房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)及防控探究

馮明飛

廣東穗智律師事務(wù)所，廣東 廣州 510000

一、前言

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中占據(jù)著重要的地位，尤其是伴隨著這幾年國(guó)家政策的影響以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)變得更加地炙手可熱。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)過(guò)程較為復(fù)雜，且資金較為龐大、周期較為長(zhǎng)久，從籌備到開發(fā)再到銷售整個(gè)一系列過(guò)程可能會(huì)出現(xiàn)難以預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。其中最有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，就是法律風(fēng)險(xiǎn)，然而這一風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)預(yù)防和控制來(lái)加以防范。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)

談及房地產(chǎn)開發(fā)，我們首先想到的是“暴利”。但事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中同樣要面臨很大的投資風(fēng)險(xiǎn)，甚至可以用“如履薄冰”來(lái)形容。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，只有當(dāng)其掌握了房地產(chǎn)開發(fā)各階段的法律法規(guī)，并以此指導(dǎo)自己的開發(fā)實(shí)務(wù)，才能有效地避免法律風(fēng)險(xiǎn)，妥善處理各類糾紛，從而最大程度上地保護(hù)自身的合法權(quán)益。事實(shí)上，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域的重要組成部分，其發(fā)展情況并不單單會(huì)對(duì)該領(lǐng)域造成很大的影響，而且還會(huì)對(duì)與之相關(guān)領(lǐng)域造成很大的影響，所以房地產(chǎn)開發(fā)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控非常重要。當(dāng)然，在此之前我們首先應(yīng)該明白房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些，這樣才能對(duì)癥下藥，通過(guò)一系列預(yù)防措施降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

（一）土地出讓法律風(fēng)險(xiǎn)

人們生活水平的不斷提升使很大一部分人有足夠的資金去購(gòu)買樓房、店鋪等固定資產(chǎn)，這就有效帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。房地產(chǎn)領(lǐng)域的高速發(fā)展也使得房地產(chǎn)開發(fā)日新月異，每天房地產(chǎn)交易都在有條不紊地進(jìn)行。房地產(chǎn)領(lǐng)域作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中流砥柱之一，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加發(fā)揮了巨大的作用。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動(dòng)了房屋家裝、建筑材料、家用家具、家用電器、日常用品等相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展。當(dāng)然，房地產(chǎn)領(lǐng)域并不是一個(gè)一本萬(wàn)利的投資過(guò)程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣要承擔(dān)很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。土地出讓法律風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為常見的法律風(fēng)險(xiǎn)之一。所謂的土地出讓法律風(fēng)險(xiǎn)歸根結(jié)底指的就是企業(yè)在簽訂合同以后不能按照合同的相關(guān)內(nèi)容支付給政府資金，或者說(shuō)因?yàn)檎?guī)劃調(diào)整而不能將土地交付給企業(yè)等。沒(méi)有土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，那么就相當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資完全失敗，其對(duì)企業(yè)所造成的后果可想而知。

（二）房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn)

為了給廣大消費(fèi)者提供一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)環(huán)境，政府不斷加大在房?jī)r(jià)調(diào)控上的力度，這雖然給廣大消費(fèi)者提供了便利，但是卻很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能獲得足夠的建設(shè)資金，出現(xiàn)企業(yè)負(fù)債難以清償?shù)入y題。這就顯露出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好法律風(fēng)險(xiǎn)管控的重要性和必要性，而要想讓自己在投資過(guò)程中獲利，那么最佳選擇就是根據(jù)自身實(shí)際需要構(gòu)建相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系，讓防控體系為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保駕護(hù)航。當(dāng)土地拿到手以后，如何才能建設(shè)好高樓大廈，這同樣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)思考的問(wèn)題。房地產(chǎn)在建造過(guò)程中同樣會(huì)面臨較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)建造是一個(gè)較為緩慢的過(guò)程，其中決定房地產(chǎn)建造效率的除了施工方的建造能力以外，建設(shè)資金能否及時(shí)到位也會(huì)帶來(lái)很大的影響。房地產(chǎn)建造并不是單一因素就能夠解決的事情，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要認(rèn)真履行自己的責(zé)任和義務(wù)，在選擇施工方時(shí)要認(rèn)真考察其資歷和信用度，盡可能地降低在建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)屬于一個(gè)層層遞進(jìn)、環(huán)環(huán)相扣的過(guò)程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)影響到下一個(gè)階段的施工作業(yè)。

（三）房地產(chǎn)銷售過(guò)程產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)銷售是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否盈利的重要環(huán)節(jié)，而這個(gè)階段也是企業(yè)與消費(fèi)者容易產(chǎn)生法律糾紛的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)的過(guò)程中會(huì)考慮很多的問(wèn)題，比如對(duì)房地產(chǎn)單位面積的定價(jià)、房地產(chǎn)公攤面積的多少等。由于這些問(wèn)題與每個(gè)房地產(chǎn)購(gòu)買者的切身利益息息相關(guān)，所以從這些人的角度來(lái)看，他們很可能會(huì)為了自身的利益與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)理力爭(zhēng)。比如，房地產(chǎn)預(yù)售是一個(gè)比較常見的現(xiàn)象，但是到期以后房地產(chǎn)還未完工，不能將房地產(chǎn)交付給房主，那么就會(huì)產(chǎn)生法律糾紛。這種法律糾紛非常常見，當(dāng)然如果不能有效解決這些問(wèn)題，那么不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽(yù)，而且也會(huì)給企業(yè)造成很大的經(jīng)濟(jì)損失。就目前的情況而言，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于法律風(fēng)險(xiǎn)防控都屬于事后防控，關(guān)注的重點(diǎn)也都是當(dāng)問(wèn)題出現(xiàn)以后再進(jìn)行補(bǔ)救，更傾向于“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，處理風(fēng)險(xiǎn)事件主要利用訴訟手段。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控策略

“防患于未然”所帶來(lái)的效果往往比“亡羊補(bǔ)牢”的效果更好，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須做好法律風(fēng)險(xiǎn)防控措施的主要原因。在過(guò)去，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，總是習(xí)慣于當(dāng)問(wèn)題出現(xiàn)以后才緊急處理，讓一些小問(wèn)題最終變成了大問(wèn)題，給企業(yè)帶來(lái)很多負(fù)面影響。所以，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠“兩手抓”，既要有提前做好法律風(fēng)險(xiǎn)防控措施的意識(shí)，同時(shí)還要在問(wèn)題出現(xiàn)以后及時(shí)補(bǔ)救。

（一）構(gòu)建完善的項(xiàng)目運(yùn)行體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好法律風(fēng)險(xiǎn)防控工作不僅可以避免不必要的麻煩，而且也可以提高投資收益，把投資風(fēng)險(xiǎn)降至最低。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想做好法律風(fēng)險(xiǎn)防控工作，首先應(yīng)該建立法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，即依靠企業(yè)自覺(jué)性來(lái)保障企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。構(gòu)建完善的項(xiàng)目運(yùn)行體系不但能夠讓自己有抵御法律風(fēng)險(xiǎn)的能力，而且還可以最大程度上消除某一個(gè)階段所產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)后續(xù)投資活動(dòng)的影響。從房地產(chǎn)開發(fā)的土地出讓到最終的房屋出售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都要做好各項(xiàng)防控工作，并針對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)研，利用大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)分析項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，并最終形成一套完整的項(xiàng)目運(yùn)行體系，既要為后續(xù)的施工指明方向，同時(shí)還要規(guī)范前期的各種施工準(zhǔn)備作業(yè)行為，要保證每個(gè)環(huán)節(jié)都滿足國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的要求，不能存在僥幸心理。

（二）嚴(yán)格對(duì)企業(yè)內(nèi)部人員的監(jiān)督管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部人員的工作行為會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生很大影響。如果將每個(gè)參與房地產(chǎn)開發(fā)的部門看成是一個(gè)整體，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這個(gè)整體的核心。這是因?yàn)?，無(wú)論是哪個(gè)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不可能置身事外。嚴(yán)格對(duì)企業(yè)內(nèi)部人員的監(jiān)督管理，一方面要制定相應(yīng)的管理制度，明確每個(gè)員工的責(zé)任和義務(wù)，保證每個(gè)員工都能為降低企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)做出努力；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行施工作業(yè)，不能為了謀求經(jīng)濟(jì)效益而使法律風(fēng)險(xiǎn)增大。簽訂合同是降低法律風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要意識(shí)到合同的重要性，用合同約束合作方，同時(shí)自己也要嚴(yán)格按照合同內(nèi)容完成自己的工作。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員也要以身作則，以維護(hù)企業(yè)利益為根本，在做好自己本職工作的同時(shí)還要學(xué)習(xí)有關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)防控方面的知識(shí)，將所有可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃之中。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)法務(wù)部門、外聘法律顧問(wèn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)法務(wù)部門主要負(fù)責(zé)是企業(yè)日常的法律事務(wù)，外聘的法律顧問(wèn)主要負(fù)責(zé)是企業(yè)在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到的重大決策與危機(jī)的處理。除此之外，法律部門要與外聘法律顧問(wèn)做好銜接工作，內(nèi)外相互配合，從而更加準(zhǔn)確且細(xì)致地為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處理且防范相關(guān)的法律問(wèn)題。

（四）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工的法律意識(shí)

提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工的法律意識(shí)是法律風(fēng)險(xiǎn)防范的基礎(chǔ)與前提。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中所有的活動(dòng)都離不開員工的參與，所以，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)員工的法律業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升其法律意識(shí)，加強(qiáng)其法律風(fēng)險(xiǎn)的警覺(jué)性，這樣才能為構(gòu)建法律風(fēng)險(xiǎn)防控形成一道的無(wú)形屏障。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控非常重要。當(dāng)然，要想做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控就必須明白房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些，這樣才能對(duì)癥下藥，通過(guò)一系列預(yù)防措施降低法律風(fēng)險(xiǎn)。由此可知，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)及防控探究》這一課題具有重要的研究意義。