談資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)中評(píng)估價(jià)值的偏離

□ 文| 俞曉寧

引言

資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)，其主要是根據(jù)評(píng)估對(duì)象的整體范圍、評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型以及評(píng)估目標(biāo)等實(shí)際情況所確定的，并且在深入分析成本法、收益法以及市場(chǎng)法所具備實(shí)用性的基礎(chǔ)上，以進(jìn)一步分析所選定的評(píng)估方法。通常情況下，評(píng)估人員在房地產(chǎn)估價(jià)以及資產(chǎn)評(píng)估這兩種完全不同的評(píng)估報(bào)告之中，由于其采用的思路習(xí)慣不同，很容易就會(huì)導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值上出現(xiàn)一定的偏差。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)以及專(zhuān)業(yè)的評(píng)估人員，必須要在最大程度上避免出現(xiàn)價(jià)值偏差，準(zhǔn)確找尋出對(duì)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生影響的不良因素，從而采取具有針對(duì)性的措施加以解決，防止評(píng)估價(jià)值偏離的現(xiàn)象出現(xiàn)。

評(píng)估對(duì)象的價(jià)值確定方法

將不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估作為主要例子，資產(chǎn)的評(píng)估準(zhǔn)則的三種基本方式分別為市場(chǎng)法、成本法以及收益法，而對(duì)這三種基本方法評(píng)估操作的基本思路為以下幾點(diǎn)：

首先，在選用市場(chǎng)法來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，負(fù)責(zé)的評(píng)估人員必須要積極收集好相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，例如最后的成交價(jià)格、成交日期、所用的付款方式，具體交易情況以及所選交易實(shí)際的坐落、面積、產(chǎn)權(quán)、名稱(chēng)等。而在這些數(shù)據(jù)信息收集完畢后，評(píng)估人員就可以通過(guò)綜合分析以及綜合修正的方式，進(jìn)一步得出市場(chǎng)法的評(píng)估價(jià)值；其次，在使用成本法來(lái)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，評(píng)估人員要明確可能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響的主要因素、評(píng)估對(duì)象充值過(guò)程中所產(chǎn)生的客觀成本以及分別估算建筑物重置成本與土地使用權(quán)的價(jià)值所在。另外，負(fù)責(zé)資產(chǎn)評(píng)估的人員應(yīng)當(dāng)全面考慮好編制因素以及重置成本，并在深入分析后得出成本法的評(píng)估價(jià)值。

資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)中評(píng)估價(jià)值的偏離分析

可以將某一市區(qū)中某廠區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估為例，這時(shí)的評(píng)估目的就在于為人民法院的司法處置評(píng)估對(duì)象提供出更具有實(shí)際價(jià)值的參考依據(jù)，如果并不注重評(píng)估過(guò)程中的各種限制，就可以分別使用成本法、收益法以及市場(chǎng)法來(lái)對(duì)這一房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值加以評(píng)估，而僅僅只是單純的考慮評(píng)估對(duì)象自身在市場(chǎng)中的呈現(xiàn)狀態(tài)，并根據(jù)市場(chǎng)比較法就可以測(cè)算出單價(jià)基本在每平方米3400元，而成本法的測(cè)算單價(jià)為每平方米3000元，收益法主要按照的是租金測(cè)算的方式，也就是每平方米2000元。由此可以看出，由于綜合分析過(guò)程中所考慮的客觀因素不同，導(dǎo)致最后的評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)差異。通常情況下，在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告當(dāng)中，對(duì)廠區(qū)這一部分的價(jià)值評(píng)估過(guò)程中，所采用的一般都是收益法以及成本法，這也是評(píng)估人員自身工作所帶來(lái)的慣性思維，各占比為50%左右，由此可以確定出最后的評(píng)估機(jī)制為每平方米2600元；但如果廠區(qū)內(nèi)部主要是以一些標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)房為主，就可以將市場(chǎng)價(jià)作為測(cè)算結(jié)果，并且相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中也要深入考慮到行業(yè)自身的流通性折算。在近年來(lái)的統(tǒng)計(jì)分析后，那些非上市公司制造業(yè)的占比大約在14%左右，經(jīng)過(guò)詳細(xì)折算后的市場(chǎng)單價(jià)為每平方米2900元，在考慮到收益法后，得出最后的評(píng)估價(jià)值在每平方米2500元。而房地產(chǎn)評(píng)估的要求，則主要是以市場(chǎng)法為主，這就使得房地產(chǎn)的評(píng)估階段中主要使用的為市場(chǎng)法以及收益法，并且房地產(chǎn)評(píng)估工作中的評(píng)估人員，其一般不會(huì)考慮到行業(yè)的流通性折算，從而確定出最終的評(píng)估價(jià)值為每平方米2800元，而如果采用成本法以及市場(chǎng)法，最終評(píng)估價(jià)值就在每平方米3200元。

由此可以看出，資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)中的評(píng)估價(jià)值，很容易出現(xiàn)偏離現(xiàn)象，而這種評(píng)估價(jià)值的偏差是可控的，無(wú)論是何種影響因素，其都在操作程序以及基本評(píng)估理論的涵蓋之下，因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)以及專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員，首先要進(jìn)一步提升內(nèi)部的專(zhuān)業(yè)控制水平，使得評(píng)估程序能夠更加合法；其次，要建立起完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制以及培訓(xùn)機(jī)制，穩(wěn)步提升評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的技術(shù)能力，并且在評(píng)估方法的選擇上，要盡量與主要評(píng)估目標(biāo)保持一致，防止出現(xiàn)機(jī)械性的使用房地產(chǎn)估價(jià)方式的現(xiàn)象出現(xiàn)；最后評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員還要保證評(píng)估結(jié)果的穩(wěn)定性以及準(zhǔn)確性，使其能夠符合群眾的基本價(jià)值取向以及市場(chǎng)價(jià)值的形成規(guī)律。

結(jié)論

在資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)之中，評(píng)估機(jī)構(gòu)作為其中的主體所在，更應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要的責(zé)任以及任務(wù)。因此，評(píng)估行業(yè)必須要進(jìn)一步提升內(nèi)部的監(jiān)督管理工作力度，建立起完善的復(fù)審制度，這樣不僅可以更加準(zhǔn)確的選擇好評(píng)估程序，保證方法的合理性，從而良好的評(píng)判好評(píng)估價(jià)值的偏離程度，防止出現(xiàn)評(píng)估價(jià)值偏離的狀況。