農(nóng)村宅基地抵押問題研究綜述

□文/杭淑惠 闞立娜

（陜西科技大學(xué) 陜西·西安）

一、引言

2017 年黨的十九大報(bào)告提出要實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，提出宅基地“三權(quán)分置”概念，放活農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，促進(jìn)農(nóng)民固定資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，從而帶動(dòng)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。宅基地使用權(quán)抵押貸款試點(diǎn)自2015 年年底正式開展，到2018 年12 月31 日正式收官。在不到3 年的時(shí)間里，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款取得了不俗的成績，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款已具備在全國推廣的條件，但是宅基地使用權(quán)抵押貸款由于在確權(quán)、估值和流轉(zhuǎn)等方面存在較大的障礙，農(nóng)房抵押貸款尚未形成有效閉環(huán)。因此，筆者通過文獻(xiàn)調(diào)查法和文獻(xiàn)計(jì)量法，對宅基地抵押貸款的相關(guān)研究進(jìn)行梳理，分析當(dāng)前關(guān)于宅基地抵押的研究現(xiàn)狀和實(shí)踐困境，找到宅基地使用權(quán)抵押貸款的癥結(jié)所在。分析宅基地抵押貸款中的熱點(diǎn)和空白區(qū)域，以便對宅基地使用權(quán)抵押貸款做出更為詳便、細(xì)致的研究。

二、研究方法和數(shù)據(jù)來源

本文以中國知網(wǎng)（CNKI）為檢索數(shù)據(jù)庫，以宅基地抵押為檢索的關(guān)鍵詞，以2008 年為時(shí)間起點(diǎn)，檢索的時(shí)間截點(diǎn)是2020 年8 月底。通過一系列的檢索得到557 篇相關(guān)學(xué)術(shù)文章。利用NOTEEXPRESS 和EXCEL 進(jìn)行文獻(xiàn)計(jì)量分析。將所檢索得到的文章題錄從知網(wǎng)中導(dǎo)進(jìn)NOTE-EXPRESS 中，題錄中包括作者、出版機(jī)構(gòu)、發(fā)表年限、文章類型和摘要等內(nèi)容。本文利用NOTEEXPRESS 對所有題錄進(jìn)行初步的篩選：剔除重復(fù)出現(xiàn)的論文以及政策性報(bào)告。然后對篩選過的題錄進(jìn)行再次篩選和查重，必要時(shí)下載全文閱讀文章，剔除與研究內(nèi)容不相干的文章之后得到有效文章共491 條題錄。最后將491 條題錄從NOTEEXPRESS 中以ACCESS 樣式導(dǎo)出生成XLS 類型的數(shù)據(jù)資料，利用EXCEL2016 對這些處理過的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行下一步的統(tǒng)計(jì)分析。

三、研究結(jié)果分析

（一）發(fā)表年限分析。對文章發(fā)表的年代進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，可以了解該領(lǐng)域在某一年的研究狀態(tài)和發(fā)展水平。首先將數(shù)據(jù)資料用EXCEL打開，將發(fā)表年限列復(fù)制到新的工作表中的A 列，并在B 列手動(dòng)建立新的年代數(shù)據(jù)：2008～2020 年。在D 列中將各年份所發(fā)表的文章數(shù)量統(tǒng)計(jì)出來，在E 列中插入函數(shù)COUNTIF 對文章發(fā)表年代進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。以2008 年發(fā)表的文章計(jì)算公式為例，運(yùn)算公式是“＝COUNTIF（A2：A490，2008）”，對所有年代進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。所得到的統(tǒng)計(jì)結(jié)果如圖1 所示。從圖1 中可以看出，2008～2011 年這4 年間，已經(jīng)出刊的宅基地抵文章數(shù)量較少。除2008 年所發(fā)表的文章為6 篇之外，2009～2011 年的發(fā)刊數(shù)量都在20 篇上下浮動(dòng)。這說明當(dāng)時(shí)的學(xué)術(shù)界對農(nóng)村宅基地的關(guān)注還較少。自2011 年之后，發(fā)刊的論文數(shù)量呈現(xiàn)出快速增長的勢頭，于2014 年達(dá)到最高點(diǎn)（年度發(fā)刊論文數(shù)量70 篇）。說明宅基地抵押已經(jīng)成為學(xué)者研究的新關(guān)注點(diǎn)。除了2017 年和2018 年這兩年的論文發(fā)刊數(shù)量有所下降之外，學(xué)術(shù)界對宅基地抵押的研究保持著穩(wěn)定的增長。

（圖 1）

（二）文獻(xiàn)類型分析。利用NOTEEXPRESS 中的文件夾信息統(tǒng)計(jì)對所有題錄進(jìn)行文獻(xiàn)類型分析。打開信息統(tǒng)計(jì)窗口后，字段選擇題錄類型對所有文獻(xiàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1 所示。由表1 可知，期刊文章是所有文獻(xiàn)類型中占比最高的，為67.485%；其次是學(xué)位論文，占比為25.562%；報(bào)紙文章和會議論文集的占比緊隨其后，分別是6.544%和0.409%。（表1）

圖1 檢索文獻(xiàn)年代分布圖

（三）論文期刊分析。對收錄論文各類期刊進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排名分析，可以了解到哪些期刊是該領(lǐng)域中最活躍的期刊。從表2 中可以了解到，《農(nóng)村金融》《農(nóng)村金融研究》和《金融理論與實(shí)踐》是宅基地抵押領(lǐng)域中刊文最多的期刊?！吨袊恋亍贰吨袊鹑凇贰吨袊康禺a(chǎn)》和《國土資源導(dǎo)刊》中收錄的文章也居于上游。從發(fā)文的期刊名字中可以看出，農(nóng)村金融領(lǐng)域方向的期刊會更多地關(guān)注宅基地抵押這方面的學(xué)術(shù)文章和研究動(dòng)態(tài)。（表2）

（四）作者發(fā)文數(shù)量分析。利用EXCEL 對發(fā)文作者進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)發(fā)文數(shù)量在3 篇以上的作者，得出表3。可知，惠獻(xiàn)波、高勇和劉鑫等作者的發(fā)文數(shù)量靠前。其中，惠獻(xiàn)波對宅基地抵押的研究更多地傾向于農(nóng)戶和金融機(jī)構(gòu)參與的意愿調(diào)查研究。其論文被引用的頻次較高，均在10 篇以上?？芍?，惠獻(xiàn)波是宅基地抵押領(lǐng)域的領(lǐng)軍學(xué)者。學(xué)者高勇則更多的是研究宅基地抵押貸款試點(diǎn)地區(qū)現(xiàn)狀和對試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對所存在的問題進(jìn)行概述和總結(jié)性的研究。其文章被引用頻次也較高。高勇在2013 年發(fā)表的《農(nóng)村住房抵押融資意愿及其影響因素研究——基于全國首批試點(diǎn)地區(qū)的樣本分析》這篇文章，被引用次數(shù)高達(dá) 13 次。（表 3）

表1 文獻(xiàn)類型統(tǒng)計(jì)一覽表

表2 期刊分布一覽表（單位：篇）

表3 作者發(fā)文數(shù)統(tǒng)計(jì)一覽表（單位：篇）

（五）關(guān)鍵詞統(tǒng)計(jì)分析。利用EXCEL 對數(shù)據(jù)庫中的關(guān)鍵詞這列進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，分析高頻關(guān)鍵詞，可以了解宅基地抵押研究的具體分類方向。關(guān)鍵詞統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果如表4 所示。宅基地使用權(quán)、抵押貸款、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)和農(nóng)房抵押貸款等關(guān)鍵詞在分析統(tǒng)計(jì)的結(jié)果表中都居于前列?？梢郧宄亓私獾?，目前學(xué)術(shù)界對宅基地抵押的研究主要集中在宅基地使用權(quán)抵押貸款、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款和農(nóng)房抵押貸款等方面。除此之外，還有部分學(xué)者則更多的是研究宅基地的流轉(zhuǎn)和影響宅基地抵押貸款的影響因素等內(nèi)容。（表4）

（六）研究熱點(diǎn)。結(jié)合第（四）和第（五）部分的統(tǒng)計(jì)分析，本部分主要講述的是發(fā)文數(shù)量前列作者的研究內(nèi)容。惠獻(xiàn)波（2017）對河南省的824 名農(nóng)戶進(jìn)行了抽樣調(diào)查，將具體影響農(nóng)戶參與農(nóng)房抵押貸款意愿的因素分為：個(gè)體特征、家庭特征、信貸約束特征和社會保障特征等四大方面。再運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程模型對這些影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。發(fā)現(xiàn)個(gè)體特征中的因素對農(nóng)戶是否參加農(nóng)房抵押貸款的影響最大。個(gè)體特征中的戶主年齡、文化程度、職業(yè)類別等對農(nóng)戶的影響最大。戶主年齡越大，其參加抵押貸款的意愿就越低；農(nóng)戶的文化程度越高，對參加抵押貸款的興趣就越高；職業(yè)類別則是農(nóng)戶有非農(nóng)收入，且在其總收入中的占比越高，對參與抵押貸款的意愿就越低。高勇（2017）基于安徽宣城的213 農(nóng)戶的調(diào)查問卷為基礎(chǔ)，運(yùn)用Probit 模型進(jìn)行實(shí)證分析，得出性別、年齡、收入來源和利率等是主要影響因素。其中，男性比女性參與抵押貸款的興趣高；就年齡和收入來源這兩種影響因素來說，學(xué)者高勇實(shí)證分析得出和惠獻(xiàn)波一樣的結(jié)論，年齡越大、非農(nóng)收入越高其參與抵押貸款的意愿就越低；利率是抵押貸款的借貸成本，利率與農(nóng)戶參與抵押貸款的意愿呈反向作用，利率越高，農(nóng)戶就越不愿意將農(nóng)房用于抵押貸款融資。另外，針對宅基地抵押的法律約束等方面進(jìn)行研究分析的學(xué)術(shù)文章也較多。其中，朱寶麗（2011）在《農(nóng)村宅基地抵押的法律約束、實(shí)踐與路徑選擇》中指出：《物權(quán)法》雖將宅基地使用權(quán)定義為有益物權(quán)，但是我國的《憲法》《土地管理法》和《擔(dān)保法》中都禁止宅基地抵押，并對宅基地的流轉(zhuǎn)和取得等方面做出嚴(yán)格的限制。此外，還有很多學(xué)者就宅基地抵押中抵押物的處置問題進(jìn)行了探究。

四、研究評述和展望

（一）研究評述。從本文中的統(tǒng)計(jì)結(jié)果可知，學(xué)術(shù)界對宅基地抵押的研究多數(shù)都是集中在宅基地使用權(quán)抵押和農(nóng)房抵押以及住房財(cái)產(chǎn)權(quán)等方面，很多學(xué)者的研究都集中在農(nóng)戶對參與宅基地或是農(nóng)房抵押貸款的意愿這一領(lǐng)域并進(jìn)行了實(shí)證調(diào)研。通過研讀高頻發(fā)文作者的文章和高被引次數(shù)的文獻(xiàn)內(nèi)容，還可以發(fā)現(xiàn)針對宅基地抵押的法律層面的研究也很多。而涉及宅基地估值或是農(nóng)房估值的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)較少，因此宅基地的價(jià)值估值這一方面可以算的上是學(xué)術(shù)真空領(lǐng)域。本文利用NOTEEXPRESS 和EXCEL 對相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，可以快速地了解宅基地抵押的研究現(xiàn)狀、作者發(fā)文狀況以及當(dāng)前研究熱點(diǎn)。因?yàn)镹OTEEXPRESS 和EXCEL 的操作簡便，界面友好。因此，本文借助NOTEEXPRESS 和EXCEL 進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，希望下一步可以利用Python Data Analysis Library 進(jìn)行更詳盡的探索性分析。

表4 關(guān)鍵詞統(tǒng)計(jì)一覽表

（二）研究展望。當(dāng)前對宅基地參與意愿和法律困境等領(lǐng)域的研究，一方面豐富了農(nóng)村金融的研究范圍；另一方面又揭示了當(dāng)前宅基地抵押貸款中存在的問題和研究的空白領(lǐng)域。當(dāng)前的學(xué)者研究領(lǐng)域都集中在宅基地參與意愿和法律困境等方面，而宅基地估值的研究卻鮮少涉及。宅基地價(jià)值的大小會直接反映到貸款額度的多寡，而貸款金額又會影響到農(nóng)戶的利益，最終影響宅基地使用權(quán)抵押貸款的實(shí)踐與推進(jìn)。因此，未來應(yīng)將學(xué)術(shù)研究的方向轉(zhuǎn)移至宅基地的價(jià)值評估和宅基地的流轉(zhuǎn)問題上來。未來的研究方向可以是：（1）客觀、科學(xué)和因地制宜地對宅基地價(jià)值進(jìn)行評估。由于我國各地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一，各地區(qū)的地價(jià)和區(qū)位環(huán)境都存在著較大的區(qū)別，“一刀切”的評估方式顯然不適用于所有的宅基地。所以，應(yīng)當(dāng)在考慮宅基地所在地區(qū)的地價(jià)、經(jīng)濟(jì)和區(qū)位等因素的基礎(chǔ)上，遵循客觀、科學(xué)的價(jià)格估值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估值，并形成一個(gè)基礎(chǔ)的價(jià)值評估基準(zhǔn)。（2）探尋多樣化的宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制。宅基地在集體內(nèi)部的流轉(zhuǎn)局限了宅基地抵押貸款的深入推廣。應(yīng)當(dāng)放松宅基地流轉(zhuǎn)的限制，允許宅基地在集體外部轉(zhuǎn)租和經(jīng)營，更深層次地激發(fā)宅基地的財(cái)產(chǎn)屬性。