房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及有效措施探討

夏侯傳潤

（淄博大源城建開發(fā)有限公司，山東 沂源 256100）

習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中指出：“堅(jiān)持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的保障制度，讓全體人民住有所居”。之后，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策密集出臺，使房地產(chǎn)行業(yè)面臨新的發(fā)展形勢。對此，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，完善相關(guān)內(nèi)部控制，在內(nèi)部管理上下功夫。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，不僅可以在不確定的市場中保證充裕的現(xiàn)金流，也可以提升企業(yè)在市場中的競爭力。

一、財(cái)務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性分析

1.現(xiàn)金流的充裕是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基石

在現(xiàn)金為王的時(shí)代，現(xiàn)金流管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，現(xiàn)金流對房地產(chǎn)企業(yè)的作用日益凸顯。如今的現(xiàn)金流量表分別從經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)三個(gè)方面全面反映企業(yè)的凈現(xiàn)金流量情況。第一，現(xiàn)金流量以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，全面反映企業(yè)可以利用資金的能力，與傳統(tǒng)資產(chǎn)負(fù)債表相比，財(cái)務(wù)在提高財(cái)務(wù)管理信息的謹(jǐn)慎性、相關(guān)性等方面可以發(fā)揮更加積極主動(dòng)的作用。第二，現(xiàn)金流量以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)編制，與權(quán)責(zé)發(fā)生制相比，可以全面反映企業(yè)現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)情況，與傳統(tǒng)的利潤表比較，可以提供的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)也更加直觀可靠的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。第三，現(xiàn)金流量可以說是企業(yè)經(jīng)營管理過程的發(fā)動(dòng)機(jī)，它可以更加科學(xué)地反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)情況。完整可靠的現(xiàn)金流量信息，不僅為企業(yè)決策層進(jìn)行計(jì)劃和控制提供參考依據(jù)，對企業(yè)外部信息使用者來說，也會提供給他們非常有用的信息，例如：企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流入能力、現(xiàn)金支出的需要量以及相關(guān)投資和融資活動(dòng)的信息。

2.投資決策的正確與否關(guān)系企業(yè)的生死存亡

財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要領(lǐng)域就是投資管理?？茖W(xué)的投資決策可以讓企業(yè)獲得期望的利潤，相反，一個(gè)失敗的投資決策往往會把企業(yè)帶入深深的泥潭，可以說投資決策的正確與否關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。所以，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，做好投資管理，用科學(xué)精細(xì)化的管理辦法為領(lǐng)導(dǎo)決策做好可行性分析，協(xié)助做好投資決策。

3.優(yōu)良的財(cái)務(wù)管理可以使企業(yè)在復(fù)雜的市場環(huán)境中保持競爭力

首先，科學(xué)的財(cái)務(wù)管理措施可以最大限度地提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身實(shí)際情況出發(fā)，對各個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行預(yù)算、評價(jià)和考核，同時(shí)嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)管理審計(jì)監(jiān)督機(jī)制對工程不同建設(shè)階段的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行立體的、全方位的監(jiān)督。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的高低往往影響企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益水平的高低。因此，企業(yè)要通過提高財(cái)務(wù)管理水平，做好財(cái)務(wù)成本管理控制，為各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本最低化與效益最大化的目標(biāo)。最后，良好的財(cái)務(wù)管理可以為企業(yè)決策者提供準(zhǔn)確全面的數(shù)據(jù)支持，管理層可以據(jù)其制定計(jì)劃和防范風(fēng)險(xiǎn)，有效避免資金鏈的短缺問題?？傊ㄟ^不斷加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以降低成本，提高市場競爭力，在激烈的市場競爭中處于不敗之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及需要解決的問題

1.財(cái)務(wù)管理意識亟待提高

當(dāng)今，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識較模糊，財(cái)務(wù)管理水平亟待提高。無論是公司的決策者還是普通的員工，都沒有充分認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理在企業(yè)運(yùn)營中的作用。例如，有的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，財(cái)務(wù)管理只是財(cái)務(wù)部門的責(zé)任，財(cái)務(wù)把賬做好，別在稅務(wù)檢查中出問題就行，沒有構(gòu)建相關(guān)制度來保障完整的財(cái)務(wù)管理體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)意識中還是將財(cái)務(wù)停留在做賬、報(bào)稅的層次，尤其是在投資決策方面，往往忽視財(cái)務(wù)的意見建議。但實(shí)際上財(cái)務(wù)應(yīng)該全程參與投資決策過程，不僅要對相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化和評估，還要對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示。有的企業(yè)在投資決策時(shí)只看靜態(tài)成本不看動(dòng)態(tài)成本，忽視資金的時(shí)間價(jià)值，這樣往往容易造成投資失誤；有的企業(yè)沒有成本管控意識，只看“大錢”，不看“小錢”，認(rèn)為大的支出才是成本，小的支出不用管；有的企業(yè)認(rèn)為成本管控只是成本控制部門的事兒，其他部門不用管；還有的企業(yè)的業(yè)務(wù)部門認(rèn)為成本都是審計(jì)部門說了算，與其搞好關(guān)系就行了，工程款材料款的撥付很隨意，容易造成超比例撥付，等等。這些都是財(cái)務(wù)管理意識淡薄的表現(xiàn)。

2.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)亟待提高

一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員不注重學(xué)習(xí)最新的專業(yè)知識和管理方法，而以前的知識和管理手段，大多已經(jīng)跟不上時(shí)代的發(fā)展。有的房地產(chǎn)企業(yè)是家族式管理，大多數(shù)財(cái)務(wù)人員都是親戚或朋友，他們對于財(cái)務(wù)成本管理知識匱乏，經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足；有的房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財(cái)務(wù)人員時(shí)沒有長遠(yuǎn)打算，只是為了眼前節(jié)約成本，不限學(xué)歷，甚至不限專業(yè)，上崗前沒有系統(tǒng)的培訓(xùn)，工作中也不注重學(xué)習(xí)專業(yè)知識；有的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)人員的工作安排上很隨意，不注重對人員的培養(yǎng)，今天干這個(gè)，明天干那個(gè)，沒有計(jì)劃性。在如今競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)，財(cái)務(wù)面臨的發(fā)展空間不斷擴(kuò)大，盡管企業(yè)管理層對財(cái)務(wù)管理部門越來越重視，但是一些房企的財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)普遍較差，已經(jīng)跟不上行業(yè)的發(fā)展要求。

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系不夠完善

風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中必須重視的一個(gè)方面。在日益激烈的競爭環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)的金融環(huán)境和競爭環(huán)境都發(fā)生了變化，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題也更為嚴(yán)峻，這些都要求企業(yè)應(yīng)意識到問題的嚴(yán)峻性和重要性，盡快建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。但是在現(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系不夠完善，管理工作形式化、表面化，對于經(jīng)營發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺少及時(shí)科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，甚至對已經(jīng)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)視而不見，也沒有采取相應(yīng)的措施化解風(fēng)險(xiǎn)，這樣無疑會給企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

三、解決問題的有效措施

1.不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理意識

強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理意識是企業(yè)有效加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理的第一步，也是最重要的一步，不管是企業(yè)的高層、管理人員還是財(cái)務(wù)人員都要充分認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理的重要性和必要性。

首先，企業(yè)的高級管理層要率先垂范，確立財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)管理中的核心地位，建立完善的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系，對企業(yè)的投融資管理、決策管理和成本管理進(jìn)行相應(yīng)的制度建設(shè)，增加企業(yè)財(cái)務(wù)人員在企業(yè)管理中的話語權(quán)。只有企業(yè)高層從內(nèi)心深處意識到財(cái)務(wù)管理的重要性，才能加速制定完善的財(cái)務(wù)管理制度并積極推進(jìn)實(shí)施。如果高層不重視財(cái)務(wù)管理工作，所有的財(cái)務(wù)管理制度都是紙上談兵，形同虛設(shè)。

其次，企業(yè)中層管理人員也要意識到財(cái)務(wù)管理的重要性。財(cái)務(wù)管理制度建立起來了就要看實(shí)施，企業(yè)中層管理人員將起到關(guān)鍵的作用，他們從思想上重視了就可以在各自部門內(nèi)做好部署，按照財(cái)務(wù)的要求配合做好各項(xiàng)工作。比如，財(cái)務(wù)要求建筑勞務(wù)發(fā)票要在備注欄備注項(xiàng)目名稱和項(xiàng)目地址，如果部門負(fù)責(zé)人重視了，經(jīng)辦人一般就能很好地落實(shí)。

最后，作為財(cái)務(wù)人員，更要從思想上意識到財(cái)務(wù)管理對企業(yè)的作用，他們是奮戰(zhàn)在第一線的財(cái)務(wù)管理者，其財(cái)務(wù)管理水平的高低決定了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平高低。所以，企業(yè)對財(cái)務(wù)人員更要高度重視，除定期聘請外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)外，也要在企業(yè)內(nèi)部開展各類財(cái)務(wù)管理和業(yè)務(wù)流程的培訓(xùn)，定期回訪各職能部門了解其對于培訓(xùn)內(nèi)容的訴求，聽取其提出的合理化建議，有針對性地制定培訓(xùn)計(jì)劃。

2.不斷提高財(cái)務(wù)人員的各項(xiàng)素質(zhì)

企業(yè)要建立完善的招聘體制，招聘高水平的專業(yè)財(cái)務(wù)人員，杜絕低水平、非財(cái)務(wù)專業(yè)的“關(guān)系人員”進(jìn)入財(cái)務(wù)部門，杜絕財(cái)務(wù)人員“家族化”現(xiàn)象。對財(cái)務(wù)人員的工作安排要有長遠(yuǎn)眼光，根據(jù)個(gè)人特點(diǎn)和專業(yè)水平合理設(shè)置崗位，不斷激發(fā)財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)的積極性。

財(cái)務(wù)人員自身也要從理論上不斷學(xué)習(xí)最先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理知識和管理經(jīng)驗(yàn)，為有效開展財(cái)務(wù)管理工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；要不斷學(xué)習(xí)工程施工和造價(jià)等相關(guān)知識，進(jìn)一步加強(qiáng)“業(yè)財(cái)融合”，不斷提高自己的綜合能力。要全面熟悉產(chǎn)品制造流程和資金運(yùn)作方式，不斷學(xué)習(xí)國家的相關(guān)法律法規(guī)，尤其是財(cái)政法規(guī)和稅收政策，全面提高自己的綜合素質(zhì)。企業(yè)可以將職稱證書和專業(yè)證書作為員工工資發(fā)放和職位晉升的有效條件，同時(shí)，對不思進(jìn)取和專業(yè)水平落后的人員增加懲罰措施，這樣就可以保證財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)的積極性和工作的進(jìn)取心。

3.加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前置預(yù)判和防控

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前置預(yù)判在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理中具有非常重要的作用。對于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)分析，應(yīng)注重采取資產(chǎn)狀況分析法、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查分析法、環(huán)境分析法等，科學(xué)選擇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，全面對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)、分析。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制方面，對于籌資風(fēng)險(xiǎn)控制，應(yīng)選擇綜合資本成本最低的籌資方式；對于投資風(fēng)險(xiǎn)控制，應(yīng)該加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的可行性分析，做好投資組合決策，強(qiáng)化項(xiàng)目的跟蹤管理，減小投資風(fēng)險(xiǎn)；對于營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)防控，可以通過加強(qiáng)應(yīng)收賬款和存貨的管理，建立預(yù)算管理體系，提高資金管理水平，強(qiáng)化企業(yè)對經(jīng)營活動(dòng)的規(guī)劃控制，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。