對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式的探討

摘要：房產(chǎn)資金監(jiān)管是購房者將購房資金存于雙方認(rèn)可、政府認(rèn)證的三方機(jī)構(gòu)，待交易成功以后，三方機(jī)構(gòu)借助相關(guān)平臺(tái)，將資金向賣方賬戶當(dāng)中劃撥。商品房預(yù)售形式常見，對(duì)于此類交易資金的監(jiān)管為重點(diǎn)。但是，從商品房預(yù)售情況來看，還存在資金監(jiān)管方面的問題，對(duì)此，下文重點(diǎn)論述資金監(jiān)管價(jià)值，分析預(yù)售資金監(jiān)管問題，并提出解決之策，以供參考。

關(guān)鍵詞：商品房;預(yù)售;資金監(jiān)管;工作模式

商品房預(yù)售屬于常見的銷售模式，開發(fā)商利用此渠道進(jìn)行融資。此銷售模式對(duì)于購房者、開發(fā)企業(yè)二者之間均十分有利。開發(fā)商能夠提前回籠資金，為房屋建設(shè)做準(zhǔn)備，對(duì)于購房者來講，也能夠以理想的價(jià)格購取房屋。但是，從商品房預(yù)售現(xiàn)狀進(jìn)行分析，在預(yù)售資金管理方面還存在諸多問題，因此，為了保證消費(fèi)者利益，確保信貸資產(chǎn)的安全性，維持房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性，需要相關(guān)部門思考預(yù)售資金的管理之策。

1商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意義

1.1控制交易風(fēng)險(xiǎn)

從群眾角度分析，房產(chǎn)為最關(guān)鍵的家庭資產(chǎn)，群眾購房可能花費(fèi)大部分積蓄，因此，最為關(guān)心的也是購置房屋是否存在可靠的產(chǎn)權(quán)。商品房預(yù)售自合同簽訂起到不動(dòng)產(chǎn)登記辦理，中間經(jīng)歷時(shí)間相對(duì)較長。在此期間，如何確保雙方能夠履行合同需要著重思考。據(jù)《民法典》規(guī)定，購房者可向開發(fā)商提出開具預(yù)告登記的證明，告知房屋已售，防止出現(xiàn)“一房二賣”這類問題。因?yàn)轭A(yù)售商收取資金具有融資功能，所以，為了避免企業(yè)為達(dá)到其他目的，對(duì)于交易資金進(jìn)行挪用，導(dǎo)致資金鏈斷裂，還需要對(duì)預(yù)售資金采取有效的監(jiān)管措施，對(duì)于資金存儲(chǔ)、使用和支付環(huán)節(jié)加以規(guī)范，為購房者提供安全保障，保護(hù)群眾權(quán)益，控制交易風(fēng)險(xiǎn)，維持社會(huì)穩(wěn)定[1]。

1.2掌握交易情況

從政府部門角度分析，做好預(yù)售房資金的監(jiān)管能夠動(dòng)態(tài)把握房產(chǎn)交易情況，對(duì)于市場及時(shí)治理。信息化的發(fā)展，社會(huì)進(jìn)入全新的發(fā)展階段。國家提出“房住不炒”這一政策，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)市場加以調(diào)控。在信息化技術(shù)的支持下，政府部門可以把握房產(chǎn)市場運(yùn)行情況，以免出現(xiàn)次貸危機(jī)。同時(shí)，建設(shè)房產(chǎn)交易管理數(shù)據(jù)庫，借助大數(shù)據(jù)對(duì)于交易市場進(jìn)行監(jiān)管，可為群眾提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對(duì)于房地產(chǎn)市場行為進(jìn)行規(guī)范。使用有效的措施，打造預(yù)售房資金監(jiān)管系統(tǒng)，便于政府部門調(diào)控和監(jiān)測(cè)房產(chǎn)交易市場。

1.3建設(shè)誠信體系

房地產(chǎn)價(jià)值高，在居民的家庭支出過程當(dāng)中占比大，而且涉獵行業(yè)相對(duì)較多，對(duì)地方政府具有依賴性特點(diǎn)。對(duì)于商品房的交易資金采取監(jiān)管措施，有助于相關(guān)部門之間共享數(shù)據(jù)、互通信息。比如：金融、不動(dòng)產(chǎn)登記和稅務(wù)部門之間進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，能夠打造“一網(wǎng)通”管理模式，預(yù)防房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房者通過“陰陽合同”簽訂出現(xiàn)偷稅漏稅或者騙取貸款這類違規(guī)操作，讓房產(chǎn)交易過程公開透明，預(yù)防市場風(fēng)險(xiǎn)和糾紛問題，有助于社會(huì)誠信體系與構(gòu)建。

2商品房預(yù)售的現(xiàn)狀問題分析

商品房預(yù)售可能存在資金監(jiān)管問題，導(dǎo)致項(xiàng)目“爛尾”，為購房者帶來經(jīng)濟(jì)損失;房屋質(zhì)量、預(yù)售合同間信息不一致，售房信息對(duì)稱性不足，常常出現(xiàn)“一房多賣”現(xiàn)象;對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)市場準(zhǔn)入、退出機(jī)制沒有明確規(guī)定;預(yù)收款監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任主體不清晰，上述問題對(duì)于監(jiān)管質(zhì)量都可產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

3商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式探討

3.1完善預(yù)售制度

3.1.1健全預(yù)售資金的監(jiān)管體系

從法律角度出臺(tái)對(duì)應(yīng)法律法規(guī)，對(duì)于監(jiān)管主體行為進(jìn)行約束，規(guī)范監(jiān)管流程，才可保證資金使用效率。資金監(jiān)管主體的確認(rèn)十分重要，針對(duì)監(jiān)管主體差異，制定監(jiān)管制度，確保監(jiān)管主體獨(dú)立性和公正性，具備技術(shù)能力，能夠承擔(dān)法律責(zé)任。政府為主導(dǎo)，銀行、律師事務(wù)所、中介、監(jiān)理等機(jī)構(gòu)為輔，或者上述主體協(xié)調(diào)配合。監(jiān)管主體確定以后，對(duì)于資金使用細(xì)則也應(yīng)加以明確，規(guī)范房產(chǎn)企業(yè)對(duì)監(jiān)管資金提取方式、流程等。除此之外，懲罰機(jī)制也需完善，針對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)出現(xiàn)違規(guī)操作的問題，應(yīng)該制定對(duì)應(yīng)處罰措施，追究瀆職主體責(zé)任，強(qiáng)化監(jiān)管力度，督促管理者履行職責(zé)，控制房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.2完善預(yù)售房信息公示機(jī)制

房產(chǎn)市場當(dāng)中，預(yù)售者、預(yù)購者二者之間可能有信息不對(duì)稱這類情況，使得購房者出現(xiàn)錯(cuò)誤購買行為。為了保證交易過程公平公正，應(yīng)該建立披露制度，對(duì)于開發(fā)商售房信息公示行為進(jìn)行披露，明確其披露義務(wù)、方式和具體內(nèi)容，要求開發(fā)商履行自身職責(zé)和義務(wù)。除此之外，還可搭建信息共享平臺(tái)，相關(guān)部門需要定期公示房屋預(yù)售、權(quán)屬、交易等方面信息，公示違規(guī)企業(yè)行為，為開發(fā)企業(yè)敲響警鐘[2]。

3.1.3健全開發(fā)企業(yè)成立撤銷制

對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門檻適當(dāng)提高，把握資金監(jiān)管源頭，嚴(yán)格審核企業(yè)注冊(cè)信息，將注冊(cè)資本額度提高，注意對(duì)企業(yè)運(yùn)行能力和自有資金狀況的審核，特別要注意購買土地資金不可列入建設(shè)投資額當(dāng)中。如若開發(fā)商要退出項(xiàng)目開發(fā)，退出機(jī)制也應(yīng)完善，由主管部門做好審批工作，對(duì)于在建項(xiàng)目完工情況、交付情況進(jìn)行審核，如若未完全交付，那么需明確是否存在接管企業(yè)，保證所有問題安排妥當(dāng)以后允許撤銷，針對(duì)已經(jīng)撤銷仍然從事相關(guān)業(yè)務(wù)的房產(chǎn)企業(yè)，需要嚴(yán)格處理，沒收其違規(guī)所得。

3.1.4建設(shè)預(yù)售資金風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制

在我國相關(guān)法律和管理?xiàng)l例當(dāng)中對(duì)于商品房的預(yù)售資金用途方面并沒有明確規(guī)定，對(duì)應(yīng)處罰規(guī)定也未提及。針對(duì)此情況，還可采取風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保金方式，要求開發(fā)企業(yè)按照營業(yè)額，繳納特定比例風(fēng)險(xiǎn)防范資金，如果存在問題，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可利用此資金賠付。在房產(chǎn)項(xiàng)目完成一段期限以后，可向開發(fā)商返還擔(dān)保金，如若項(xiàng)目繼續(xù)擴(kuò)大，那么還需要按照要求增加擔(dān)保金比例。對(duì)于預(yù)售資金使用應(yīng)該出臺(tái)更多可操作的法律法規(guī)，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行處罰，明確監(jiān)管主體權(quán)責(zé)，避免各方出現(xiàn)推諉責(zé)任的問題。

3.2落實(shí)資金監(jiān)管

3.2.1政府主導(dǎo)，確認(rèn)房管部門監(jiān)管主體地位

房管部門作為監(jiān)管主體屬于以政府為主導(dǎo)的傳統(tǒng)監(jiān)管模式，也是完整的行政監(jiān)管形式，購房者極為信賴，在各大城市當(dāng)中都運(yùn)用此管理模式。因?yàn)檎块T掌握的信息全面，包括銀行放貸、預(yù)收款使用、房屋銷售等方面的信息，對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)、項(xiàng)目開發(fā)流程、房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作形式均有詳細(xì)的了解，因此能夠獲取房產(chǎn)市場一手信息，信息整合力極強(qiáng)。同時(shí)，政府是國家形象的代表，有國家強(qiáng)制力作為后盾，和房產(chǎn)企業(yè)之間無利益關(guān)聯(lián)，能夠保證監(jiān)管過程公正性，還能提高監(jiān)管權(quán)威性和公信力。

但是，政府監(jiān)管也存在著不足，如果政府機(jī)構(gòu)對(duì)商品房的資金監(jiān)管無權(quán)限，那么就會(huì)阻礙監(jiān)管過程進(jìn)行。若政府對(duì)于房地產(chǎn)市場干預(yù)過度，還可能影響市場的正常運(yùn)行，因此，政府監(jiān)管權(quán)的界定、預(yù)防監(jiān)管濫用等方面無明確標(biāo)準(zhǔn)。政府監(jiān)管手段多樣化，雖然能夠?qū)︻A(yù)售資金展開有效監(jiān)管，但是會(huì)投入大量的技術(shù)、設(shè)備和人員，可能增加政府支出負(fù)擔(dān)。鑒于此，資金監(jiān)管需要從立法層面上制定完善的制約機(jī)制，將內(nèi)部約束體系加以健全，讓監(jiān)管和被監(jiān)管各方權(quán)責(zé)明確，對(duì)于監(jiān)管主體采取有力監(jiān)督，才能發(fā)揮監(jiān)管作用。

3.2.2銀行參與，作為預(yù)售資金監(jiān)管的主體

以銀行為主體對(duì)于預(yù)售資金展開監(jiān)管，具有優(yōu)勢(shì)。為銀行對(duì)于資金使用存在流轉(zhuǎn)明細(xì)記錄，可為資金監(jiān)管提供便利，無需額外支付相關(guān)費(fèi)用即可完成監(jiān)管，將商業(yè)銀行作為主體，完成預(yù)售資金監(jiān)管，還可避免政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式之下，需要聘請(qǐng)測(cè)繪、建筑和監(jiān)理等行業(yè)人員，額外支出其他費(fèi)用，減少政府機(jī)構(gòu)在資金監(jiān)管方面的工作量，規(guī)避政府對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)用、生產(chǎn)經(jīng)營過程過度干預(yù)。

但是，銀行監(jiān)管模式之下，預(yù)收房款未存進(jìn)銀行以前難以監(jiān)管，部分房產(chǎn)企業(yè)建設(shè)資金需要通過貸款的方式獲得，所以銀行和企業(yè)存在業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，如果商業(yè)銀行自身為監(jiān)管主體，可能為了獲取效益，對(duì)企業(yè)提出不合理要求適當(dāng)放松監(jiān)管，導(dǎo)致監(jiān)管力度削弱。除此之外，商業(yè)銀行對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理也沒有專業(yè)技術(shù)人員，因此也需要支付對(duì)應(yīng)成本。

所以，為了防止房產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行二者之間存在業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，使企業(yè)選擇對(duì)自身有利的銀行擔(dān)任監(jiān)管主體，可從立法層面，對(duì)于監(jiān)管主體的資質(zhì)加以明確，監(jiān)管主體可以利用招投標(biāo)方式確認(rèn)，嚴(yán)禁存在監(jiān)管方、被監(jiān)管方二者之間存在包庇行為。如果商業(yè)銀行長期展開房產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管，那么必然會(huì)建立專業(yè)評(píng)估工作隊(duì)伍，開設(shè)賬號(hào)，并存入一定比例的保證金，為預(yù)售資金監(jiān)管提供支持，這樣的監(jiān)管主體可能更容易受到各方認(rèn)可[3]。

3.2.3三方中介，輔助預(yù)售資金的全面監(jiān)管

三方中介作為監(jiān)管主體主要是通過經(jīng)紀(jì)公司、保險(xiǎn)公司、監(jiān)理機(jī)構(gòu)或者律師事務(wù)所等作為監(jiān)管主體。該監(jiān)管模式應(yīng)用之下，因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)、商品房企業(yè)沒有利益關(guān)聯(lián)，通過擔(dān)保公司這類中介機(jī)構(gòu)，對(duì)于預(yù)售資金劃撥、使用進(jìn)行監(jiān)管，能夠預(yù)防政府部門干預(yù)過度問題發(fā)生，保證監(jiān)管過程的獨(dú)立性。監(jiān)理機(jī)構(gòu)因?yàn)榫邆鋵I(yè)知識(shí)，因此，對(duì)于監(jiān)管資金使用需求的判斷更為準(zhǔn)確，能夠提高資金使用效率。

然而，該管理模式可能存在中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)企業(yè)二者之間長期合作，構(gòu)成利益關(guān)系，這樣必然難以保證三方監(jiān)管獨(dú)立職能的發(fā)揮。同時(shí)，三方機(jī)構(gòu)民事責(zé)任承擔(dān)能力弱，可能難以抵御各類風(fēng)險(xiǎn)，中介機(jī)構(gòu)作為主體這一監(jiān)管模式只能在某些領(lǐng)域給出專業(yè)建議，對(duì)于資金監(jiān)管知識(shí)的掌握方面可能不足，對(duì)于資金監(jiān)管質(zhì)量造成影響。

所以，若要以第三方作為監(jiān)管主體，需要從政府機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行當(dāng)中選擇其中之一，與之合作，發(fā)揮各主體的監(jiān)管優(yōu)勢(shì)，才能揚(yáng)長避短，高效對(duì)預(yù)售資金展開監(jiān)管。

3.2.4多方聯(lián)合，打造完善的資金管理系統(tǒng)

所謂聯(lián)合主體，就是從具備資金監(jiān)管資質(zhì)的主體當(dāng)中選擇兩個(gè)或兩個(gè)以上的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。比如：選擇商業(yè)銀行、監(jiān)理機(jī)構(gòu)作為聯(lián)合監(jiān)管主體，可以展現(xiàn)監(jiān)理機(jī)構(gòu)專業(yè)優(yōu)勢(shì)，明確房產(chǎn)項(xiàng)目不同實(shí)施階段資金利用情況，對(duì)于企業(yè)資金調(diào)撥提出合理建議。商業(yè)銀行負(fù)責(zé)記錄資金使用明細(xì)。和單獨(dú)主體相互對(duì)比，聯(lián)合監(jiān)管模式專業(yè)性更強(qiáng)。但是兩主體之間因?yàn)樨?zé)任不同，使得不同主體在監(jiān)管過程可能以自身角度出發(fā)，選擇對(duì)自身有利的監(jiān)管模式，可能存在利益沖突，一旦意見不統(tǒng)一，也有可能出現(xiàn)推諉責(zé)任這類問題。

鑒于此，利用聯(lián)合監(jiān)管這一模式，可以將不同監(jiān)管主體的責(zé)任和分工加以明確，保證各方權(quán)責(zé)清晰，達(dá)成一致的意見，行業(yè)協(xié)會(huì)在必要時(shí)也可參與，如若購房者權(quán)益受侵害，那么可以介入調(diào)查，輔助其維權(quán)，降低監(jiān)管成本，保證監(jiān)管效益[4]。

4結(jié)束語

總之，對(duì)于商品房的預(yù)售資金采取監(jiān)管，主要目的就是維持市場秩序，保障購房者權(quán)益，讓交易過程公開、合法高效，所以，需要房產(chǎn)管理部門多方考量，完善資金監(jiān)管流程，讓房產(chǎn)市場能夠健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[4]翁石強(qiáng).我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度問題及對(duì)策[J].法制博覽，2019（18）：199-200.

作者簡介：王承峰，（1977.02.26-），男，山東省泰安市高新區(qū)，本科，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，研究方面：房地產(chǎn)市場管理。