農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術研究

唐碧媛

摘要：房地一體化確權調查工作過程中存在多種技術難題，需要應用現代化科學測繪調查技術方法，保證工作質量和進度。本文根據房地一體項目開 展期間的工作實踐，對房地一體化確權測繪調查技術做了研究，并探討農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術，以此把握調查技術路線。但是在實際的 調查工作中，卻存在工作量大、時間長、耗費成本高，且指界確權難等問題，嚴重影響調查工作效率和質量，對此可以采用傾斜攝影測量技術和移動地理 信息定位技術、農村宅基地調查系統等新技術對其解決，以此確保調查結果科學可靠。

關鍵詞：農村宅基地;房地一體化;確權測繪調查技術

引言

隨著農村土地產權制度的改革，農村宅基地地籍調查和房產一體化調 查工作逐漸成為農村不動產登記工作的具體表現形式，為了更好地獲取調 查結果，確保不動產權登記工作有序進行，需要加強確權測繪調查技術研 究，解決我國農村不動產確權問題，確保確權登記工作高效進行。

1 農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術問題分析

1.1 農村宅基地建設較為分散

當前，我國農村宅基地房屋建設混亂，房檐遮擋物較多，影響航空攝 影測量工作，無法采集房屋信息，導致采集數據精確度不達標，需要人工 對房檐進行調整、對房屋邊長進行丈量，因此耗費時間和人力較大。由于 房檐的遮蓋，航空攝影測量成圖過程中會存在以下問題：房屋圖變形，比 如，房屋邊長不符、折線拐角不平整、房屋點位置不科學、房屋多余或者 不足、宗地范圍和界址點不準確、房屋植被和地形出現偏差。

1.2 農村宅基地權利人身份不明確

現階段，農村外出務工比例較大，農戶戶主不在家只有孩子和老年人 等情況較為普遍，因此入戶調查、確權指界、簽字蓋章、權屬資料收集、 等工作都難以進行，確權調查成果不完善最終影響房地一體化權籍調查工 作。

1.3 宅基地建設政策的影響

當前，我國農村宅基地建設上實施無償使用宅基地的政策，住戶對宅 基地權籍調查工作認識不足，也缺乏宅基地登記權利意識，在實際的工作 中，農民配合度不高，影響入戶調查工作的進行。

2 農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術問題解決對策

2.1 傾斜攝影測量法

考慮到我國大部分農村宅基地房屋建設不齊整、房檐存有遮擋物，需 要用到大量人工時，工作人員可以在以上地區(qū)采用傾斜攝影測量法，該方 法采用的是無人機，在無人機上安裝傾斜攝影機，從多個角度獲取航空影像 數據，以此保證房屋數據信息的完整性，可以有效解決以上問題。獲取數據 后，需要通過系統進行處理，以此生成正射影像，最終通過攝影測量軟件輸 出正射影像，利用三維技術建立三維數據影像模型，以此對宅基地信息進行 調查。傾斜攝影測量法可以保證精度和效率，有效解決測量困難的問題。

2.2 RTK-全站儀、測距儀測量法

對于一些攝影測量不到位、不精確的宅基地測量問題或者新增房屋，可以采用 RTK-全站儀、測距儀測量法進行修補、完善，以此保證測量結 果全面、精準。該方法也可以用在無法進行航測需要整改的房檐測量工作 中，通過測距儀內的專業(yè)技術工具，可以把握房檐條數、變數、轉角等，最終繪制出標注寬度和尺寸的工作底圖。

2.3 移動 GIS 農村地籍調查系統和指紋記錄調查法

在進行農村地籍調查時，工作人員可以采用平板電腦，安裝移動 GIS?農村地籍房產調查系統和指紋記錄系統、調查工作底圖，依次入戶調查，要求戶主現場填寫地籍調查表、簽字蓋章，上交權屬、房產、地籍等資料。對于戶主長期不在家的，可以邀請村干部或者其他代理人集中簽字確認，或者要求代理人將指界證據資料進行拍照、錄音、錄視頻等，以此上傳到?地籍調查數據庫中。

2.4 簽字蓋章法

對于以上農民認知不足，不配合的情況，可以采取集中簽字蓋章的方 法解決，比如，在宅基地調查確權工作中，遇到戶主不配合情況時，可以 邀請村干部作為代理，攜帶宗地圖和權籍調查表等資料后，地方政府和村 干部在農村專屬辦公室內集中進行簽字確認、蓋章等，以此保證該工作的 順利進行，也可以及時發(fā)現錯誤。

2.5 完善法律法規(guī)制度

我國政府部門和自然資源部門需要不斷完善農村宅地基確權調查工作 相關法律法規(guī)，以此全面解決調查問題，一方面，需要強化農戶基本的宅 基地確權、地籍、房屋產權等概念認知，并對其進行公開標準，制定分戶 原則，避免出現一戶多宅的問題。且還需要對多余宅基地進行管理，將其 納入農村集體資產中，降低戶主分歧現象的發(fā)生。另一方面，需要提高農 村宅基地使用率，探索農村宅基地的流轉制度，并優(yōu)化農村宅基地審批程 序和管理機制，以便更有序地開展農村宅基地確權登記工作。

3 農村宅基地房地一體化確權測繪調查方法

3.1 強化底圖制作

在我國廣泛開展的農村房地一體宅基地使用權調查工作中，首先需要 全面強化底圖制作。在制作底圖時，要采用 1：2000 不動產基礎數據，并 在其中有效抽取或疊加數據中各類相關信息，如農村房屋、道路、河流等，強化對不同類型基礎數據的收集和整理，明確農村地區(qū)不同土地權屬的具 體界限，合理標注不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村隊的名稱和具體界線范圍。之后開展房地 一體農村宅基地使用權調查時，則需要將已經制作好的精確底圖直接導入 移動設備，以更好地實現便捷化應用與處理。

3.2 宅基地使用權調查方法

在進行宅基地使用權調查時，需要廣泛調查宗地的具體權屬情況，并 進行實地指界，工作人員要丈量土地界址的具體邊長和不同邊長中的有關 距離，如房屋距邊界距離等，明確房屋土地的產權信息，并根據房屋的角 點和編程進行全方位的測量，進一步得出房屋的實際占地面積。在進行前 期勘測與丈量之后，需要將相關信息進行詳細登記，根據調查情況表的數 據記錄，填寫房屋基本信息并有效編制房產分戶圖。宅基地使用權調查必 然會進行實地丈量，因此需要應用到鋼尺等器械和設備，并需要運用圖解 法或解析法進行房屋空間的實際測繪，得出更加準確的占地面積等。

3.3 宅基地使用權調查內容

針對農村集體用地和公共設施用地情況進行全面了解：（1）根據不同?土地的權屬進行調查，明確土地位置、權屬、性質、來源、土地使用者以?及土地具體位置及周邊的情況等，根據土地類型和實際用途判斷地類;（2） 確定土地不同地類的權屬界限和不同土地使用權屬界限等，針對地面附著?物形狀、圍度、面積等進行全方位的調查和確定;（3）在進行宅基地使用?調查時需要相關權利人進行現場指界審計，明確權屬的實際情況，而工作?人員也要在現場進行房屋范圍面積等多方面的核實，將相關信息和數據準?確登記于權籍調查表之中，以便后續(xù)調查工作的有效開展。如果存在房屋?轉讓或拆遷等情況，也需要對數據信息進行及時替換，以免造成不必要的?麻煩或影響。

3.4 房屋調查內容

主要針對不同權屬房屋的實際情況、建筑類型、結構、實際建成年份、 房屋的具體用途、預計規(guī)劃用途、面積等進行全面調查和了解，并根據不?動產權籍調查表中的相關要素和信息進行準確地填寫。在進行工作時，工?作人員需要將權屬房屋實際情況拍攝到位。其次，要針對房屋和相關附屬?設施進行全面測量，明確不同設施的使用用途和結構，值得注意的是，要?明確不同建筑的層數或結構，因此需要針對房屋進行分別測量，如果在進?行實地調查過程中發(fā)現有房屋權屬不清，則需要明確墻面的所有權并進行?判定和劃界，隨后才可以有效開展房屋權籍調查。

3.5 權籍圖表繪制與面積測算

在前期實地調查和數據填報等工作完成之后，需要針對農村房地一體 宅基地使用權調查情況進行圖表繪制和面積測算，明確不同房產和宗地平 面圖、宗地圖，補充必要的地籍要素和界點坐標之后，需要針對房地一體 權籍宗地面積進行精準的計算和分析，明確房屋的具體層數和面積。

3.6 建立基地使用權調查數據庫

完成房地一體農村宅基地使用權實地調查之后，需要有效建立基地使 用權調查數據庫，并根據相關數據內容和數據調查資料等進行全面的整理，實現將數據入庫。在此期間，如果仍然發(fā)現權籍調查中存在問題，則需要 及時進行處理，可以以每戶為基本單位，以實現對全級調查資料和相關數 據的整理與匯總。值得注意的是，在進行資料整理和數據庫搭建時，需要 將房產權屬證明材料、實地拍攝照片、信息權籍調查表等進行合理規(guī)制，確保相關信息完善，以便后續(xù)的調查和調閱。

4 結語

總之，通過以上農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術分析，在保 證調查準確性的同時，也可以提高工作效率。以上技術方法的有效應用不 僅可以高質量完成農村宅基地房地一體化確權測繪調查工作，也可以有效 總結當前農村宅基地現狀問題，為后期完善農村宅基地和房屋管理制度提 供依據。

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