關(guān)于房屋低層空間面積計算問題的探討

侯春

【摘要】本文主要結(jié)合自己從事房產(chǎn)測繪方面的工作，進行分析了房產(chǎn)測繪過程中遇到的一些問題，并提出了一些解決辦法。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量;面積;計算

1、前言

近年來隨著房地產(chǎn)市場蓬勃房展，各地的房屋開發(fā)量如雨后春筍般快速增長，建筑發(fā)展中出現(xiàn)的新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝等使得部分建筑物呈現(xiàn)出多樣化，不規(guī)則化，在面對如此復(fù)雜的建筑物時，一線房產(chǎn)測量人員著實不好計算其詳細的房屋面積，由于房產(chǎn)測繪不僅是對房屋圖形、面積的簡單繪制和計算，更重要的是依據(jù)各項法律法規(guī)、政策規(guī)定確認房屋的權(quán)界及權(quán)利范圍、房屋的用途、結(jié)構(gòu)、附屬房的范圍、共有部位、物業(yè)用房、人防工程等，確定房屋的計算方法及分?jǐn)偡椒āＲ虼?，房產(chǎn)測繪人員必須要熟練掌握測繪技術(shù)和相關(guān)房產(chǎn)知識，熟悉相關(guān)的房產(chǎn)法律法規(guī)、國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范，準(zhǔn)確測算房屋面積。

2、目前房產(chǎn)面積計算過程中存在的問題

《房產(chǎn)測量規(guī)范17986-2000》自2000年發(fā)布之后再未進行更新，現(xiàn)已不能滿足日常的房屋面積測繪，一些地方為解決實際困難，結(jié)合房產(chǎn)測量規(guī)范相繼出臺了適合自己地方的地方細則。但是在一些日常的面積計算過程中仍存在一些模棱兩可的問題，讓一線測繪人員無法判斷。房產(chǎn)測繪是一項政策性很強的工作，政策的掌握占了主導(dǎo)地位。目前我們執(zhí)行的測繪法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)是《中華人民共和國測繪法》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)測繪管理辦法》。我國幅員遼闊，各地差異也很大，《房產(chǎn)測量規(guī)范》又跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化，使得有些問題無據(jù)可查，雖然建住房【2002】74號文對房產(chǎn)測繪中的一些問題作了較為詳細的規(guī)定，但是2005年建設(shè)部發(fā)布了《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005），2013年更新的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013），其中面積計算的一些細節(jié)與《房產(chǎn)測量規(guī)范》中面積計算方法相去甚遠，這就使開發(fā)商的房屋銷售面積與房屋登記的產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)生了爭議，從而給房產(chǎn)測繪帶來了風(fēng)險。

3、房屋低層空間面積計算的問題

今天我們就來探討關(guān)于低層空間的面積計算，為方便消費者在雨天等也能購物逛街或者為路人遮風(fēng)避雨以及建筑物外形的美觀，部分小區(qū)的商業(yè)低層空間設(shè)置為有柱子走廊，但是在房產(chǎn)測量工作中，依據(jù)建住房〔2002〕74號 （八）公共通道臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。對此樓低層空間是不予計算面積的。

不知道各地在實際操作中有沒有遇到過此類情況，房測人員依據(jù)74號文件對該部位是不予計算面積，但是委托方提出的反駁意見是：此類走廊是該房屋密不可分的一部分，且該部位的工程造價等同于房屋造價，他們在某種意義上講不是檐廊，應(yīng)該是公共服務(wù)設(shè)施。雖然臨街，但不是作為公共道路通行的，全部是為低層商業(yè)服務(wù)。委托方的反駁意見也并不是無道理。

3.1房屋低層空間面積計算問題的解決辦法

74號文件中臨街走廊的精神是 1.是否臨街。2.是否為公共通道

一線房產(chǎn)測繪人員，現(xiàn)在面臨的就是對此文件精神的理解：如何確定其是否臨街，如何確定其是否為公共通道。當(dāng)然在《四川省房屋面積實施細則》中也相應(yīng)的對此類問題做了詳細的規(guī)定：

四川省房屋面積實施細則4.5.10條、4.5.16條、4.5.17條中對此此類情況作了詳細的解釋及計算辦法。

4.5.10房屋的有蓋無柱外走廊、檐廊，其兩端由非剪力墻所封閉、正面無圍護結(jié)構(gòu)的（如圖1），按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

4.5.16一棟建筑物圍合形成的院子，其閉合走廊為非獨立柱時，均屬一條有柱走廊（如圖2）。

當(dāng)房屋設(shè)有外走廊或檐廊時，則非獨立柱部分按有柱走廊計算，其余部分按無柱走廊或檐廊計算。走廊兩端有剪力墻的，視為走廊的柱，按有柱走廊計算。一棟獨立房屋的四面設(shè)有外走廊或檐廊時，也按此原則處理。如圖3所示，房屋的長邊一面有柱，兩柱之間按有柱走廊計算，其余部分為無柱走廊;若圖中柱立于走廊的A、B處，則長、短邊的外走廊均為有柱走廊。

4.5.17騎樓底層與臨街走廊

4.5.17.1騎樓底層的柱子立于該房用地紅線之外，且其底層為道路街巷通行的，騎樓底層不計算建筑面積（如圖4）。

4.5.17.2建設(shè)用地范圍內(nèi)的臨街走廊不計算建筑面積（如圖5）。

3.2房屋低層空間面積計算的一些處理意見

個人認為在對74號文件的理解中，應(yīng)該多的結(jié)合現(xiàn)場實際情況決定，不能一概而論，對不同的建筑物，給出不同的理解觀點，確定其是否臨街，是否為公共通道等問題。對待此類問題的處理上，在沒有地方細則的前提下應(yīng)該視現(xiàn)場具體情況，結(jié)合74號文件對照執(zhí)行，確定是否臨街是否為公共通道，二者結(jié)合不計算，在不能確定是否臨街，是否為公共通道的情況下，該部分應(yīng)計算面積，但是不得作為公攤面積，亦不可作為套內(nèi)面積或者使用面積計算，應(yīng)在測繪報告中詳細說明，此部位面積僅為反應(yīng)整幢房屋面積。備注清楚，以方便后期不動產(chǎn)登記工作人員對此部位面積做登記備案。

部分省市已相繼出臺了相關(guān)的地方細則。之前也看到過網(wǎng)友們的地方細則，部分地方細則是不計算面積。也有部分地方細則是作為備案計算不作為公攤。但還有許多省市縣區(qū)沒有地方細則，在沒有地方細則的前提下，房產(chǎn)測繪人員更應(yīng)該多的結(jié)合現(xiàn)場實際情況決定，公平、公正、合理的處理此類問題。

結(jié)語：

總之，房產(chǎn)測繪是一項政策性很強的工作，政策的掌握占了主導(dǎo)地位，房產(chǎn)測繪人員應(yīng)該多的結(jié)合現(xiàn)場實際情況決定，不能一概而論，對不同的建筑物，給出不同的理解觀點，公平、公正、合理的處理此類問題。為了更好地維護廣大消費者的合法權(quán)益，房產(chǎn)測繪人員必須要熟練掌握測繪技術(shù)和相關(guān)房產(chǎn)知識，熟悉相關(guān)的房產(chǎn)法律法規(guī)、國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范，準(zhǔn)確測算房屋面積。作為測繪工作者不僅要從現(xiàn)行房產(chǎn)面積計算標(biāo)準(zhǔn)及方法上下功夫，還要不斷完善測繪程序監(jiān)督機制，加強測繪成果檢查、監(jiān)管，提高測繪成果質(zhì)量，以誠信公正的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測繪。

參考文獻：

[1]國標(biāo)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》

[2]建住房〔2002〕74號文件

[3]《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）

[4]《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）

[5]《四川省房屋面積實施細則》