當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資問題與對策分析

賈麗娜

摘 要：我國目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中最大的制約因素是企業(yè)融資，房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)比較明顯的特點(diǎn)是前期投資規(guī)模大，而且回報(bào)周期比較長，所以支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的保障和動(dòng)力是融資機(jī)制和金融機(jī)制。近些年來由于我國實(shí)行緊縮政策，房地產(chǎn)行業(yè)頻繁出現(xiàn)資金不足的問題，因此開拓新的融資渠道顯得尤為重要。本文分析了目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款、融資結(jié)構(gòu)和融資成本方面存在的問題，并為房地產(chǎn)企業(yè)的多元融資提出對策，希望促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)高效融資。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資;對策

2018年6月，發(fā)布《關(guān)于完善市場約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營資金等，要求企業(yè)提交資金用途承諾。在此政策背景下，2019年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速已回落到4.6%，其中金融機(jī)構(gòu)貸款增速更是下降到-7.9%，銷售回款的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)——個(gè)人按揭貸款增速也下降到-4%。這種情況下，房企不得不尋找其他有效途徑來擴(kuò)展自身融資渠道。在目前的發(fā)展?fàn)顩r下，房地產(chǎn)商面臨著更多的難題，向銀行貸款為主的資金來源是當(dāng)前最大的問題，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新經(jīng)營模式，推行更具吸引力的銷售方案，還要積極的尋找新的融資渠道，打破傳統(tǒng)思維的壁壘，加大創(chuàng)新的力度。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)目前融資問題

（一）過度依賴銀行貸款，受政策影響較大

我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要就是信貸，在這樣的發(fā)展現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)市場很容易出現(xiàn)“蝴蝶效應(yīng)”。目前，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷增強(qiáng)，使得房價(jià)在一個(gè)穩(wěn)定的水平線上，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)承受更大的庫存壓力，缺乏足夠的資金支持。依照目前的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，過度的依賴銀行貸款存在以下缺點(diǎn)：

首先是房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)上升和國家潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。我國的商業(yè)銀行面臨著內(nèi)在和外在的雙重壓力，既要滿足內(nèi)在的利益問題還要滿足外在的需求問題，所以銀行只有信貸業(yè)務(wù)這一項(xiàng)主要任務(wù)，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)過度的依賴。在這種情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生變故，企業(yè)失去償還貸款的能力，就會(huì)造成銀行體系的重大變故，嚴(yán)重的會(huì)影響金融市場的安穩(wěn)，出現(xiàn)金融危機(jī)，造成國民經(jīng)濟(jì)的停滯甚至衰退。其次是房地產(chǎn)開發(fā)階段的資金需求無法及時(shí)得以滿足。 我國商業(yè)銀行的信貸部門在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款審核時(shí)，要求不斷增多，信貸的供給量在不斷的減少。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，面臨巨大的資金壓力、出現(xiàn)資金缺口主要在兩個(gè)時(shí)間段：一個(gè)是要支付進(jìn)行土地補(bǔ)償和土地出讓的費(fèi)用，二是《國有土地使用證》到手后而《施工許可證》還未到手時(shí)，在這個(gè)時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)商不滿足商業(yè)銀行下放貸款的條件，因此資金壓力巨大，造成比較大的資金缺口。 最后是不利于企業(yè)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。 不同的融資模式對企業(yè)的運(yùn)營產(chǎn)生直接的影響，對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資金成本和之后進(jìn)行的投資項(xiàng)目都有著一定的作用。目前的融資方式主要是以銀行貸款為主，在這樣的條件下，如果發(fā)生貸款下放不及時(shí)的情況，就會(huì)對整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程造成影響，一旦發(fā)生資金鏈斷缺的情況，那么企業(yè)將會(huì)面臨破產(chǎn)的危機(jī)。因此，企業(yè)要增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，努力發(fā)掘更多的融資方式，構(gòu)建多樣化的融資模式，優(yōu)化企業(yè)資源，加快融資效率。

（二）創(chuàng)新意識(shí)欠缺，融資結(jié)構(gòu)不合理

對我國的房地產(chǎn)融資方式比較后發(fā)現(xiàn)，各類融資方式都存在著適用范圍小的缺點(diǎn)，除了商業(yè)銀行的貸款外，其余的方式都沒辦法滿足市場的需要。為了實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的目的，必須要改變現(xiàn)在的房地產(chǎn)融資方式，轉(zhuǎn)變單一的融資結(jié)構(gòu)，積極創(chuàng)新更加有效的融資方式。銀行通過短期存款來提供貸款資金。但是房地產(chǎn)行業(yè)對貸款的需求卻不是短期的，只有長期的資金支持才能滿足現(xiàn)在的市場需要，短期的貸款并不能滿足房地產(chǎn)的發(fā)展，而且會(huì)對企業(yè)發(fā)展造成阻礙，因此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)必須要擴(kuò)寬融資的渠道。

（三）融資成本普遍較高

在銀行不斷收緊對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資難題更難解決，自2018年來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的成本不斷增加。第一，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行或者交易中增發(fā)債券、擴(kuò)大融資的難度加大;第二，銀行在對房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管上日益嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的成本增加，資金緊張。當(dāng)前，我國的融資結(jié)構(gòu)需要進(jìn)行大規(guī)模的整改，由于資管新規(guī)的實(shí)行，致使表外的融資出現(xiàn)了收縮現(xiàn)象。過去大資管的發(fā)展，造成了表內(nèi)外在融資中分別都占有一半，但是現(xiàn)在表外融資有了緊縮，這對于之前依靠非標(biāo)融資的企業(yè)來說，就要面對資金周轉(zhuǎn)難的問題。

我國的貨幣政策在很長一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)保持一種中性穩(wěn)健的形勢，緊鎖的信貸政策、寬松的貨幣政策和嚴(yán)格的監(jiān)管會(huì)一直存在。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資有了更多的難題，大部分房地產(chǎn)公司的債務(wù)大量到期，急需進(jìn)行融資且融資的金額大，而且在外部違約風(fēng)險(xiǎn)不斷加大的情況下，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)也會(huì)有所上升，因此，信貸融資的成本可能依舊會(huì)保持高位或者是出現(xiàn)小幅度的上漲，所以，這要求房地產(chǎn)企業(yè)要積極主動(dòng)地尋找更多的融資方式。

二、融資渠道緊縮環(huán)境下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資對策

（一）加強(qiáng)內(nèi)部融資

所謂內(nèi)部融資，就是房地產(chǎn)開發(fā)商用企業(yè)內(nèi)部資金對項(xiàng)目投資或使用多種不同的方式來增加自有資金。一般情況下，內(nèi)部融資是不會(huì)有利息或者股息的，這就相當(dāng)于，內(nèi)部融資的過程是沒有別的費(fèi)用產(chǎn)生的，所以，企業(yè)更愿意進(jìn)行內(nèi)部融資。企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部融資的資金不止來源于自有資金，還來自于房屋預(yù)售中的定金和全款。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來說，進(jìn)行房屋預(yù)售所收到的定金或者購房全款，既可以減少融資的金額，緩解融資壓力，又可以讓購房者分擔(dān)一部分市場風(fēng)險(xiǎn)。盡管用這樣的方式可能會(huì)使未來的利益有所減少，但并不會(huì)對整體利益產(chǎn)生很大的影響。

（二）適當(dāng)銀行貸款

在國家的政策規(guī)定中，銀行是可以向房地產(chǎn)企業(yè)下放貸款，但是要按照規(guī)定的利率進(jìn)行，收到貸款的企業(yè)要在一定的時(shí)間內(nèi)還清銀行的本金和利息。這樣的貸款方式是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式，因?yàn)檫@種方法的融資成本相對較低，又可以在較短的時(shí)間里獲得大量的資金。在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)主要通過商業(yè)銀行提供的貸款獲得資金支持?？梢岳斫鉃?，在商業(yè)銀行提供貸款的幫助下，房地產(chǎn)行業(yè)才得以成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。不只是在中國甚至全世界的各個(gè)國家，銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資渠道，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中最快速最便捷的融資方式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商更傾向于銀行貸款這樣發(fā)展完善的融資方式。

（三）加強(qiáng)股權(quán)融資

房地產(chǎn)企業(yè)上市后可以利用股權(quán)進(jìn)行融資。企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融資以后，能夠增加自有資金在總資產(chǎn)中的占比，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)減少，在這樣的基本條件下，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)發(fā)生了優(yōu)化。在資金面較緊的情況下，大部分上市的房地產(chǎn)企業(yè)在面臨資金緊缺的情況時(shí)，也會(huì)選擇配股或者增發(fā)股票的方式進(jìn)行融資。

股權(quán)融資也是房地產(chǎn)企業(yè)較為常用的融資方式，它的優(yōu)點(diǎn)有以下三點(diǎn)：首先，進(jìn)行股權(quán)融資不會(huì)產(chǎn)生融資費(fèi)用，不存在借貸關(guān)系，沒有資金償還的壓力和時(shí)間限制，使得企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低;其次，股權(quán)融資所獲得的資金會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的自有資金，這就使得企業(yè)的資金流動(dòng)更加靈活;最后，房地產(chǎn)企業(yè)上市后，企業(yè)的知名度大大提高，擁有了品牌的口碑，加強(qiáng)了人們對企業(yè)的信任，有利于企業(yè)的樓盤出售。

三、結(jié)論

近些年我國政府縮減了房地產(chǎn)的融資渠道，使得房地產(chǎn)企業(yè)無法快速融資用于生產(chǎn)建設(shè)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)多了解各類融資渠道，綜合利用這些融資渠道，本文在開展多元融資渠道對策中推薦了三種融資渠道：內(nèi)部融資、銀行貸款和股權(quán)融資，這三種融資渠道各有利弊，需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自己的實(shí)際需求來合理搭配，揚(yáng)長避短，只有這樣才能在政策收緊的情況下更高效地融資。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蔣文慧. 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿增長模式的思考[D].上海國家會(huì)計(jì)學(xué)院，2018.

[2] 楊康.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資方式的選擇[J].企業(yè)改革與管理，2018（06）：106+113.

[3] 范琴寶.完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資成本管控的探討[J].中外企業(yè)家，2017（34）：187-188.