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    商品房現(xiàn)售制度對(duì)財(cái)政收入影響分析

    2021-02-21 08:42:05任彩雅
    今日財(cái)富 2021年5期
    關(guān)鍵詞:稅款商品房開(kāi)發(fā)商

    任彩雅

    我國(guó)一直以來(lái)主要采用商品房預(yù)售制度,但近年來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售的情況越來(lái)越多,改變?cè)瓉?lái)的預(yù)售制度采用現(xiàn)售制度對(duì)政府財(cái)政收入有哪些影響,影響有多大,本文將就此問(wèn)題展開(kāi)分析研究。通過(guò)分析預(yù)售制度存在的問(wèn)題,結(jié)合我國(guó)目前的現(xiàn)售制度執(zhí)行狀況,探討商品房現(xiàn)售制度對(duì)政府財(cái)政收入的影響,通過(guò)案例分析現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)財(cái)政收入影響程度。

    一、引言

    我國(guó)商品房預(yù)售制度是在90年代初,國(guó)內(nèi)住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺的時(shí)代背景下誕生,直至目前該制度仍是我國(guó)主要的商品房銷(xiāo)售制度。商品房預(yù)售制度,即開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的,尚未完工辦理竣工備案的,尚未獲取房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋銷(xiāo)售給購(gòu)房者,預(yù)先收取定金或者房款的銷(xiāo)售制度。經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展,我國(guó)住房供應(yīng)得到改善,房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。預(yù)售制度加快了開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn),加快了住房供應(yīng),也加大了資金杠桿,將風(fēng)險(xiǎn)提前轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者和金融機(jī)構(gòu),同時(shí)地方政府對(duì)預(yù)售行為監(jiān)管不足,從而引發(fā)一房多賣(mài)、延期交房、貨不對(duì)板、金融機(jī)構(gòu)壞賬等問(wèn)題。業(yè)界一直在探討取消預(yù)售制度,推行現(xiàn)售制度,在中央去杠桿,讓住房回到居住功能的要求下,各地開(kāi)始嘗試現(xiàn)房銷(xiāo)售。采用現(xiàn)售制度有利于建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,保護(hù)購(gòu)房者的利益,但對(duì)于開(kāi)發(fā)商和政府來(lái)說(shuō)都面臨巨大考驗(yàn)。在現(xiàn)售制度下,開(kāi)發(fā)商面臨的問(wèn)題業(yè)界諸多討論,本文則重點(diǎn)分析現(xiàn)售制度對(duì)政府財(cái)政收入的影響。

    二、商品房現(xiàn)售制度概述

    按照我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定,商品房現(xiàn)售是指開(kāi)發(fā)商將已辦理竣工驗(yàn)收,各項(xiàng)配套設(shè)施已具備交付使用條件的房屋銷(xiāo)售給購(gòu)房者,并收取房款的行為。由于預(yù)售制度存在的諸多問(wèn)題,從長(zhǎng)期來(lái)看取消商品房預(yù)售制度,未來(lái)推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售更能保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益,有利于建立更加健康的房地產(chǎn)市場(chǎng),是大勢(shì)所趨。但目前我國(guó)大部分開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率高,若在短時(shí)間內(nèi)大范圍取消預(yù)售制度,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈很容易斷裂,項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾,從而導(dǎo)致金融體系、社會(huì)民生等系統(tǒng)問(wèn)題,商品房預(yù)售制度的取消還需要循序漸進(jìn)推進(jìn)。

    近幾年我國(guó)提倡‘去杠桿,要求讓住房回歸居住屬性,杜絕投機(jī)炒房,不少城市開(kāi)始小范圍地嘗試商品房現(xiàn)售。有的城市推出現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)樓盤(pán),而更多的城市提出現(xiàn)房銷(xiāo)售是為了抑制開(kāi)發(fā)商拿地?zé)岫?,為拿地設(shè)置更為苛刻條件,兩種情況都沒(méi)有從本質(zhì)上調(diào)整商品房預(yù)售制度?,F(xiàn)房銷(xiāo)售在全國(guó)一直處于試點(diǎn)階段,并未大范圍推廣,直至2020年3月我國(guó)某省出臺(tái)政策,要求從政策出臺(tái)之日起全省范圍內(nèi)新出讓的建設(shè)用地全部執(zhí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售,真正改革了商品房預(yù)售制度,成為全國(guó)首個(gè)實(shí)施現(xiàn)售制度的省份。該政策出臺(tái)抑制了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,很多開(kāi)發(fā)商紛紛退出該省地產(chǎn)市場(chǎng),而對(duì)于政府來(lái)說(shuō),短期內(nèi)財(cái)政收入也受到較大影響。

    三、商品房現(xiàn)售制度對(duì)財(cái)政收入影響

    (一)政府賣(mài)地收入減少

    商品房預(yù)售制度可以幫助開(kāi)發(fā)商加大資金杠桿,同時(shí)降低杠桿成本,加速資金周轉(zhuǎn)用于項(xiàng)目再投入,從而加快房屋供應(yīng)。商品房一般需要2年左右的建設(shè)期,由于預(yù)售制度的杠桿左右,將建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)期壓縮在建設(shè)期以?xún)?nèi)。而現(xiàn)售制度下資金的周轉(zhuǎn)期則會(huì)延長(zhǎng)至建設(shè)期更長(zhǎng)的時(shí)段,資金周轉(zhuǎn)期將跨越建設(shè)期和銷(xiāo)售期。資金周轉(zhuǎn)慢,開(kāi)發(fā)商可用于拿地的資金減少,買(mǎi)地意愿下降,拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎,最終會(huì)降低土地市場(chǎng)熱度,這對(duì)于財(cái)政收入對(duì)賣(mài)地依賴(lài)較高的政府而言是很大的挑戰(zhàn)。

    預(yù)售制度下開(kāi)發(fā)商可以獲得零成本的預(yù)收款,執(zhí)行現(xiàn)售制度后開(kāi)發(fā)商若要維持原先杠桿水平,通過(guò)有息負(fù)債籌集資金,資金成本上升,拿地的出價(jià)能力也將降低。開(kāi)發(fā)商拿地前會(huì)對(duì)目標(biāo)地塊的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行收益測(cè)算,推測(cè)出達(dá)到最低利潤(rùn)要求可以接受的目標(biāo)地塊最高土地價(jià)格。現(xiàn)房銷(xiāo)售后開(kāi)發(fā)商通過(guò)有息負(fù)債籌集開(kāi)發(fā)資金,資金成本增加,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)減少,為了維持原先的目標(biāo)利潤(rùn),開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)地時(shí)會(huì)降低土地出價(jià)上線(xiàn),導(dǎo)致政府通過(guò)賣(mài)地能獲得的收入減少。

    (二)政府預(yù)繳稅款收入減少

    在預(yù)售制度下,開(kāi)發(fā)商在商品房交付前提前收取貨款,而政府則可以提前收取稅款。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房的行為,國(guó)家稅務(wù)總局和各個(gè)地方稅務(wù)分局對(duì)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三個(gè)稅種頒布了相關(guān)的預(yù)繳稅款政策。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告第十條規(guī)定:“一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?!?按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))第十六條規(guī)定:“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。” 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2009年發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第九條規(guī)定:“企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)該按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?!?/p>

    預(yù)售制度下政府可以提前收取稅款,開(kāi)發(fā)商越早銷(xiāo)售商品房,越早收到預(yù)收款,政府也能越早收到開(kāi)發(fā)商預(yù)繳的稅款。預(yù)售商品房加快了政府財(cái)政收入流入。在現(xiàn)房銷(xiāo)售制度下,商品房竣工決算后才能銷(xiāo)售收取款項(xiàng),預(yù)繳稅款將不復(fù)存在。開(kāi)發(fā)商納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間延長(zhǎng)至建設(shè)期之后,稅款繳納時(shí)間也延長(zhǎng)到了建設(shè)期之后,在約兩年的建設(shè)期里政府能從開(kāi)發(fā)商處收取的稅款減少,政財(cái)政收入減少。

    四、商品房現(xiàn)售制度對(duì)財(cái)政收入影響案例分析

    某市(以下簡(jiǎn)稱(chēng)A市)2020年10月剛出讓了一塊要求現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊(以下簡(jiǎn)稱(chēng)A地塊),土地出讓公告上A地塊的基本情況:可建設(shè)用地面積7566.38平方米;容積率4.0;計(jì)容面積30265.52平方米;起拍價(jià)15889.398萬(wàn)元,起拍樓面地價(jià) 5250 元每平方米;限定銷(xiāo)售價(jià)格為15000元每平方米(含稅價(jià))。按A地塊的基本規(guī)劃條件,需建設(shè)高層住宅,預(yù)計(jì)從拿地到完成竣工備案大約需要兩年半時(shí)間,從拿地到主體結(jié)構(gòu)封頂大約需要一年時(shí)間。

    (一)A地塊政府賣(mài)地收入減少情況

    A市執(zhí)行預(yù)售制度時(shí)商品房主體結(jié)構(gòu)封頂即可銷(xiāo)售,現(xiàn)在執(zhí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售后商品房的銷(xiāo)售時(shí)間延后了一年半。根據(jù)A地塊的基本信息,該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建成后商品房的貨值=30265.52㎡× 15000元/㎡=45398.28萬(wàn)元?,F(xiàn)房銷(xiāo)售后開(kāi)發(fā)商要延后一年半才能收到45398.28萬(wàn)元房款。在這一年半的時(shí)間里,沒(méi)有了零資金成本的預(yù)收房款可用,要維持之前的資金杠桿,開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)獲取有息負(fù)債。商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商可以向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)《固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款》,該類(lèi)貸款平均年化資金成本約為5.7%。由此算出開(kāi)發(fā)商通過(guò)有息負(fù)債獲取資金的成本=45398.28萬(wàn)元×5.7%÷12×18=3881.55萬(wàn)元。現(xiàn)房銷(xiāo)售后開(kāi)發(fā)商約增加3881.55萬(wàn)元資金成本,為了維持原來(lái)商品房預(yù)售時(shí)的利潤(rùn)水平,開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)會(huì)壓減土地成本。土地拍賣(mài)競(jìng)價(jià)時(shí)出價(jià)減少約3881.55萬(wàn)元,從而導(dǎo)致政府賣(mài)地財(cái)政收入減少約3881.55萬(wàn)元。

    (二)A地塊政府預(yù)繳稅款減少情況

    預(yù)售制度下,開(kāi)發(fā)商需要預(yù)繳增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅3個(gè)稅種。A地塊此三個(gè)稅種預(yù)繳情況如下:

    1.預(yù)繳增值稅:A市增值稅預(yù)征率為3%,應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=不含稅預(yù)收款×預(yù)征率。A地塊商品房預(yù)售需預(yù)繳增值稅稅款=45398.28萬(wàn)元÷(1+9%)×3%=1249.49萬(wàn)元。

    2.預(yù)繳土地增值稅:根據(jù)A市的稅務(wù)政策,普通住宅土地增值稅預(yù)征率為3%,應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率。A地塊商品房預(yù)售需預(yù)繳土地增值稅稅款=(45398.28萬(wàn)元-1249.49萬(wàn)元)×3%=1324.46萬(wàn)元。

    3.預(yù)繳企業(yè)所得稅:按照A市稅務(wù)政策,計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)額時(shí)預(yù)計(jì)毛利率為25%,應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款=(不含稅預(yù)收款×預(yù)計(jì)毛利率-稅金-期間費(fèi)用)* 25%。商品房預(yù)售期間主要繳納印花稅和土地使用稅,印花稅=45398.28萬(wàn)元×0.05%=22.70萬(wàn)元;A地塊所屬區(qū)域城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)為18元/平方米/年,A地塊土地使用稅=7566.38平方米×18元/平方米/年×2.5年=34.05萬(wàn)元;A地塊預(yù)售期間繳納的稅金=印花稅+土地使用稅=22.70萬(wàn)元+34.05萬(wàn)元=56.75萬(wàn)元。商品房預(yù)售期間貸款利息費(fèi)用可以資本化,財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為銀行手續(xù)費(fèi),此項(xiàng)費(fèi)用很少此處忽略不計(jì);管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用一般控制在銷(xiāo)售房款的5%以?xún)?nèi),A地塊管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用=45398.28萬(wàn)元×5%=2269.91萬(wàn)元;A地塊預(yù)售期間費(fèi)用=財(cái)務(wù)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用=2269.91萬(wàn)元。A地塊商品房預(yù)售需預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款=(45398.28萬(wàn)元÷(1+9%)×25%-56.75萬(wàn)元-2269.91萬(wàn)元)* 25%=2021.45萬(wàn)元。

    綜上,A地塊預(yù)售期間預(yù)繳稅款=預(yù)繳增值稅+預(yù)繳土地增值稅+預(yù)繳企業(yè)所得稅=1249.49萬(wàn)元+1324.46萬(wàn)元+2021.45萬(wàn)元=4595.40萬(wàn)元。因?yàn)槿∠A(yù)售制度,就A地塊而言銷(xiāo)售時(shí)間推遲一年半,導(dǎo)致政府財(cái)政約推遲一年半時(shí)間收取大概4595.40萬(wàn)元稅款。

    五、結(jié)語(yǔ)

    商品房預(yù)售制度誕生于特殊的歷史時(shí)期,是推進(jìn)我國(guó)商品房市場(chǎng)化發(fā)展的重要管理制度,但也帶來(lái)不少問(wèn)題。未來(lái)逐步改變預(yù)售制度,采用現(xiàn)房銷(xiāo)售制度是趨勢(shì),我國(guó)部分地區(qū)已在嘗試推行。這也和中央要求房地產(chǎn)去杠桿,讓住房回到居住功能,去除房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資屬性的意見(jiàn)相符。采取現(xiàn)房銷(xiāo)售長(zhǎng)期看有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立,減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。但短期看現(xiàn)房銷(xiāo)售將對(duì)財(cái)政收入造成較大影響,開(kāi)發(fā)商拿地出價(jià)能力降低,且預(yù)繳稅款取消,都導(dǎo)致短期內(nèi)財(cái)政收入減少,不利于財(cái)政收入平穩(wěn),對(duì)于土地財(cái)政需求較高,經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)高的地區(qū),應(yīng)謹(jǐn)慎全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售政策。

    (作者單位:中交地產(chǎn)(??冢┯邢薰荆?/p>

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