范圍。

定向征收的前景分析

定向調(diào)查的目標(biāo)是將房屋調(diào)查和市場(chǎng)收購(gòu)的好處完美地結(jié)合起來(lái)，但不應(yīng)該承受太多，有的房屋決定和收購(gòu)本身需要完善，定向調(diào)查無(wú)法發(fā)揮作用。在市場(chǎng)收購(gòu)中，合同的締結(jié)僅限于平等談判，直到有針對(duì)性的招聘過(guò)程開(kāi)始為止。非法強(qiáng)制措施、恐嚇或避免在收購(gòu)市場(chǎng)過(guò)程中出現(xiàn)的指控，只能通過(guò)自我修復(fù)或其他收購(gòu)模式方法來(lái)解決。在進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)查后，對(duì)住宅進(jìn)行調(diào)查時(shí)，嚴(yán)格適用法律程序、工作時(shí)間長(zhǎng)短等?！墩饔昧睢返某雠_(tái)取消了政府自行組織的行政法規(guī)的執(zhí)行，人民法院要求執(zhí)行，大大延長(zhǎng)了期限，大大降低了效力。但是，實(shí)施管理的制度是住房調(diào)查的一個(gè)特點(diǎn)，并不是定向調(diào)查中的一個(gè)特殊錯(cuò)誤。有必要進(jìn)一步完善和完善執(zhí)行機(jī)制，而不是否定定向調(diào)查的優(yōu)越性和必要性。

結(jié)束語(yǔ)

在社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析法中構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)網(wǎng)絡(luò)時(shí)，確定風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系時(shí)僅采取了有關(guān)系為1，反之為0的法則，未考慮到風(fēng)險(xiǎn)間關(guān)系的強(qiáng)弱。一般情況下，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生往往的影響不斷累積的結(jié)果。因此，對(duì)確定風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系是進(jìn)行關(guān)系強(qiáng)弱的判定，將是下一步研究的重點(diǎn)。

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