商品房交付條件的法律分析

廣東指針律師事務(wù)所，廣東 惠州 516001

商品房交付工作具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，包括多個(gè)方面的事情，因此要妥善去處理，否則會(huì)造成嚴(yán)重后果。交付條件的規(guī)定從性質(zhì)上分析是針對(duì)開發(fā)商的強(qiáng)行規(guī)定，可以清晰地區(qū)分逾期交付和不當(dāng)交付，對(duì)購房人來說有選擇權(quán)。但是從法理角度來分析，基本的交付條件是有產(chǎn)權(quán)證，交付標(biāo)準(zhǔn)有不斷提高的驅(qū)動(dòng)力，提高交付條件要慢慢來實(shí)現(xiàn)。

一、商品房交付條件方面現(xiàn)行立法存在的問題

我國(guó)先后頒布了多項(xiàng)法律法規(guī)，但是從實(shí)際情況來看，依然存在著一些問題。首先立法內(nèi)容不夠明確，在很多方面都缺乏具體規(guī)定，給工作開展造成了困擾。其次立法內(nèi)容比較雜亂，缺乏協(xié)調(diào)性，由于消費(fèi)者對(duì)相關(guān)法律條文不了解，很多開發(fā)商就會(huì)侵害他們的權(quán)益。再次現(xiàn)行立法的效力層級(jí)比較低，容易出現(xiàn)變動(dòng)的情況，不夠穩(wěn)定，會(huì)影響到實(shí)施效果。最后調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的民事法律規(guī)范欠缺。在執(zhí)行交付條件的時(shí)候，需要參考相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，但是脫離了相關(guān)法律法規(guī)，在整個(gè)交付活動(dòng)過程中，由于缺乏法律保障，所以會(huì)引發(fā)出更多問題［1］。

二、商品房交付的法定條件

（一）決定房屋是否符合交付條件的主體是建設(shè)行政主管部門

我國(guó)頒布的相關(guān)法律中規(guī)定了只要地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工之后驗(yàn)收合格，就可以面向市場(chǎng)銷售。針對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家有特定的管理?xiàng)l例，其中進(jìn)行了明確的規(guī)定，當(dāng)開展項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)該由多個(gè)部門共同參與進(jìn)來，從不同方面進(jìn)行檢驗(yàn)，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)才是合格的。在后來的發(fā)展中，取消了綜合驗(yàn)收，這是國(guó)務(wù)院發(fā)布的命令。主要原因是備案制度健全，可以發(fā)揮出有效作用，保證消費(fèi)者權(quán)益不受損害。但在后期發(fā)展過程中，國(guó)務(wù)院決定取消綜合驗(yàn)收，這對(duì)建設(shè)行政主管部門帶來了重要影響，主要體現(xiàn)在職權(quán)方面。但是在相關(guān)工作開展時(shí)，主管部門的監(jiān)督權(quán)和審查權(quán)沒有發(fā)生變化，積極履行自身職責(zé)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目合格。

（二）分析《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及相關(guān)立法，進(jìn)一步明確商品房交付條件

在進(jìn)入到二十一世紀(jì)以后，開發(fā)商在驗(yàn)收的時(shí)候必須以相關(guān)政策法規(guī)作為參考標(biāo)準(zhǔn)，其中的第十六條規(guī)定：建設(shè)單位具備工程竣工報(bào)告的前提下，就可以將不同部門組織在一起開展竣工驗(yàn)收活動(dòng)。如果開發(fā)商對(duì)法規(guī)的具體內(nèi)容不了解，就會(huì)做出錯(cuò)誤的判斷，對(duì)項(xiàng)目正常驗(yàn)收會(huì)產(chǎn)生不利影響，主要原因是理解的不夠深入。很有可能對(duì)法律條文的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生誤解，在進(jìn)行驗(yàn)收的時(shí)候，重點(diǎn)都放在工程質(zhì)量上，相關(guān)內(nèi)容主要是以工程質(zhì)量展開的，如果驗(yàn)收合格了，說明常規(guī)檢查項(xiàng)目沒有問題。但是工程項(xiàng)目中的其他部分是否合格，依據(jù)條例是無法知道的，需要進(jìn)行全面考察才可以［2］。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》可以對(duì)工程建設(shè)中的不同主體進(jìn)行協(xié)調(diào)，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，按照規(guī)定去辦事?！稐l例》的第十六條規(guī)定：建設(shè)單位驗(yàn)收是有一定條件的，必須要接收到竣工報(bào)告才可以，驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)沒有問題，就可以繼續(xù)進(jìn)行下去。但是這種方式存在弊端，驗(yàn)收的主體比較單一，而且沒有全面涉及到相關(guān)事項(xiàng)，所以驗(yàn)收中缺乏相關(guān)程序，還不是很完善?！督ㄖā分杏忻鞔_的規(guī)定，建筑項(xiàng)目在進(jìn)行驗(yàn)收的時(shí)候，必須將質(zhì)量放在第一位，而且符合國(guó)家頒布的相關(guān)政策法規(guī)。建設(shè)方自己組織的驗(yàn)收合格并不能說明問題，停留在狹小范圍之內(nèi)，依據(jù)《建筑法》的要求，驗(yàn)收要體現(xiàn)出全面性，因此要參考更多的竣工條件，所以對(duì)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》要進(jìn)行深入的分析。之后頒布的法律中規(guī)定工程符合質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部分驗(yàn)收。

（三）目前關(guān)于商品房交付條件的內(nèi)容體現(xiàn)了竣工驗(yàn)收合格的依據(jù)就是竣工驗(yàn)收備案證

工程竣工驗(yàn)收主要由建設(shè)單位來負(fù)責(zé)，在驗(yàn)收起的5 日之內(nèi)向備案機(jī)關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。建設(shè)單位需要很多部門的同意之后，才能向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)備案。對(duì)于商品房而言，產(chǎn)權(quán)證是非常重要的，和消費(fèi)者自身利益有著直接關(guān)系，辦理產(chǎn)權(quán)證的前提條件就是驗(yàn)收合格。對(duì)于我們普通人來說，買房就是為了獲得房屋的所有權(quán)，但是如果在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)存在問題，一直沒有處理好，那肯定會(huì)影響到今后的正常使用。通過開發(fā)商和消費(fèi)者之間的買賣合同關(guān)系分析。開放商和消費(fèi)者之間的關(guān)系，根據(jù)《合同法》中買賣合同的規(guī)定，買受人對(duì)商品有著驗(yàn)收的權(quán)利［3］。

商品房和一般商品不同，大部分人由于缺乏專業(yè)知識(shí)，所以很難判斷是否符合相關(guān)要求，但是消費(fèi)者擁有知悉權(quán)，可以了解相關(guān)事情。開發(fā)商本身就是商品房的出賣人，開展驗(yàn)收活動(dòng)完全是由自己來完成，即使存在問題，處于經(jīng)濟(jì)利益考慮也不會(huì)提出來，無形之中侵害了消費(fèi)者合法權(quán)益。為了保證驗(yàn)收合格的質(zhì)量，竣工驗(yàn)收合格的最終審查應(yīng)該交由建設(shè)行政主管部門來完成，最終會(huì)得到竣工驗(yàn)收備案證，廣大消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生信任，在買房的時(shí)候更加放心，不用擔(dān)心有質(zhì)量問題。但是在目前頒布的一些法律法規(guī)中，關(guān)于商品房交付條件沒有明確規(guī)定，但是可以知道的是，商品房在驗(yàn)收環(huán)節(jié)需要經(jīng)過各方的審查，才能確保達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這樣就可以順利的進(jìn)行交付。證明商品房符合交付條件的文件就是竣工驗(yàn)收備案證。雙方在交付過程中意見必須達(dá)成一致，更要自覺遵守合同的要求，履行好各自權(quán)利和義務(wù)。

三、未達(dá)到交付條件而交房的法律后果

如果開發(fā)商在沒有達(dá)到交付法定條件的情況下交房，后果非常嚴(yán)重，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，對(duì)自身發(fā)展會(huì)產(chǎn)生不利影響，所以一定要慎重考慮。國(guó)務(wù)院為了促進(jìn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的發(fā)展，頒布了相關(guān)的規(guī)定，其中對(duì)此內(nèi)容提出了明確要求，在房屋交付完成后，如果發(fā)現(xiàn)是不合格的，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成返修，并且要交一定的罰款。為了保證房屋建設(shè)的質(zhì)量，要嚴(yán)格按照規(guī)定制度執(zhí)行，同時(shí)也要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓，確保穩(wěn)定、健康的發(fā)展。如果情節(jié)比較嚴(yán)重，可以由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，給消費(fèi)者造成損失的要依法承擔(dān)并做出補(bǔ)償。造成重大傷亡事故，應(yīng)該追求刑事責(zé)任。由于商品房涉及到巨額資金和相關(guān)產(chǎn)權(quán)，在沒有達(dá)到交付條件的情況下就交房，這顯然是不合法的，將給予嚴(yán)重懲罰，整頓行業(yè)秩序。

對(duì)于廣大消費(fèi)者而言，為了自身的利益考慮，在商品房沒有達(dá)到交付條件時(shí)，是可以拒絕接受的，不用考慮相應(yīng)的法律后果，責(zé)任都是由開發(fā)商來承擔(dān)。如果開放商沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交房，出現(xiàn)了逾期的情況，是要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，在符合法律規(guī)定的前提下，消費(fèi)者有權(quán)解除合同。在交付房屋時(shí)，如果交付條件和約定合同有不相符合的地方，并且屬于行政管理內(nèi)容，在這種情況下，就要以合同約定的內(nèi)容為依據(jù)。如果交付房屋的條件沒有達(dá)到相關(guān)要求，并且對(duì)具體的情況消費(fèi)者并不了解，就可以通過正當(dāng)渠道維護(hù)自己的權(quán)益，要求開發(fā)商承擔(dān)行政責(zé)任。對(duì)于造成的一切損失，都要按照規(guī)定來賠償，在賠償?shù)臅r(shí)候要根據(jù)實(shí)際情況而定，確保做到科學(xué)合理性。在必要的時(shí)候，為了減少過多的經(jīng)濟(jì)損失，消費(fèi)者有權(quán)解除合同［4］。

四、結(jié)語

綜上所述，對(duì)商品房的交付條件進(jìn)行了全面分析，現(xiàn)行的法律法規(guī)存在一些缺陷，很難解決實(shí)際中遇到的問題。為了改善目前效果，需要對(duì)立法的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了解，并且對(duì)相關(guān)法律條文及制度進(jìn)行學(xué)習(xí)，保證能對(duì)具體情況進(jìn)行熟悉與了解。結(jié)合理論深入分析商品房交付條件的相關(guān)制度，從實(shí)際出發(fā)進(jìn)行思考，提高商品房交付條件以保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。