一房二賣法律問題研究

郭 明

北京中倫文德（天津）律師事務(wù)所，天津 300110

近些年來，我國(guó)商品房交易熱度不斷提升，但受制于相應(yīng)法律法規(guī)的不健全，監(jiān)管上的不到位，以及部分買賣雙方法律意識(shí)淡薄等因素的影響，司法實(shí)踐中，一房二賣情形十分普遍，一房二賣這一問題更是在社會(huì)上引發(fā)了十分嚴(yán)重的影響。理論界與一房二賣相關(guān)的探討較為多樣，但都認(rèn)為一房二賣這種現(xiàn)象需要得到較好杜絕，從法律層面對(duì)一房二賣現(xiàn)象予以規(guī)制具有重要意義。但從實(shí)際上看，當(dāng)前，我國(guó)一房二賣的法律規(guī)制狀況并不理想，很多買房人更是遭受了較為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。鑒于此，結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情，探尋出一房二賣的規(guī)制策略是非常有必要的。

一、一房二賣概述

所謂一房二賣，是指房屋出賣人在不同時(shí)間與不同買方簽訂房屋買賣合同，將同一處房產(chǎn)出賣給兩個(gè)自然人或企業(yè)法人的行為。這一狀態(tài)下，兩個(gè)買方對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)都有著100%產(chǎn)權(quán)的訴求，但某一個(gè)買方必然無法獲得房屋的100%產(chǎn)權(quán)，賣方取得了雙份購(gòu)房款，導(dǎo)致買方陷入了合同欺詐之中?！段餀?quán)法》規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)可以分割，但需要經(jīng)過雙方協(xié)商一致。在一房二賣情形下，不同買方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的訴求均為100%產(chǎn)權(quán)訴求，這勢(shì)必導(dǎo)致兩份房屋買賣合同中有一份需要做無效處理。一房二賣本身是一種違法行為，但受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，以及監(jiān)管上的不到位等一系列主、客觀原因，司法實(shí)踐中，一房二賣問題屢見不鮮，如何有效規(guī)制一房二賣也值得深思。

二、一房二賣的法理分析

（一）違反了《合同法》規(guī)定

在一房二賣的情形下，必然存在一個(gè)買方在支付了房屋購(gòu)買款項(xiàng)后，無法獲得房屋100%產(chǎn)權(quán)的狀況，因此，買方支付的資金并未換回合同規(guī)定的標(biāo)的物。這導(dǎo)致買方支付的資金失去了意義，合同上的欺詐行為便相應(yīng)產(chǎn)生。從賣方的角度看，賣方將房屋售賣給兩個(gè)買方后，其收到了兩份購(gòu)房款，卻只能提供一套房屋，從《合同法》的角度分析，這種行為是一種典型的合同欺詐行為。一房二賣存在交易時(shí)間上的先后，在賣方與第二個(gè)買方簽訂房屋買賣合同時(shí)，合同的標(biāo)的物，即房屋的產(chǎn)權(quán)便存在了一定瑕疵，將其作為標(biāo)的物與第二個(gè)買方簽訂買賣合同時(shí)也構(gòu)成合同欺詐。從這一層面看，一房二賣實(shí)際上是一種合同欺詐行為。

（二）與《物權(quán)法》相抵觸

一房二賣不僅違背了《合同法》的精神與要求，同時(shí)也與《物權(quán)法》相互抵觸。2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)解讀與規(guī)定，在《物權(quán)法》框架下，房屋產(chǎn)權(quán)可以按照相應(yīng)比例劃分，但不能將一處房產(chǎn)同時(shí)賣給兩個(gè)買方?！段餀?quán)法》對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行解讀的目的之一在于避免一房二賣問題的產(chǎn)生，但實(shí)際的房屋買賣交易中，部分賣方會(huì)無視《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，利用信息不對(duì)稱進(jìn)行一房二賣，從而獲取不法收益，這種行為也違背了《物權(quán)法》的相關(guān)要求。在第一個(gè)買方支付了購(gòu)房款后，賣方實(shí)際上便不能再與其他買方簽訂房屋買賣合同，房屋的產(chǎn)權(quán)也處于待轉(zhuǎn)移狀態(tài)之中。一房二賣與《物權(quán)法》相互抵觸是不爭(zhēng)事實(shí)，司法實(shí)踐中，司法機(jī)關(guān)往往也會(huì)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定對(duì)一房二賣法律糾紛予以處理。

（三）侵害買方合法權(quán)益

一房二賣對(duì)買方的合法權(quán)益產(chǎn)生了嚴(yán)重侵害，正常的買賣關(guān)系下，買方向賣方支付了購(gòu)房款后，其理應(yīng)得到100%的房屋產(chǎn)權(quán)。但存在一房二賣這一問題時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)便產(chǎn)生了很大爭(zhēng)議，由于兩個(gè)買方均支付了購(gòu)房款，但實(shí)踐中房屋產(chǎn)權(quán)很難得到有效劃分，買方很容易遭受到經(jīng)濟(jì)上的損失。在我國(guó)，對(duì)于大部分公民來說，買房往往是生活中十分重要的事項(xiàng)，房屋買賣款項(xiàng)的數(shù)額也相對(duì)較大，少則十幾萬元、幾十萬元，多則上百萬元、幾百萬元。若遇到了一房二賣法律糾紛，買方只能踏上十分漫長(zhǎng)的維權(quán)道路，這也需要消耗其很多時(shí)間與精力，而買方的合法權(quán)益在這一進(jìn)程中勢(shì)必會(huì)遭受到嚴(yán)重侵害。特別是賣方無法提供有效賠償，不能返還全部購(gòu)房款時(shí)，買方將遭受十分巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

三、一房二賣問題的法律規(guī)制建議

（一）加速構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

《合同法》與《物權(quán)法》中已經(jīng)對(duì)一房二賣問題進(jìn)行了具體、明確的法律規(guī)制，但相應(yīng)法律如何更好落實(shí)下去值得深思。為了更好地從法律層面對(duì)一房二賣問題予以規(guī)制和解決，加速構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度十分重要。房屋不動(dòng)產(chǎn)信息更新與公開的不及時(shí)會(huì)導(dǎo)致時(shí)間差的存在，這一時(shí)間差被賣方利用時(shí)，信息不對(duì)稱也會(huì)成為一房二賣的“有利條件”。因此，加速構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，及時(shí)進(jìn)行相關(guān)信息的更新與公開能夠較大程度上壓縮一房二賣的操作空間。具體來說，各地區(qū)房屋交易主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地實(shí)際情況，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，以此更好地規(guī)制本地的一房二賣問題，維護(hù)本地房地產(chǎn)交易管理秩序。

（二）進(jìn)一步規(guī)范房屋買賣流程

房屋買賣流程中存在的缺陷可以看作是一房二賣問題產(chǎn)生的誘因，因此，進(jìn)一步規(guī)范房屋買賣流程是規(guī)制一房二賣這一問題的有效途徑。按照《物權(quán)法》中相關(guān)規(guī)定，買方在購(gòu)買房屋，與賣方簽訂合同時(shí)需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)信息的確認(rèn)，并按照約定簽訂房屋買賣合同，支付首付款或定金。大多數(shù)二手房中介能夠較好遵循相關(guān)流程進(jìn)行房屋交易的促成，但買賣雙方直接交易時(shí)，多種因素影響下很容易導(dǎo)致買賣行為與既定的房屋買賣流程不相符。對(duì)此，本文建議《物權(quán)法》中對(duì)房屋買賣流程進(jìn)行詳細(xì)規(guī)范，并將相關(guān)流程作為法定流程，嚴(yán)格要求各種房屋買賣行為在既定流程的規(guī)范下進(jìn)行，這也可以在較大程度上避免一房二賣問題的產(chǎn)生，從而達(dá)到對(duì)一房二賣問題進(jìn)行解決與規(guī)制的目的。

（三）創(chuàng)設(shè)一房二賣相關(guān)司法救濟(jì)制度

如前所述，一房二賣會(huì)導(dǎo)致買方的權(quán)益處于極大的風(fēng)險(xiǎn)之中。在無法完全杜絕一房二賣這一問題時(shí)，從法律層面給予遭受損失的買方一些有效救濟(jì)也是很有必要的。很多買方在購(gòu)買房屋的過程中花費(fèi)了所有積蓄，其更加沒有時(shí)間、精力和能力進(jìn)行維權(quán)。為了充分保障買方的利益，國(guó)家層面需要結(jié)合一房二賣這一行為的特殊性，以及這一問題的嚴(yán)重性，創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的司法救濟(jì)制度。例如，地方房屋交易主管部門可以成立專門的一房二賣受理機(jī)構(gòu)，為正當(dāng)維權(quán)的買方提供一些有效幫助，并聯(lián)系本地的律師事務(wù)所，提供一些法律援助和支持。此外，地方政府也要結(jié)合區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)水平等狀況，開展一房二賣相關(guān)的行政救濟(jì)制度建設(shè)。國(guó)家層面提供司法救濟(jì)，地方政府提供相應(yīng)的行政救濟(jì)后，一房二賣問題的負(fù)面影響也能被不斷弱化。

四、結(jié)語

近些年來，隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的火爆發(fā)展，司法實(shí)踐中一房二賣行為比比皆是、屢禁不止，嚴(yán)重侵害了買方的合法權(quán)益，且不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建和發(fā)展，在社會(huì)上帶來了諸多消極影響。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房交易領(lǐng)域的一房二賣現(xiàn)象予以充分重視，并積極進(jìn)行一房二賣問題的法律規(guī)制嘗試。從法律層面進(jìn)行規(guī)制的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在監(jiān)管執(zhí)行的強(qiáng)化上，這也能夠營(yíng)造一房二賣問題解決和規(guī)制的良好環(huán)境。伴隨著不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度法律地位的提升，房屋買賣流程的愈發(fā)規(guī)范，一房二賣問題產(chǎn)生的概率也能不斷降低，相關(guān)法律問題也可以得到更好地規(guī)制。