深圳市土地出讓價格與商品房價格的關系研究

【摘要】近幾年，在我國經濟快速發(fā)展的背景下，我國房地產市場實現了飛速發(fā)展，為我國經濟騰飛起到了促進作用。但是土地價格和商品房價格的快速上漲對整個的房地產市場，以及我國的整體經濟都造成了深遠影響。本文以深圳市為例，通過分析近幾年深圳市居住用地出讓價格和商品房價格情況，探討兩者的相互關系，為相關政策制定提供參考。

【關鍵詞】商品房價格;土地出讓價格;關系? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.020

近幾年，我國城市商品房價格加速上漲，不僅影響了我國的經濟發(fā)展，也帶來了相關的政治和社會問題。研究人員對土地（居住用地）的出讓價格與商品房價格之間的關系展開了研究和探討。

1、土地出讓價格和商品房價格關系的研究現狀

我國實行土地有償使用制度之后，土地出讓價格對商品房的價格影響受到了人們的關注。兩者的影響關系，到底是土地出讓價格上漲使得商品房價格上漲，還是商品房的價格上漲帶動了土地出讓價格上漲。研究人員之間的觀點和分歧較大。

1.1地價決定房價

目前，許多學者認為土地出讓價格決定了商品房價格，主要理由是商品房的主要成本為土地成本，若土地成本上漲，自然導致商品房價格上漲。這種觀點認為在實行土地招拍掛政策之前，房地產行業(yè)可以通過與政府簽訂協(xié)議來進行土地開發(fā)建設。在這種方式下，商品房價格能夠通過加大土地開發(fā)力度、增加商品房供應量來調整。但是隨著土地招拍掛政策出臺后，土地的供應只能通過招拍掛形式來獲取，且政府主管部門嚴格限制了土地供應量，在需求快速增加下，土地價格出現快速上漲，進而帶動了商品房價格上漲，而商品房價格上漲又促使了土地出讓價格上漲，形成了一種循環(huán)。

1.2房價決定地價

還有一些研究人員認為，我國民眾對于房子的需求有著強烈的意識，商品房價格上漲主要由于市場內供需關系的不均衡導致的。商品房供應滿足不了市場需求，導致的結果就是價格大幅上漲，而商品房價格的上漲，又會使得開發(fā)商更加需要土地來進行開發(fā)，激烈的競爭和不斷上升的房地產價格都促使著開發(fā)商在土地招拍掛中以更高的價格來購買土地，從而導致土地出讓價格上漲。

2、深圳市商品住宅市場需求狀況分析

深圳市2016年-2020年居住用地出讓價格（折合樓面價）依次約為12705、11200、13318、29968、17347元/㎡，同時期商品房價格也由47345元/㎡逐步上升至56600/㎡，從數據上看，居住用地出讓價格和商品房價格之間呈現出一定程度的相關性。但是土地價格上漲并非是商品房價格上漲的唯一因素。其他還包括居民收入水平提高、人口增加導致需求擴大等因素。

2.1從人均GDP方面分析

上圖是深圳市2011年至2020年的人均GDP統(tǒng)計圖，從圖中看到，深圳市人均GDP從2011年的115060元增長到2019年的203489元，增長約77%。按最新的全國第七次人口普查數據計算，2020年人均GDP為157575元，其經濟增長水平遠高于全國同期平均水平，處于領先地位。經濟水平穩(wěn)步上升的背景下，個人或家庭收入也出現快速增長，這必然會帶動商品住宅的整體需求增加。

2.2從常住人口方面分析

隨著經濟發(fā)展，深圳市常住人口呈現逐年增長趨勢，上表是深圳市2011年至2020年的常住人口統(tǒng)計表，從中可以看出，2011年深圳市常住人口為1046萬人，而2020年增加到了1756萬人，十年間深圳市常住人口增加約700萬人。我們知道，現代人對于住宅的需求和渴望根深蒂固，深圳市龐大的新增人口必然存在巨大的商品房消費需求。受強大需求端影響，同時深圳市人均消費能力和人均工資水平不斷提高，使得深圳市商品房價格在市場化競爭中不斷提升，呈現出持續(xù)上漲的趨勢。

3、深圳市商品住宅市場供給狀況分析

3.1從宏觀投資方向分析

近年來，我國房地產行業(yè)及房地產價格整體不斷上行，主要原因是商品房具有較強的投資屬性，投資房地產行業(yè)相較于其他投資具有更可觀的利潤。深圳市作為我國經濟發(fā)達城市，其發(fā)展前景受到房地產開發(fā)商一致看好，房地產開發(fā)建設資金持續(xù)進入。根據統(tǒng)計，2016年深圳市固定資產投資額為4078.16億元，2020年為7979.44億元，四年時間內上漲了將近4000億元。自2017年起，按照中央關于“房住不炒”及“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的工作要求，全國各地不斷推出房地產調控政策，深圳市的房地產投資的增長速度也逐漸放緩。從總體來看，由于近幾年深圳市固定資產投資額不斷增長，房地產開發(fā)投資熱情高漲，一定程度上導致深圳市的土地出讓價格與商品房價格居高不下。

3.2從商品住宅供應方向分析

上圖是深圳市2011-2020年商品住宅年度供應面積統(tǒng)計表。從圖中可知，近十年深圳市商品住宅年度供應面積整體呈現劇烈波動狀態(tài)，尤其在2015至2017三年之間，由715.59萬㎡驟降至278.56萬㎡，降幅達61%。供應面積急劇下降的原因可能是，隨著深圳市城市建設的高速發(fā)展，土地資源緊約束問題日益突出，以及產業(yè)用地需求進一步增加，導致政府出讓的居住用地逐漸減少。在隨后2018至2020年間，因我國進一步推動房地產調控政策落地，深圳市政府調整建設用地配比，加大住宅用地保障力度，三年間商品住宅年度供應面積逐漸上升至507.13萬㎡。整體上，十年間深圳市商品住宅年度供應面積上下波動，但與此同時，深圳市新增人口不斷增加，住房需求越來越大，也在一定程度上導致深圳市商品房價格居高不下。

結語：

城市土地出讓價格與商品房價格都是房地產市場中的重要因素，兩者之間相互影響、相互促進。通過對深圳市近幾年居住用地出讓價格、商品房價格的研究，以及通過分析可能影響兩者價格的其他因素，如人均GDP、新增人口、年度開發(fā)投資和年度商品住宅供應等情況，我們可知，在深圳市人均GDP逐步增長、人口總量不斷增加、年度開發(fā)投資額不斷擴大，而同期商品住宅供應總量未明顯增加的背景下，深圳市商品房價格不可避免的呈現快速上漲趨勢，并帶動深圳市居住用地出讓價格上漲。但隨著國家“房住不炒”的指導政策逐步落地，深圳市政府調整建設用地配比，加大居住用地保障力度（2020年供應居住用地362.8公頃，創(chuàng)居住用地供應歷史新高），深圳市居住用地出讓價格在2020年出現回落。但由于深圳市人口基數大，住房需求旺盛，居住用地出讓價格回落是否引起商品房價格明顯下降，在短期內仍未可知，相信在持續(xù)的政策調控下，深圳市商品房價格終會回歸理性。

我們知道，無論土地出讓價格還是商品房價格，都不能違背經濟發(fā)展規(guī)律，出現嚴重過高和過低的情況，否則將不利于整體房地產市場正常運轉。近年，我國意識到了房地產市場飛速上漲對于社會、經濟產生的不利影響，也陸續(xù)出臺了一系列調控政策，使城市商品房價格控制在合理區(qū)間內，如此才能更好的推動我國社會主義市場經濟健康發(fā)展。

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作者簡介：

許鵬程（1986.07-），男 漢，廣東深圳人，深圳市土地房產交易中心，學歷：大學本科，職稱：房地產經濟師，研究方向：房地產價格及其影響因素研究。