淺析高端住宅項(xiàng)目開發(fā)過程中設(shè)計(jì)、施工的重點(diǎn)控制

王文軍

【摘要】高端住宅項(xiàng)目競爭激烈，決策階段如何市場定位、設(shè)計(jì)時(shí)如何注重細(xì)節(jié)、項(xiàng)目短板如何提前考量、施工過程中如何重點(diǎn)控制進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明，提高品質(zhì)同時(shí)如何兼顧未來發(fā)展需求及社會責(zé)任，本文結(jié)合陸家嘴一個高端住宅項(xiàng)目進(jìn)行闡述分析。

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)品定位;細(xì)節(jié)控制;進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明重點(diǎn)控制;可持續(xù)考慮;社會責(zé)任

陶家宅舊改項(xiàng)目總建筑面積38952m2，該項(xiàng)目由三幢單體構(gòu)成，其中兩棟為高端住宅、一棟為商業(yè)金融辦公用房（其中住宅19812平方米、19層、高60米;辦公4000平方米、5層、高23米;地下兩層車庫），項(xiàng)目基地東至福山路、南至昌邑路、西至許家廳、北至濱江大道，地處陸家嘴金融商業(yè)中心區(qū)域，陶家宅舊改項(xiàng)目于2015年5月啟動，2016年4月正式施工，2019年12月竣工備案完成。房產(chǎn)開發(fā)一啟動對管理決策層來說面臨兩個問題需要解決：1.項(xiàng)目地塊小、地處金融核心區(qū)，如何設(shè)計(jì)上在競爭激烈的陸家嘴豪宅市場上占領(lǐng)一片市場;2.項(xiàng)目地處市中心、周邊環(huán)境復(fù)雜，如何確保施工過程的進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明;3.項(xiàng)目地處核心區(qū)域，施工過程中如何確保安全、質(zhì)量、文明施工尤其重要。

1、設(shè)計(jì)定位布局、注重細(xì)節(jié)決定產(chǎn)品成敗

陶家宅舊改項(xiàng)目靠近陸家嘴區(qū)域，北向面江，臨近4號線浦東大道站，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目周邊范圍東有萬科·翡翠濱江、融創(chuàng)·陸家嘴壹號院，南有恒大·濱江華府、中企·濱江悅府，西有中信泰富·九廬項(xiàng)目等實(shí)力開發(fā)企業(yè)的最高端住宅項(xiàng)目競品林立，擺在管理層面前頭等大事是我們的項(xiàng)目如何定位，我們的目標(biāo)客戶群鎖定哪些人，如何在激烈的市場競爭中立于不敗之地，我們經(jīng)過市場調(diào)研對比、競品考察分析、頂級豪宅考察，結(jié)合雙方股東優(yōu)勢經(jīng)過股東會、董事會、管理層多輪會議洽商確定將本項(xiàng)目定位為“濱江城市豪宅，世紀(jì)優(yōu)秀作品”，設(shè)計(jì)方案一開始就定位高端精品項(xiàng)目，設(shè)計(jì)抓起從細(xì)節(jié)入手，鎖定金字塔塔尖的目標(biāo)客戶群，立意國際化、定制化的低奢產(chǎn)品，目標(biāo)定位“金融新貴、都市新貴”。

1.1陶家宅舊改項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案初期經(jīng)過多輪比選均只能達(dá)到合格但不能達(dá)到滿意的程度，我們果斷放棄原先設(shè)計(jì)方案公司重新選擇設(shè)計(jì)供方，后采用華山夏都項(xiàng)目設(shè)計(jì)方美國AMP公司Charles領(lǐng)導(dǎo)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，我們將房型設(shè)計(jì)考慮北面面江的地理優(yōu)勢，將客餐廳設(shè)計(jì)為面江，臥室設(shè)計(jì)為南向，這正好符合我們國人臥室向陽、喜好看江景的傳統(tǒng)風(fēng)格，同時(shí)考慮項(xiàng)目定位為金融新貴、都市新貴的目標(biāo)客戶群將房型面積區(qū)分為105m2舒適兩房、135m2奢享兩房、165m2三房、195m2四房遞進(jìn)的四種面積段戶型，果斷放棄臨江豪宅常見的大面積、大平層豪宅設(shè)計(jì)，跳開市場競品的紅海細(xì)分市場，牢牢地鎖定我們瞄準(zhǔn)的客戶群，北向面江南向陽光，為了最大化的可視視角，我們提前與設(shè)計(jì)院、幕墻設(shè)計(jì)單位、BIM公司、審圖公司溝通，建立模型分析窗墻比、窗間墻厚度在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范、抗震要求、節(jié)能要求、防火要求等條件下做到極致，最大化的用于落地玻璃窗的設(shè)計(jì)全視角看江看風(fēng)景，比如上下層間墻必須滿足1.2米的防火要求，如果常規(guī)設(shè)計(jì)1.2米靠結(jié)構(gòu)板防火再加石材幕墻鋼架及板材掛碼安裝空間要達(dá)到1.4m了，無論上移下移在層高不變時(shí)必然壓縮可視面高度，我們提前與審圖公司、幕墻設(shè)計(jì)公司、消防局等有關(guān)部門溝通，采用設(shè)鍍鋅鋼板加防火巖棉板隔絕的方法滿足1.2m極限要求，雖然增加建造成本但是可以讓我們的產(chǎn)品最大化的可視江景面，細(xì)節(jié)決定成敗，每一處的極致完美我們都不放過。

1.2外立面是決定一個項(xiàng)目成敗的重中之重，我們與AMP公司考慮濱江沿線項(xiàng)目有用雙曲面鋁板、玻璃幕墻、光面花崗巖等既現(xiàn)代又有特色的材質(zhì)，我們的項(xiàng)目定位“世紀(jì)優(yōu)秀作品”比照外灘百年建筑風(fēng)華，我們決定采用黃褐色荔枝面、淺咖啡色光面點(diǎn)綴相間的花崗巖石材立面效果，規(guī)避全光面花崗巖光反射存在光污染的可能，大面采用荔枝面陽光下泛出柔和的光澤隨著歲月的沉淀更能呈現(xiàn)外灘建筑群百年芳華，從源頭上一開始就立意高端精品設(shè)計(jì)，著重不放過每一個幕墻設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，將“精、細(xì)”落在每一個收頭細(xì)節(jié)上，使用BIM、SKETCHUP等軟件提前建模預(yù)判效果，同時(shí)我們跑新疆卡拉麥里區(qū)、江西德興、內(nèi)蒙古等地提前篩選鎖定花崗巖石材，并樣板現(xiàn)行出實(shí)樣進(jìn)行比較，將材質(zhì)與最終的效果固定下來。比如我們選擇石材幕墻的封閉膠顏色，無數(shù)次的出實(shí)樣看效果，Charles多次往返中美僅為這一條縫的美感，最終定下來采用接近石材細(xì)粒中淺灰色的效果，當(dāng)外腳手落下一刻遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看去外立面是如此的美，當(dāng)時(shí)果斷擯棄常規(guī)使用的黑色膠，因?yàn)楹谏z的使用使項(xiàng)目看上去更像是一幢金融辦公建筑，一個縫的顏色的細(xì)節(jié)使我們的外立面更活潑年輕、居家感更強(qiáng)、更貼近原味的生活，將項(xiàng)目做精做細(xì)我們一絲不茍。

1.3陶家宅舊改項(xiàng)目位于黃浦江南岸，夜景也是一個項(xiàng)目的名片，陶家宅舊改項(xiàng)目泛光照明設(shè)計(jì)初期，考慮到要與浦江兩岸亮化工程匹配協(xié)調(diào)一致，結(jié)合本項(xiàng)目高端精品項(xiàng)目定位，經(jīng)過多輪方案比選，考慮到與外立面的結(jié)合白天不搶石材幕墻整體美，晚上燈光柔和但低調(diào)不張揚(yáng)，整體融入黃浦江兩岸天際線的夜景，又結(jié)合我們項(xiàng)目外立面夜景凸顯我們項(xiàng)目自己的特色，經(jīng)多輪方案比較最終采用屋面洗頂、側(cè)面洗墻、正反面洗線與點(diǎn)方式，見光不見燈，不影響周邊環(huán)境及光污染附近居民，達(dá)到了良好的效果，突出陶家宅舊改項(xiàng)目白天、黑夜兩張不同的城市名片。

2、施工過程嚴(yán)抓進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明

陶家宅舊改項(xiàng)目地處市中心、周邊環(huán)境復(fù)雜、施工難度高，2016年4月28日正式施工開始，項(xiàng)目施工場地狹小，周邊老公房環(huán)立，浦東南路改造尚未完成項(xiàng)目南側(cè)的昌邑路成為了主干道交通繁忙，昌邑路路雖小但是下面的市政管線水、電、煤、光纖、軍用電纜等一條沒少，螺螄殼里做道場，如何確保施工過程的進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工成了重中之重。

2.1陶家宅舊改項(xiàng)目由于定位高，所以我們針對施工單位、工程監(jiān)理等的供方的選擇一開始就嚴(yán)格要求，將創(chuàng)建市文明工地、上海市白玉蘭獎等寫入招標(biāo)文件，明確達(dá)到目標(biāo)獎勵措施以及達(dá)不到的處罰措施，過程中嚴(yán)抓嚴(yán)管必須完成預(yù)定目標(biāo)，招標(biāo)過程中針對項(xiàng)目經(jīng)理必須每一個人進(jìn)行面試，一個項(xiàng)目實(shí)施完成的好壞項(xiàng)目經(jīng)理起著關(guān)鍵因素，所以我們在源頭上控制項(xiàng)目經(jīng)理的選擇，在實(shí)施過程中嚴(yán)格對項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行考核，在圍護(hù)施工階段發(fā)現(xiàn)總包項(xiàng)目經(jīng)理安全意識不夠第一時(shí)間進(jìn)行替換，發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位監(jiān)理總監(jiān)不適合第一時(shí)間進(jìn)行更換，抓住關(guān)鍵崗位的人才能達(dá)到項(xiàng)目管控的要求。

2.2陶家宅舊改項(xiàng)目樁基施工階段出現(xiàn)了周邊南側(cè)相鄰小區(qū)、西側(cè)相鄰小區(qū)地面拱起開裂、單元門關(guān)不上等情況，我們第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場，邀請專家分析原因，查明我們采用PHC管樁因?yàn)槠鋽D壓應(yīng)力傳遞所致，我們立馬著手調(diào)整我們的施工方案采用管樁跳打減少同一方向打樁數(shù)量，在傳遞方向上打設(shè)應(yīng)力釋放孔吸收隔絕應(yīng)力傳導(dǎo)，將環(huán)境監(jiān)測的頻次提高到一天三次實(shí)時(shí)根據(jù)數(shù)據(jù)控制打樁，嚴(yán)格控制施工進(jìn)度將外圍環(huán)境安全放在第一位，實(shí)時(shí)報(bào)警調(diào)整施工進(jìn)度布局，確?；影踩爸車h(huán)境安全第一重要，同時(shí)我們與陳家門居委、梅園派出所簽署共建協(xié)議組成協(xié)調(diào)小組，第一時(shí)間與居民協(xié)調(diào)溝通，修復(fù)損壞的地面和單元門，修理許家廳小區(qū)的公共區(qū)域，同時(shí)嚴(yán)抓污水排放、噪音監(jiān)測、粉塵檢測、渣土清洗等文明施工措施。

2.3陶家宅舊改項(xiàng)目是一個精裝修項(xiàng)目，多專業(yè)協(xié)同施工，進(jìn)場前針對施工組織設(shè)計(jì)的審核顯得尤為重要，人員的安排、材料的安排、后場宿舍區(qū)的保障、安全管理的細(xì)致與否、進(jìn)度控制的合理性、施工工藝選擇的創(chuàng)新性、質(zhì)量控制是否到位等均可以從施工組織設(shè)計(jì)看出施工單位的專業(yè)、態(tài)度、狀態(tài)等，如在審核總包單位維護(hù)支撐梁的拆除方案時(shí)我們發(fā)現(xiàn)對方沿用老的方式現(xiàn)場破除，現(xiàn)場破除雖然能將廢鋼筋回收利用，但是工期時(shí)間長、現(xiàn)場噪音大、揚(yáng)塵大、引起周邊居民投訴量大等諸多不利因素，因此我司要求施工單位改為繩鋸切割外運(yùn)處理方式，大大提高了工作效率、噪音小、粉塵少、周邊影響小、工期縮短起到了很好的社會效益。

2.4陶家宅舊改項(xiàng)目出正負(fù)零以后我們嚴(yán)抓工程質(zhì)量，首先嚴(yán)抓材料第一關(guān)，不合格的鋼筋、厚度不達(dá)標(biāo)的石材、沒有檢測報(bào)告的方鋼等進(jìn)行全部退場處理并處罰施工單位，嚴(yán)控樣板先行制度，工藝、效果滿足要求以后才允許大面積施工，樣板不滿意前私自施工的全部返工重來。裝修單位進(jìn)場后嚴(yán)控每一樣材料，如木飾面大面積排產(chǎn)期間派員工蹲廠監(jiān)工，每一批產(chǎn)品品質(zhì)必須對得上封樣產(chǎn)品，同時(shí)進(jìn)行不定期的抽檢確保我們的木飾面達(dá)到E0級的甲醛等釋放標(biāo)準(zhǔn)，將最高要求的產(chǎn)品交付給每一戶小業(yè)主，對每一戶小業(yè)主的身心健康負(fù)責(zé)，此階段品質(zhì)控制尤其重要嚴(yán)抓嚴(yán)控不懈怠。

3、項(xiàng)目考慮未來可持續(xù)性、承擔(dān)社會責(zé)任

3.1陶家宅舊改項(xiàng)目地塊小、先天條件不足，建設(shè)初期車位比為1：1.67，總計(jì)120戶業(yè)主，考慮到豪宅小區(qū)車位配比略顯不足，我們在建設(shè)初期設(shè)計(jì)時(shí)考慮將地下一層車庫層高適當(dāng)抬高預(yù)留增加機(jī)械車位空間的方式解決車位稍顯不足的弊端，綜合考察現(xiàn)有的市場產(chǎn)品，常規(guī)機(jī)械車庫增加的車位為n-1個，必須預(yù)留一個空車位給予設(shè)備運(yùn)行，我們考察了市場上全部產(chǎn)品比較后采用無避讓機(jī)械車位方式，實(shí)現(xiàn)一個車位上部一個機(jī)械車位，機(jī)械車位之間互不影響，電費(fèi)單獨(dú)計(jì)量的方式，將地下車庫層高由3.6m抬升為4.5m，采用BIM技術(shù)合理綜合管線布置后可采用無避讓機(jī)械車位解決，在原停車位基礎(chǔ)上預(yù)留增加約62個機(jī)械車位，考慮初投資現(xiàn)階段預(yù)留機(jī)械車位空間待小業(yè)主有購買機(jī)械車位意向時(shí)再予以實(shí)施，長遠(yuǎn)的考慮滿足將來不斷增長的車位需求。

3.2陶家宅舊改項(xiàng)目維護(hù)施工階段在南側(cè)靠近昌邑路側(cè)圍墻處我們采用三軸水泥土攪拌樁內(nèi)插型鋼的維護(hù)支撐體系，常規(guī)主體結(jié)構(gòu)沉降穩(wěn)定后施工單位考慮成本將型鋼都是拔除回收處理，考慮到靠昌邑路圍墻側(cè)的道路布設(shè)了自來水管道兩根、煤氣管道一根、高壓埋地電纜排管12根、通訊管纖42孔、軍用光纖一根、污水管一根、雨水管一根等眾多市政管道，前期樁基、維護(hù)施工時(shí)監(jiān)測單位實(shí)時(shí)監(jiān)測的數(shù)據(jù)此處已經(jīng)超過安全值，施工單位考慮成本想采用安全合理的措施將型鋼拔除回收，我們考慮社會安全因素，第一時(shí)間通過上海建科院召開專家專題評審會論證，考慮周邊安全我們決定將沿昌邑路的型鋼不拔除，我們將此型鋼買斷下來永久作為加固件埋在地下，雖然此項(xiàng)型鋼不拔我們要承擔(dān)200多萬的成本，但是考慮到社會安全我們勇于承擔(dān)我們應(yīng)盡的社會責(zé)任。

結(jié)語：

陶家宅舊改項(xiàng)目設(shè)計(jì)上立意高、執(zhí)著追求細(xì)節(jié)、施工過程嚴(yán)控確保安全、質(zhì)量、文明施工，截止目前陶家宅舊改項(xiàng)目已獲得市文明工地、外立面獲得金石獎、上海市白玉蘭獎，陶家宅舊改項(xiàng)目于2019年1月初開盤，一開盤去化率達(dá)八成以上，于2020年1月份交房，很好的完成了項(xiàng)目立項(xiàng)決策文件目標(biāo)，資金成本收回、可觀的利潤回報(bào)、良好的社會效益，很多陸家嘴區(qū)域的銀行、基金公司、金融公司等管理人員成為我們的小業(yè)主，交房時(shí)十分滿意我們產(chǎn)品，說明我們立項(xiàng)決策時(shí)的客戶群定位準(zhǔn)確精準(zhǔn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、施工品質(zhì)得到社會及同行認(rèn)可，企業(yè)口碑、商譽(yù)得到大力推廣。

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