不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應(yīng)用探討

摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致房產(chǎn)測繪更加嚴(yán)格。在信息技術(shù)帶動(dòng)下，將其引用不動(dòng)產(chǎn)登記的房產(chǎn)測繪中，以便當(dāng)?shù)卣w了解和掌握不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)信息數(shù)據(jù)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記的穩(wěn)定，有利于房產(chǎn)測繪工作提供便利和幫助。因此，作者結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)闡述不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應(yīng)用，以便為從業(yè)人士提供參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記? 房產(chǎn)測繪? 現(xiàn)狀? 措施? 應(yīng)用

中圖分類號(hào)：P21? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1672-3791（2021）11（a）-0000-00

Discussion on the Application of Real Estate Surveying and Mapping in Real Estate Registration

CHEN Di

（Xuzhou Natural Resources Registration and Administration Center， Suzhou，Jiangsu Province，221000 China）

Abstract：With the rapid development of the real estate industry， the real estate mapping is more strict. Driven by information technology， it can be used in real estate surveying and mapping of real estate registration so that the local government can understand and master the information and data related to real estate as a whole， promote the stability of real estate registration， and facilitate and help the real estate surveying and mapping work. Therefore， the author focuses on the application of real estate surveying and mapping in real estate registration in order to provide reference value for practitioners.

Key Words： Real estate registration; Real estate surveying and mapping; Status; Measures; Application

1房產(chǎn)測繪和不動(dòng)產(chǎn)登記

1.1房產(chǎn)測繪

1.1.1房產(chǎn)測繪含義

房產(chǎn)測繪在實(shí)際中是對(duì)建筑物每個(gè)樓層和戶型進(jìn)行整體測繪，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供諸多幫助和便利，促進(jìn)房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中發(fā)揮關(guān)鍵作用。相關(guān)人員在對(duì)房地產(chǎn)利用合適測繪技術(shù)，準(zhǔn)確了解和掌握房產(chǎn)位置、構(gòu)造等數(shù)據(jù)信息。由于房產(chǎn)測繪自身不僅具有廣泛使用區(qū)域，還會(huì)產(chǎn)生很多相關(guān)問題。所以，工作人員在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測繪過程中，必須借助房產(chǎn)測繪信息合理構(gòu)建相應(yīng)建筑模式，為住戶提供方便的同時(shí)，還能準(zhǔn)確地了解房產(chǎn)測繪信息。與此同時(shí)，要想優(yōu)化房產(chǎn)測繪工作質(zhì)量和效率，要求工作人員在對(duì)房產(chǎn)測繪前，掌握被檢測用戶權(quán)利和時(shí)間，獲取明確認(rèn)可權(quán)利，在確保房產(chǎn)具有合法性的同時(shí)，還要遵守有關(guān)規(guī)范制度才能實(shí)行房產(chǎn)測繪工作[1]。

1.1.2房產(chǎn)測繪方法和現(xiàn)狀

（1）房產(chǎn)測繪方法使用。

房產(chǎn)測繪方法與現(xiàn)代信息技術(shù)相比存在明顯差異性，由于其方法優(yōu)化和升級(jí)較慢，以至于當(dāng)前很多城市依舊使用以往測量方法，導(dǎo)致測量參數(shù)不準(zhǔn)確。與此同時(shí)，很多系統(tǒng)只具備單純繪畫和運(yùn)算功能，過多增加測量人員工作量，測繪信息傳送軟件過程中也會(huì)增加工作量，不僅浪費(fèi)很多的工作時(shí)間，還會(huì)使用大量的人力資源，甚至無法保證測量和傳輸二者數(shù)據(jù)具有一致性。

（2）房產(chǎn)測繪操作流程。

在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測繪過程中，具體包含受理、審核和批準(zhǔn)這3個(gè)部分。房產(chǎn)申請人需要到相關(guān)部門遞交房產(chǎn)有關(guān)信息，提供信息必須具有真實(shí)性和有效性，禁止出現(xiàn)仿造情況。受理信息內(nèi)容必須包含房產(chǎn)測繪委托書、申請人的身份證實(shí)和分割合同。房產(chǎn)測繪條件在受理完成后，可以進(jìn)行下一項(xiàng)審核工作。資料在審核過程中，有關(guān)部門會(huì)安排專業(yè)人員對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察和測繪，通過驗(yàn)證和診斷的方式測試房產(chǎn)是否滿足國家建設(shè)規(guī)定。若出現(xiàn)不達(dá)標(biāo)情況，必須停止受理工作。如果滿足規(guī)定要求，可以進(jìn)行下一項(xiàng)批準(zhǔn)環(huán)節(jié)，有關(guān)人員會(huì)給申請人房產(chǎn)測繪結(jié)果，從而完成整體房產(chǎn)測繪流程。

（3）房產(chǎn)測繪行業(yè)出現(xiàn)制度問題。

我國房產(chǎn)測繪企業(yè)主要包含兩種模式：一是當(dāng)?shù)卣髽I(yè)模式，二是自主市場模式。政府企業(yè)的出現(xiàn)，是將測繪結(jié)果更換為登記結(jié)果，要求有關(guān)政府部門承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，但是部分地區(qū)政府單位會(huì)通過自給自足的方式，由自身承擔(dān)所有責(zé)任，促使控制范圍逐漸縮小，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)減少。同時(shí)，一些地區(qū)試著轉(zhuǎn)換成自主市場模式，在對(duì)測繪市場造成影響情況下，還會(huì)轉(zhuǎn)換成以往工作模式，認(rèn)為通過轉(zhuǎn)化結(jié)果驗(yàn)證測繪市場化的不足，導(dǎo)致測繪市場混亂[2]。

1.1.3房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)中的應(yīng)用價(jià)值

（1）確保房產(chǎn)登記信息的可靠性。

房產(chǎn)主要管理人和權(quán)利人在向有關(guān)部門申請不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，必須對(duì)其提供可靠、合法、完整、真實(shí)的相關(guān)資料，要求有關(guān)部門或者機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行驗(yàn)證。房產(chǎn)測繪在提供上述資料證明的同時(shí)，還要轉(zhuǎn)換成相應(yīng)方式，具體展現(xiàn)在群眾眼前，尤其是對(duì)于測量面積、質(zhì)量和結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)都能通過相應(yīng)資料呈現(xiàn)出來。

（2）以便登記獲取資料支撐。

房產(chǎn)測繪工作作為不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)鍵依據(jù)，也是不動(dòng)產(chǎn)交易和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的重要資料憑證。房產(chǎn)測繪的房屋應(yīng)用期限和占地面積信息都會(huì)直接關(guān)乎房屋能否正常交易。通過上述資料也會(huì)關(guān)乎住戶經(jīng)濟(jì)利益。因此，不動(dòng)產(chǎn)測繪結(jié)果可以借助遮擋方法為債權(quán)人起到保護(hù)作用，成為住戶經(jīng)濟(jì)利益的主要依據(jù)。

（3）不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)登記信息來自于房產(chǎn)測繪。

現(xiàn)如今，大多數(shù)當(dāng)?shù)卣奸_始對(duì)草原、林地等進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，房產(chǎn)測繪適當(dāng)借助不動(dòng)產(chǎn)登記工作制定有關(guān)準(zhǔn)則，呈現(xiàn)出完整和規(guī)范的房產(chǎn)資料，提升不動(dòng)產(chǎn)管理工作效率，有利于我國不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)揮積極推動(dòng)作用。

1.2不動(dòng)產(chǎn)登記和不動(dòng)產(chǎn)測繪

1.2.1不動(dòng)產(chǎn)登記

主要是指房產(chǎn)登記，不管是產(chǎn)權(quán)歸屬誰都需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)名登記。房產(chǎn)登記主要在機(jī)構(gòu)管控區(qū)域內(nèi)執(zhí)行，屬于國家強(qiáng)制性建設(shè)，必須做好不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定登記，辦理相關(guān)手續(xù)[3]。

1.2.2不動(dòng)產(chǎn)測繪特點(diǎn)

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行測繪過程中，嚴(yán)格按照有關(guān)政策和規(guī)范制度，為了滿足相關(guān)條件準(zhǔn)則，將其成為不動(dòng)產(chǎn)主要特點(diǎn)。由此得知，不動(dòng)產(chǎn)測繪自身必須具有相關(guān)規(guī)范性和合理性。不動(dòng)產(chǎn)測繪在達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)情況下，必須得到準(zhǔn)確信息和測試結(jié)果，傳送到有關(guān)部門進(jìn)行審核。在保證審核合格基礎(chǔ)上，將測試結(jié)果歸納到不動(dòng)產(chǎn)中，按照產(chǎn)權(quán)實(shí)際情況做到有效保管，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)益。

不動(dòng)產(chǎn)測繪主要將房產(chǎn)測繪、地籍測繪、林業(yè)、草地等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行測繪。如果房產(chǎn)測繪處于混合形式，那么房產(chǎn)在測繪過程中部分工作項(xiàng)目就會(huì)缺失，以至于一些區(qū)域房產(chǎn)測繪一直處于市場混合狀態(tài)。如果將房產(chǎn)測繪使用管理形式作為主要導(dǎo)向，就會(huì)選用市場化優(yōu)化政策。如果將測繪管理和運(yùn)作管理分層執(zhí)行，就會(huì)呈現(xiàn)出另一種新模式。因?yàn)闇y繪機(jī)構(gòu)沒有和不動(dòng)產(chǎn)登記部門形成分開狀態(tài)，導(dǎo)致市場測繪始終處于管理和運(yùn)作不獨(dú)立情況。

2不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應(yīng)用

2.1全球定位技術(shù)的應(yīng)用

全球定位技術(shù)是地籍測繪和不動(dòng)產(chǎn)測繪實(shí)用性較強(qiáng)技術(shù)之一。在獲取國界數(shù)信息數(shù)據(jù)、掌握土地使用情況時(shí)可以借助該技術(shù)產(chǎn)生有利效果，具有可靠性、準(zhǔn)確性特點(diǎn)。由于全球定位技術(shù)使用效率不斷增強(qiáng)，應(yīng)用效果也在加強(qiáng)完善，通過實(shí)際測量顯現(xiàn)出良好便利、靈活功能，為信息采集提供諸多幫助，處理很多建筑工程測量難題。利用全球定位技術(shù)，確保收集信息和數(shù)據(jù)具有自主傳送功能，大幅度降低人為出錯(cuò)率，節(jié)省很多工作時(shí)間，保證地籍測繪結(jié)果更加完整。與此同時(shí)，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行測繪過程中，將全球定位技術(shù)和全球儀相結(jié)合，精確做好對(duì)位置和建筑物進(jìn)行實(shí)時(shí)定位和測量，借助專業(yè)設(shè)備和系統(tǒng)制定繪制相關(guān)圖形，有利于不動(dòng)產(chǎn)測繪實(shí)現(xiàn)信息化。

2.2數(shù)字?jǐn)z像測繪技術(shù)

傳統(tǒng)測繪技術(shù)是航空攝影技術(shù)，這種技術(shù)自身具有一定優(yōu)勢，但是也會(huì)存在很多缺失。由于我國國土遼闊，地勢復(fù)雜險(xiǎn)峻，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)測繪工作量急劇增加，單純應(yīng)用航攝像技術(shù)已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代測繪需求，反而出現(xiàn)很多相關(guān)問題[4]?，F(xiàn)階段，隨著我國現(xiàn)代信息技術(shù)的不斷提升，促進(jìn)數(shù)字化技術(shù)越發(fā)可靠，通過自動(dòng)成像技術(shù)，得到很多高質(zhì)量圖像，體現(xiàn)出較強(qiáng)成像功能，快速獲取相關(guān)信息，從根本彌補(bǔ)傳統(tǒng)航空技術(shù)缺失。利用信息化測繪技術(shù)獲取相應(yīng)地籍圖，地勢特點(diǎn)具有較強(qiáng)清晰度，尤其是面對(duì)大規(guī)模測繪情況下，大幅度降低測繪難度，有利于測繪工作效率不斷提升。

2.3計(jì)算機(jī)和輔助繪圖技術(shù)的使用

雖然智能化全球儀具有較強(qiáng)準(zhǔn)確性，但是沒能達(dá)到廣泛使用條件。計(jì)算機(jī)和輔助繪圖技術(shù)在地區(qū)地籍測繪和不動(dòng)產(chǎn)測繪中發(fā)揮良好協(xié)助效果，在智能化測繪設(shè)備基礎(chǔ)上，從根本處理相關(guān)問題，控制成本的情況下快速完成大量測繪工作。

2.4房產(chǎn)測繪為不動(dòng)產(chǎn)登記提供數(shù)據(jù)

不動(dòng)產(chǎn)在登記過程中，有關(guān)人員提供相應(yīng)信息包含完整、可靠的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)，確保提供信息具有合法性和獨(dú)特性。但是在實(shí)際中，房產(chǎn)測繪工作通過以上內(nèi)容，依靠細(xì)致化測繪數(shù)據(jù)制定專門圖像，為不動(dòng)產(chǎn)登記管理人員提供便利。其圖紙內(nèi)容包含位置、面積、構(gòu)造等準(zhǔn)確資料，引導(dǎo)工作人員清晰、準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)數(shù)據(jù)，直接應(yīng)用資料。

2.5房產(chǎn)數(shù)據(jù)模型提供很多信息

在對(duì)房屋進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和獲取位置信息等工作過程中，經(jīng)常對(duì)準(zhǔn)確性提出較高需求，如果出現(xiàn)問題，會(huì)直接阻礙后期施工進(jìn)展?？茖W(xué)利用全球定位技術(shù)，對(duì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)模型提供有效信息，不僅降低人工出錯(cuò)率的出現(xiàn)，還能控制人力資源的使用。因此，利用全球定位技術(shù)創(chuàng)建空間模型，對(duì)采集信息借助模型的方式展現(xiàn)出來，有利于以后工作方便查找和管理[5]。

3不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪工作優(yōu)化措施

3.1科學(xué)制定準(zhǔn)確測繪標(biāo)準(zhǔn)制度

在制定完成不動(dòng)產(chǎn)登記制度以后，首先將不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)行調(diào)整，利用不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一管理制度結(jié)合當(dāng)前情況實(shí)現(xiàn)完整化，并對(duì)測繪機(jī)構(gòu)和登記做好協(xié)助工作，確保不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度和操作標(biāo)準(zhǔn)，在解決相關(guān)問題的同時(shí)還能正常進(jìn)行。與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)在進(jìn)行統(tǒng)一登記過程中，必須根據(jù)實(shí)際情況增加有關(guān)內(nèi)容，結(jié)合多方面因素和條件，經(jīng)過全面研討以后，才能保證管理制度內(nèi)容完善，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記具有公平公正效果。

3.2建立測繪管理體制

現(xiàn)如今，我國社會(huì)正處于快速發(fā)展接地，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)測繪工作沒有和社會(huì)保持共同進(jìn)步。由于不動(dòng)產(chǎn)測繪工作發(fā)展較晚，但是和國際不動(dòng)產(chǎn)測繪相比，具有廣泛發(fā)展空間。科學(xué)建立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)體制，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)測繪管理體制的完善，有利于二者相互協(xié)助，發(fā)揮積極推動(dòng)效果。與此同時(shí)，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測繪工作時(shí)，必須合理分配相關(guān)職責(zé)和義務(wù)，確保測繪體制發(fā)揮應(yīng)用價(jià)值，協(xié)助多方面工作。

3.3提升操作人員專業(yè)知識(shí)

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記過程中，必須制定針對(duì)性不動(dòng)產(chǎn)測繪證明，具有兩種表現(xiàn)形式：第一，按照不同工作劃分相應(yīng)部門，將其工作包含在自身工作能力范圍內(nèi);第二，書寫一套完整測繪報(bào)告，但是這種形式具有復(fù)雜性，如若數(shù)據(jù)不通暢就會(huì)產(chǎn)生很多問題。因此，科學(xué)選用獨(dú)立測繪部門使用這種技術(shù)，同時(shí)也對(duì)操作人員提出高要求，必須具有專業(yè)地理和房產(chǎn)測繪知識(shí)，掌握專業(yè)技術(shù)，培養(yǎng)綜合型人才[6]。

4結(jié)語

通過文中內(nèi)容可以得知，房產(chǎn)測繪和人們生活產(chǎn)生緊密聯(lián)系，并在不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)占據(jù)有利地位。因此，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)會(huì)格外關(guān)注房產(chǎn)測繪工作，并為不動(dòng)產(chǎn)登記奠定基礎(chǔ)。在信息技術(shù)快速發(fā)展背景下，將房產(chǎn)測繪引用到不動(dòng)產(chǎn)登記中，在該行業(yè)擴(kuò)充發(fā)展范圍。為了適用不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度，要求當(dāng)?shù)卣仨毴嬲莆詹粍?dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作更加穩(wěn)固，改善房產(chǎn)測繪工作。與此同時(shí)，借助信息化管理技術(shù)構(gòu)建有關(guān)平臺(tái)，分析并處理不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)，提升工作效率的同時(shí)，還能防止問題的發(fā)生。

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作者簡介：陳娣（1981—），女，本科，工程師，研究方向?yàn)樽匀毁Y源和不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作。

DOI：10.16661/j.cnki.1672-3791.2110-5042-8737