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    基于DEMATEL-ISM的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素研究

    2021-03-19 22:26:47嚴斌郝夢梅
    中國房地產(chǎn)·綜合版 2021年12期
    關鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn)制約因素

    嚴斌 郝夢梅

    摘要:為了探究人口老齡化過程中帶來的養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展制約因素,結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展特性,通過閱讀文獻和對我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研的方法,構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的指標體系;利用問卷調(diào)查法對各個指標進行打分,并使用DEMATEL-ISM方法分析各個指標之間的內(nèi)在聯(lián)系,將復雜亂序關系網(wǎng)絡轉(zhuǎn)化成一個具有良好結(jié)構(gòu)化組織的網(wǎng)絡系統(tǒng),并對各個因素之間的重要性排序,為未來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供有效參考。

    關鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn);制約因素;DEMATEL;ISM

    中圖分類號:F293 文獻標識碼:A

    文章編號:1001-9138-(2021)12-0015-24 收稿日期:2021-11-15

    從2000年以來,我國的人口老齡化問題越來越嚴重,據(jù)民政部發(fā)布的《2019年社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示,我國步入老年階段的人口數(shù)量為全部人口的18.1%,隨之而來的養(yǎng)老問題逐漸引起社會的關注。但是,我國的養(yǎng)老行業(yè)卻尚未能滿足逐年增長的社會養(yǎng)老需求,據(jù)《民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》統(tǒng)計,直至2018年,我國每一張養(yǎng)老床位都對應著約35名老年人的養(yǎng)老需求。由此可見,我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的需求壓力。目前來說,我國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢,體系不健全,缺乏符合我國國情的產(chǎn)品定位和經(jīng)驗豐富的養(yǎng)老服務人才,整個產(chǎn)業(yè)無論是“建設上游”還是“服務下游”都面臨著供需脫節(jié)、產(chǎn)能不足的問題。因此,我國難以建設高標準的護理、醫(yī)療、康健、文體活動等的理想養(yǎng)老地產(chǎn)項目,養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展問題已經(jīng)成為了國家和社會未來發(fā)展而亟需解決的關鍵問題。對此,習近平總書記在黨的十九大報告中指出:“積極應對人口老齡化,構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老的政策體系和社會環(huán)境,加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展”。由此可見,抓住養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機遇,解決養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問題已經(jīng)刻不容緩。

    1 文獻回顧及理論方法

    養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新型服務項目,是社會發(fā)展到一定程度的“衍生產(chǎn)物”,在將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)進行融合的過程中,不可避免地出現(xiàn)了一些問題?;诤暧^環(huán)境分析視角,結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)特點,對其發(fā)展制約因素進行多方面探究。

    政策和法律層面,Mary Bcth Franklin.等(2009)從當?shù)卣a(chǎn)業(yè)引導的視角進行研究,發(fā)展法律政策對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展起到一定程度的推進作用;單娟(2016)在對中日兩國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展進行對比研究后認為,我國養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策不夠明朗。

    經(jīng)濟環(huán)境層面,Lynn D等(2008)以投資的視角研究了美國的養(yǎng)老地產(chǎn),發(fā)現(xiàn)社會經(jīng)濟水平對該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響權(quán)重較大;裘旭波等(2013)以融資體系為視角研究了我國養(yǎng)老地產(chǎn),并認為我國養(yǎng)老地產(chǎn)地運營模式較為單一,且功能性不足。

    社會文化環(huán)境層面,Biggs S.等(2000)認為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要將老年人的精神需求納入考慮,加強養(yǎng)老社區(qū)的文化建設;康琪雪等(2013)以杭州養(yǎng)老地產(chǎn)為研究目標,使用Logistic方法研究購買意愿的制約因素,并發(fā)現(xiàn)戶籍影響程度最大;李思源等(2017)從養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中多主體之間的博弈作為研究視角,強調(diào)了需求方在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中的重要作用。

    技術環(huán)境層面,Ohara Kazuoki.等(2004)研究認為,養(yǎng)老地產(chǎn)的建設水平和其社區(qū)的整體配套建設完整度對該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展占很大的影響程度;徐培等(2019)使用SEM研究方法分析了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式,并為養(yǎng)老地產(chǎn)的項目融資提出意見。

    自然環(huán)境層面,Panncll J.等(2012)對美國的養(yǎng)老地產(chǎn)進行研究后發(fā)現(xiàn),養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展程度與所在地區(qū)的自然資源豐富情況在某些階段內(nèi)呈正相關趨勢。

    產(chǎn)業(yè)市場環(huán)境層面,周燕珉等(2013)在對我國養(yǎng)老地產(chǎn)進行了研究之后,提出了其存在的三個問題:一是養(yǎng)老地產(chǎn)的整體開發(fā)尚未形成成熟的閉環(huán),二是用戶畫像較為單一造成目標用戶同質(zhì)化嚴重,三是規(guī)劃設計階段的投入比例不足;馮臻等(2014)探索了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,并以長三角地區(qū)為研究目標進行調(diào)查研究。

    研究層面,國內(nèi)外學者已經(jīng)對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展進行了相關的研究,并取得了一定的成果,Smith等(2016)使用STP模型對當前的養(yǎng)老社區(qū)進行分析,并將視角聚焦于老年人的養(yǎng)老意向;蘇雅琴等(2016)通過Probit方法,構(gòu)建了相關的模型對養(yǎng)老地產(chǎn)的購買意愿進行研究,并以湖南省為研究目標驗證模型準確性。

    與此同時,DEMATEL法常被用于模型的不同影響因素影響程度判定;ISM法常被用于劃分影響因素的層次等級,DEMATEL方法雖能識別出一個復雜網(wǎng)絡中的主要關鍵因素,但并不能對其進行層次性分解分析,而ISM方法能很好地填補這方面的缺點,補利軍等(2018)使用了DEMATEL-ISM綜合模型對高校的消防安全管理進行了研究,并提出了相關的整改建議;賈寶惠等(2021)對DEMATEL-ISM綜合模型進行改進,并將其運用到機輪剎車系統(tǒng)的風險因素分析中,最終得到了3個層次的風險體系。

    綜上所述,目前國內(nèi)外學者對于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要集中在其發(fā)展趨勢的預測、理論研究,或者研究視角多為單一層面的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展影響因素的研究,將政策、經(jīng)濟、社會文化、技術環(huán)境、自然環(huán)境與產(chǎn)業(yè)環(huán)境進行統(tǒng)一分析的研究較少,這不利于通過逐級細化和層層分解來系統(tǒng)化地反映養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素。于此同時,DEMATEL-ISM綜合方法在因素分析領域表現(xiàn)亮眼,在不同的研究背景中均有使用,該方法能夠在復雜、不規(guī)整的影響因素關系網(wǎng)絡中識別出重要影響因素的同時,將其進行層次性劃分,形成可視化的多級遞階結(jié)構(gòu)形式。將DEMATEL-ISM綜合模型運用到養(yǎng)老地產(chǎn)的制約因素研究中,為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展研究提供新的思路。

    2 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素確定

    本文在對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展制約因素進行確定的過程中,主要從一般環(huán)境的外部視角進行分析,并選用了PEST分析法。而對于一些較為復雜的外部環(huán)境關系,很多學者選擇在傳統(tǒng)的PEST分析法外增加新的視角進行擴充,2017年,陳金德等在研究科技成果轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)庫發(fā)展時,在PEST分析法的基礎上,增加了對自然環(huán)境的分析。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展造成影響的外部環(huán)境因素較為復雜,在綜合分析與考量下,并充分參考國內(nèi)外相關文獻,制定了以政策和法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會文化環(huán)境、技術環(huán)境、自然環(huán)境、產(chǎn)業(yè)市場環(huán)境等為主的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素指標體系。

    本研究通過“文獻研究-專家咨詢”的研究方法得到制約指標。通過文獻研究收集原始指標,并使用專家座談法,邀請6名專家(2名從業(yè)10年以上參加養(yǎng)老地產(chǎn)項目不少于3個的企業(yè)高管,2名高校研究養(yǎng)老地產(chǎn)不少于3年的課題組組長,2名負責養(yǎng)老地產(chǎn)方面的政府人員)對原始指標進行評估,最終得到了基于PEST分析法對一般環(huán)境進行研究所得到的17個指標,如表1所示。在建立影響因素指標體系的中,綜合考慮了養(yǎng)老地產(chǎn)目前的發(fā)展瓶頸,參考國外優(yōu)秀案例,遵守了系統(tǒng)性、科學性、可比性以及可量化原則。

    3 基于DEMATEL-ISM的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素研究模型構(gòu)建

    DEMATEL法是通過利用各個要素之間的邏輯關系和直接影響矩陣,計算出每個要素的中心度和原因度,從而分析出眾多要素之間的原因因素和結(jié)果因素,得到關鍵因素。ISM法是利用運算得到可達矩陣可以將所有的因素進行層級劃分,并且得到各個因素的多級遞階結(jié)構(gòu)關系。DEMATEL法能針對眾多因素中識別出關鍵因素,但無法得到各個因素之間的內(nèi)在關系,而ISM可以將各個因素的邏輯關系給予一個較為直觀的展示。所以將兩個方法進行結(jié)合,為復雜系統(tǒng)定量分析和科學決策提供強有力的支持。

    在DEMATEL-ISM方法中,首先使用DEMATEL方法的3個步驟來計算各個制約因素之間的總體相互作用關系,并識別出其中的最為關鍵因素。然后,再使用ISM方法進行集成,確定養(yǎng)老地產(chǎn)制約因素的結(jié)構(gòu)化層次。

    3.1 計算綜合影響矩陣

    通過調(diào)查問卷法收集相關數(shù)據(jù),為了保證數(shù)據(jù)的準確性,對調(diào)查對象進行了條件篩選:一是從業(yè)10年以上參加養(yǎng)老地產(chǎn)項目不少于2個的設計、施工、監(jiān)理、項目管理咨詢等行業(yè)的工作人員,二是高校課題組研究養(yǎng)老地產(chǎn)不少于2年的研究人員,三是政府部門中負責養(yǎng)老地產(chǎn)的工作人員;前后共投放調(diào)查問卷200份,剔除無效問卷61份,最終得到139份有效問卷,滿足問卷收集樣本容量高于題項5倍及以上的要求。

    問卷中對于各個指標之間的關系進行打分,打分的方法是0~4分析法,即通過0、1、2、3、4來表達因素之間的關聯(lián)強弱,由此可以獲得表示第k位專家提出n*n的直接影響矩陣,其中表示因素Xi對因素Xj的影響程度量表,當i=j時,=0。設D=[dij]為平均矩陣,其公式為:

    (1)

    初始直接影響矩陣C可以通過對平均矩陣D進行歸一化得到,公式如下:

    (2)

    直接影響矩陣只反映了每對因素之間的直接關系。然而,這些因素之間的關系是及其復雜的,具有非線性和反饋性。必須考慮因素之間的間接關系。綜合影響矩陣T=[tij]可以反映因素之間的相互作用,包括直接關系和間接關系,其公式為:

    T = C (I - C)-1? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?(3)

    由此可以求出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的綜合影響矩陣T,如表2所示。

    3.2 計算影響因素指標

    根據(jù)T矩陣可以識別出最為關鍵的制約因素,并在此基礎上計算出影響度fi、被影響度ei、中心度Mi與原因度Ni。其中,影響度fi代表了xi對其他因素的綜合影響;被影響度ei代表了其他因素對xi的綜合影響;中心度Mi反映因素xi在整個體系中的重要性,中心度越高,此因素的重要性就越高;原因度Ni反映了該因素在整個體系中與其他因素之間的影響關系,Ni為正值的時候,表明因素xi對于其他因素的影響較大,為原因要素,反之,當Ni為負值的時候,表明因素xi受其他因素的影響較大,為結(jié)果變量。這些參數(shù)可以通過方程式進行計算,其中fi、ei、Mi、Ni分別為:

    (4)

    (5)

    (6)

    (7)

    依據(jù)上式可以計算得出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的各項指標,如表3所示。

    3.3 求取整體影響矩陣H和可達矩陣K

    整體影響矩陣為H = [hij],是任意單個因素對其自身的影響相加所得到,具體公式如下,其中I為單位矩陣:

    H = I + H? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?(8)

    整體影響矩陣H中的每一個元素hij包含了因素xi對因素xj的影響網(wǎng)絡信息(i, j = 1,2,…,n)。為了隔離這些因素的關系結(jié)構(gòu),需要設置一個閾值來過濾整體影響矩陣H中的次要影響元素。過濾的目的是為了突出系統(tǒng)中的主要因素。給定閾值λ的計算公式如下:

    λ = α + β? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? (9)

    其中,α與β的取值為矩陣T的所有的值的平均數(shù)與矩陣T的標準差。依據(jù)3.1中的內(nèi)容,可以計算出本文中養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的α值和β值,從而得到λ = α + β = 0.048。

    當閾值λ確定后,可以對整體影響矩陣H中的每個因素進行處理,處理后的矩陣為可達矩陣K = [kij],其公式如下:

    (10)

    其中,當kij = 1時,意味著因素xi對因素xj有直接影響(i, j = 1,2,…,n),從而可以確定因素之間的因果關系。

    3.4 劃分養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素影響級別

    在確定因素xi (i = 1,2,…,n)的具體等級之前,應先確定相應的可達集合Ri和先行集合Si,其公式如下:

    (11)

    (12)

    隨后,對于每個因素xi (i = 1,2,…,n),對可達集合與先行集合進行交集運算,如公式:

    (13)

    其中集合Li中的因素對于其他因素是可達的,并且不可達到其余因素,因此這些因素將被劃分到最底層的因素集合中。然后,在可達矩陣K中刪除相應的行和列,并重復上述步驟。等全部因素都被分配完畢后,可以將養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素進行層次化處理。其中第一層影響因素分解,如表4所示。

    其中L1 = {5,7}、L2 = {12,14}、L3 = {9,11,17}、L4 = {10,15,16}、L5 = {6,8,13}、L6 = {1,2}、

    L7 = {3,4}。

    3.5 構(gòu)建多級遞階結(jié)構(gòu)模型

    上文中所得到的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素層次化結(jié)果表現(xiàn)了各種因素的影響級別,結(jié)合表3中各個因素的中心度以及原因度,可以構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約影響因素原因結(jié)果圖,其中橫坐標表示中心度,縱坐標表示影響因素的原因度,如圖1所示。

    圖1能夠直接反映出各個因素的原因度和中心度。根據(jù)原因度大于零為原因因素,小于零為結(jié)果因素,將17個因素劃分為9個原因因素和8個結(jié)果因素,原因因素通常是影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的間接因素,結(jié)果因素則是直接因素。結(jié)果表明,城市化水平(d5)為中心度值最大的因素,則說明城市化水平是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的最重要因素。

    將養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的原因結(jié)果圖與上節(jié)中所有因素的層次化處理結(jié)果相結(jié)合,可以構(gòu)建出多級遞階結(jié)構(gòu)模型,以清晰展現(xiàn)各個影響因素之間相互作用的層次,如圖2所示。

    圖2對因素間層級結(jié)構(gòu)及作用路徑給予最直觀的展示,模型的頂層因素為直接影響因素,其余因素通過作用于本層發(fā)揮作用;處于最底層的因素稱為根本影響因素,發(fā)揮決定性作用;其余各層為中間影響因素,起中間過渡作用。由圖2可知養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素被劃分為三階七層,城市化水平和國家產(chǎn)業(yè)政策是最根本的影響因素。

    4 結(jié)果分析與優(yōu)化策略

    4.1 DEMATEL分析

    DEMATEL法能夠識別出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的關建影響因素,由DEMATEL法所得到的指標計算結(jié)果可分析出:

    影響度:得分值靠前的因素分別是城市化水平、國家產(chǎn)業(yè)政策、消費觀念,表明這三項因素容易影響其他因素。

    被影響度:媒體宣傳、盈利模式和養(yǎng)老企業(yè)信譽度是排名考前的,說明這三個因素容易受到其他因素的影響,被影響度較高的因素可以反映出其他影響因素的作用程度。

    中心度:中心度排名較高的因素分別是城市化水平、盈利模式和國家產(chǎn)業(yè)政策,中心度強調(diào)影響因素的重要程度,因此這三項因素是重要的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約的影響因素,完善這些因素對于發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)尤為重要。

    原因度:城市化水平是原因度最高的原因因素,說明城市化水平在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中極易影響其他因素;養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)技術水平是得分最高的結(jié)果因素,說明最容易受到其他因素的影響。

    綜上,通過DEMATEL的方法可從17個因素中識別出7個關建因素,分別是城市化水平、國家產(chǎn)業(yè)政策、消費觀念、媒體宣傳、盈利模式、養(yǎng)老企業(yè)信譽度、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)技術水平。加強對以上7個因素的調(diào)整可以有效的刺激養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

    4.2 ISM分析

    ISM分析反映出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的相互作用關系和層級結(jié)構(gòu),并且能夠?qū)⒏饕蛩亻g的相互作用關系給予充分考慮。結(jié)果表明:

    (1)以多級遞階結(jié)構(gòu)模型為介質(zhì),所有影響因素被劃分為三階七層,國家產(chǎn)業(yè)政策和城市化水平在第七層,即為根本影響因素,對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展起關建作用;第二層到第六層為中間影響因素通過對直接因素施加影響而發(fā)揮作用。由此可以看出,國家政策是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的根本推動力,結(jié)合我國特殊的國情,政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導如給產(chǎn)業(yè)打了一針“強心劑”,穩(wěn)重求進,而隨著正向引導政策而來的將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)制度、產(chǎn)業(yè)市場前景以及國民消費觀念等多維度多層次的提升,這十分有利于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期,項目所在區(qū)域的城市化水平能給其提供一定的市場前景、人才儲備等保障,有利于這個產(chǎn)業(yè)站穩(wěn)腳跟,打造行業(yè)生態(tài)圈,為產(chǎn)業(yè)中后期目標用戶下沉打下堅實基礎。

    (2)養(yǎng)老企業(yè)信譽度與產(chǎn)品定價作為直接影響因素,對于推動養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有著最為直接的影響。在養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)與下游客戶直接接觸的過程中,最能對項目推進進行影響的因素就是產(chǎn)品定價與養(yǎng)老企業(yè)信譽度,這也是對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展程度最直觀的影響指標。作為直接影響指標,產(chǎn)品定價與養(yǎng)老企業(yè)信譽度背后所蘊含的影響因素是多方面,深層次的。其中盈利模式等對產(chǎn)品定價有著直接的影響,而運營模式、產(chǎn)業(yè)人才服務水平等均對養(yǎng)老企業(yè)信譽度有直接影響。

    4.3 DEMATEL-ISM綜合分析

    對DEMATEL-ISM進行綜合分析可發(fā)現(xiàn),ISM中分析出的根本影響因素是DEMATEL篩選出來的關建因素;ISM分析出的直接影響因素對應DEMATEL中的結(jié)果因素。由上述分析可發(fā)現(xiàn)兩種方法在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的制約因素的重要程度和類型劃分上有高度的一致性,也進一步證明了模型分析的科學性和準確性。

    4.4 優(yōu)化建議及策略

    (1)重視根本因素。在制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的因素中,國家產(chǎn)業(yè)政策和城市化水平是最關鍵的根本因素,想要推動我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,就應當依據(jù)我國國情和我國特色社會主義的發(fā)展制定適宜的政策鼓勵,從而吸引更多的人才和資金投入養(yǎng)老地產(chǎn),繼而刺激養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展;與此同時,養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前期應將戰(zhàn)略目標放置在城市化水平較高的地區(qū),高度城市化某種程度上保證了居民收入水平、消費觀念以及當?shù)禺a(chǎn)業(yè)環(huán)境等綜合因素符合養(yǎng)老地產(chǎn)的初期發(fā)展,十分適合其“產(chǎn)業(yè)孵化”;而發(fā)展中后期則應順應國家城市化發(fā)展進程,逐漸滲入其余城市領域。

    (2)落實中間因素。中間影響因素中,盈利模式最為重要,所以應當著重改進養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式。同時,建設地的自然情況中心度最低,可以不用重點考慮。目前我國的盈利模式有粗放型“拿地、建造、銷售”盈利模式與綜合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式等,這些盈利模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)大多都處于虧損狀態(tài),從而得出目前企業(yè)的盈利模式與我國的國情和社會現(xiàn)狀不符。所以應當做好科學調(diào)研和開發(fā)創(chuàng)新,找到符合我國政策和我國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式。

    (3)改進直接因素。在制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的因素中,養(yǎng)老企業(yè)信譽度與產(chǎn)品定價是直接影響因素,想要對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進行“快速定位,精準提高”,就要對這兩個因素進行針對性優(yōu)化。養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品定價是多方影響的綜合表征結(jié)果,包括盈利模式、產(chǎn)業(yè)政策甚至國民消費觀念等。但同時,產(chǎn)品價格也對養(yǎng)老地產(chǎn)的短期效益有著最明顯的影響,它直接影響國民對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的接受度以及養(yǎng)老地產(chǎn)的用戶下沉程度。因此做好市場調(diào)研,對目標受眾群體做出“精準畫像”,制定合適的產(chǎn)品價格以便于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

    5 結(jié)論

    本文針對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素進行研究,從分析一般環(huán)境視角構(gòu)建了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素指標體系,并運用DEMATEL-ISM法對其進行了深入探析,在識別出關鍵影響因素的同時,確定各因素的屬性和重要性,同時以多級遞階結(jié)構(gòu)模型為媒介將層次結(jié)構(gòu)和作用路徑進行直觀呈現(xiàn),大大降低了運算的復雜程度。

    由分析結(jié)果可知國家產(chǎn)業(yè)政策、城市化水平、消費觀念、盈利模式、養(yǎng)老地產(chǎn)原材料市場、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是最重要的根本影響因素、中間影響因素及直接影響因素,最后基于此對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提出了策略及建議。

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