違“令”購房合同有效性及法律風險研究*

福建工程學院 楊易，高婷宇，楊富勤

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人口數(shù)量不斷增加，與此同時日益增長的住房需求與我國有限的住房供給之間產(chǎn)生巨大的矛盾，住房成了一個大問題，但由于我國獨特的土地財政機制，一些地方政府通過銷售大量的土地來解決自己的財政收入有限的問題。此外，還有房地產(chǎn)市場信息不對稱、壟斷資本等其他原因，這些原因導致近十年來，中國經(jīng)濟一直受房地產(chǎn)市場波動所影響，商品房房價飆升，無數(shù)人被迫成為“房奴”，大量的普通居民面臨著日益嚴重的住房壓力，這將嚴重影響居民的社會保障體系，使得社會貧富差距不斷深化，影響社會的和諧發(fā)展，不利于共同富裕的發(fā)展目標。為抑制投資性和投機性住房需求，抑制投機行為，防止房地產(chǎn)市場價格上漲，應對房地產(chǎn)市場進行有效的監(jiān)控與調節(jié)，尋求房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。為了積極響應國家政策，一系列房地產(chǎn)市場調控措施相繼出臺，包括實施細則及配套文件。商品房限購令正是在這一大背景下應運而生的操作。在當前新的社會環(huán)境下，對“限購令”的研究較多，但違反該“令”合同的情況還相對較少。對于限購人群與開發(fā)商違反“限購令”簽訂的購房合同是否有效和違反“限購令”簽訂購房合同對于購房人和開發(fā)商將分別產(chǎn)生怎樣的法律風險以及公眾應該如何更好地把握合同效力和法律風險這些問題越來越值得關注。

一、限購令的界定

商品房限購令是一項作為調控房地產(chǎn)市場，對公民交易權、平等權產(chǎn)生重大影響的政府干預的強有力措施。2010年1月10日，國務院出臺《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知發(fā)布后在全國范圍內掀起了一陣房屋限購熱潮。2016年國慶期間，福州市緊隨全國范圍的限購政策潮流，于10月6日發(fā)布《福州市人民政府辦公廳關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充通知》，開啟福州新一輪限購期。其后，福州市地方稅務局、福州市人力資源和社會保障局、福州市不動產(chǎn)登記和交易中心等相關部門陸續(xù)發(fā)布相應實施細則。

一方面，該政策的出臺在一定程度上減少了不少人的購房需求，有效地抑制了大量的房地產(chǎn)投機行為，從而達到了降價的目的，給房地產(chǎn)業(yè)“降火祛熱”。同時，這種政策的導向作用在一定程度上打擊了炒房者對于炒房的熱情，限制了其炒房的能力，為更多尚未買房的居民們提供了有利條件，有利促進了社會穩(wěn)定和人民生活的發(fā)展。但另一方面，也激發(fā)了居民之間的矛盾，存在戶籍歧視，通過戶籍捆綁、買賣年限限制的政策對交易主體進行了嚴格限制，從而使購房者的實際住房需求受到限購政策的制約?！断拶徚睢穼彿空叩馁Y格進行了限制，并以是否有當?shù)貞艏鳛閰^(qū)分標準。反觀實際交易中存在因各種原因而違反規(guī)定的人，與開發(fā)商簽訂購房合同，因政策原因，違反規(guī)定簽訂購房合同的，不能在相關物業(yè)管理部門網(wǎng)簽（備案），也不能辦理相應的房屋產(chǎn)權變更（預告）登記。中國沒有實現(xiàn)全國房地產(chǎn)網(wǎng)的調查，而且限購令的產(chǎn)生沒有明確的法律依據(jù)，甚至與一些現(xiàn)有的法律法規(guī)相違背，因此，為一些人利用法律法規(guī)的漏洞在房地產(chǎn)市場進行投機行為創(chuàng)造了條件。正因如此有了違“令”購房合同有效性的研究，雖然違反“限購令”的不一定是商品房買賣合同不都無效，且此種購房方式在一定程度上能夠暫時解決購房人迫切的購房需要以及開發(fā)商售房的現(xiàn)實壓力，但此種購房方式對于買賣雙方都將產(chǎn)生一定的法律風險。

二、違“令”購房合同有效性的效力界定

（一）相關法律法規(guī)

（1）合同法第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”

（2）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第六條：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。”

（3）我國《立法法》規(guī)定，享有行政立法權的機關是國務院、國務院各部委、中國人民銀行、審計署和具有行政管理職能的直屬機構、省級政府和較大市的人民政府，其他行政機關一律無行政立法權。有行政立法權的機關可以制定行政法規(guī)、規(guī)章、決定和命令以及除此之外的其他規(guī)范性文件。

（二）限購令的效力界定

《限購令》的有關規(guī)定由福州市人民政府或有關管理部門制定。但是，根據(jù)我國《立法法》，福州市發(fā)布的《限購令》在形式上不屬于法律、法規(guī)或規(guī)章。實質上，政府的房屋限購令屬于“其他行政規(guī)范性文件”的抽象行政行為，不屬于普通法范疇。但在現(xiàn)實生活中，這樣的規(guī)范性文件仍然很多，限制了公民的權利。在我國，無法律授權的行政機關制定設定行政相對人的權利義務的法規(guī)規(guī)章是無效的，而福州市“限購令”的相關規(guī)定未經(jīng)行政立法程序，且非有權機關制定，因而不屬于法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，在效力層級上屬于政府管理性文件，不能涉及行政相對人的權利義務，其效力有限。

（三）違令購房合同效力界定

在現(xiàn)實生活中，購房者和開發(fā)商在商品房銷售合同簽訂后，雙方可以根據(jù)各自的合同履行義務，現(xiàn)在由于買方屬于規(guī)定的中限制的對象，購買商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，致使原訂立的購房合同的效力不被承認。但事實上，從法律的角度來看，由于“限購令”屬于政府管理性文件，買方與開發(fā)商簽訂的違反“限購令”的房屋買賣合同屬于違反政府管理性文件，不屬于《合同法》規(guī)定的五項合同無效的情形。同時，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條也明確指出，如無特別約定，采購合同不會因未辦理備案手續(xù)而失效。因此，限購人群簽訂的購買合同不因違反“限購令”而必然無效。

（四）法院判例

1.案例一

林宏洋與三亞中信投資有限公司房屋買賣合同糾紛

一審民事判決書

三亞市中級人民法院

（2016）瓊02民初78號

在該案例中，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商雙方均明知購房人無購房資格而簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商訴請解除購房合同，而審理法院對該購房合同的有效性、購房行為的性質及雙方過錯程度、是否屬于不可抗力均進行了認定（以下為判決中法院認為部分的梳理）：

（1）涉及的合同被認為是合法有效的。商品房限購政策是對房地產(chǎn)交易的宏觀調控措施之一，即商品房限購政策。它是地方政府實施控制的一種社會公共政策，可以歸類為一種管理規(guī)范，而不易產(chǎn)生合同無效的法律效果。

（2）雙方違反商品房限購政策并簽訂合同均為主觀過錯，且愿意承擔交易風險。我們可以看到購房合同及其補充協(xié)議由雙方簽署，買家和賣家都預見到履行合同涉及的風險，可能會遇到商品房銷售合同備案手續(xù)無法辦理，同時做出相應的規(guī)避風險的合同，因此，購房人與違反商品房限購政策的房地產(chǎn)開發(fā)商存在相同過錯，雙方自愿承擔因商品房限購政策造成的交易風險。

（3）開發(fā)商以無法辦理涉案房屋的銷售備案手續(xù)構成不可抗力，致使不能以實現(xiàn)合同目的為由，請求解除涉案合同的理由沒有事實根據(jù)，不能成立。不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。涉案的交易行為發(fā)生于該地區(qū)實行商品房限購政策施行之后，且訂約時雙方均明知購房人受商品房限購政策的限制而預見不能辦理涉案房屋的商品房銷售備案手續(xù)，并非不能預見，不構成不可抗力。本案中，商品房限購政策對于開發(fā)商合同目的的實現(xiàn)不能起到有效地阻止。對于開發(fā)商而言，其出售涉案房屋取得所售房屋的全部款項的目的已經(jīng)全部實現(xiàn)。

2.案例二

華潤置地（無錫）有限公司與施方奇商品房銷售合同糾紛二審民事判決書

無錫市中級人民法院

（2014）錫民終字第0413號

華潤置地（無錫）有限公司、施方奇與華潤置地（無錫）有限公司、施方奇商品房銷售合同糾紛再審復查與審判監(jiān)督民事裁定書

江蘇省高級人民法院

（2014）蘇審三民申字第00817號

在該案中，購房人隱瞞其屬于限購人群的情況，并就其是否符合限購政策簽訂了《申明陳述書》，約定“如有虛假、不實申報等違規(guī)行為，本人愿意承擔由此產(chǎn)生的‘不予受理房屋登記’等一切法律責任及經(jīng)濟責任?！痹谠摪付徟袥Q中法院認為：施方奇雖不符合限購政策規(guī)定的購房條件，但限購政策并不屬于法律和行政法規(guī)，法律上違反限購政策并不導致合同無效，同時，施方奇的購房資格問題并不影響合同的履行，且施方奇在購房時已作出了由其承擔房屋無法登記的不利后果的承諾，施方奇的購房資格問題并不會對華潤公司產(chǎn)生不利影響，華潤公司不得以此提出解除或撤銷合同的主張。

在上述再審案件中，法院裁定了華潤公司是否構成根本違約，以及施方奇是否享有法定解除權”的問題。施方奇是買房的主體，違反了相關的限制條件，但從法律劃分上看該限購政策屬于地方性政策，因此違反限制條件并不一定導致合同無效，而施方奇購買時申明愿意承擔暫時不能辦理登記的后果，其購房資格問題并不影響合同的履行，華潤公司不得據(jù)此要求解除合同。合同的過程中，施方奇是逾期付款的行為人，但華潤公司沒有行使解除權，事實上可以認為華潤公司接受了施方奇的全部購房款。因此，華潤公司的解除權已消滅，其有義務繼續(xù)履行合同，但可以要求施方奇承擔逾期付款的違約責任。

三、界定購房人及房地產(chǎn)開發(fā)商所涉及的法律風險問題

從上面的解釋可以看出，中央限購令和當?shù)叵拶徚疃疾痪邆浞煞ㄒ?guī)的屬性。兩者都是內部行政管理性文件，只對行政相對人有法律約束力。因而違反“限購令”所簽訂的商品買賣合同不當然無效，這種購房方式雖然沒有實質的法律效力，但仍會給買賣雙方帶來一定的法律風險。

（一）對限購人群的法律風險

對于限購人群的法律風險主要體現(xiàn)在不動產(chǎn)物權無法變更和可能承擔賠償責任的情況。

當買方和賣方簽署的購買合同是在“限購令”頒布之前簽訂的，但未進行網(wǎng)簽的，此時仍需要執(zhí)行“限購令”的要求，這屬于法律規(guī)定的“情勢變更”的情況導致的不能履行購房合同，此時買方和賣方可以根據(jù)情勢變更原則改變或解除買賣合同，雙方都沒有過錯的，不承擔責任，買方已支付的房款，賣方應退還。但如果雙方不解除買賣合同，又不能達成新的協(xié)議，此時的購房合同可能會因為無法網(wǎng)簽，從而導致無法進行房地產(chǎn)權利人變更登記。則購買人不能享受房子的物權，在房屋滅失或損壞時，購房人只能追究賣方的合同責任，即購買人只能依賴于有效的合同，享有該房屋的債權利益，當購房人想把房子再賣、申請抵押時，也會因為沒有物權而產(chǎn)生困難或障礙。此外，購房人還需承擔開發(fā)商“一房二賣”的法律風險，因為購房合同違反了“限制令”，導致不動產(chǎn)權無法變更，仍然是注冊在開發(fā)企業(yè)名下，所以“一房二賣”的情況很可能會發(fā)生。

當購房雙方合同在《限購令》頒布后簽訂，假如是因為購房人沒有向賣方說明情況或隱瞞自己是限購人群而簽訂購房合同的，購房人需要承擔違約賠償責任。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)商的法律風險

房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的法律風險主要體現(xiàn)在違約責任、行政處罰以及無法單方訴請解除合同風險但可能被購房人訴請解除合同的風險。當買賣雙方簽訂購房合同是在“限購令”頒布之前簽訂的，但是由于開發(fā)商未及時網(wǎng)簽，未及時辦理房屋權屬登記而導致由于“限購令”使得購房人失去購房資格的情況，出現(xiàn)法律上規(guī)定的“情勢變更”的情況而導致購房合同無法履行的情形時，開發(fā)商需要承擔逾期備案、辦證等違約責任的法律風險。當買賣雙方簽訂購房合同是在“限購令”頒布后簽訂的，合同雙方在明知由于“限購令”購房人屬于不適格購房人群但賣方依然與其簽訂購房合同時，該合同應為無效，不能履行，且對于提供虛假材料的合同方，將面臨行政法規(guī)的處罰。當屬于法律上規(guī)定的“情勢變更”導致合同不能履行的，合同雙方可解除合同。但是在購房人未違約的情況下，開發(fā)商在無合同解除的法定或約定事由為依據(jù)的情況下向法院訴請單方解除合同可能無法得到法院的支持，這是因為購房人不是適格購房主體并不影響開發(fā)商出售商品房、取得相應價款的合同目的的實現(xiàn)，但是購房人以其無法取得不動產(chǎn)權為由向法院訴請單方解除合同的訴求可能會得到支持。

四、總結展望

綜上所述，“限購令”并非法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，限購人群與開發(fā)商簽訂的購房合同不因違反當?shù)叵拶徴叨鵁o效。商品房買賣合同不因未網(wǎng)簽（備案）而無效。違反“限購令”為購房人和開發(fā)商簽訂購房合同存在相應的法律風險。

限購是中國政府對房地產(chǎn)進行宏觀調控的一項重要措施。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，中國經(jīng)濟越來越受到房地產(chǎn)業(yè)的束縛，實體經(jīng)濟發(fā)展緩慢，金融經(jīng)濟體系存在很大程度的泡沫，不利于社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，導致社會兩極分化嚴重，有的人成了一輩子的“房奴”，甚至有很多人買不起房，嚴重損害著當前社會秩序的穩(wěn)定。為了使社會更好發(fā)展，國家積極調控房地產(chǎn)市場，各地政府也紛紛頒布“限購令”，以解決城鎮(zhèn)居民們的住房問題，國家的宏觀調控無疑是抑制房地產(chǎn)較快發(fā)展的積極舉措之一，也能更快更好地解決房地產(chǎn)的空置率和過剩率等問題。此時為了避免房產(chǎn)限購波及無辜不知情人，普及限購人群與開發(fā)商違反“限購令”簽訂的購房合同是否有效和違反“限購令”簽訂購房合同對于購房人和開發(fā)商將分別產(chǎn)生怎樣的法律風險問題就顯得極為重要，這也能幫助普通老百姓在GDP和民生的夾縫中趨利避害，有利于其更好追求美好生活。